Birden Çok Mülkü Birleştirebilir miyim? Planda Olmayan veya İpotek Konusu Nedir?

Bu, federal ve emirlik yüzeylerinin kendi kelimeleriyle ve niteliksiz olarak anlaştığı nadir bir noktadır.

Hiçbir kurum, hesaba katılabilecek mülk sayısına bir üst sınır yayımlamamaktadır. Bu bir izin değil, bir sessizliktir; ancak tüm kaynaklarda tutarlıdır. GDRFA'nın talep ettiği ise değerin, Dubai Land Department tarafından düzenlenen bir mülk durumu beyanı belgesiyle (property status statement certificate) tevsik edilmesi ve oturma izninin süresi boyunca mülk üzerine bir teminat hakkı konulmasıdır.

Hiçbir kurum, altın yolda gayrimenkul türüne göre bir kısıtlama da yayımlamıyor. GDRFA, ipotekli gayrimenkulün kabul edilebilir olduğunu ve “her tür gayrimenkulü kapsadığını” belirtiyor. Ticari gayrimenkulün, arazinin veya belirli bir kategorinin altın yolun dışında tutulduğu yönündeki iddialar, yayımlanmış hiçbir kaynağa dayanmıyor. Ticari lisansın gayrimenkul yolunda hiçbir rolü yoktur; bu yolda GDRFA’dan pasaport ve mülkiyet belgesi istenir. Ticari lisans yalnızca şirket yatırımcısı yollarında görünür ve BAE ticari lisansının ne olduğu ayrıca ele alınmaktadır.

Gayrimenkullerin başvuru sahibinin adına kayıtlı olması gerekir. Yukarıdaki Dubai Land Department ifadelerinin ikisi de bunu açıkça söylüyor: tamamen yatırımcıya ait, başvuru sahibinin adına. Yatırımcı hizmet koşulları, bir şirket aracılığıyla elde tutulan gayrimenkulden söz etmiyor. Onshore ticaret yapmak isteyen bir şirket ayrı bir konudur ve bir tüzel kişiye onshore ticaret için lisans verilmesi başlığı altında ele alınmaktadır.

Bu, ailelerin sıklıkla farklı bir ürün üzerinde var olan bir kuralı varsaydıkları yerdir. Üç yol, paylaşımlı mülkiyet için üç farklı uygulama.

Altın yolda GDRFA açıktır ve katı olan da odur: “Mülkiyet, ortak bir gayrimenkuldeki pay şeklindeyse, payın değeri AED 2 milyondan az olmamalıdır.” Payın kendisi tam eşiği aşmalıdır; bu nedenle bir gayrimenkulün yarısının ortak maliki, gayrimenkulün tamamının en az AED 2 milyonun iki katı değerinde olmasına ihtiyaç duyar. Ortak malik olan iş ortakları, lisansın nerede bulunması gerektiği konusunda ne karar verirlerse versinler aynı şekilde test edilir, çünkü GDRFA’nın gayrimenkul yolu şirkete değil, gayrimenkul payına bakar.

Emekli olanlar yolunda, Dubai Tapu Dairesi zıt bir düzenleme yayınlamaktadır: “Bir eş, (evlilik sözleşmesinin onaylı bir kopyası sağlandığı takdirde) bir mülkü paylaşabilir.”

İki yıllık yatırımcı rotasında, departman bir ortak sahip için çok daha düşük bir eşik belirlemektedir: “Mülkün ortak sahibi, hissesinin değeri 400.000 AED'den az olmaması koşuluyla, bir lisans ve mülk yatırımcıları için ikamet vizeleri başvurusunda bulunabilir.”

Hiçbir kurum, iki eşin altın yolda AED 2 milyona ulaşmak için tek tek eşiğin altında kalan varlıklarını birleştirmesine izin veren bir kural yayımlamıyor ve ortak paylara ilişkin tek açık altın yol kuralı buna karşı yönde okunuyor. Bir ailenin fiilen tek dosyaya nasıl girdiği bir yapılandırma sorusudur, bakıp öğrenebileceğiniz bir kural değildir.

ICP'nin kılavuzu, “değeri 2 milyon AED veya daha fazla olan mülklere sahip olmayı” gerektirir (kredi olmadan) ve hizmet kartı bunu şöyle yeniler: “Mülk yatırımcı tarafından tamamen sahip olunmalıdır.” Buna yüzeysel bakıldığında, ipotekli mülkü tamamen dışlamaktadır.

Her iki Dubai yüzeyi bunu terim açısından tersine söylemektedir. Dubai Tapu Dairesi'nin yatırımcı hizmeti, “Eğer bir ipotekli mülk varsa, 2 milyon AED ödendiğine dair bir banka mektubu sağlanmalıdır” demektedir ve hizmet şartları arasında, “Mülk ipotekli olabilir ve mülk üzerindeki oturma izni verilmeyeceğine dair bir itiraz mektubu sunulmalıdır, ödenmiş miktar ve bakiye belirtilmelidir.” GDRFA basitçe “ipotekli mülk kabul edilir” demekte ve mülk sahibi sayfasında “eğer mülkün değerinin en az 2 milyon Dirhem'i ödenmişse, sahip altın oturma izni edinebilir.” demektedir.

Dolayısıyla operasyonel kaynakların sınadığı şey, yük taşımayan tapu değil, banka mektubuyla belgelenen, mutlak tutarda ödenmiş bir bedeldir. Bu iki konum, “kredisiz” ifadesinin nitelikli AED 2 milyonun kendisinin borçlanılmış olmaması gerektiği anlamına geldiği şeklinde okunarak bağdaştırılabilir; ancak hiçbir kurum bu okumayı yayımlamıyor ve biz bunu bir kurum yayımlamış gibi ileri sürmeyeceğiz.

İlişkili iki rakam dolaşıyor ve hiçbiri yayımlanmış değil. Bu sayfaların hiçbir yerinde asgari peşinat yüzdesi yok: yayımlanmış her test, hiçbir zaman bir oran değil, ödenmiş mutlak bir dirhem tutarıdır. Ayrıca hiçbir kurum onaylı veya belirli ipotek bankalarının bir listesini yayımlamıyor; GDRFA’nın gayrimenkul sahibi sayfası, hiçbirini adlandırmadan “ülkedeki yerel bir bankadan alınan bir kredi”den söz ediyor.

Emekli olanlar yolu, ekleme süresiyle aynı yapı arz etmektedir, bu da bilmekte fayda vardır çünkü müşteriler bunu duyarlar ve yanlış yola uygularlar: o mülk ipotekli olduğunda, Dubai Tapu Dairesi, “deponun 3 yıl içinde serbest bırakılmayacağına dair bir banka mektubu sağlanmasını” talep etmektedir.

Bunu her yüzeyde özel olarak aradık ve yok. ICP'nin altın ikamet rehberi ve gayrimenkul hizmet kartı, plan dışından bahsetmemektedir. BAE hükümeti portalının altın vize merkezi bunu anmamaktadır. GDRFA'nın yatırımcılar için altın ikamet izni bunu anmamaktadır. Dubai Tapu Dairesi'nin altın vize yatırımcı hizmeti bunu anmamaktadır.

Departmanın SSS sayfası off-plan ifadesini gerçekten dokuz kez kullanıyor ve bunların her biri 2007 tarihli 8 sayılı Kanun kapsamındaki geliştirici emanet (escrow) hesaplarıyla veya ilk tescille, yani “gayrimenkul satış sözleşmelerinin ve diğer hukuki işlemlerin proje aşamasında, tapu siciline devredilmeden önce tescil edilmesi”yle ilgilidir. Hiçbiri ikametle ilgili değildir.

Onaylı geliştiricilerden yapılan plan dışı alımların AED 2 milyon sayılmasıyla ilgili yaygın olarak tekrarlanan iddia, artık mevcut olmayan bir BAE hükümeti portal sayfasına dayanmaktadır. Üç eski portal URL'si, kontrol ettiğimizde 404 hatası verdi ve hayatta kalan yatırımcı-vizesi sayfası, AED 2 milyon, plan dışı, ipotekler veya krediler ile ilgili herhangi bir referans içermeyen bir sap metni içermektedir. Portal şu anda mülk yoluyla ilgili olarak yalnızca tek bir özet tablo satırı yayınlamaktadır.

Dolayısıyla off-plan’ın hariç tutulduğu gösterilmiş değildir; hiçbir kurum bir yol yayımlamamıştır ve herkesin dolaştırdığı atıf ölü bir sayfaya işaret ediyor. Yayımlanmış bir bitişik sinyal var: ICP’nin gayrimenkul sahibi yenileme belgeleri, “inşaatın tamamlandığını, tam mülkiyeti ve gayrimenkulün ikamete uygunluğunu” doğrulayan bir belediye belgesi istiyor. Bu farklı bir yoldur, ancak kurumların konuyu fiilen ele aldığı yerde tamamlanmanın bir koşul olarak göründüğünü hatırlatır.

Geçici olarak tescil edilmiş bir birim için kapora ödemeden önce dosyanın neye ihtiyaç duyacağını kontrol edin. Dubai Land Department’ın başvurusu bir tapu senedini veya elektronik tapu belgesini listeliyor, satın alma anında AED 2 milyon veya daha fazla bir satın alma değerini sınıyor; GDRFA ise departmandan değeri onaylayan bir gayrimenkul durum belgesi istiyor. Sayfalar, hâlâ inşaat halinde olan bir birimin bu belgelerden herhangi birini üretip üretemeyeceğini söylemiyor.

Toplama yapılmasına izin verilmesi, hangi mülklerin öne sürüleceğini, kimin adına bulundurulacağını veya ortak bir payın nasıl yapılandırılması gerektiğini belirtmez; çünkü altın kural ve emekli kuralı zıt yönlere işaret etmektedir.

Bir ipoteğin Dubai kaynakları için kabul edilebilir olması, bir bankanın itiraz etmeme mektubunun ödenen tutar ve bakiyenin ötesinde neyi belirtmesi gerektiğini size söylemez. Ayrıca ipoteğin, GDRFA’nın ikametin süresi boyunca talep ettiği rehinle nasıl bir arada durduğunu veya yeniden finansmanın bunu yapmak isteyen bir müşteri için ne anlama geleceğini de söylemez. Bu noktalar bir dosyaya karar verir ve bir danışmanla birlikte olgular üzerinden çözülür.