Mülkün Değeri Ne Kadar Olmalıdır?

ICP'nin altın ikamet kılavuzu gerekli belgeyi “Bir veya daha fazla mülkün sahibi olduğunu doğrulayan, Arazi Kayıt Departmanı'ndan alınan bir mektup olarak” tanımlar; bu mülklerin değeri ≥ 2 milyon AED (krediler olmadan).” ICP'nin aynı akış için hizmet kartı, bunu “En az 2,000,000 AED değerindeki mülkün sahibini doğrulayan Gayrimenkul Kayıt Departmanı'ndan alınan bir mektup” olarak yeniden ifade etmektedir.

GDRFA Dubai’nin yatırımcılar için altın oturma izni, koşulu “toplam değeri en az 2 milyon AED olan bir mülke veya mülk grubuna” sahip olmak şeklinde ifade eder ve federal sayfalarda bulunmayan bir mekanizma ekler: “Mülk değeri, Dubai Land Department tarafından düzenlenen bir mülk durum belgesi (property status statement certificate) ile onaylanmalıdır.” Mülkiyetin ortak bir mülkteki pay olduğu durumlarda GDRFA, 2 milyon AED ölçütünü o payın değerine uygular. Rakamın nasıl oluştuğu 2 milyon AED eşiğinin nasıl ölçüldüğü bölümünde ele alınmıştır.

Şimdiye kadar tutarlı. Üçü de bir değeri tarif ediyor. “Değerlenen” sözcüğü, “toplam değer” ifadesi ve değerin “onaylanması” şartı aynı yönü gösteriyor: varlığın değerine, birisi tarafından değerlendirilmiş, şimdi. Aynı GDRFA sayfasındaki şirket yolu farklı kanıtlar ister: geçerli bir ticari lisans (bkz. ticari lisans başvurusu) ve akredite bir denetim firmasından onaylı bir mali rapor.

Dubai Land Department, Dubai’deki bir başvurucunun fiilen geçtiği hizmeti yayımlar. İfadesi aynı değildir: “Bu hizmet, satın alma değeri satın alma anında 2 milyon AED’ye eşit veya bunun üzerinde olan bir mülke sahip gayrimenkul yatırımcısının, yenilenebilir 10 yıllık oturma izni için başvurmasına olanak tanır.” Lafzi okumada, 2 milyon AED’den az ödeyen bir malik, mülkün şimdi ne kadar değerli olduğuna bakılmaksızın eşiğin altında kalır. Daha geniş uygunluk sorusu mülk sahipliği yoluyla altın vize bölümündedir.

Bu, iki kez belirtilmiş tarihsel bir ölçümdür: satın alma değeri, satın alma anında. Üstelik aynı sayfadaki belge listesinde hiçbir türden değerleme belgesi yoktur: “1- Pasaport / 2- e-Certificate of Title’ın mevcudiyeti / Tapu senedi / 3- Bir vesikalık fotoğraf / 4- UAE ID (varsa) / 5- Mevcut oturma izninin bir kopyası (varsa).” Tapu senedini veya e-Certificate of Title’ı Velarozone danışmanlarıyla yapacağınız ilk görüşmeye getirin.

Bunu geçiştirmeyi zorlaştıran bir kanıt daha var. Dubai Land Department, bir piyasa değeri alternatifi istediğinde bunu nasıl yazacağını açıkça biliyor; çünkü emekliler yolunda bunu yapıyor: “Mülkteki yatırım değeri (satın alma değeri veya piyasa değeri) başvurucunun adına 1 milyon AED’dir (tamamı ödenmiş, ipoteksiz) (bir mülk veya birkaç mülk).” Satın alma değeri veya piyasa değeri şeklindeki bu parantez, emekliler sayfasında yer alır ve başka hiçbir sayfada yoktur. Krediler ikinci bir farklılıktır: ICP “kredisiz” der, GDRFA ise ipotekli mülkün kabul edilebilir olduğunu söyler. Ayrıntılar proje aşamasındaki ve ipotekli mülk bölümündedir.

Yaygın iddia, eşiğin ödediğiniz fiyata değil güncel piyasa değerine göre değerlendirildiği, dolayısıyla 2 milyon AED’nin altında satın alıp o tarihten beri piyasanın yükselişini izlemiş bir malikin yeni bir değerleme ile koşulları karşılayabileceği yönündedir. Bu, çok sayıda insan için yararlı olurdu; ancak yayımlanmış kayıtlar bunu ortaya koymuyor.

Söylenebilecek olan şudur: iddia ICP ve GDRFA ifadesiyle desteklenmekte, fiili hizmeti tarif eden Dubai Land Department sayfasıyla ise çelişmektedir ve hiçbir makam ikisini uzlaştıran bir cümle yayımlamamaktadır. Değer artışı yolunu yerleşik bir yol olarak sunmak, hiçbir makamın yazmadığı bir kuralı ileri sürmek anlamına gelir.

Bu durumdaki bir mal sahibi, bir değerleme için ödeme yapmadan veya daha fazla mülk satın almadan önce, testin kendi sahip olduğu mülk bakımından teyit edilmesini sağlamalıdır. Değerleme masraf gerektirir ve Dubai Land Department'ın ifadesine göre hizmetin talep ettiği belge olmayabilir.

GDRFA'nın mekanizması iki katmanlıdır ve modal fiiller aynı değildir. Dubai Tapu Dairesi sertifikası değeri “belgelendirmelidir”. Bir özel değerleme uzmanının sertifikası ise isteğe bağlı olarak kabul edilir: “Dubai Tapu Dairesi tarafından lisanslanmış ofisler aracılığıyla bir mülk değerleme sertifikası kabul edilebilir.” “Belgelendirilmelidir” ve “kabul edilebilir” eşit değildir ve yanlış olanı seçmek bir döngüye mal olur.

Dubai Land Department iki ayrı değerleme belgesi yayımlar ve her biri için ayrı bir doğrulama hizmeti sunar; bu, onların tek bir belgenin iki adı değil, farklı belgeler olduğunun en açık kanıtıdır.

GDRFA, “Dubai Tapu Dairesi tarafından düzenlenmiş bir mülk durumu beyanı sertifikası” talep etmektedir. O cümle, Dubai Tapu Dairesi hizmetlerinin yayımlanan adıyla uyuşmamaktadır. Yakın zamanda yayımlanan belgeler, “mülk sahipliği beyanı sertifikası” yayımlayan “İlgililere” bir belge; “Onaylı ayrıntılı gayrimenkul e-beyanı” yayımlayan “Ayrıntılı gayrimenkul beyanı başvurusu” ve açıkça “sadece bir mülk için” olan; ve alan ve arsa numarasına göre bir sorgulama olan “Mülk Durumu Bilgisi Talebi”dir, bu da tamamen bir sertifika değildir.

GDRFA’nın bunlardan hangisini kastettiği hiçbir yerde yayımlanmamıştır ve biz bir eşleştirmeyi tahmin etmeyeceğiz. Ayrıca, ayrıntılı belgenin “yalnızca tek mülk” sınırlamasının birleştirilmiş bir portföyle uyumsuz durduğunu not edelim; bu, kimse yanlış belge için ödeme yapmadan önce belge sorusunun çözülmesi gerektiğinin bir başka nedenidir.

Bu, genel amaçlı bir değerleme hizmetidir ve onu okumak, tam da söylemedikleri nedeniyle öğreticidir. Yayımlanan mülk türleri boş arsadan konut birimlerine ve villalara, otel binalarına ve bunların altındaki araziye kadar uzanır. Verdiği belge Real Estate Evaluation e-Certificate’tir. Hizmet süresi ikiye ayrılır: “Konut Birimleri ve Bitişik Villalar: Anında / Diğer Türler: 7 İş Günü” ve departmanın Dubai REST kılavuzu aynı ayrımı doğrular: “Arsa durumunda talebiniz onaya sunulur. Birim ve Villa durumunda sertifikanız doğrudan indirilebilir olacaktır.”

Gerekli belgeler, bir gayrimenkul değerlendirme talep formu, geçerli bir pasaport veya Emirates Kimliği ile birlikte mülk sahibinin yazdığı bir mektup, bir belediye veya plan haritası ve mülkün son fotoğraflarıdır.

O sayfa hiçbir noktada hizmeti oturma iznine veya altın vizeye bağlamaz. Oturma sözcüğü sayfada iki kez geçer ve her iki geçiş de “Oturma Durumu: Tümü” olarak görüntülenen aynı şablon hizmet üst veri alanıdır. Bu, hizmeti kimlerin kullanabileceğine dair bir ifadedir, sertifikanın ne için olduğuna dair değil. Sayfadaki hiçbir şey göçmenlik amaçlı bir kullanımı tarif etmez. Oturma, oturma vizeleri ve altın oturma, departmanın kendi Dubai Real Estate Valuation Guide, Birinci Baskı 2025 belgesinde hiç yer almaz; bu belgenin piyasa değeri tanımı şöyledir: “Bir mülkün, istekli bir satıcı ile istekli bir alıcı arasında, uygun pazarlamanın ardından ve tarafların bilgili, ihtiyatlı ve baskı altında kalmadan hareket ettiği, tarafsız bir işlemde el değiştirmesi gereken tahmini tutar.” Değerleme belgesi ile bunun göçmenlik amaçlı kullanımı, farklı kurumlar tarafından tamamen ayrı yerlerde belgelenmiştir ve ikisi arasında yayımlanmış bir köprü yoktur.

ICP kategori başına altın vize ücreti yayımlamaz, bu nedenle burada hiçbiri belirtilmemiştir. GDRFA Dubai yatırımcı izni için bir ücret yayımlar: 1.100 AED oturma izni ücreti, artı 10 AED Knowledge Dirham, 10 AED Innovation Dirham, ülke içinde 500 AED’lik bir ücret ve 20 AED teslimat. GDRFA’nın notu, oturma süresi iki yılı aştığında düzenleme ücretinin her yıl 100 AED arttığını belirtir. Dubai Land Department kendi tarifelerini aşağıda anılan sayfalarda yayımlar ve danışmanınız bunları gerçek dosyanıza göre fiyatlandıracaktır.

Yayınlanan küçük rakamlar, insanların tüm maliyetle karıştırdığı rakamlar olduğundan dolayı dikkate değer. Dubai REST uygulaması üzerinden bir özel değerleme sertifikasının detaylarını kaydettirmek, “Ücretsiz hizmet” olup “5 Dakika” sürmektedir. Birine hitaben sertifika ve detaylı gayrimenkul beyanı, her biri AED 50 harf başına artı bir AED 10 bilgi ücreti ve bir AED 10 yenilik ücreti ile uygulama veya web sitesi üzerinden yayınlanırken, detaylı beyanat bir güvenilir merkezde AED 120 olarak yayınlanmaktadır. Bunlar idari sertifika ücretleridir, yolun maliyeti değildir.

Yayınlanan kayıt, size bir rakama ulaştırır ve durur. Bir mülkünüzün o rakamda değerlendirileceği, hangi iki değerleme aracını temin etmeniz gerektiği ve hangi sırada temin etmeniz gerektiği veya dosyanın geri kalanına göre bir değerleme talep etmeniz gerektiği konusunda bilgi vermez.

Değer artışı konusunda sırayı yanlış yapmak, Dubai Land Department’ın satın alma değeri ifadesinin hiç istemeyebileceği bir değerleme için ödeme yapmak anlamına gelir. GDRFA ayrıca iznin geçerlilik süresi boyunca mülkiyetin sürekliliğini sağlamak için mülk üzerinde bir takyidat da şart koşar; bu nedenle malik, başvurmadan önce bunu kabul edip edemeyeceğini teyit etmelidir. Bunlar dosya sorularıdır ve tek bir mülkün olgularına göre yanıtlanır.