คู่มือ
เริ่มต้นตัวกลางอสังหาริมทรัพย์ในดูไบหรือ UAE
คำตอบสั้นๆ
การเป็นนายหน้าได้รับใบอนุญาตจากหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์ของเอมิเรตส์ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ได้แก่ Dubai Land Department ซึ่งเว็บไซต์ระบุถึงนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตจาก RERA ในดูไบ หรือ Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) ซึ่งระบุการออกใบอนุญาตสำหรับวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ บริษัทต้องได้รับการอนุมัติ และบุคคลที่เจรจาซื้อขายต้องได้รับการอนุมัติเป็นรายบุคคล ทั้งนี้ยังมีการกำกับดูแลด้านการต่อต้านการฟอกเงินเพิ่มเติมจาก Ministry of Economy สิ่งที่มักเป็นตัวกำหนดเส้นทางมากที่สุดคือใครจะเป็นผู้ปฏิบัติงานที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลจริงในวันแรก และในเอมิเรตส์ใด เพราะการอนุมัติสิ้นสุดลงที่เขตแดนของเอมิเรตส์ และบริษัทที่ได้รับใบอนุญาตแต่มีตัวแทนที่ไม่ได้รับการอนุมัติ ก็มีใบอนุญาตแต่ไม่มีรายได้
การอนุมัติของบริษัทกับการอนุมัติรายบุคคลแยกจากกัน
บริษัทต้องได้รับการอนุมัติของตนเอง และตัวแทนที่เจรจาซื้อขายทุกคนต้องได้รับการอนุมัติเป็นรายบุคคล การอนุมัติของบริษัทเป็นส่วนที่ได้มาง่ายที่สุด นิติบุคคลที่ได้รับใบอนุญาตและมีกิจกรรมที่ดูสมเหตุสมผลก็ยังไม่สามารถส่งตัวแทนที่ไม่ได้รับการอนุมัติออกปฏิบัติงาน หรือโฆษณาหน่วยที่ตนไม่มีอำนาจทำการตลาดได้
จัดทำรายชื่อบุคคลที่จะปฏิบัติงานที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล และยืนยันกับหน่วยงานว่าแต่ละคนสามารถได้รับการอนุมัติในเอมิเรตส์ที่เกี่ยวข้องได้ ควรดำเนินการนี้ก่อนเลือกนิติบุคคล ในดูไบ นายหน้าแต่ละคนต้องมีบัตรที่ออกผ่านระบบ Trakheesi ของ Land Department ค่าธรรมเนียมที่ประกาศไว้คือ AED 500 การสอบนายหน้าคือ AED 700 บวกค่าธรรมเนียมความรู้ AED 10 และค่าธรรมเนียมนวัตกรรม AED 10 และผู้สมัครต้องมีใบรับรองความประพฤติดีจาก Dubai Police ความมีผลของบัตรผูกกับใบอนุญาตการค้า ผู้ที่มีอายุเกิน 55 ปี และนายหน้าที่ทำงานในสำนักงานอสังหาริมทรัพย์เดียวกันติดต่อกัน 5 ปี ได้รับการยกเว้นการสอบ ในอาบูดาบี ADREC ระบุบริการด้านการออกใบอนุญาตและการรับรองสำหรับวิชาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ ขั้นตอนด้านคุณสมบัติแตกต่างกันไปตามเอมิเรตส์ จึงควรสอบถามหน่วยงานว่าบุคลากรแต่ละคนของท่านต้องดำเนินการอะไรบ้าง
การเรียกธุรกิจว่าเครือข่ายแนะนำลูกค้าหรือเอเจนซี่การตลาดไม่ได้ทำให้อยู่นอกระบบการกำกับดูแล หากบุคลากรของธุรกิจเจรจาเงื่อนไขและแบ่งปันค่านายหน้า บริษัทที่เพียงแนะนำลูกค้าโดยไม่เจรจาอยู่ในสถานะที่ต่างจากบริษัทที่ปิดการขาย ควรทำแผนผังเส้นทางของลูกค้าจริงก่อน
รายการทรัพย์ การโฆษณา และโครงการของผู้พัฒนา
ทุกประกาศขายหรือให้เช่าต้องมีผู้ที่มีอำนาจรองรับอยู่เบื้องหลัง ในดูไบ การโฆษณาต้องมีใบอนุญาต ซึ่งออกผ่านระบบ Trakheesi ค่าธรรมเนียมที่ประกาศไว้คือ 1,000 ดีแรห์มสำหรับใบอนุญาตส่วนใหญ่ 5,000 ดีแรห์มสำหรับงานเปิดตัวโครงการ บวกค่าธรรมเนียมความรู้และนวัตกรรมอีก 20 ดีแรห์ม และใช้เวลาดำเนินการ 1 วันทำการ นายหน้าที่ยื่นคำขอต้องแนบสำเนาสัญญาการตลาดที่ทำกับเจ้าของทรัพย์สินสำหรับใบอนุญาตส่วนใหญ่ รวมถึงโฆษณาออนไลน์และโฆษณาแบบจัดหมวดหมู่ ในอาบูดาบี ADREC อธิบายว่า Madhmoun เป็นแพลตฟอร์ม MLS ที่ผู้ใช้สามารถเรียกดูรายการทรัพย์สินและตรวจสอบโฆษณาได้ ควรตรวจสอบกฎการโฆษณาปัจจุบันกับหน่วยงานผู้มีอำนาจก่อนใช้จ่ายกับพอร์ทัลต่าง ๆ
งานขายก่อนก่อสร้าง (off-plan) มีการตรวจสอบเพิ่มอีกหนึ่งขั้น คือผู้พัฒนาและโครงการได้รับการอนุมัติหรือไม่ Land Department เผยแพร่รายชื่อผู้พัฒนาที่ตนอนุมัติ และข้อสอบถามสถานะโครงการแสดงความคืบหน้าการก่อสร้างของโครงการในดูไบ บริษัทนายหน้าที่ขายโครงการซึ่งตรวจสอบไม่ได้คือผู้ที่ต้องรับภาระข้อพิพาท สำหรับวิธีที่ผู้พัฒนาได้รับการอนุมัติ ดูการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
การตลาดข้ามเอมิเรตส์และในต่างประเทศต้องมีการตรวจสอบของตนเอง เพราะการอนุมัติของเอมิเรตส์หนึ่งไม่ครอบคลุมอีกเอมิเรตส์หนึ่ง
เงินมัดจำ ค่าตอบแทนนายหน้า และ AML
ควรตัดสินใจเสียตั้งแต่ตอนนี้ว่าบริษัทจะถือเงินมัดจำหรือไม่ หากไม่ถือ ให้ระบุไว้ในสัญญาและแยกเงินของลูกค้าออกจากบัญชีของบริษัท หากจะถือ ให้ถือว่านี่เป็นคำถามด้านธนาคารที่ใหญ่ที่สุดข้อเดียวของธุรกิจ
นายหน้ายังอยู่ภายใต้การกำกับดูแลด้านการต่อต้านการฟอกเงิน (AML) ของ Ministry of Economy ต่อธุรกิจและวิชาชีพที่มิใช่สถาบันการเงินที่กำหนด ซึ่งรวมถึงอสังหาริมทรัพย์ หน้าเว็บของ Ministry ระบุแนวปฏิบัติเพิ่มเติมสำหรับตัวแทนและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หนังสือเวียนว่าด้วยรายงานกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ และแนวปฏิบัติเกี่ยวกับการตรวจสอบเพื่อทราบข้อเท็จจริงเกี่ยวกับลูกค้า (customer due diligence) และการรายงานธุรกรรมที่น่าสงสัย นอกจากนี้ยังระบุการลงทะเบียน goAML สำหรับหน่วยงานที่มีหน้าที่รายงาน ควรสอบถาม Ministry ว่าบริษัทของท่านต้องลงทะเบียนหรือไม่และอย่างไร ก่อนรับลูกค้ารายแรก
ธนาคารพิจารณากระแสค่านายหน้าและเงินมัดจำอย่างเข้มงวดที่สุด คือใครจ่ายเงินให้บริษัท เพื่ออะไร และเงินของลูกค้าเคยอยู่ในบัญชีหรือไม่ คำอธิบายที่สอดคล้องกันเพียงชุดเดียวว่าดีลกลายเป็นค่าธรรมเนียมได้อย่างไร ตั้งแต่รายการประกาศที่ได้รับอนุญาต ไปจนถึงข้อตกลงที่ลงนามแล้ว และค่านายหน้าที่ออกใบแจ้งหนี้แล้ว ควรตรงกันทั้งบนเว็บไซต์ ในสัญญา และในแฟ้มธนาคาร ดูความพร้อมสำหรับบัญชีธนาคารของบริษัทเกี่ยวกับวิธีจัดทำแฟ้มดังกล่าว และแหล่งที่มาของความมั่งคั่งและเงินทุนในกรณีที่ต้องอธิบายเงินทุนของเจ้าของ
โครงสร้าง บุคลากร และสถานที่ทำการ
นิติบุคคลที่ลงนามในสัญญาค่านายหน้าควรเป็นผู้จ้างนายหน้าที่ได้รับการอนุมัติและรับภาระหน้าที่ทางวิชาชีพเบื้องหลังทุกดีล ช่องทางแนะนำลูกค้าและบริษัทแม่ในต่างประเทศสามารถมีอยู่คู่กันได้หากมีบทบาทที่แท้จริง หากท่านรวมงานนายหน้าที่อยู่อาศัย ตัวแทนขายก่อนก่อสร้าง (off-plan) และการตลาดในต่างประเทศเข้าด้วยกัน สิทธิอนุญาตและกฎด้านเงินจะแตกต่างกันในแต่ละสายงาน และการแยกนิติบุคคลตามสายงานมักบริหารง่ายกว่าบริษัทเดียวที่ต้องอธิบายข้อยกเว้น การรวมเข้าด้วยกันไม่ได้ทำให้เรื่องธนาคารง่ายขึ้น
ภายใต้บริษัทเมนแลนด์ (mainland)หรือนิติบุคคลในฟรีโซน (free zone) (ดูฟรีโซนหรือเมนแลนด์) กฎด้านนายหน้าเป็นไปตามทรัพย์สิน ไม่ใช่ตามนิติบุคคล ควรเลือกที่ตั้งของนิติบุคคลให้สอดคล้องกับทรัพย์สินที่จะขาย
ต้นทุนที่เกิดขึ้นต่อเนื่องสำคัญกว่าต้นทุนในการจัดตั้ง ตัวแทนที่ได้รับการอนุมัติทุกคน สำนักงาน และพอร์ทัล ต่ออายุตามรอบของตนเอง เศรษฐศาสตร์ของบริษัทจึงเปลี่ยนไปตามจำนวนบุคลากร เช่นเดียวกับวีซ่าพำนักของผู้สร้างรายได้แต่ละคน ต้นทุนขึ้นอยู่กับเส้นทางที่เลือก และค่าบริการของ Velarozone เองระบุเป็นรายการในหนังสือข้อตกลงการให้บริการ (engagement letter) (ดูVelarozone ทำงานอย่างไร)
ข้อผิดพลาดที่พบได้ทั่วไป
- การใช้ตัวแทนภายนอกที่ไม่ได้รับการอนุมัติเป็นรายบุคคล
- การโฆษณาหน่วยโดยไม่ได้ตรวจสอบสิทธิอนุญาต
- การรับเงินมัดจำของผู้ซื้อเข้าบัญชีของบริษัทนายหน้า
- การสันนิษฐานว่าการอนุมัติของเอมิเรตส์หนึ่งครอบคลุมอีกเอมิเรตส์หนึ่ง
ทั้งสี่ข้อป้องกันได้ในต้นทุนต่ำ แต่แก้ต่างได้ยากและมีต้นทุนสูง ควรเปรียบเทียบเส้นทางจากต้นทุนการต่ออายุต่อตัวแทนที่ได้รับการอนุมัติ การดำเนินงานที่ได้รับอนุญาต และการปฏิบัติของธนาคาร ไม่ใช่จากค่าธรรมเนียมการจัดตั้ง การเริ่มดำเนินงานขึ้นอยู่กับการอนุมัติรายบุคคลที่ช้าที่สุด ไม่ใช่ใบรับรองที่เร็วที่สุด
