บล็อก
วีซ่าทองกับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เริ่มสร้างหรือจำนอง: สิ่งที่มีคุณสมบัติ
คำตอบสั้นๆ
ไม่มีหน่วยงานใดของ UAE เผยแพร่เส้นทางยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จสำหรับโกลเดนวีซ่าอสังหาริมทรัพย์ และไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่เงินดาวน์ขั้นต่ำ ไม่ว่าจะเป็นข้อกำหนดปัจจุบันหรือข้อกำหนดที่ถูกยกเลิกไปแล้ว สิ่งที่เผยแพร่นั้นแคบกว่า บัตรบริการนักลงทุนของ GDRFA ระบุเงื่อนไขว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งหรือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 2 ล้าน AED บันทึกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองอยู่เป็นที่ยอมรับได้ และวางภาระผูกพันเหนือทรัพย์สินตลอดระยะเวลาสิบปี ซึ่งในช่วงนั้นไม่สามารถจำหน่ายทรัพย์สินได้ ส่วนบัตรบริการโกลเดนวีซ่าของ Dubai Land Department เองขอให้ผู้สมัครที่มีการจำนองยื่นหนังสือจากธนาคารที่แสดงว่าชำระแล้ว 2 ล้าน AED ซึ่งเป็นการทดสอบหลักฐานที่เข้มงวดกว่าถ้อยคำเรื่องคุณสมบัติของ GDRFA อย่างมีนัยสำคัญ และบัตรทั้งสองไม่ได้กล่าวถึงยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จซึ่งจดทะเบียนชั่วคราวเลย
มีสองคำถามที่ครอบงำเส้นทางอสังหาริมทรัพย์ และไม่มีคำถามใดได้รับคำตอบในหน้าสรุปของรัฐบาล ได้แก่ ยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จนับหรือไม่ และการที่อสังหาริมทรัพย์ติดจำนองสำคัญหรือไม่ การถือครองอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง หรือการผสมยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จกับการจำนอง จะเพิ่มคำถามที่สาม ซึ่งครอบคลุมในการรวมอสังหาริมทรัพย์ ยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จ และการจำนอง
คำถามหนึ่งมีคำตอบที่เผยแพร่บางส่วน และอีกคำถามหนึ่งไม่มีเลย และงานเขียนชั้นรองที่มั่นใจจำนวนมากในหัวข้อนี้ตั้งอยู่บนตัวเลขและวันที่ที่ไม่มีหน่วยงานใดเคยเผยแพร่
กฎการชำระเงินดาวน์ที่ไม่มีใครสามารถค้นหา
เรื่องเล่าจากแหล่งรองเกือบทั้งหมดเกี่ยวกับเส้นทางนี้มีเรื่องราวแบบเดียวกัน คือวีซ่าทองคำผ่านอสังหาริมทรัพย์เคยต้องมีจำนวนเงินชำระขั้นต่ำ นอกเหนือจากสินทรัพย์มูลค่า 2 ล้านดิรฮัมขึ้นไป และขั้นต่ำนั้นถูกยกเลิกในเดือนมกราคม 2024 โดยไม่มีการประกาศ มักมีการระบุตัวเลขประกอบ
เราไม่สามารถอ้างอิงเรื่องเล่านั้นไปยังหน่วยงานใดได้ ไม่มีหน้าเว็บของ ICP, GDRFA หรือ Dubai Land Department ที่เราเข้าถึงได้เผยแพร่เงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับเส้นทางนี้ เผยแพร่วันที่ที่ยกเลิก หรือยอมรับว่าเคยมีข้อกำหนดเช่นนั้น กฎที่ไม่มีข้อความที่เผยแพร่ก็ไม่มีถ้อยคำที่เผยแพร่ให้พึ่งพาได้ และข้ออ้างว่ากฎนั้นถูกยกเลิกก็ไม่มีแหล่งอ้างอิงพอ ๆ กับข้ออ้างว่ากฎนั้นยังใช้อยู่
นั่นไม่ใช่เหตุผลที่จะสันนิษฐานในทางตรงข้าม ขอให้ท่านถือว่าสถานะของจำนวนเงินที่ชำระแล้วเป็นคำถามที่ยังเปิดอยู่ในแฟ้มของท่านเอง ไม่ใช่พาดหัวที่ข้อยุติแล้ว และโปรดทราบว่าบัตรบริการของ Dubai Land Department กำหนดการทดสอบหลักฐานเรื่องจำนวนเงินที่ชำระแล้วสำหรับผู้สมัครที่มีการจำนองจริง ซึ่งเป็นข้อกำหนดด้านเอกสารไม่ใช่เกณฑ์คุณสมบัติ และเป็นสิ่งที่ใกล้เคียงที่สุดกับเรื่องเล่าที่ถูกเผยแพร่จริง
สิ่งที่บัตรบริการกล่าวในขณะนี้
บัตรพำนักทองคำสำหรับนักลงทุนของ GDRFA ชัดเจนกว่าในสองแหล่ง ระบุเงื่อนไขว่าต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินหรือกลุ่มทรัพย์สินที่มีมูลค่ารวมไม่ต่ำกว่า 2 ล้านดิรฮัม บันทึกว่าทรัพย์สินที่จำนองยอมรับได้ และเพิ่มว่ามีการวางภาระผูกพันเหนือทรัพย์สินตลอดการพำนักสิบปี และทรัพย์สินนั้นจำหน่ายไม่ได้ในขณะที่ใบอนุญาตยังมีผล บัตรกล่าวถึงการจำนองและภาระผูกพัน ส่วนการนับรวมทรัพย์สินหลายแห่ง ยูนิตขายก่อนสร้างเสร็จ และการจำนองเข้าด้วยกันอธิบายไว้ในการรวมทรัพย์สิน ยูนิตขายก่อนสร้างเสร็จ และการจำนอง
บัตรบริการนักลงทุนโกลเดนวีซ่าของ Dubai Land Department ซึ่งเป็นเส้นทางที่ผู้สมัครส่วนใหญ่ในดูไบใช้จริง ใช้แนวที่แคบกว่าในเรื่องหลักฐาน เมื่ออสังหาริมทรัพย์ติดจำนอง บัตรจะขอหนังสือจากธนาคารที่ระบุจำนวนเงินที่ชำระแล้ว 2 ล้าน AED เป็นหลักฐาน ที่ปรึกษาของ Velarozone สามารถตรวจร่างหนังสือของธนาคารเทียบกับถ้อยคำนั้นก่อนที่ท่านจะยื่น
สองจุดยืนนี้ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน และการถือว่าเป็นเรื่องเดียวกันจะทำให้พบเรื่องไม่คาดคิดในขั้นหลักฐาน “อสังหาริมทรัพย์ที่จำนองเป็นที่ยอมรับได้” เป็นถ้อยแถลงเรื่องคุณสมบัติ ส่วน “ยื่นหนังสือจากธนาคารที่แสดงว่าชำระแล้ว 2 ล้าน AED” เป็นถ้อยแถลงเรื่องหลักฐาน และเป็นข้อที่ทำให้ครบถ้วนได้ยากกว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ยังผ่อนชำระอยู่ ก่อนที่ท่านจะซื้อโดยอาศัยถ้อยคำเรื่องคุณสมบัติ ให้ขอจุดยืนของหน่วยงานสำหรับแฟ้มเฉพาะของท่านเป็นลายลักษณ์อักษร หากการทดสอบหลักฐานดูเกินเอื้อมสำหรับการจำนองของท่าน ให้เปรียบเทียบโกลเดนวีซ่ากับวีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
ยูนิตก่อนสร้างเสร็จ: ทะเบียนชั่วคราว ไม่ใช่โฉนด
หน่วยที่ยังไม่สร้างไม่มีเอกสารสิทธิโดยเพราะยังไม่มีใจความที่จะถือสิทธิได้ สิ่งที่มันมีคือการลงทะเบียนชั่วคราว: Dubai Land Department ดำเนินการทะเบียนชั่วคราวผ่านซึ่งผู้พัฒนาบันทึกหน่วยที่ขายแบบไม่สร้างล่วงหน้า และการลงทะเบียนนั้นคือหลักฐานการเป็นเจ้าของที่สามารถใช้ได้ในขณะนั้น ซึ่งเป็นสิ่งที่เผยแพร่ในหน้าบริการของหน่วยงานสำหรับการลงทะเบียนการขายครั้งแรก
ทุกอย่างหลังจากจุดนั้นไม่เป็นเช่นนั้น ทั้งการ์ด GDRFA และการ์ด Dubai Land Department ไม่ได้ระบุการทดสอบเกี่ยวกับหน่วยที่ยังไม่สร้างในคำของตนเอง ไม่มีระบุว่าการลงทะเบียนชั่วคราวสามารถใช้เป็นหลักฐานการเป็นเจ้าของได้ และไม่มีการกล่าวว่ามันไม่สามารถใช้ได้ ICP ขอจดหมายจากหน่วยงานที่ดินเพื่อยืนยันการเป็นเจ้าของและมูลค่า และไม่พูดถึงกรณีหน่วยที่ยังไม่สร้างเช่นกัน
ดังนั้นคำแถลงที่ซื่อสัตย์คือไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่เส้นทางหน่วยที่ยังไม่สร้างไปยังเส้นทางนี้ คู่มือรองที่กล่าวว่าหน่วยที่ยังไม่สร้างสามารถมีสิทธิ์ 'ตามเงื่อนไข' ไม่ได้อ้างอิงจากหน่วยงานเช่นเดียวกับการอ้างที่แพร่หลายเกี่ยวกับการประกาศนโยบายของรัฐบาลกลางในเดือนกุมภาพันธ์ 2026 ที่จัดการกับหน่วยที่ยังไม่สร้างและเกณฑ์การชำระเงิน ซึ่งเราไม่สามารถตรวจสอบกับการเผยแพร่ของรัฐบาลใด ๆ ทั้งนั้น หมายความว่ายังไงก็ตาม ไม่ได้หมายความว่าการถือหน่วยที่ยังไม่สร้างไม่สามารถทำให้ได้ผล; มันหมายความว่าคำถามถูกตัดสินแล้วในไฟล์ล่วงหน้าและไม่ใช่จากหน้าเว็บ
เอกสารการจำนอง ตามลำดับที่ธนาคารจัดทำ
เมื่อมีการจำนอง ธนาคารจะกลายเป็นผู้มีส่วนร่วมในการสมัครวีซ่า และธนาคารทำงานช้าในแบบที่ทำให้ผู้คนประหลาดใจที่เพิ่งเคลื่อนไหวอย่างรวดเร็วในเจตนาซื้อ จดหมายนี้ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์มาตรฐานในทุกสถาบัน และมันจำเป็นที่จะต้องระบุข้อความเฉพาะ
สิ่งที่เผยแพร่คือข้อกำหนดนั้นเอง บัตรของ Dubai Land Department ขอให้ผู้สมัครที่มีการจำนองยื่นหนังสือจากธนาคารที่ระบุจำนวนเงินที่ชำระแล้ว 2 ล้าน AED เป็นหลักฐาน สิ่งที่ไม่ได้เผยแพร่คือรูปแบบของหนังสือนั้น และรายการตรวจสอบที่ยาวกว่าซึ่งหมุนเวียนอยู่ (หนังสือรับรองการไม่คัดค้าน การยืนยันยอดคงค้าง คำชี้แจงสถานะที่ดี) เป็นแนวปฏิบัติของตลาด ไม่ใช่รายการเอกสารของหน่วยงาน ขอให้ถือว่าเป็นแนวทางที่สมเหตุสมผลสำหรับให้ผู้จัดการฝ่ายดูแลลูกค้าของท่าน ไม่ใช่ข้อกำหนดที่เผยแพร่ และขอให้ธนาคารแสดงแม่แบบก่อนที่ท่านจะพึ่งพา
- เผยแพร่โดย Dubai Land Department: จดหมายจากธนาคารที่แสดงจำนวนเงินที่ชำระ 2 ล้าน AED เมื่อทรัพย์สินถูกจำนอง
- เผยแพร่โดย GDRFA: ทรัพย์สินที่จำนองเป็นที่ยอมรับ และมีการจำนองบนทรัพย์สินตลอดระยะเวลาใบอนุญาต
- ไม่ได้เผยแพร่โดยทั้งสอง: รูปแบบหรือข้อความที่ต้องการของจดหมายจากธนาคาร
- ไม่ได้เผยแพร่โดยทั้งสอง: ว่าต้องการใบรับรองไม่คัดค้าน ยอดคงเหลือที่ค้างชำระ หรือการยืนยันความเหมาะสมหรือไม่
- สอบถามธนาคารตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะหนังสือนี้ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์มาตรฐานของทุกสถาบัน
วิธีการรับคำตอบที่ตรงไปตรงมาก่อนที่คุณจะซื้อ
ถ้อยคำเรื่องคุณสมบัติของ GDRFA กว้าง ส่วนถ้อยคำเรื่องหลักฐานของ Dubai Land Department แคบ ถ้อยคำเรื่องหลักฐานคือสิ่งที่แฟ้มต้องทำให้ครบถ้วน นั่นเป็นเหตุผลที่ต้องจัดลำดับเส้นทางให้ถูกต้อง ไม่ใช่เหตุผลที่จะหลีกเลี่ยง
ยืนยันจุดยืนด้านเอกสารของหน่วยงานตามข้อเท็จจริงที่แน่นอนของท่าน (ขายก่อนก่อสร้างเสร็จหรือสร้างเสร็จแล้ว จำนองหรือไม่ มีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งหรือหลายแห่ง) ก่อนการซื้อ ไม่ใช่หลังการซื้อ การซื้อที่ทำบนสมมติฐานว่ามีคุณสมบัติอาจเป็นการซื้อที่ท่านยังพอใจ แต่ไม่ใช่วีซ่า และสองการตัดสินใจนี้สมควรทำแยกจากกัน
สั้นๆ
สิ่งที่ควรนำไปใช้จากนี่
- ไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่เงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับเส้นทางนี้ หรือวันที่ที่ยกเลิก เรื่องเล่าเรื่องการยกเลิกที่ถูกพูดซ้ำอย่างกว้างขวางไม่สามารถอ้างอิงไปยัง ICP, GDRFA หรือ Dubai Land Department ได้
- ICP, GDRFA และ Dubai Land Department ต่างเผยแพร่เกณฑ์มูลค่า 2 ล้าน AED
- การ์ดของ GDRFA ระบุว่าทรัพย์สินที่จำนองเป็นที่ยอมรับและว่ามีการจำนองบนทรัพย์สินเป็นระยะเวลา 10 ปี ในระหว่างนั้นไม่สามารถถูกขายได้
- บัตรของ Dubai Land Department ขอให้ผู้สมัครที่มีการจำนองยื่นหนังสือจากธนาคารที่แสดงว่าชำระแล้ว 2 ล้าน AED ซึ่งเป็นการทดสอบหลักฐานที่เข้มงวดกว่าถ้อยคำเรื่องคุณสมบัติของ GDRFA
- ไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่เส้นทางการถือครองที่ยังไม่สร้าง การลงทะเบียนชั่วคราวสำหรับการขายที่ยังไม่สร้างนั้นถูกเผยแพร่ แต่ไม่ว่า การลงทะเบียนชั่วคราวจะตอบสนองต่อการเป็นเจ้าของหรือไม่
- อสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่มีการสร้างเป็นคุณสมบัติสำหรับวีซ่าทองคำของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์หรือไม่?
- ไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่คำตอบ ทั้ง GDRFA และ Dubai Land Department ไม่ได้กำหนดเกณฑ์สำหรับยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จไว้ในถ้อยคำของบัตรบริการ และข้อกำหนดของ ICP (หนังสือจากกรมที่ดินที่ยืนยันความเป็นเจ้าของและมูลค่า) ก็ไม่ได้กล่าวถึงกรณียูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จ สิ่งที่เผยแพร่คือ Dubai Land Department ดำเนินการทะเบียนชั่วคราวที่ผู้พัฒนาใช้บันทึกยูนิตที่ขายก่อนก่อสร้างเสร็จ การจดทะเบียนชั่วคราวนั้นเพียงพอสำหรับหลักฐานความเป็นเจ้าของของเส้นทางนี้หรือไม่ไม่ได้เผยแพร่ จึงเป็นคำถามที่ควรสรุปตามข้อเท็จจริงของท่านเองก่อนการซื้อ ไม่ใช่หลังการซื้อ
- ฉันสามารถขอวีซ่าทองคำจากอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนองได้หรือไม่?
- บัตรโกลเดนเรสซิเดนซ์สำหรับนักลงทุนของ GDRFA ระบุว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จำนองอยู่เป็นที่ยอมรับได้ โดยมีภาระผูกพันเหนือทรัพย์สินตลอดระยะเวลาสิบปี บัตรบริการโกลเดนวีซ่าของ Dubai Land Department ขอให้ผู้สมัครที่มีการจำนองยื่นหนังสือจากธนาคารที่ระบุจำนวนเงินที่ชำระแล้ว 2 ล้าน AED เป็นหลักฐาน ซึ่งเป็นข้อกำหนดด้านหลักฐานที่เข้มงวดกว่าที่กฎคุณสมบัติบ่งชี้
- มีเงินดาวน์ขั้นต่ำสำหรับวีซ่าอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?
- ไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่ ICP, GDRFA และ Dubai Land Department ต่างเผยแพร่เกณฑ์มูลค่า 2 ล้าน AED และไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่จำนวนเงินที่ชำระแล้วขั้นต่ำ หรือวันที่ยกเลิกข้อกำหนดดังกล่าว แม้เรื่องเล่านี้จะถูกพูดซ้ำอย่างกว้างขวางมาก สิ่งที่ Dubai Land Department เผยแพร่คือข้อกำหนดด้านหลักฐาน: ผู้สมัครที่มีการจำนองถูกขอให้ยื่นหนังสือจากธนาคารที่ระบุจำนวนเงินที่ชำระแล้ว 2 ล้าน AED นั่นเป็นการทดสอบด้านเอกสารไม่ใช่เกณฑ์ และสถานะในทางปฏิบัติขึ้นอยู่กับเอกสารที่แฟ้มของท่านสามารถนำเสนอได้
- เอกสารจากธนาคารต้องระบุอะไรบ้างสำหรับวีซ่าอสังหาริมทรัพย์?
- บัตรบริการของ Dubai Land Department ขอให้ผู้สมัครที่มีการจำนองยื่นหนังสือจากธนาคารที่ระบุจำนวนเงินที่ชำระแล้ว 2 ล้าน AED เป็นหลักฐาน บัตรไม่ได้เผยแพร่รูปแบบหรือถ้อยคำที่กำหนด และไม่มีหน่วยงานใดเผยแพร่รายการตรวจสอบที่ยาวกว่าซึ่งหมุนเวียนอยู่ (หนังสือรับรองการไม่คัดค้าน ยอดคงค้าง การยืนยันสถานะที่ดี) ขอแม่แบบจากธนาคารตั้งแต่เนิ่น ๆ เพราะหนังสือนี้ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์มาตรฐานของทุกสถาบัน และให้ยืนยันความคาดหวังของหน่วยงานสำหรับแฟ้มของท่านแทนที่จะสันนิษฐาน
แหล่งข้อมูล
ที่มาของข้อมูลนี้
ข้อมูลทั่วไปที่ดึงมาจาก CBUAE Rulebook รวมถึง Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021) และ Cabinet Resolution No. (134) of 2025 ตามที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎและแนวทางเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันข้อความฉบับปัจจุบันและข้อกำหนดของแต่ละสถาบันก่อนยื่น