BAE gayrimenkulü satın alan yerleşik olmayan alıcılar için
BAE banka hesabı olmadan BAE'de gayrimenkul satın alan bir yerleşik olmayan kişi
Kısa yanıt
Dubai'de mukim olmayan bir kişi, BAE banka hesabı olmadan mülk satın alabilir: bedel düzenlemeye tabi bir emanet (escrow) hesabına yatırılır ve Dubai Land Department tapu devrini yapabildiğinde emanet aracısı satıcıya ödeme yapar. Departman, mukim olmayan yabancılar için Emirates ID yerine geçerli bir pasaportu kabul eder. Ödemeden önce aracı, tapunun temiz olduğunu, ipoteğin kaldırıldığını, geliştiricinin itiraz etmeme belgesini (NOC) ve devir randevusunu doğrular; bu koşulların kurgusunu biz yaparız ve tarafları koordine ederiz.
Paranın nerede tutulduğu
Satın alma bedeli, emanet sözleşmesi uyarınca, Velarozone'un kendi fonlarından ayrı olarak, lisanslı bir kurumda ayrılmış bir müşteri para hesabında tutulur. Aracı, parayı yalnızca bu sözleşmenin belirlediği koşullara göre öder.
Eğer kendilerini bizim adımıza hareket eden biri olarak tanıtan birisi sizden alım bedelini anlaşmanızda belirtilen emanet hesabı dışındaki bir hesaba ödemenizi isterse, durun ve bu sitedeki detaylardan bizimle iletişime geçin.
Dubai'de satış, Dubai Land Department adına hareket eden bir Real Estate Registration Trustee merkezinde tescil edilir. Alıcı ve satıcı Emirates ID ile veya mukim olmayan yabancılar için geçerli bir pasaportla kimliklerini kanıtlar. Freehold bölgelerde Dubai REST uygulaması üzerinden verilen geliştiricinin e-NOC'u (elektronik itiraz etmeme belgesi) de gerekir. Birim ipotekliyse satış ancak bankanın ipotek fek yazısı sunulduktan sonra tamamlanır. Departman tescilin kendisi için 25 dakika belirtir ve elektronik bir tapu senedi düzenlenir.
Yurt dışındaki bir alıcının, departmanın listelediği ödeme yöntemlerinden biri olan banka çeki ile bizzat gelmesi kolay değildir ve çekin keşide edileceği bir BAE hesabı de yoktur. Bedeli önceden havale etmek, satıcı tarafı hazır değilse hiçbir koruma sağlamaz. Emanet hesabı (escrow) ikisinin arasına düzenlemeye tabi, ayrılmış bir hesap koyar. Alıcı hesabı fonlar, emanet aracısı tapunun temiz olduğunu, ipoteğin kaldırıldığını, geliştiricinin NOC'unu ve devir randevusunu doğrular ve tamamlanmada ödemeyi yapar. Aynı yapı, durum tespiti sürerken bir kaporayı da tutabilir. Daha sonraki bir oturma vizesi için BAE hükümetinin altın vize sayfası, gayrimenkul yatırımcıları için en az 2 milyon AED sermaye ve beş yıllık vize belirtir; karar yetkililere aittir.
Bir bakışta
- Gösterim bedeli
- Dubai Land Department, satış bedeli üzerinden satıcıdan ve alıcıdan alınan tescil ücretlerini, bir tapu senedi ücretini ve satış bedeline bağlı bir trustee ücretini belirtir. Emanet kurumunun masrafları ve avukat ücretleri, bunları hak eden tarafça belirlenir. Velarozone hizmet bedeli, sözleşme mektubunuzda kalem kalem gösterilir.
- Zamanlama
- Önce yapının kurulması ve emanet hesabının açılışı gelir. Departman, trustee merkezindeki tescil için 25 dakika belirtir; ancak tarih satıcı tarafına bağlıdır: bankanın fek yazısı ve geliştiricinin NOC'u.
- Neler dahil
- Serbest bırakma koşullarının yazılması ve kanıtlanması
- Her iki tarafın emanet hesabına kaydı koordine edilir.
- Devire kadar işletilen bir tamamlama kontrol listesi
Bu sizin için uygunsa
- BAE dışında yaşıyorsunuz ve burada, proje aşamasında veya ikinci el bir gayrimenkul satın alıyorsunuz.
- BAE banka hesabınız yok, ya da hesabınız zamanında banka çeki düzenleyemiyor.
- Bedelin yalnızca tapu gerçekten devredilebildiğinde ödenmesini istiyorsunuz.
- Satıcı tarafında bir ipotek var, alınması gereken bir geliştirici onayı ya da kontrol edilmesi gereken bir belge zinciri var.
Bu yol doğru olmayabilir eğer
- Satın alıp almama, fiyat veya gayrimenkulün kendisi hakkında tavsiye istiyorsunuz; bu, emlak danışmanınızın, değerleme uzmanınızın ve avukatınızın işidir.
- Şartlardan önce fiyata ya da emanet anlaşması dışındaki bir hesaba ödeme yapılmasını istemiyorsunuz; emanet tam olarak bunu önlemek için vardır.
- Arazi dairesinin süreç veya zamanlama konusunda taahhütte bulunmasını istiyorsunuz; bu, o dairenin işidir.
Bir bakışta
- Gösterim bedeli
- Dubai Land Department, satış bedeli üzerinden satıcıdan ve alıcıdan alınan tescil ücretlerini, bir tapu senedi ücretini ve satış bedeline bağlı bir trustee ücretini belirtir. Emanet kurumunun masrafları ve avukat ücretleri, bunları hak eden tarafça belirlenir. Velarozone hizmet bedeli, sözleşme mektubunuzda kalem kalem gösterilir.
- Zamanlama
- Önce yapının kurulması ve emanet hesabının açılışı gelir. Departman, trustee merkezindeki tescil için 25 dakika belirtir; ancak tarih satıcı tarafına bağlıdır: bankanın fek yazısı ve geliştiricinin NOC'u.
- Neler dahil
- Serbest bırakma koşullarının yazılması ve kanıtlanması
- Her iki tarafın emanet hesabına kaydı koordine edilir.
- Devire kadar işletilen bir tamamlama kontrol listesi
Bu hizmet neleri içerir
- Bir işlem yapısı: taraflar, koşullar, serbest bırakma için kanıt ve tamamlanma sırası.
- Her tarafın eskrot hesabına dahil edilmesi koordine edilmiş olup, fonlama, gerekli özen süreci nedeniyle bekletilmez.
- Özel şartlar gerektiğinde, emanet anlaşmasının taslağının UAE lisanslı avukatlarıyla koordinasyonu.
- Tarafımızca yürütülen bir tamamlanma kontrol listesi: tapu, ipoteğin kaldırılması, geliştirici onayı, hizmet bedelleri, randevu.
- Acenteye yönelik serbest bırakma teyitlerinin ve devrin kendisinin koordinasyonu.
Neleri içermez
- Emanet anlaşmasının şartları dışında satın alma parası hareketi.
- Satın alma konusunda gayrimenkul, değerleme, aracılık veya hukuki tavsiye; bunlar bu amaçla görevlendirilen uzmanlardan gelir.
- Tarafların elde ettiği her bir ücret: arazi dairesinin ücretleri, emanet kurumunun masrafları ve avukat ücretleri.
Süreç
Çalışmanın nasıl sıralandığı
Her aşamanın kendine ait bağımlılıkları vardır (faaliyet onayları, belgelerin yasallaştırılması, yetkili makam işlemleri ve banka incelemesi); ilerlemeyi tek bir genel tarihe göre değil, bunlara göre raporlarız.
- 01
Yapı
Alıcının ve satıcının danışmanlarıyla üzerinde mutabık kalınan koşullar, kanıtlar ve sıra.
- 02
Hesap ve sözleşme
Taraflar, emanet hesabının gerekli denetimini temizler; anlaşma taslağı hazırlanır ve imzalanır.
- 03
Fonlama ve kontroller
Alıcı, emanet hesabını finanse eder; kontrol listesi, tamamlanmaya hazır hale getirilen şekilde yürütülür.
Şahsen değil de bir şirket üzerinden mi alıyorsunuz? Dubai Land Department, satışın tescil edilebilmesi için şirketin bir şirket kayıt talebiyle kendisine kayıtlı olmasını şart koşar; bu nedenle emanet hesabını fonlamadan önce alıcıyı belirleyin.
Yazılı olarak başlamak ister misiniz? Ayrıntıları iletişim formu aracılığıyla gönderin.
Bir yapı değerlendirmesi ile başlayın
İlk görüşme sırasında, açık bir dil ile hazırlanmış bir karar özeti, belge hazırlama listesi ve durumunuza yönelik sonraki eylemler alırsınız. Mevcut rakamlar danışmanınız tarafından gözden geçirilmiş yol karşılaştırmasında onaylanır.
Serbest bırakma öncesi koşullar
Acentenin satıcıya ödeme yapılmadan önce doğruladığı hususlar
Koşullar emanet sözleşmesine yazılır; aracı yalnızca bunlara göre ödeme yapar. Aşağıdaki her satır, Dubai Land Department'ın veya geliştiricinin düzenlediği bir belgeye karşılık gelir.
Bir BAE gayrimenkul escrow işleminde tipik serbest bırakma koşulları ve her birini kimin kanıtladığı.
Tapu satıcıya ait ve üzerinde herhangi bir yük yok
- Kanıt
- Tapu senedi ve arazi dairesinin kayıtları
- Kimin sağladığı
- Satıcı; alıcının avukatı tarafından kontrol edilir
Varsa ipotek kaldırılacaktır
- Kanıt
- Bankanın borç durum yazısı, ardından departmanın satış tamamlanmadan önce istediği ipotek fek yazısı
- Kimin sağladığı
- Satıcının kredi vereni
Geliştiricinin onayı
- Kanıt
- Geliştiriciden e-NOC; freehold bölgelerde Dubai REST uygulaması üzerinden verilir
- Kimin sağladığı
- Geliştirici, satıcının başvurusu üzerine
Hizmet bedelleri ödenmiş
- Kanıt
- Kat malikleri birliğinden veya geliştiriciden onay
- Kimin sağladığı
- Satıcı
Devir randevusu
- Kanıt
- Trustee merkezinin randevu referansı ve harç hesaplaması
- Kimin sağladığı
- Tescil vekili veya daire
Alıcının kimliği ve fonları
- Kanıt
- Aracının alıcı ve fon kaynağı konusundaki durum tespiti; departmanın kimlik kontrolü için geçerli bir pasaport
- Kimin sağladığı
- Alıcı
| Koşul | Kanıt | Kimin sağladığı |
|---|---|---|
| Tapu satıcıya ait ve üzerinde herhangi bir yük yok | Tapu senedi ve arazi dairesinin kayıtları | Satıcı; alıcının avukatı tarafından kontrol edilir |
| Varsa ipotek kaldırılacaktır | Bankanın borç durum yazısı, ardından departmanın satış tamamlanmadan önce istediği ipotek fek yazısı | Satıcının kredi vereni |
| Geliştiricinin onayı | Geliştiriciden e-NOC; freehold bölgelerde Dubai REST uygulaması üzerinden verilir | Geliştirici, satıcının başvurusu üzerine |
| Hizmet bedelleri ödenmiş | Kat malikleri birliğinden veya geliştiriciden onay | Satıcı |
| Devir randevusu | Trustee merkezinin randevu referansı ve harç hesaplaması | Tescil vekili veya daire |
| Alıcının kimliği ve fonları | Aracının alıcı ve fon kaynağı konusundaki durum tespiti; departmanın kimlik kontrolü için geçerli bir pasaport | Alıcı |
Hizmet
Emanet hesabı ve işlem yönetimi
İşlem türleri, fonların nerede durduğu ve neyin onları serbest bıraktığı, yapılandırdığımız her emanet hesabı için.
Escrow hizmetine bakın
Her yol, işin aslında BAE'de nasıl işleyeceğine göre planlanır.
Lisanstan sonra
İhtiyaç duyabileceğiniz diğer hizmetler
Bu durumdaki kurucuların çoğunun bir sonraki adımda sorduğu dört hizmet, her biri kendi sayfasında.
Vizeler ve PRO hizmetleri
Sahipler, personel ve aile için oturum vizeleri; ayrıca bir ticari lisansı ve çalışanlarını düzenli durumda tutan MOHRE çalışma dosyaları, sağlık testleri ve Emirates ID yenilemeleri. Sponsorlu bir vize 1, 2 veya 3 yıl geçerlidir; onay kurumda kalır.
→BAE banka hesabı açılışı
Mülkiyetiniz, faaliyetiniz ve beklenen işlemleriniz etrafında hazırlanan, risk iştahı profilinize uygun bankayla eşleştirilmiş bankaya hazır dosya. Onay ve zamanlamaya yalnızca banka karar verir.
→Muhasebe ve vergi
Aylık defter tutma, KDV ve kurumlar vergisi beyanları ile yıl sonu hesapları; kayıtlı bir denetçinin imzaladığı yasal denetimle birlikte.
→Hukuki hizmetler
BAE'de çalışma ruhsatı bulunan ve görevlendirme mektubunda adı geçen avukatların danışmanlık verdiği sözleşmeler, şirket belgeleri, uyuşmazlıklar ve düzenleyici konular.
→
Sonraki karar
İlgili okumalar
Sorular
Sıkça sorulanlar
- Mülk satın almak için BAE'de banka hesabına ihtiyacım var mı?
- Devrin kendisi için hayır. Mukim olmayan bir yabancı için Dubai Land Department, Emirates ID yerine geçerli bir pasaportu kabul eder ve ödeme yöntemleri olarak ePay, Dubai Pay, Noqodi Wallet ve banka çekini listeler. Emanet sözleşmesi uyarınca aracı fonlarınızı tutar ve tamamlanmada bedeli ve ödenecek ücretleri öder. Bazı alıcılar ayrıca bir BAE hesabı açar; banka hazırlık hizmeti bunu kapsar.
- Depozito da escrow'da tutulabilir mi?
- Evet. Kontroller tamamlanırken emanet hesabında tutulan bir depozit, satıcıya ya da sizin belirlediğiniz şartlara göre iade edilir, bu da her iki taraf için de satıcıya ya da doğrudan aracıya ödenen bir depozitten daha güvenlidir.
- Proje aşamasındaki (off-plan) satın almalar ne olacak?
- Bir geliştiriciye yapılan proje aşaması ödemeleri, emirliğin proje aşaması kurallarına göre projenin kendi escrow hesabına yatırılır; bu, tamamlama escrow'undan farklı bir mekanizmadır. Herhangi bir yapılandırma yapılmadan önce satın almanız için hangisinin geçerli olduğunu belirtiriz.
- Tapuyu kim kontrol eder?
- Avukatınız veya gayrimenkul devir uzmanınız tapuyu ve satıcının belgelerini kontrol eder; escrow acentesi, serbest bırakmadan önce sözleşmedeki koşulların kanıtlandığını doğrular. Her ikisini de koordine eder ve kontrol listesini işletiriz.
- Bu beni bir ikamet vizesi için uygun hale getirir mi?
- Otomatik olarak değil. BAE hükümetinin altın vize sayfası, gayrimenkul yatırımcıları için en az 2 milyon AED sermaye ve beş yıllık vize belirtir; karar yetkililer tarafından kendi ölçütlerine göre verilir. Bu, tamamlanmadan sonra yapılan ayrı bir başvurudur ve vize sayfaları bunu kapsar.
Kaynaklar
- Dubai Land Department: ayrıntılı mülk raporu
- Dubai Land Department: mülk değerlemesi
- Central Bank of the UAE, BAE bankacılık ve ödeme düzenleyicisi
Regülasyonlar, ücretler ve uygunluk değişebilir. Her düzenleyici beyan yayımlanmadan önce yeniden kontrol edilir ve yukarıda tarihlendirilmiştir.
Hukuki notlar ve kapsam
Velarozone kurulum ve operasyonel hazırlık koordinasyonu sağlar. Bu sayfa genel bilgi niteliğindedir, hukuki, vergi, göçmenlik veya bankacılık tavsiyesi değildir.
CBUAE Rulebook'tan alınan genel bilgiler; Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021) ve yayımlandığı şekliyle 2025 tarihli (134) sayılı Bakanlar Kurulu Kararı dahildir; hukuki veya vergi tavsiyesi değildir. Kurallar ve rehberler değişir; bu nedenle başvurmadan önce güncel metni ve her kurumun kendi gereksinimlerini doğrulayın.
Emanet fonları, her bir taraf için emanet anlaşması ve gerekli denetimi altında lisanslı bir kurumda ayrılmış bir hesapta tutulmaktadır; Velarozone, bir emanet komisyoncusu olarak lisanslı değildir ve burada açıklanan yapılandırma ve koordinasyonu sağlamaktadır. Gayrimenkul, değerleme, aracılık ve alım üzerine hukuki danışmanlık, bunlar için görevlendirilen profesyonellerden gelmektedir.