بلاگ
آپ کی وفات کے بعد دبئی کی جائیداد کا کیا ہوتا ہے
مختصر جواب
ایک دبئی کی پراپرٹی UAE کے عمل سے گزرتی ہے چاہے غیر ملکی وصیت میں کیا کہا گیا ہو، کیونکہ دبئی قانون نمبر 7 سال 2006 کے تحت ایک وراثت کا سرٹیفکیٹ رجسٹر میں رجسٹر کرنا لازمی ہے جہاں کسی مرحوم کی جائیداد میں حقیقی پراپرٹی کے حقوق شامل ہوں، اور وراثت لینے والے کے ذریعے تصرف تیسری پارٹیوں کے خلاف مؤثر نہیں ہوتا جب تک کہ وہ بھی رجسٹرڈ نہ ہو۔ غیر مسلموں کے لئے، وفاقی ڈیریخت قانون نمبر 41 سال 2022 کی سول ذاتی حیثیت کے بارے میں قانون غیر مسلم شہریوں اور غیر مسلم غیر ملکیوں پر لاگو ہوتا ہے جو UAE میں مقیم ہیں جب تک کہ وہ اپنے وطن کے قانون پر عمل نہ کریں، اور بغیر وصیت کے آدھی جائیداد شریک حیات کو منتقل ہوتی ہے اور دوسری آدھی بچے کے درمیان بلا تفریق تقسیم کی جاتی ہے۔ غیر مسلم اپنی وصیت DIFC Courts Wills Service میں رجسٹر کر سکتے ہیں، جو دبئی قانون نمبر 15 سال 2017 کے تحت کام کرتا ہے۔ یہ عمل کی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔
دبئی میں جائیداد رکھنے والے اور کہیں اور رہائش پزیر لوگ عموماً یہ فرض کر لیتے ہیں کہ ان کا ملک اس کا خیال رکھ لے گا۔ یہ واقعی فیصلہ کر سکتا ہے کہ کون وارث بنے، لیکن جو کام یہ نہیں کرتا وہ یہ ہے کہ یہ عنوانی دستاویز کو منتقل کرے، کیونکہ دستاویز تب ہی منتقل ہوتی ہے جب دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ تبدیلی کو درج کرے۔
عملی طور پر خاندان کے پاس ایک غیر ملکی دستاویز ہوتی ہے اور اسے UAE کے رجسٹر سے قبول کروانا ہوتا ہے۔ Dubai Land Department کوئی تبدیلی صرف اسی وقت درج کرتا ہے جب وارثین یہ تسلیم شدہ فیصلہ پیش کریں کہ وراثت کس کو ملتی ہے۔ زیادہ تر دشواری استحقاق کی نہیں بلکہ طریقۂ کار کی ہوتی ہے، اور اسے پہلے سے حل کیا جا سکتا ہے۔ ایک رجسٹرڈ وصیت، یا جائیداد رکھنے والی کوئی کمپنی جیسے فری زون (free zone) کمپنی، اس بات کو بدل دیتی ہے جو وارثین کو ثابت کرنی ہوتی ہے۔
یہ طریقۂ کار کے بارے میں معلومات ہیں، قانونی مشورہ نہیں۔ آپ کے اثاثوں پر کس قسم کی وصیت اور کون سا قانون لاگو ہوتا ہے، یہ لائسنس یافتہ وکیل سے پوچھنے کا سوال ہے۔
رجسٹر فیصلہ کرتا ہے، اور رجسٹر ایک سرٹیفکیٹ کی ضرورت ہوتی ہے
قانون نمبر 7 سال 2006 کے تحت حقیقی پراپرٹی کے رجسڑیشن کے بارے میں فراہم کرتا ہے کہ اگر کسی مرحوم کی جائیداد میں حقیقی پراپرٹی کے حقوق شامل ہیں تو وراثت کا سرٹیفکیٹ پراپرٹی رجسٹر میں رجسٹر کیا جائے گا، اور اس طرح کے حقوق کا کسی بھی وراثت لینے والے کی طرف سے تصرف مؤثر یا تیسری پارٹیوں کے خلاف تسلیم نہیں کیا جائے گا جب تک کہ وہ بھی رجسٹر نہ ہو۔
اس کے ساتھ ہی عام قاعدہ ہے کہ حقیقی پراپرٹی کے حقوق کی پیداوار، منتقلی، ترمیم یا ختم کرنا معتبر نہیں ہوگا جب تک کہ اسے رجسٹر میں درج نہ کیا جائے، جو کہ تمام جماعتوں کے خلاف قطعی شواہی کی قیمت رکھتا ہے جب تک کہ دھوکے یا جعلسازی کا ثبوت نہ ہو۔
لہٰذا اس کی کوئی ایسی صورت نہیں جس میں UAE کا طریقۂ کار چھوڑ دیا جائے۔ وارثین کو یہ تسلیم شدہ فیصلہ درکار ہوگا کہ وراثت کس کو ملتی ہے، ایسی شکل میں جسے Land Department درج کر سکے۔ باقی سب کچھ (کون سی وصیت لاگو ہوتی ہے، کون سی عدالت کیا جاری کرتی ہے) اس بارے میں ہے کہ وہ فیصلہ کتنی جلدی اور کتنے کم خرچ میں حاصل ہوتا ہے۔
غیر مسلموں کے لیے ڈیفالٹ قوانین
وفاقی ڈیریخت قانون نمبر 41 سال 2022 کی سول ذاتی حیثیت کے بارے میں قانون ان غیر مسلموں پر لاگو ہوتا ہے جو UAE کے شہری ہیں اور غیر مسلم غیر ملکی جو ریاست میں مقیم ہیں، شادی، طلاق، وراثت، وصیت اور والدیت کے ثبوت کے لحاظ سے، جب تک کہ متعلقہ شخص اپنے وطن کے قانون کی تعمیل نہ کرے۔ یہ 1 فروری 2023 کو نافذ ہوا۔
اس کا ڈیفالٹ وراثتی قانون ہے، جہاں وصیت نہیں ہے، یہ ہے کہ آدھی جائیداد شوہر یا بیوی کو منتقل ہوتی ہے اور دوسری آدھی بچوں کے درمیان بلا تمیز تقسیم کی جاتی ہے۔ جہاں بچے نہیں ہیں، وہاں جائیداد والدین کو منتقل ہوتی ہے اگر وہ زندہ ہوں، یا ایک زندہ والدین کو آدھی جائیداد منتقل ہوتی ہے اور دوسری آدھی مرحوم کے بھائیوں اور بہنوں کو۔
اپنے وطن کے قانون کو نافذ کرنے کا حق حقیقی ہے، اور یہ بھی ایک حق ہے جس کو درخواست دینی اور ثابت کرنے کی ضرورت ہوتی ہے نہ کہ یہ کچھ خود بخود وقوع پذیر ہوتا ہے۔ یہ اسی حالت میں ہے کہ آپ اپنے حق کو غیر متنازعہ سطح پر رکھ سکتے ہیں جب تک کہ آپ کر سکیں۔
وصیت کا اندراج، اور ہر قسم کیا شامل کرتی ہے
DIFC Courts غیر مسلموں کے لیے وصیت کی ایک سروس چلاتی ہیں، جو غیر مسلموں کی وراثت، وصیتوں اور پروبیٹ کو منظم کرنے والے 2017 کے دبئی قانون نمبر 15 کے تحت ہے اور پریکٹس ڈائریکشن کے ذریعے Ras Al Khaimah تک بڑھائی گئی ہے۔ موت کی صورت میں DIFC Courts ان لوگوں کو پروبیٹ کے احکامات (اور جہاں متعلقہ ہو سرپرستی کے احکامات) جاری کرتی ہیں جنہیں وصیت ثابت کرنے اور ترکہ سمیٹنے کے لیے مقرر کیا گیا ہو۔
اہلیت، جیسے کہ عدالتوں نے بیان کیا ہے، یہ ہے کہ آپ مسلمان نہیں ہیں اور کبھی مسلمان نہیں رہے ہیں، آپ کی عمر 18 سال سے زیادہ ہے، اور آپ UAE میں اثاثے رکھتے ہیں یا آپ کے ساتھ رہنے والے بچے ہیں۔ سرپرستی کی شقیں دبئی یا راہ الما ملتین میں مقیم بچوں کا احاطہ کرتی ہیں۔
DIFC Courts Wills Service کی جانب سے شائع کردہ رجسٹرڈ وصیت کی اقسام۔
مکمل وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں قابل حرکت اور غیر قابل حرکت جائیداد، اور دبئی یا راس الخیمہ میں مقیم نابالغ بچوں کے لئے سرپرستوں کی تقرری
املاک کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حقیقی جائیدادیں
بزنس مالکان کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حصص
مالی اثاثوں کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں صرف دس بینک یا بروکریج کے اکاؤنٹس ایک شاخ میں
سرپرستی کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- صرف نابالغ بچوں کے سرپرستوں کی تقرری
| قسم | یہ کیا احاطہ کرتا ہے |
|---|---|
| مکمل وصیت | متحدہ عرب امارات میں قابل حرکت اور غیر قابل حرکت جائیداد، اور دبئی یا راس الخیمہ میں مقیم نابالغ بچوں کے لئے سرپرستوں کی تقرری |
| املاک کی وصیت | متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حقیقی جائیدادیں |
| بزنس مالکان کی وصیت | متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حصص |
| مالی اثاثوں کی وصیت | متحدہ عرب امارات میں صرف دس بینک یا بروکریج کے اکاؤنٹس ایک شاخ میں |
| سرپرستی کی وصیت | صرف نابالغ بچوں کے سرپرستوں کی تقرری |
ایک ہولڈنگ ڈھانچہ اصل میں کیا تبدیلیاں لاتا ہے
اگر جائیداد کسی کمپنی کے نام پر رجسٹرڈ ہو تو آپ کی جائیداد (estate) میں شامل اثاثہ جائیداد نہیں ہوتی۔ وہ حصص ہوتے ہیں۔ یہ ایک مختلف اثاثہ ہے، ایک مختلف رجسٹر میں، جو کمپنی کی آئینی دستاویزات اور جو بھی شیئر ہولڈرز کا معاہدہ موجود ہو اس کے تحت چلتا ہے۔
یہ بہتری بھی ہو سکتی ہے اور پیچیدگی بھی، اور یہ مکمل طور پر اس پر منحصر ہے کہ کمپنی کی دستاویزات بتاتی ہیں یا نہیں کہ کسی شیئر ہولڈر کی موت پر کیا ہوتا ہے۔ جہاں وہ بتاتی ہیں (منتقلی کی شقیں، حقِ شفعہ، متفقہ تشخیص کا طریقہ)، وہاں جانشینی منظم رہتی ہے اور ملکیت کا سرٹیفکیٹ بالکل نہیں ہلتا، کیونکہ جائیداد کا مالک نہیں بدلا۔ جہاں وہ کچھ نہیں کہتیں، وہاں آپ نے مسئلہ ہٹائے بغیر اس میں ایک کمپنی کا اضافہ کر دیا ہے۔
یہ منصوبہ بندی کو دو دستاویزات میں تقسیم کرتا ہے بجائے ایک کے۔ یہی وجہ ہے کہ DIFC عدالتیں بزنس مالکان کی وصیت کو شیئر ہولڈنگ کے معاملے میں اور جائیداد کی وصیت کو حقیقی جائیداد کے معاملے میں الگ الگ شائع کرتی ہیں: ایک مالک جو ایک اپارٹمنٹ ذاتی طور پر رکھتا ہے اور دوسرے کو کمپنی کے ذریعہ، دونوں دستاویزات کو درست کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اور انہیں ایک دوسرے کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔
جو ڈھانچے زندگی ہی میں ملکیت منتقل کر دیتے ہیں، جیسے فاؤنڈیشنز اور ٹرسٹ، ان میں ہو سکتا ہے کہ آگے منتقل کرنے کے لیے کوئی ترکے کا اثاثہ باقی ہی نہ رہے۔ ہر ایک کے اپنے ٹیکس، رپورٹنگ اور کنٹرول سے متعلق نتائج ہر متعلقہ ملک میں ہوتے ہیں، اس لیے کسی کو استعمال کرنے سے پہلے ماہرانہ مشورہ لیں۔
آپ کے دبئی جائیداد جانشینی منصوبے کی سات جانچیں
ہم لا فرم نہیں ہیں اور وصیتیں تیار نہیں کرتے۔ جہاں کسی کلائنٹ کو جانشینی کی منصوبہ بندی درکار ہو، ہم ایک اہل وکیل سے متعارف کراتے ہیں اور، جہاں کوئی کمپنی جائیداد رکھتی ہو، کمپنی کی طرف کی دستاویز بندی کے بارے میں ان کے ساتھ ہم آہنگی کرتے ہیں۔
- کیا جائیداد آپ کے نام پر ہے یا کسی کمپنی کے نام پر، اور کیا آپ کی منصوبہ بندی جواب کے ساتھ ملتی ہے؟
- کیا آپ نے ایک ایسی وصیت بنائی ہے جس پر یو اے ای کی پروسیس عمل کر سکے، اور کیا یہ خاص طور پر یو اے ای کے اثاثوں کا احاطہ کرتی ہے؟
- اگر آپ اپنے وطن کے قانون پر انحصار کرتے ہیں، تو یہ یو اے ای کی عدالت کو کیسے ثابت کیا جائے گا؟
- اگر جائیداد ایک کمپنی کے پاس ہے تو کیا اس کا اصولی معاہدہ اور کوئی شیئر ہولڈرز کا معاہدہ ایک شیئر ہولڈر کی موت کے بارے میں بات کرتا ہے؟
- کیا آپ کی یو اے ای کی وصیت اور آپ کے وطن کی وصیت ایک ہی اثاثوں پر ایک دوسرے کے خلاف ہیں؟
- کیا یو اے ای میں نابالغ بچے ہیں، اور کیا سرپرستی کا ذکر ہے؟
- کیا کوئی رہن ہے، اور کیا آپ کے ورثاء جانتے ہیں کہ اس کا کیا ہوگا؟
خلاصہ میں
اس سے کیا سیکھنا ہے
- ایک یو اے ای کی جائیداد یو اے ای کے رجسٹریشن کے عمل سے گزرتی ہے چاہے غیر ملکی وصیت میں کیا کہا گیا ہو۔
- جہاں وراثت میں حقیقی جائیداد کے حقوق شامل ہیں، وہاں وراثت کا سرٹیفکیٹ درج کیا جانا چاہئے، اور ایک وارث کی منتقلی اس وقت تک موثر نہیں ہوتی جب تک کہ یہ درج نہ ہو۔
- غیر مسلموں کے لیے جن کے پاس وصیت نہیں ہے، وفاقی فرمان-قانون نمبر 41 of 2022 کے تحت ڈیفالٹ یہ ہے کہ آدھا شریک حیات کو اور آدھا بچوں میں برابر تقسیم کیا جائے گا۔
- غیر مسلم اپنے وصیت کو DIFC Courts Wills Service کے ساتھ دبئی قانون نمبر 15 of 2017 کے تحت رجسٹر کر سکتے ہیں، جو پانچ شائع شدہ اقسام میں ہے۔
- جہاں کوئی کمپنی جائیداد رکھتی ہو، وہاں ترکے کا اثاثہ شیئرز ہوتے ہیں، جو صرف اسی وقت مدد کرتا ہے جب کمپنی کی دستاویزات بتائیں کہ موت پر کیا ہوتا ہے۔
- کیا میری غیر ملکی وصیت میری دبئی کی ملکیت کو شامل کرتی ہے؟
- یہ یہ طے کر سکتا ہے کہ کس کو وراثت ملے گی، لیکن یہ خود بخود عنوان منتقل نہیں کرتی۔ دبئی قانون نمبر 7 of 2006 کے تحت ایک وراثت کا سرٹیفکیٹ وہ مکان رجسٹر ہونے کی ضرورت ہے جہاں کسی جائیداد میں حقیقی ملکیت کے حقوق ہیں، اور ایک وارث کی منتقلی غیر مؤثر ہے تیسرے فریق کے خلاف جب تک کہ یہ رجسٹر نہ ہو، اس لیے کسی بھی طرح ایک UAE کا عمل شامل ہے۔
- اگر کوئی وصیت نہیں ہے تو دبئی کی جائیداد کا کیا ہوگا؟
- غیر مسلموں کے لیے، وفاقی فرمان-قانون نمبر 41 of 2022 لاگو ہوتا ہے جب تک کہ شخص اپنے وطن کے قانون کی پیروی نہ کرے۔ اس کا ڈیفالٹ اصول یہ ہے کہ آدھا اثاثہ شوہر یا بیوی کو منتقل ہوتا ہے اور باقی آدھا بچوں میں برابر تقسیم کیا جاتا ہے، بغیر مرد اور عورت کے درمیان تفریق کے۔
- کیا غیر مسلموں کے لیے UAE میں وصیت ریجسٹر کرنا ممکن ہے؟
- جی ہاں۔ DIFC Courts دبئی قانون نمبر 15 of 2017 کے تحت ایک Wills Service چلاتے ہیں جو غیر مسلم افراد کے لیے ہے جو کبھی بھی مسلم نہیں رہے ہیں، کم از کم 18 سال کے ہیں، اور UAE میں اثاثے رکھتے ہیں یا UAE میں رہنے والے کم عمر بچوں کے والدین ہیں۔ پانچ وصیت کی اقسام شائع کی گئی ہیں، جن میں ایک جائیداد کی وصیت اور ایک کاروباری مالکان کی وصیت شامل ہے۔
- کیا کمپنی میں ملکیت رکھنے سے وراثت کا حق تبدیل ہوتا ہے؟
- یہ وراثت کو تبدیل کرتا ہے۔ وراثتی اثاثہ حصص ہے نہ کہ زمین میں رجسٹرڈ دلچسپی، اس لیے وراثت کمپنی کے رجسٹر اور اس کے آئینی دستاویزات کے ذریعے چلتی ہے۔ یہ کہ یہ آسان ہے یا نہیں، اس بات پر منحصر ہے کہ آیا وہ دستاویزات ایک شیئر ہولڈر کی موت کا احاطہ کرتی ہیں یا نہیں۔
- کیا مجھے اپنی UAE کمپنی کے حصص کے لیے علیحدہ وصیت کی ضرورت ہے؟
- DIFC Courts ایک کاروباری مالکان کی وصیت شائع کرتے ہیں جو UAE میں پانچ حصص کی ملکیت کا احاطہ کرتی ہے، جو جائیداد کی وصیت سے الگ ہے جو حقیقی جائیداد کا احاطہ کرتی ہے، یہی وجہ ہے کہ جن مالکان کے پاس دونوں طریقوں سے اثاثے ہوتے ہیں انہیں اکثر ایک سے زیادہ دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔ ایک وکیل کو یہ تصدیق کرنی چاہیے کہ آپ کی مخصوص ملکیت کیا کرنے کی ضرورت ہے۔
ذرائع
یہ کہاں سے آیا ہے
- Dubai Land Department: 2006 کے قانون نمبر 7 سمیت رئیل اسٹیٹ قانون سازی (PDF)
- UAE Legislation: شہری ذاتی حیثیت سے متعلق 2022 کا وفاقی فرمانِ قانون نمبر 41
- Library of Congress, United Arab Emirates: غیر مسلموں کے لیے ذاتی حیثیت کا قانون نافذ ہو گیا
- DIFC Courts: وصیتوں کے بارے میں اکثر پوچھے جانے والے سوالات
- DIFC Courts: وصیتوں کے قواعد اور پریکٹس ڈائریکشنز
CBUAE Rulebook سے لی گئی عمومی معلومات، جن میں Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021) اور 2025 کا کابینہ کا قرارداد نمبر (134) شائع شدہ صورت میں شامل ہیں؛ یہ قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں ہے۔ قواعد اور رہنمائی بدلتی رہتی ہے، اس لیے جمع کرانے سے پہلے موجودہ متن اور ہر ادارے کی اپنی ضروریات کی تصدیق کریں۔