Чи можна об'єднати кілька нерухомостей? Що щодо новобудів або іпотечних?

Це рідкісна точка, з якою федеральні та еміратські органи погоджуються, своїми власними словами і без уточнень.

Жоден орган не публікує обмеження щодо кількості об'єктів нерухомості, які можна зарахувати. Це радше відсутність норми, ніж дозвіл, але вона послідовно простежується в усіх джерелах. GDRFA вимагає, щоб вартість була засвідчена довідкою про статус нерухомості, виданою Dubai Land Department, і щоб на нерухомість було накладено заборону на відчуження на весь строк дії дозволу на проживання.

Жоден орган не публікує й обмеження за типом нерухомості для золотого шляху. GDRFA заявляє, що об’єкт в іпотеці є прийнятним «і охоплює всі типи об’єктів нерухомості». Твердження про те, що комерційна нерухомість, земля або певна категорія виключені із золотого шляху, не підкріплені нічим опублікованим. Торгова ліцензія не відіграє ролі в шляху через нерухомість, де GDRFA запитує паспорт і підтвердження права власності. Вона з’являється лише в шляхах для інвесторів у компанії, а що таке торгова ліцензія ОАЕ розглядається окремо.

Об’єкти нерухомості справді мають бути оформлені на ім’я заявника. Обидві наведені вище формулювання Dubai Land Department прямо про це говорять: у повній власності інвестора, на ім’я заявника. Умови послуги для інвесторів не згадують нерухомість, якою володіють через компанію. Компанія, яка хоче вести діяльність у режимі оншор (onshore), це окреме питання, розглянуте в розділі ліцензування юридичної особи для діяльності в режимі оншор.

Це місце, де сім'ї найчастіше припускають правило, яке існує для іншого продукту. Три маршрути, три різні способи обробки спільного володіння.

На золотому шляху GDRFA висловлюється прямо, і це суворіша вимога: «Якщо право власності має форму частки в спільній нерухомості, вартість частки не повинна бути меншою за AED 2 млн». Сама частка має досягати повного порогу, тому співвласнику половини об’єкта потрібно, щоб увесь об’єкт коштував щонайменше вдвічі більше за AED 2 млн. Ділових партнерів, які є співвласниками, перевіряють так само, що б вони не вирішили щодо того, де має бути оформлена ліцензія, адже шлях через нерухомість у GDRFA розглядає частку в об’єкті, а не компанію.

На маршруті для пенсіонерів Департамент землі Дубая публікує протилежне положення: "Чоловік і дружина можуть спільно володіти однією нерухомістю (після надання сертифікованої копії свідоцтва про шлюб)."

На дворічному інвесторському маршруті департамент встановлює значно нижчу планку для співвласника: «Співвласнику нерухомості дозволяється подавати заяву на видачу ліцензії та віз на проживання для інвесторів у нерухомість, за умови що вартість його частки становить не менше 400 000 AED».

Жоден орган не публікує правила, яке дозволяло б двом подружжю об’єднати частки, кожна з яких окремо нижча за поріг, щоб досягти AED 2 млн на золотому шляху, а єдине пряме правило золотого шляху про спільні частки говорить проти цього. Як сім’я на практиці потрапляє до однієї справи заявки це питання структурування, а не правило, яке можна знайти.

Посібник ICP вимагає володіння нерухомістю "вартістю ≥ 2 мільйони AED (без кредитів)", а його сервісна картка підтверджує це як умову: "Нерухомість повинна бути повністю належати інвестору." В тому вигляді, в якому це викладено, це виключає іпотечну нерухомість.

Обидва поверхи Дубая говорять про протилежне в термінах. Інвесторська служба Департаменту землі Дубая стверджує: "У випадку, якщо нерухомість є іпотечною, потрібно надати банківський лист, що підтверджує належну суму в 2 мільйони AED", а серед його умов послуг "Нерухомість може бути іпотечна, і до неї слід подати лист банку без заперечень, який підтверджує, що банк не заперечує проти видачі дозволу на проживання на нерухомість, вказуючи фактично сплачену суму та залишок." GDRFA просто вказує, що "іпотечна нерухомість прийнятна", а на своїй сторінці власника нерухомості, що "якщо принаймні 2 мільйони дирхамів вартості нерухомості оплачено, власник має право отримати золоту резиденцію."

Отже, оперативні джерела перевіряють абсолютну внесену суму, підтверджену листом банку, а не відсутність обтяжень на титулі. Ці дві позиції можна узгодити, якщо розуміти «без кредитів» у тому сенсі, що самі кваліфікаційні AED 2 млн не мають бути позиченими, але жоден орган не публікує такого прочитання, і ми не будемо стверджувати його так, ніби це зробив якийсь орган.

Ходять дві пов’язані цифри, і жодна не опублікована. Ніде на цих сторінках немає мінімального відсотка першого внеску: кожна опублікована перевірка це абсолютна сплачена сума в дирхамах, а не частка. І жоден орган не публікує переліку схвалених або конкретних іпотечних банків; сторінка GDRFA для власників нерухомості згадує «кредит від місцевого банку в країні», не називаючи жодного.

Маршрут для пенсіонерів демонструє ту ж структуру з доданим блокуванням, що варто знати, оскільки клієнти чують це й застосовують до неправильного маршруту: коли ця нерухомість є іпотечною, Департамент землі Дубая вимагає банківський лист, в якому вказано, що "депозит не може бути повернений протягом 3 років."

Ми спеціально шукали це на всіх платформах, але це там не є. Посібник ICP з золотої резиденції та його картка послуг у сфері нерухомості не згадують про об’єкти, які ще не збудовані. Портал уряду ОАЕ у розділі Золота віза не згадує про це. Дозвіл на Золоту резиденцію GDRFA для інвесторів не згадує про це. Послуга щодо золотої візи інвесторів Департаменту земельних ресурсів Дубаю не згадує про це.

На сторінці поширених запитань департаменту вираз «на етапі будівництва» (off-plan) справді трапляється дев’ять разів, і щоразу йдеться про ескроу-рахунки забудовників за Законом № 8 від 2007 року або про первинну реєстрацію, тобто про «реєстрацію договорів купівлі-продажу нерухомості та інших юридичних дій на етапі будівництва до їх передання до реєстру нерухомості». Жодне з них не стосується резиденції.

Загальновідоме твердження, що покупки на етапі будівництва від затверджених розробників враховуються у AED 2 мільйони, веде до сторінки уряду ОАЕ, яка більше не існує. Три старі URL-адреси порталу, які досі містяться у результатах пошуку, повернули 404 під час нашої перевірки, а чинна сторінка віза інвестора є неповною і не містить посилань на AED 2 мільйони, етапи будівництва, іпотеки чи кредити. Портал наразі не публікує нічого про шлях до власності, окрім єдиного рядка підсумкової таблиці.

Отже, не доведено, що купівля на етапі будівництва виключена; жоден орган не опублікував шлях, а посилання, яке всі передають одне одному, веде на неіснуючу сторінку. Є один суміжний опублікований сигнал: документи ICP для продовження резиденції власників нерухомості вимагають довідку муніципалітету (municipality), яка підтверджує «завершення будівництва, повне право власності та придатність об’єкта для проживання». Це інший шлях, але він нагадує, що завершеність з’являється як умова там, де органи справді торкаються цього питання.

Перш ніж вносити завдаток за тимчасово зареєстрований об’єкт, перевірте, що знадобиться для заявки. У заяві Dubai Land Department перелічено свідоцтво про право власності або електронний сертифікат права власності, перевіряється вартість купівлі AED 2 млн або більше на момент купівлі, а GDRFA вимагає від департаменту довідку про статус нерухомості, що підтверджує вартість. На сторінках не сказано, чи може об’єкт, який ще будується, надати будь-який із цих документів.

Дозвіл на агрегування не говорить, які нерухомості висувати, на чиє ім'я вони повинні бути, або як повинна бути структурована спільна частка з огляду на те, що золоте правило та правило для пенсіонерів з'ясовують крайнощі.

Те, що іпотека прийнятна для джерел Дубая, не говорить вам, що має бути в листі банку про відсутність заперечень, крім сплаченої суми та залишку. Воно не говорить і про те, як іпотека співвідноситься із заставним правом, якого GDRFA вимагає на строк дії резиденції, і що означало б рефінансування для клієнта, який хоче його здійснити. Саме ці питання вирішують долю заявки, і їх з’ясовують на підставі фактів разом із консультантом.