Mülkün ne kadar değeri olmalı?

ICP'nin altın ikamet kılavuzu gerekli belgeyi “Bir veya daha fazla mülkün sahibi olduğunu doğrulayan, Arazi Kayıt Departmanı'ndan alınan bir mektup olarak” tanımlar; bu mülklerin değeri ≥ 2 milyon AED (krediler olmadan).” ICP'nin aynı akış için hizmet kartı, bunu “En az 2,000,000 AED değerindeki mülkün sahibini doğrulayan Gayrimenkul Kayıt Departmanı'ndan alınan bir mektup” olarak yeniden ifade etmektedir.

GDRFA Dubai'nin yatırımcılar için verdiği altın ikamet izni koşulunu, “toplam değeri 2 milyon AED'den az olmayan bir mülk veya mülk grubu” sahipliği olarak belirtmekte olup, federal sayfalarda yer almayan bir mekanizmayı da eklemektedir: “Mülk değerinin Dubai Arazi Departmanı tarafından verilmiş bir mülk durumu belgesi ile onaylanması gerekmektedir.”

Şu ana kadar tutarlı. Üçü de bir değeri tarif ediyor. “Değerli” kelimesi, “toplam değeri” ifadesi ve değerinin “onaylanması” gerekliliği hepsi aynı yöne işaret ediyor — kimin tarafından değerlendirildiğine göre, şimdi.

Dubai Arazi Departmanı, Dubai'de bir başvurucu tarafından gerçekten geçilen hizmeti yayımlar. Üslubu aynı değildir: “Bu hizmet, alış fiyatı 2 milyon AED veya daha fazla olan bir mülke sahip gayrimenkul yatırımcılarının, 10 yıl süreyle yenilenebilir bir ikamet izni başvurusu yapmasına olanak tanır.”

Bu, iki kez belirtilen tarihi bir ölçümdür — satın alma değeri, satın alma anında. Ve o aynı sayfadaki belge listesi hiçbir şekilde bir değerleme sertifikası içermemektedir: “1- Bir pasaport / 2- Bir e-Mülkiyet Sertifikası (e-Certificate of Title) / Mülkiyet belgesi / 3- Bir kişisel fotoğraf / 4- BAE Kimliği (varsa) / 5- Mevcut oturma izninin bir kopyası (varsa).”

Bunu kolayca geçiştirmeyi zorlaştıran başka bir kanıt daha var. Dubai Tapu Dairesi, bunu düşündüğünde piyasa değeri alternatifini nasıl yazacağını açıkça bilmektedir, çünkü bunu emekli rotasında yapmaktadır: “Mülkiyetteki yatırım değeri (satın alma değeri veya pazarlama değeri) 1 milyon AED'dir (tam olarak ödenmiş, ipoteğe alınmamış) (bir mülk veya birkaç mülk) başvuranın adı altında.” O parantez — satın alma değeri veya pazarlama değeri — emekli sayfasında görünmektedir ve başka hiçbir yerde değildir.

Geniş bir şekilde dolaşan iddia, eşik değerinin ödediğiniz fiyattan ziyade mevcut piyasa değerine göre değerlendirildiğidir; bu nedenle, 2 milyon AED'nin altında satın almış ve o zamandan beri piyasanın yükseldiğini gören bir sahip, yeni bir değerleme ile nitelik kazanabilir. Bunun doğru olduğunu size bildirmek isterdik, çünkü bu birçok insan için faydalı olurdu.

Size söyleyebileceğimiz şey, bunun ICP ve GDRFA ifadeleri tarafından desteklendiği ve Dubai Tapu Dairesi'nin gerçek hizmeti tanımlayan sayfasıyla çeliştiğidir ve hiçbir otorite bu ikisini uzlaştıran bir cümle yayımlamamaktadır. Yayınlanan kaydın durumu budur. Değer kazancı yolunu kurulu olarak sunmak, hiçbir otoritenin yazmadığı bir kuralı savunmak anlamına gelir ve bu grup bunu yapmayacaktır.

Pratikte sonuç şudur: “en kötü durumu varsaymak” değildir. Bu, arkasında gerçek para olan, dosya üzerinden yanıtlanan bir özel sorudur ve bu konumda olan bir sahibi, bir değerleme veya satın alma için harcama yapmadan önce belirli mülkü üzerinde konumunu sağlamlaştırmalıdır.

GDRFA'nın mekanizması iki katmanlıdır ve modal fiiller aynı değildir. Dubai Tapu Dairesi sertifikası değeri “belgelendirmelidir”. Bir özel değerleme uzmanının sertifikası ise isteğe bağlı olarak kabul edilir: “Dubai Tapu Dairesi tarafından lisanslanmış ofisler aracılığıyla bir mülk değerleme sertifikası kabul edilebilir.” “Belgelendirilmelidir” ve “kabul edilebilir” eşit değildir ve yanlış olanı seçmek bir döngüye mal olur.

Dubai Tapu Dairesi, iki ayrı değerleme aracını yayımlamaktadır ve her biri için ayrı bir doğrulama hizmeti yayımlamaktadır — bu, bunların bir değil, farklı belgeler olduğunun en açık kanıtıdır.

GDRFA, “Dubai Tapu Dairesi tarafından düzenlenmiş bir mülk durumu beyanı sertifikası” talep etmektedir. O cümle, Dubai Tapu Dairesi hizmetlerinin yayımlanan adıyla uyuşmamaktadır. Yakın zamanda yayımlanan belgeler, “mülk sahipliği beyanı sertifikası” yayımlayan “İlgililere” bir belge; “Onaylı ayrıntılı gayrimenkul e-beyanı” yayımlayan “Ayrıntılı gayrimenkul beyanı başvurusu” ve açıkça “sadece bir mülk için” olan; ve alan ve arsa numarasına göre bir sorgulama olan “Mülk Durumu Bilgisi Talebi”dir, bu da tamamen bir sertifika değildir.

GDRFA'nın neyi kastettiği yayımlanmamış olup, bir eşleme tahmin etmeyeceğiz. Geçerli beyanın “sadece bir mülk için” sınırlaması, birikimli bir portföy ile çelişiyor — bu da belge sorununun yanlış belge için ödeme yapılmadan önce netleştirilmesi gereken bir başka nedenidir.

Bu, genel amaçlı bir değerleme hizmetidir ve okunması özellikle söylenmeyenlerden dolayı öğreticidir. Yayınlanan mülk türleri boş araziden konut birimlerine ve villalara, otel binalarına ve bunların altındaki araziye kadar uzanmaktadır. Verilen belge Gayrimenkul Değerlendirme e-Certifikasıdır. Hizmet süresi şu şekilde ayrılmaktadır: "Konut Birimleri ve Ekli Villalar: Anında / Diğer Türler: 7 Çalışma Günü", ve departmanın Dubai REST uygulaması aynı ayrımı onaylamaktadır — "Arazi durumunda, talebiniz onaya sunulmaktadır. Birim ve Villa durumunda, sertifikanız doğrudan indirilebilir durumda olacaktır."

Gerekli belgeler, bir gayrimenkul değerlendirme talep formu, geçerli bir pasaport veya Emirates Kimliği ile birlikte mülk sahibinin yazdığı bir mektup, bir belediye veya plan haritası ve mülkün son fotoğraflarıdır.

O sayfanın hiçbir zaman hizmeti oturum veya altın vize ile bağlantılandırmamaktadır. Oturum kelimesi iki kez geçmektedir ve her iki geçiş de aynı şablon hizmet-metadata alanının bir ifadesidir, "Oturum Durumu: Hepsi" olarak görünmektedir — hizmetin kimler tarafından kullanılabileceğine dair bir ifade, belgenin ne için olduğu değil. Sayfada bir göç kullanımı tanımlanmaz. Oturum, vizeler ve altın ikamet, departmanın kendi Dubai Gayrimenkul Değerlendirme Rehberi, Birinci Baskı 2025'ten tamamen yoksundur; bu rehberde piyasa değerinin tanımı, "İsteksiz bir alıcı ile istekli bir satıcı arasında, uygun bir pazarlama sürecinin ardından karşılıklı olarak bilgi sahibi, ihtiyatlı ve zorlamasız hareket eden taraflar arasında değiş tokuş edilebilecek tahmini miktardır." Değerleme aracı ve bunun göçmenlik kullanımına dair bilgilerin, tamamen ayrı yerlerde, farklı kuruluşlar tarafından belgelediği ve aralarında yayımlanan bir köprü olmadığını belirtir.

Bunun halka açık bir fiyatlandırması çok azdır. ICP, kategori başına altın-vize ücreti yayınlamamaktadır ve biz bunu icat etmeyeceğiz. Dubai Arazi Departmanı ve GDRFA ikisi de aşağıda yer alan sayfalarda tam tarifeler yayınlamaktadır ve bunlar, yorumda alıntıladığımız herhangi bir şeyin çok ötesine uzanmaktadır; danışmanınız bunları sizin gerçek dosyanıza göre fiyatlandıracaktır.

Yayınlanan küçük rakamlar, insanların tüm maliyetle karıştırdığı rakamlar olduğundan dolayı dikkate değer. Dubai REST uygulaması üzerinden bir özel değerleme sertifikasının detaylarını kaydettirmek, “Ücretsiz hizmet” olup “5 Dakika” sürmektedir. Birine hitaben sertifika ve detaylı gayrimenkul beyanı, her biri AED 50 harf başına artı bir AED 10 bilgi ücreti ve bir AED 10 yenilik ücreti ile uygulama veya web sitesi üzerinden yayınlanırken, detaylı beyanat bir güvenilir merkezde AED 120 olarak yayınlanmaktadır. Bunlar idari sertifika ücretleridir, yolun maliyeti değildir.

Yayınlanan kayıt, size bir rakama ulaştırır ve durur. Bir mülkünüzün o rakamda değerlendirileceği, hangi iki değerleme aracını temin etmeniz gerektiği ve hangi sırada temin etmeniz gerektiği veya dosyanın geri kalanına göre bir değerleme talep etmeniz gerektiği konusunda bilgi vermez.

Bu, bir başvurunun yapılmaya değer olup olmadığını belirleyen sorulardır ve özel olarak değer artışı açısından, iyi bir sonuç ile boşa harcanmış bir döngü arasındaki farkı oluşturur. Bunlar gerçekler üzerinden yapılan değerlendirmelerdir; bu yüzden bir danışmanla birlikte ele alınmaları gerekmektedir, bir blog yazısında değil.