Золота віза чи двірічна віза для інвестора в нерухомість?

29 квітня 2026 року Gulf News і Khaleej Times повідомили, що правила допуску для дворічних резидентських віз інвесторів у нерухомість у Дубаї було оновлено. Мінімальну вартість об'єкта AED 750,000 для одноосібних власників скасовано. Для об'єкта у спільній власності встановлено мінімальну частку AED 400,000 на інвестора, зокрема й тоді, коли власність поділена порівну.

Офіційного оголошення не було. Змінені критерії з'явилися в центрі інвесторських послуг Dubai Land Department, після чого пішли публікації. На сторінці департаменту Investor Residence Application (Taskeen) тепер наведено те саме правило: індивідуальний власник може подати заяву незалежно від вартості об'єкта, а частка співвласника має бути не меншою за AED 400,000. Зазначений там дозвіл це дворічне резидентство, де спонсором є власник. Номер указу не наведено, тому посилайтеся на сторінку послуги та на дату, коли ви її прочитали.

У тих самих публікаціях викладено порядок для недобудованої нерухомості за цим шляхом: при купівлі на етапі будівництва (off-plan) має бути сплачено щонайменше п'ятдесят відсотків вартості об'єкта або AED 375,000. Для об'єкта в іпотеці потрібен лист кредитора про відсутність заперечень (no-objection certificate), що підтверджує загальну сплачену суму, залишок заборгованості та виписку з іпотеки. У статті вимоги до нерухомості для Golden Visa описано, як Golden-шлях ставиться до тих самих двох випадків.

GDRFA публікує сервісні картки для обох. Карта дозволу на проживання власника нерухомості встановлює умови, які не мають нічого спільного з золотою візою: нерухомість повинна бути повністю збудована, з виключенням власників незабудованих земель; вона повинна бути придатною для проживання; вона повинна повністю належати заявнику; і заявник повинен продемонструвати місячний дохід не менше 10 000 AED або в іншому випадку засвідчити фінансову спроможність.

Саме цю умову щодо доходу найчастіше пропускають ті, хто порівнює лише за ціною. Для інвесторського шляху золотої візи подібної перевірки немає, адже кваліфікацією є актив вартістю 2 млн дирхамів ОАЕ (AED).

Збір за дозвіл на картці власника нерухомості становить 200 дирхамів ОАЕ (AED). На золотій картці резидента він становить близько 1100 дирхамів ОАЕ (AED). У порівнянні з різницею у кваліфікаційному капіталі цей розрив незначний, але він повторюється. Кожне дворічне продовження знову тягне за собою медичний огляд, Emirates ID та оформлення справи, а золотий дозвіл із довшим строком дії робить це рідше. Кожну статтю витрат наведено в розбивці зборів за золоту візу в ОАЕ.

Чесне порівняння це не збір проти збору, а загальна вартість за один і той самий період резидентства, і за такого підходу розрив скорочується. Не скорочується різниця в тому, чого два дозволи вимагають від об'єкта нерухомості.

Три причини виправдовують вищий поріг, і жодна з них не є тривалістю дозволу самостійно.

Перше: відсутність у країні. Урядовий портал ОАЕ називає серед привілеїв Golden Visa можливість перебувати за межами країни довше за звичайні шість місяців, потрібні для збереження чинності візи резидента. Для власника, який буває в Дубаї кілька тижнів на рік, це різниця між збереженням резидентства та його втратою.

Друга це відсутність тесту на доходи. Шлях власника нерухомості передбачає вимогу в 10 000 AED на місяць або докази платоспроможності, які оцінюються при кожному поновленні. Власник на пенсії або той, чий дохід є нерегулярним, може вважати золотий маршрут більш стабільним з обох, незважаючи на велику суму чека.

Третє: спонсорство. Dubai Land Department вказує власника як спонсора за дворічним дозволом, тоді як урядовий портал ОАЕ повідомляє, що власникам Golden Visa спонсор не потрібен і вони можуть спонсорувати чоловіка або дружину та дітей. Умови та документи для утриманців викладено в розділі спонсорство сім'ї.

Якщо ваш капітал ніде не близький до 2 мільйонів AED, зміна в квітні означає, що питання тепер просте: чи хочете ви взагалі отримати дозвіл на проживання, а не чи можете досягти мінімуму. Це краща позиція, ніж була у покупців рік тому.

Якщо ваш капітал близький до AED 2 мільйонів або перевищує цю суму, рішення залежить від обмеження, яке ви готові прийняти найменше: застави (обтяження) та заборони на відчуження на строк дії Golden-дозволу або продовження з перевіркою доходу кожні два роки. Зіставте це з тим, як довго ви будете за кордоном і коли можете продавати.