بلاگ
جب آپ کا دبئی میں پراپرٹی ہو تو اس کا کیا ہوتا ہے جب آپ فوت ہو جاتے ہیں
مختصر جواب
ایک دبئی کی پراپرٹی UAE کے عمل سے گزرتی ہے چاہے غیر ملکی وصیت میں کیا کہا گیا ہو، کیونکہ دبئی قانون نمبر 7 سال 2006 کے تحت ایک وراثت کا سرٹیفکیٹ رجسٹر میں رجسٹر کرنا لازمی ہے جہاں کسی مرحوم کی جائیداد میں حقیقی پراپرٹی کے حقوق شامل ہوں، اور وراثت لینے والے کے ذریعے تصرف تیسری پارٹیوں کے خلاف مؤثر نہیں ہوتا جب تک کہ وہ بھی رجسٹرڈ نہ ہو۔ غیر مسلموں کے لئے، وفاقی ڈیریخت قانون نمبر 41 سال 2022 کی سول ذاتی حیثیت کے بارے میں قانون غیر مسلم شہریوں اور غیر مسلم غیر ملکیوں پر لاگو ہوتا ہے جو UAE میں مقیم ہیں جب تک کہ وہ اپنے وطن کے قانون پر عمل نہ کریں، اور بغیر وصیت کے آدھی جائیداد شریک حیات کو منتقل ہوتی ہے اور دوسری آدھی بچے کے درمیان بلا تفریق تقسیم کی جاتی ہے۔ غیر مسلم اپنی وصیت DIFC Courts Wills Service میں رجسٹر کر سکتے ہیں، جو دبئی قانون نمبر 15 سال 2017 کے تحت کام کرتا ہے۔ یہ عمل کی معلومات ہے، قانونی مشورہ نہیں۔
جو لوگ دبئی میں پراپرٹی رکھتے ہیں اور کہیں اور رہتے ہیں، وہ فرض کر لیتے ہیں کہ ان کا وطن اس کا انتظام کرے گا۔ یہ یقیناً طے کر سکتا ہے کہ کس کو وراثت ملنی چاہیے۔ لیکن وہ یہ نہیں کر سکتا کہ ٹائٹل ڈیڈ کو منتقل کر سکے، کیونکہ یہ صرف اس وقت منتقل ہوتی ہے جب دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ تبدیلی کو رجسٹر کرتا ہے۔
یہ مسئلے کی عملی شکل ہے: ایک غیر ملکی دستاویز، ایک UAE کا رجسٹر، اور ایک خاندان جو بدترین لمحے پر ان دونوں کو جوڑنا ہے۔ UAE میں وراثت کا زیادہ تر درد طریقہ کار کا ہوتا ہے نہ کہ بنیادی، اور اس میں سے زیادہ تر پیشگی اجتناب کیا جا سکتا ہے۔
جو درج ذیل ہے وہ بیان کرتا ہے کہ یہ عمل کیسا کام کرتا ہے اور شائع کردہ قواعد کیا کہتے ہیں۔ یہ قانونی مشورہ نہیں ہے، اور وراثت کی منصوبہ بندی ان علاقوں میں سے ایک ہے جہاں لائسنسدار وکیل کا ہونا لازمی نہیں ہے۔
رجسٹر فیصلہ کرتا ہے، اور رجسٹر ایک سرٹیفکیٹ کی ضرورت ہوتی ہے
قانون نمبر 7 سال 2006 کے تحت حقیقی پراپرٹی کے رجسڑیشن کے بارے میں فراہم کرتا ہے کہ اگر کسی مرحوم کی جائیداد میں حقیقی پراپرٹی کے حقوق شامل ہیں تو وراثت کا سرٹیفکیٹ پراپرٹی رجسٹر میں رجسٹر کیا جائے گا، اور اس طرح کے حقوق کا کسی بھی وراثت لینے والے کی طرف سے تصرف مؤثر یا تیسری پارٹیوں کے خلاف تسلیم نہیں کیا جائے گا جب تک کہ وہ بھی رجسٹر نہ ہو۔
اس کے ساتھ ہی عام قاعدہ ہے کہ حقیقی پراپرٹی کے حقوق کی پیداوار، منتقلی، ترمیم یا ختم کرنا معتبر نہیں ہوگا جب تک کہ اسے رجسٹر میں درج نہ کیا جائے، جو کہ تمام جماعتوں کے خلاف قطعی شواہی کی قیمت رکھتا ہے جب تک کہ دھوکے یا جعلسازی کا ثبوت نہ ہو۔
لہذا اس میں کوئی ایسی صورت حال نہیں ہے جہاں UAE کا عمل چھوڑا جائے۔ وراثت لینے والوں کو یہ جاننے کی باقاعدہ تشخیص کی ضرورت ہوگی کہ کس کو وراثت ملتی ہے، اس شکل میں جو لینڈ ڈیپارٹمنٹ رجسٹر کر سکے۔ باقی سب کچھ — کس وصیت کا اطلاق ہوتا ہے، کس عدالت نے کیا جاری کیا — اس بات پر ہے کہ یہ تشخیص کتنی جلدی اور کم قیمت میں کی جاتی ہے۔
غیر مسلموں کے لیے ڈیفالٹ قوانین
وفاقی ڈیریخت قانون نمبر 41 سال 2022 کی سول ذاتی حیثیت کے بارے میں قانون ان غیر مسلموں پر لاگو ہوتا ہے جو UAE کے شہری ہیں اور غیر مسلم غیر ملکی جو ریاست میں مقیم ہیں، شادی، طلاق، وراثت، وصیت اور والدیت کے ثبوت کے لحاظ سے، جب تک کہ متعلقہ شخص اپنے وطن کے قانون کی تعمیل نہ کرے۔ یہ 1 فروری 2023 کو نافذ ہوا۔
اس کا ڈیفالٹ وراثتی قانون ہے، جہاں وصیت نہیں ہے، یہ ہے کہ آدھی جائیداد شوہر یا بیوی کو منتقل ہوتی ہے اور دوسری آدھی بچوں کے درمیان بلا تمیز تقسیم کی جاتی ہے۔ جہاں بچے نہیں ہیں، وہاں جائیداد والدین کو منتقل ہوتی ہے اگر وہ زندہ ہوں، یا ایک زندہ والدین کو آدھی جائیداد منتقل ہوتی ہے اور دوسری آدھی مرحوم کے بھائیوں اور بہنوں کو۔
اپنے وطن کے قانون کو نافذ کرنے کا حق حقیقی ہے، اور یہ بھی ایک حق ہے جس کو درخواست دینی اور ثابت کرنے کی ضرورت ہوتی ہے نہ کہ یہ کچھ خود بخود وقوع پذیر ہوتا ہے۔ یہ اسی حالت میں ہے کہ آپ اپنے حق کو غیر متنازعہ سطح پر رکھ سکتے ہیں جب تک کہ آپ کر سکیں۔
وصیت کا اندراج، اور ہر قسم کیا شامل کرتی ہے
DIFC Courts غیر مسلموں کے لئے وراثت، وصیت اور وراثات کے ضوابط کے تحت ایک وصیت سروس چلاتی ہے، دبئی قانون نمبر 15 سال 2017 کے تحت، جو راھ الما ملتین (Ras Al Khaimah) تک توسیع کی گئی ہے۔ ایک موت کی صورت میں، DIFC Courts وراثتی احکامات جاری کرتے ہیں — اور وصیت کا ثبوت دینے والے اور جائیداد کی انتظام کے لئے متعلقہ سرپرستی کے احکامات۔
اہلیت، جیسے کہ عدالتوں نے بیان کیا ہے، یہ ہے کہ آپ مسلمان نہیں ہیں اور کبھی مسلمان نہیں رہے ہیں، آپ کی عمر 18 سال سے زیادہ ہے، اور آپ UAE میں اثاثے رکھتے ہیں یا آپ کے ساتھ رہنے والے بچے ہیں۔ سرپرستی کی شقیں دبئی یا راہ الما ملتین میں مقیم بچوں کا احاطہ کرتی ہیں۔
DIFC Courts Wills Service کی جانب سے شائع کردہ رجسٹرڈ وصیت کی اقسام۔
مکمل وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں قابل حرکت اور غیر قابل حرکت جائیداد، اور دبئی یا راس الخیمہ میں مقیم نابالغ بچوں کے لئے سرپرستوں کی تقرری
املاک کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حقیقی جائیدادیں
بزنس مالکان کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حصص
مالی اثاثوں کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- متحدہ عرب امارات میں صرف دس بینک یا بروکریج کے اکاؤنٹس ایک شاخ میں
سرپرستی کی وصیت
- یہ کیا احاطہ کرتا ہے
- صرف نابالغ بچوں کے سرپرستوں کی تقرری
| قسم | یہ کیا احاطہ کرتا ہے |
|---|---|
| مکمل وصیت | متحدہ عرب امارات میں قابل حرکت اور غیر قابل حرکت جائیداد، اور دبئی یا راس الخیمہ میں مقیم نابالغ بچوں کے لئے سرپرستوں کی تقرری |
| املاک کی وصیت | متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حقیقی جائیدادیں |
| بزنس مالکان کی وصیت | متحدہ عرب امارات میں صرف پانچ حصص |
| مالی اثاثوں کی وصیت | متحدہ عرب امارات میں صرف دس بینک یا بروکریج کے اکاؤنٹس ایک شاخ میں |
| سرپرستی کی وصیت | صرف نابالغ بچوں کے سرپرستوں کی تقرری |
ایک ہولڈنگ ڈھانچہ اصل میں کیا تبدیلیاں لاتا ہے
اگر جائیداد کسی کمپنی کے نام پر درج ہے، تو آپ کی جائیداد میں موجود اثاثہ اصل جائیداد نہیں ہے۔ یہ حصص ہیں۔ یہ ایک مختلف اثاثہ ہے، ایک مختلف رجسٹر میں، جو کمپنی کے اصولی دستاویزات اور موجودہ شیئر ہولڈرز کے معاہدے کے تابع ہے۔
یہ ایک بہتری یا پیچیدگی ہو سکتی ہے، اور یہ اس بات پر مکمل طور پر منحصر ہے کہ آیا کمپنی کے دستاویزات میں یہ بتایا گیا ہے کہ ایک شیئر ہولڈر کی موت پر کیا ہوگا۔ جہاں یہ موجود ہیں — منتقلی کی دفعات، پہلے اختیارات کے حقوق، طے شدہ قیمت کا طریقہ کار — وراثت منظم ہے اور جائیداد کا مالک کبھی بھی تبدیل نہیں ہوتا، کیونکہ جائیداد کا مالک نہیں بدلا۔ جہاں کچھ نہیں کہا گیا، آپ نے مسئلے میں ایک کمپنی کو شامل کر دیا ہے بغیر مسئلے کو ختم کیے۔
یہ منصوبہ بندی کو دو دستاویزات میں تقسیم کرتا ہے بجائے ایک کے۔ یہی وجہ ہے کہ DIFC عدالتیں بزنس مالکان کی وصیت کو شیئر ہولڈنگ کے معاملے میں اور جائیداد کی وصیت کو حقیقی جائیداد کے معاملے میں الگ الگ شائع کرتی ہیں: ایک مالک جو ایک اپارٹمنٹ ذاتی طور پر رکھتا ہے اور دوسرے کو کمپنی کے ذریعہ، دونوں دستاویزات کو درست کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، اور انہیں ایک دوسرے کے ساتھ ہم آہنگ کرنے کی ضرورت ہوتی ہے۔
وہ ڈھانچے جو زندگی کے دوران ملکیت منتقل کرتے ہیں — ان میں فاؤنڈیشنز اور ٹرسٹ شامل ہیں — بنیادی طور پر صورت حال کو تبدیل کرتے ہیں، کیونکہ وہاں بالکل بھی کوئی وراثت کا اثاثہ نہیں ہو سکتا جو منتقل کیا جائے۔ وہ ہر ملک میں اپنے اپنے ٹیکس، رپورٹنگ اور کنٹرول کے نتائج بھی لے کر آتے ہیں، اور یہ مخصوص مشیر کی مدد کے بغیر صرف سنجیدہ راستہ ہیں۔
کیا چیک کرنا ہے جب ابھی بھی یہ آپ کا مسئلہ ہے
مذکورہ بالا میں سے کچھ بھی مشورے کا متبادل نہیں ہے۔ یہ وہ سوالات کی فہرست ہے جس کے ساتھ آنے کے قابل ہیں۔ ہم ایک وکالت کی فرم نہیں ہیں اور ہم وصیتیں نہیں بناتے؛ جہاں کسی کلائنٹ کو وراثت کی منصوبہ بندی کی ضرورت ہو تو ہم ایک مہارت رکھنے والے وکیل سے تعارف کراتے ہیں اور، جہاں کوئی ڈھانچہ شامل ہو تو، ان کے ساتھ شرکت کرتے ہیں کہ کمپنی کی جانب سے کیسے دستاویزی کی جائے۔
- کیا جائیداد آپ کے نام پر ہے یا کسی کمپنی کے نام پر، اور کیا آپ کی منصوبہ بندی جواب کے ساتھ ملتی ہے؟
- کیا آپ نے ایک ایسی وصیت بنائی ہے جس پر یو اے ای کی پروسیس عمل کر سکے، اور کیا یہ خاص طور پر یو اے ای کے اثاثوں کا احاطہ کرتی ہے؟
- اگر آپ اپنے وطن کے قانون پر انحصار کرتے ہیں، تو یہ یو اے ای کی عدالت کو کیسے ثابت کیا جائے گا؟
- اگر جائیداد ایک کمپنی کے پاس ہے تو کیا اس کا اصولی معاہدہ اور کوئی شیئر ہولڈرز کا معاہدہ ایک شیئر ہولڈر کی موت کے بارے میں بات کرتا ہے؟
- کیا آپ کی یو اے ای کی وصیت اور آپ کے وطن کی وصیت ایک ہی اثاثوں پر ایک دوسرے کے خلاف ہیں؟
- کیا یو اے ای میں نابالغ بچے ہیں، اور کیا سرپرستی کا ذکر ہے؟
- کیا کوئی رہن ہے، اور کیا آپ کے ورثاء جانتے ہیں کہ اس کا کیا ہوگا؟
خلاصہ میں
اس سے کیا سیکھنا ہے
- ایک یو اے ای کی جائیداد یو اے ای کے رجسٹریشن کے عمل سے گزرتی ہے چاہے غیر ملکی وصیت میں کیا کہا گیا ہو۔
- جہاں وراثت میں حقیقی جائیداد کے حقوق شامل ہیں، وہاں وراثت کا سرٹیفکیٹ درج کیا جانا چاہئے، اور ایک وارث کی منتقلی اس وقت تک موثر نہیں ہوتی جب تک کہ یہ درج نہ ہو۔
- غیر مسلموں کے لیے جن کے پاس وصیت نہیں ہے، وفاقی فرمان-قانون نمبر 41 of 2022 کے تحت ڈیفالٹ یہ ہے کہ آدھا شریک حیات کو اور آدھا بچوں میں برابر تقسیم کیا جائے گا۔
- غیر مسلم اپنے وصیت کو DIFC Courts Wills Service کے ساتھ دبئی قانون نمبر 15 of 2017 کے تحت رجسٹر کر سکتے ہیں، جو پانچ شائع شدہ اقسام میں ہے۔
- جہاں کمپنی ملکیت رکھتی ہے، وراثتی اثاثہ حصص ہے — جو اس صورت میں مددگار ثابت ہوتا ہے جب کمپنی کے دستاویزات یہ کہتے ہیں کہ موت کے وقت کیا ہوگا۔
- کیا میری غیر ملکی وصیت میری دبئی کی ملکیت کو شامل کرتی ہے؟
- یہ یہ طے کر سکتا ہے کہ کس کو وراثت ملے گی، لیکن یہ خود بخود عنوان منتقل نہیں کرتی۔ دبئی قانون نمبر 7 of 2006 کے تحت ایک وراثت کا سرٹیفکیٹ وہ مکان رجسٹر ہونے کی ضرورت ہے جہاں کسی جائیداد میں حقیقی ملکیت کے حقوق ہیں، اور ایک وارث کی منتقلی غیر مؤثر ہے تیسرے فریق کے خلاف جب تک کہ یہ رجسٹر نہ ہو، اس لیے کسی بھی طرح ایک UAE کا عمل شامل ہے۔
- اگر کوئی وصیت نہیں ہے تو دبئی کی جائیداد کا کیا ہوگا؟
- غیر مسلموں کے لیے، وفاقی فرمان-قانون نمبر 41 of 2022 لاگو ہوتا ہے جب تک کہ شخص اپنے وطن کے قانون کی پیروی نہ کرے۔ اس کا ڈیفالٹ اصول یہ ہے کہ آدھا اثاثہ شوہر یا بیوی کو منتقل ہوتا ہے اور باقی آدھا بچوں میں برابر تقسیم کیا جاتا ہے، بغیر مرد اور عورت کے درمیان تفریق کے۔
- کیا غیر مسلموں کے لیے UAE میں وصیت ریجسٹر کرنا ممکن ہے؟
- جی ہاں۔ DIFC Courts دبئی قانون نمبر 15 of 2017 کے تحت ایک Wills Service چلاتے ہیں جو غیر مسلم افراد کے لیے ہے جو کبھی بھی مسلم نہیں رہے ہیں، کم از کم 18 سال کے ہیں، اور UAE میں اثاثے رکھتے ہیں یا UAE میں رہنے والے کم عمر بچوں کے والدین ہیں۔ پانچ وصیت کی اقسام شائع کی گئی ہیں، جن میں ایک جائیداد کی وصیت اور ایک کاروباری مالکان کی وصیت شامل ہے۔
- کیا کمپنی میں ملکیت رکھنے سے وراثت کا حق تبدیل ہوتا ہے؟
- یہ وراثت کو تبدیل کرتا ہے۔ وراثتی اثاثہ حصص ہے نہ کہ زمین میں رجسٹرڈ دلچسپی، اس لیے وراثت کمپنی کے رجسٹر اور اس کے آئینی دستاویزات کے ذریعے چلتی ہے۔ یہ کہ یہ آسان ہے یا نہیں، اس بات پر منحصر ہے کہ آیا وہ دستاویزات ایک شیئر ہولڈر کی موت کا احاطہ کرتی ہیں یا نہیں۔
- کیا مجھے اپنی UAE کمپنی کے حصص کے لیے علیحدہ وصیت کی ضرورت ہے؟
- DIFC Courts ایک کاروباری مالکان کی وصیت شائع کرتے ہیں جو UAE میں پانچ حصص کی ملکیت کا احاطہ کرتی ہے، جو جائیداد کی وصیت سے الگ ہے جو حقیقی جائیداد کا احاطہ کرتی ہے، یہی وجہ ہے کہ جن مالکان کے پاس دونوں طریقوں سے اثاثے ہوتے ہیں انہیں اکثر ایک سے زیادہ دستاویزات کی ضرورت ہوتی ہے۔ ایک وکیل کو یہ تصدیق کرنی چاہیے کہ آپ کی مخصوص ملکیت کیا کرنے کی ضرورت ہے۔
ذرائع
یہ کہاں سے آیا ہے
- دبئی لینڈ ڈیپارٹمنٹ — جائیداد کے قوانین، بشمول قانون نمبر 7 of 2006 (PDF)
- UAE قوانین — وفاقی فرمان-قانون نمبر 41 of 2022 متعلقہ شہری ذاتی حیثیت کے بارے میں
- کانگریس کی لائبریری — متحدہ عرب امارات: غیر مسلموں کے لیے ذاتی حیثیت کے قوانین نافذ ہیں
- DIFC Courts — وصیت FAQ
- DIFC Courts — وصیت کے قواعد اور عملی ہدایات
یہ صفحہ UAE میں کاروبار قائم کرنے کے بارے میں عمومی معلومات ہے، نہ کہ قانونی، ٹیکس، امیگریشن، یا بینکنگ مشورہ۔ قواعد، فیس، اجازت یافتہ سرگرمیاں، اور بینک پالیسیاں تبدیل ہو سکتی ہیں۔ حتمی اہلیت آپ کے حقائق اور درخواست کے وقت قابل اطلاق قواعد پر منحصر ہے۔