Золота віза з новобудовою або іпотечною нерухомістю: що квалифікується

Майже кожен вторинний виклад цього шляху містить певну версію однієї й тієї самої історії: що золота віза на підставі нерухомості колись вимагала мінімальної сплаченої суми на додачу до активу вартістю 2 млн дирхамів ОАЕ (AED) або більше, і що цей мінімум було скасовано в січні 2024 року без оголошення. До цього зазвичай додається певна сума.

Ми не змогли прив'язати цю історію до жодного органу. Жодна доступна нам сторінка ICP, GDRFA чи Dubai Land Department не публікує мінімального першого внеску для цього маршруту, не публікує дати, коли його скасували, і не визнає, що він колись існував. Правило без опублікованого тексту не має опублікованого формулювання, на яке можна покластися, а твердження, що його скасували, так само позбавлене джерел, як і твердження, що воно діє.

Це не привід припускати протилежне. Розглядайте позицію щодо сплаченої суми як відкрите питання у власній справі, а не як остаточний заголовок, і зверніть увагу, що картка послуг Dubai Land Department справді накладає тест доказів сплаченої суми на заявників із заставленою нерухомістю, що є вимогою до документів, а не порогом відповідності вимогам, і це найближче до цієї історії з того, що справді опубліковано.

Золота картка резидента GDRFA для інвесторів є чіткішою з двох. Вона формулює умову як володіння нерухомістю або групою об'єктів нерухомості загальною вартістю не менше 2 млн дирхамів ОАЕ (AED), зазначає, що нерухомість під іпотекою допускається, і додає, що на нерухомість накладається заборона (lien) на весь десятирічний період проживання та що нерухомість не може бути відчужена, поки дозвіл є чинним. Картка стосується іпотеки та заборони; те, як сумуються кілька об'єктів нерухомості, об'єкти на стадії будівництва (off-plan) та іпотеки, розглянуто в матеріалі поєднання об'єктів нерухомості, об'єктів на стадії будівництва та іпотек.

Картка послуг Dubai Land Department для інвесторів щодо золотої візи, яким маршрутом фактично користується більшість заявників у Дубаї, займає вужчу позицію щодо доказів. Якщо нерухомість заставлена, вона вимагає як доказ лист від банку із зазначенням сплаченої суми 2 мільйони AED. Консультанти Velarozone можуть перевірити проєкт листа банку на відповідність цьому формулюванню до подання.

Ці дві позиції не є одним і тим самим, і сприйняття їх як однієї призводить до несподіванки на етапі доказів. «Заставлена нерухомість допускається» це твердження про відповідність вимогам. «Надайте лист від банку, що підтверджує сплату 2 мільйонів AED» це твердження про докази, і його складніше виконати для нерухомості, за яку ще платять. Перш ніж купувати, спираючись на формулювання щодо відповідності вимогам, отримайте письмово позицію департаменту щодо вашої конкретної справи. Якщо тест доказів здається недосяжним за вашою іпотекою, порівняйте золоту візу та дворічну візу інвестора в нерухомість.

Незавершений об'єкт не має свідоцтва про право власності, оскільки поки що нічого не тримає право власності. Що в нього є, так це тимчасова реєстрація: Департамент землі Дубая веде тимчасовий реєстр, через який забудовники реєструють об'єкти, продані в незавершеному стані, і ця реєстрація є доказом власності, доступним на цьому етапі. Ця інформація опублікована на власній сторінці департаменту для реєстрації первинного продажу.

Все, що йде далі, не є. Жодна картка GDRFA, жодна картка Департаменту землі Дубая не викладає тест на незавершене будівництво своїми словами. Жодна не каже, що тимчасова реєстрація задовольняє докази власності, і жодна не каже, що вона не задовольняє. ICP запитує лист від департаменту землі, що підтверджує власність та вартість, і також не стосується випадку незавершеного будівництва.

Отже, чесно кажучи, жоден орган не публікує шлях для незавершеного будівництва до цього маршруту. Вторинні гіди, які говорять, що незавершене будівництво підходить "з умовами", не цитують орган, і жодне широко розповсюджене твердження про федеральний політичний циркуляр у лютому 2026 року, що стосується незавершеного будівництва та порогів платежів, ми не могли перевірити жодним урядовим публікацією. Ніщо з цього не означає, що незавершена власність не може бути реалізована; це означає, що питання вирішується у досьє, заздалегідь, а не з веб-сторінки.

При наявності іпотеки банк стає учасником у процесі подання візи, і банки працюють повільно, що дивує людей, які швидко просунулися в покупці. Лист не є стандартним продуктом у кожній установі, і в ньому потрібно сказати конкретні речі.

Опубліковано саму вимогу: картка Dubai Land Department вимагає від заявника із заставленою нерухомістю лист від банку із зазначенням сплаченої суми 2 мільйони AED як доказ. Не опубліковано форму цього листа, а довші переліки, що ходять в обігу (довідки про відсутність заперечень, підтвердження залишку заборгованості, довідки про належний стан), є діловою практикою, а не переліком документів органу. Розглядайте їх як розумне завдання для вашого банківського менеджера, а не як опубліковану вимогу, і попросіть банк показати вам шаблон, перш ніж на нього покладатися.

Формулювання GDRFA щодо відповідності вимогам широке, а формулювання Dubai Land Department щодо доказів вузьке. Саме формулювання щодо доказів має задовольнити справа. Це привід правильно послідовно організувати маршрут, а не уникати його.

З'ясуйте документальну позицію департаменту щодо ваших конкретних обставин (об'єкт у стадії будівництва чи завершений, заставлений чи ні, один об'єкт чи кілька) до купівлі, а не після неї. Купівля, зроблена в припущенні відповідності вимогам, може й далі вас влаштовувати, але вона не є візою, і ці два рішення варто ухвалювати окремо.