อสังหาริมทรัพย์จะต้องมีมูลค่าเท่าไร?

คู่มือวีซ่าทองของ ICP ระบุเอกสารที่จำเป็นไว้ว่า “จดหมายจากกรมที่ดินยืนยันการเป็นเจ้าของทรัพย์สินหนึ่งหรือหลายแห่งที่มีมูลค่า ≥ AED 2 ล้าน (ไม่มีเงินกู้).” บัตรบริการของ ICP สำหรับช่องทางเดียวกับที่กล่าวถึงก่อนหน้านี้ยืนยันว่าเป็น “จดหมายจากกรมทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ยืนยันการเป็นเจ้าของทรัพย์สินของนักลงทุนที่มีมูลค่าอย่างน้อย AED 2,000,000.”

ใบอนุญาตพำนักแบบโกลเดนสำหรับนักลงทุนของ GDRFA Dubai ระบุเงื่อนไขว่าต้องถือครอง “ทรัพย์สินหรือกลุ่มทรัพย์สินที่มีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 2 ล้าน AED” และเพิ่มกลไกที่หน้าของรัฐบาลกลางไม่มี: “มูลค่าทรัพย์สินต้องได้รับการรับรองด้วยใบรับรองแสดงสถานะทรัพย์สิน (property status statement certificate) ที่ออกโดย Dubai Land Department” ในกรณีที่กรรมสิทธิ์เป็นส่วนแบ่งในทรัพย์สินร่วม GDRFA ใช้เกณฑ์ 2 ล้าน AED กับมูลค่าของส่วนแบ่งนั้น วิธีที่ตัวเลขถูกคำนวณอธิบายไว้ในวิธีวัดเกณฑ์ 2 ล้าน AED

จนถึงตรงนี้ยังสอดคล้องกัน ทั้งสามหน่วยงานพูดถึงมูลค่า คำว่า “ประเมินมูลค่า” วลี “มูลค่ารวม” และข้อกำหนดว่ามูลค่าต้อง “ได้รับการรับรอง” ล้วนชี้ไปในทิศทางเดียวกัน: ไปที่มูลค่าของสินทรัพย์ ซึ่งมีผู้ประเมิน ณ ปัจจุบัน เส้นทางบริษัทในหน้า GDRFA เดียวกันขอหลักฐานที่ต่างออกไป: ใบอนุญาตการค้า (trade licence) ที่ยังมีผลบังคับ (ดูการยื่นขอใบอนุญาตการค้า) และรายงานทางการเงินที่ได้รับการรับรองจากบริษัทตรวจสอบบัญชีที่ได้รับการรับรอง

Dubai Land Department เผยแพร่บริการที่ผู้ยื่นคำขอในดูไบต้องผ่านจริง ถ้อยคำของบริการนี้ไม่เหมือนกัน: “บริการนี้อนุญาตให้นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองทรัพย์สินซึ่งมูลค่าซื้อ ณ เวลาที่ซื้อเท่ากับหรือมากกว่า 2 ล้าน AED ยื่นขอใบอนุญาตพำนัก 10 ปีที่ต่ออายุได้” หากอ่านตามตัวอักษร เจ้าของที่จ่ายน้อยกว่า 2 ล้าน AED จะไม่ถึงเกณฑ์ ไม่ว่าทรัพย์สินจะมีมูลค่าเท่าใดในปัจจุบัน คำถามเรื่องคุณสมบัติในวงกว้างอยู่ในโกลเดนวีซ่าจากการถือครองทรัพย์สิน

นี่เป็นการวัดในอดีต ซึ่งระบุไว้สองครั้ง: มูลค่าซื้อ ณ เวลาที่ซื้อ และรายการเอกสารในหน้าเดียวกันไม่มีใบรับรองการประเมินมูลค่าใด ๆ เลย: “1- หนังสือเดินทาง / 2- มี e-Certificate of Title / โฉนดกรรมสิทธิ์ / 3- รูปถ่ายส่วนตัว / 4- UAE ID (ถ้ามี) / 5- สำเนาใบอนุญาตพำนักปัจจุบัน (ถ้ามี)” โปรดนำโฉนดกรรมสิทธิ์หรือ e-Certificate of Title มาในการหารือครั้งแรกกับที่ปรึกษาของ Velarozone

มีหลักฐานอีกชิ้นที่ทำให้ปัดตกได้ยากขึ้น Dubai Land Department รู้ชัดเจนว่าจะเขียนทางเลือกตามมูลค่าตลาดอย่างไรเมื่อต้องการเช่นนั้น เพราะทำเช่นนั้นในเส้นทางผู้เกษียณ: “มูลค่าการลงทุน (มูลค่าซื้อหรือมูลค่าตลาด) ในทรัพย์สินเป็น 1 ล้าน AED (ชำระเต็มจำนวน ไม่มีการจำนอง) (ทรัพย์สินหนึ่งรายการหรือหลายรายการ) ในนามของผู้ยื่นคำขอ” วงเล็บนั้น มูลค่าซื้อหรือมูลค่าตลาด ปรากฏในหน้าผู้เกษียณและไม่ปรากฏในหน้าอื่น เงินกู้เป็นความต่างประการที่สอง: ICP ระบุ “ไม่มีเงินกู้” ขณะที่ GDRFA ระบุว่าทรัพย์สินที่จำนองยอมรับได้ รายละเอียดอยู่ในอสังหาริมทรัพย์ออฟแพลนและที่จำนอง

ข้ออ้างที่แพร่หลายคือเกณฑ์ประเมินจากมูลค่าตลาดปัจจุบัน ไม่ใช่ราคาที่จ่ายไป ดังนั้นเจ้าของที่ซื้อต่ำกว่า 2 ล้าน AED และเห็นตลาดสูงขึ้นนับแต่นั้นจึงมีคุณสมบัติได้จากการประเมินมูลค่าใหม่ ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับคนจำนวนมาก แต่บันทึกที่เผยแพร่ไม่ได้ยืนยันเช่นนั้น

สิ่งที่พูดได้คือ ข้ออ้างนี้ได้รับการสนับสนุนจากถ้อยคำของ ICP และ GDRFA และถูกโต้แย้งโดยหน้าของ Dubai Land Department ที่อธิบายบริการจริง และไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่ประโยคที่ประสานทั้งสองเข้าด้วยกัน การนำเสนอเส้นทางมูลค่าเพิ่มว่าเป็นเรื่องที่ยุติแล้วเท่ากับยืนยันกฎที่ไม่มีหน่วยงานใดเขียนไว้

เจ้าของทรัพย์สินในสถานการณ์เช่นนี้ควรให้มีการยืนยันเกณฑ์การทดสอบสำหรับทรัพย์สินที่ตนถือครองก่อนจ่ายค่าประเมินมูลค่า หรือก่อนซื้อทรัพย์สินเพิ่ม การประเมินมูลค่ามีค่าใช้จ่าย และตามถ้อยคำของกรมที่ดินดูไบ (Dubai Land Department) เอกสารดังกล่าวอาจไม่ใช่เอกสารที่การบริการนั้นต้องการ

กลไกของ GDRFA เป็นสองระดับ และคำกริยาส่วนใหญ่ไม่เหมือนกัน ใบรับรองจากหลักเขตที่ดินดูไบ “ต้อง” รับรองมูลค่า ใบรับรองการประเมินจากผู้ประเมินเอกชนถูกจัดการเป็นทางเลือก: “ใบรับรองการประเมินอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับการยอมรับผ่านสำนักงานที่ได้รับอนุญาตจากหลักเขตที่ดินดูไบ.” ต้องและอาจได้รับการยอมรับไม่เท่ากัน, และการเลือกคำที่ผิดจะมีค่าใช้จ่ายเป็นวงจร.

Dubai Land Department เผยแพร่เครื่องมือประเมินมูลค่าที่แตกต่างกันสองอย่าง และเผยแพร่บริการตรวจสอบแยกสำหรับแต่ละอย่าง ซึ่งเป็นหลักฐานที่ชัดเจนที่สุดว่าเป็นเอกสารคนละฉบับ ไม่ใช่สองชื่อของเอกสารเดียว

GDRFA ขอเอกสาร “ใบรับรองสถานะอสังหาริมทรัพย์ที่ออกโดยหลักเขตที่ดินดูไบ”. วลีนี้ไม่ตรงกับชื่อที่เผยแพร่ของบริการใด ๆ จากหลักเขตที่ดินดูไบ เอกสารที่ใกล้เคียงที่สุดคือใบรับรอง To Whom It May Concern, ซึ่งออก “ใบรับรองคำแถลงการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์”; ใบสมัครคำแถลงอสังหาริมทรัพย์โดยละเอียด, ซึ่งออก “ใบแสดงรายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการอนุมัติ” และถูกกำหนดไว้อย่างชัดเจน “สำหรับทรัพย์สินหนึ่งเพียงอย่างเดียว”; และการสอบถามสถานะอสังหาริมทรัพย์, ซึ่งเป็นการค้นหาตามพื้นที่และหมายเลขที่ดินแทนที่จะเป็นใบรับรองเลย.

GDRFA หมายถึงอย่างใดในสองอย่างนั้นไม่ได้เผยแพร่ไว้ที่ใด และเราจะไม่เดาการจับคู่ ขอตั้งข้อสังเกตว่าข้อจำกัด “ทรัพย์สินเดียวเท่านั้น” ของใบแจ้งรายละเอียดไม่เข้ากับพอร์ตโฟลิโอที่รวมกัน ซึ่งเป็นอีกเหตุผลที่ควรตัดสินเรื่องเครื่องมือก่อนที่ใครจะจ่ายเงินสำหรับเอกสารผิดฉบับ

เป็นบริการประเมินมูลค่าอเนกประสงค์ และการอ่านบริการนี้ให้ประโยชน์เพราะสิ่งที่ไม่ได้กล่าวถึง ประเภททรัพย์สินที่เผยแพร่ครอบคลุมตั้งแต่ที่ดินว่าง หน่วยที่อยู่อาศัยและวิลล่า ไปจนถึงอาคารโรงแรมและที่ดินใต้อาคาร เอกสารที่ออกคือ Real Estate Evaluation e-Certificate เวลาให้บริการแบ่งเป็น: “หน่วยที่อยู่อาศัยและวิลล่าติดกัน: ทันที / ประเภทอื่น: 7 วันทำการ” และคู่มือ Dubai REST ของกรมยืนยันการแบ่งเช่นเดียวกัน: “ในกรณีที่ดิน คำขอของคุณจะถูกส่งเพื่อขออนุมัติ ในกรณีหน่วยและวิลล่า ใบรับรองของคุณจะพร้อมให้ดาวน์โหลดโดยตรง”

เอกสารที่จำเป็น ได้แก่ แบบฟอร์มขอประเมินทรัพย์สิน จดหมายจากเจ้าของพร้อมสำเนาหนังสือเดินทางที่ถูกต้องหรือบัตรประชาชนของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ แผนที่เทศบาลหรือแผนผังการวางแผน และภาพถ่ายล่าสุดของทรัพย์สิน

หน้านั้นไม่ได้เชื่อมโยงบริการกับการพำนักหรือโกลเดนวีซ่าเลยไม่ว่าจุดใด คำว่าพำนักปรากฏในหน้านั้นสองครั้ง และทั้งสองครั้งเป็นช่องข้อมูลเมตาของบริการแบบแม่แบบเดียวกัน แสดงเป็น “สถานะการพำนัก: ทั้งหมด” นี่เป็นข้อความเกี่ยวกับผู้ที่ใช้บริการได้ ไม่ใช่เกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของใบรับรอง ไม่มีสิ่งใดในหน้าอธิบายการใช้เพื่อการตรวจคนเข้าเมือง การพำนัก วีซ่าพำนัก และการพำนักแบบโกลเดนไม่ปรากฏเลยใน Dubai Real Estate Valuation Guide ของกรมเอง ฉบับพิมพ์ครั้งแรก 2025 ซึ่งนิยามมูลค่าตลาดว่า: “จำนวนเงินโดยประมาณที่ทรัพย์สินควรแลกเปลี่ยนกันระหว่างผู้ขายที่เต็มใจและผู้ซื้อที่เต็มใจ ในการทำธุรกรรมระหว่างคู่สัญญาที่เป็นอิสระต่อกัน หลังการทำการตลาดอย่างเหมาะสม และโดยที่ทั้งสองฝ่ายกระทำด้วยความรู้ ความรอบคอบ และปราศจากการบีบบังคับ” เครื่องมือประเมินมูลค่ากับการใช้เพื่อการตรวจคนเข้าเมืองถูกบันทึกไว้ในที่ที่แยกจากกันโดยสิ้นเชิง โดยหน่วยงานที่ต่างกัน และไม่มีสะพานเชื่อมที่เผยแพร่ระหว่างกัน

ICP ไม่ได้เผยแพร่ค่าธรรมเนียมโกลเดนวีซ่าแยกตามประเภท จึงไม่ได้อ้างถึงที่นี่ GDRFA Dubai เผยแพร่ค่าธรรมเนียมหนึ่งรายการสำหรับใบอนุญาตนักลงทุน: ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตพำนัก 1,100 AED บวก Knowledge Dirham 10 AED, Innovation Dirham 10 AED, ค่าธรรมเนียมภายในประเทศ 500 AED และค่าจัดส่ง 20 AED หมายเหตุของ GDRFA ระบุว่าค่าธรรมเนียมการออกใบอนุญาตเพิ่มขึ้นปีละ 100 AED เมื่อใดก็ตามที่การพำนักเกินสองปี Dubai Land Department เผยแพร่ตารางค่าธรรมเนียมของตนเองในหน้าที่อ้างถึงด้านล่าง และที่ปรึกษาของท่านจะคำนวณราคาตามแฟ้มจริงของท่าน

ตัวเลขที่เผยแพร่นั้นมีค่าที่ควรทราบ เพราะมันคือสิ่งที่ผู้คนเข้าใจผิดว่าเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมด การลงทะเบียนรายละเอียดของใบรับรองการประเมินค่าเอกชนผ่านแอพ Dubai REST เป็นบริการ “ฟรี” ใช้เวลา “5 นาที” ใบรับรอง “ถึงผู้ที่สนใจ” และรายละเอียดการสถานะอสังหาริมทรัพย์แต่ละใบมีราคา AED 50 ต่อจดหมายบวกกับค่าใช้จ่ายการศึกษา AED 10 และค่าใช้จ่ายนวัตกรรม AED 10 ผ่านแอพหรือเว็บไซต์ ขณะที่รายละเอียดสถานะนั้นมีการตีพิมพ์ในราคา AED 120 ที่ศูนย์ทรัสตี ค่าใช้จ่ายดังกล่าวเป็นค่าใช้จ่ายที่เป็นการบริหาร ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายของเส้นทาง

บันทึกที่เผยแพร่จะพาคุณไปยังตัวเลขและหยุด มันไม่ได้บอกคุณว่าการถือครองเฉพาะของคุณจะถูกประเมินตามตัวเลขนั้นหรือไม่ เครื่องมือการประเมินค่าที่ควรได้รับและตามลำดับใด หรือเมื่อใดควรเป็นที่มาของการประเมินค่าเมื่อเปรียบเทียบกับสิ่งที่เหลืออยู่ในไฟล์

ในประเด็นมูลค่าที่เพิ่มขึ้น การทำผิดลำดับหมายถึงการจ่ายค่าประเมินมูลค่าที่ถ้อยคำเรื่องมูลค่าซื้อของ Dubai Land Department อาจไม่เคยร้องขอ GDRFA ยังกำหนดให้มีภาระผูกพัน (lien) บนทรัพย์สินเพื่อให้กรรมสิทธิ์ต่อเนื่องตลอดอายุใบอนุญาต เจ้าของจึงควรยืนยันว่ายอมรับได้ก่อนยื่นคำขอ นี่เป็นคำถามระดับแฟ้ม ซึ่งตอบตามข้อเท็จจริงของทรัพย์สินหนึ่งรายการ