บล็อก
วีซ่าทองหรือวีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี?
คำตอบสั้นๆ
วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปีของดูไบไม่มีมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำสำหรับเจ้าของรายเดียวตั้งแต่เดือนเมษายน 2026 และ Dubai Land Department รับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองโดยบุคคลเดียวทุกมูลค่า เจ้าของร่วมต้องมีส่วนแบ่งอย่างน้อย AED 400,000 เส้นทางอสังหาริมทรัพย์ของโกลเด้นวีซ่ายังคงต้องใช้ AED 2 ล้าน และพอร์ทัลของรัฐบาลกลางอนุญาตให้ผู้ถือพำนักนอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ได้นานกว่าหกเดือนตามปกติ ซึ่งเป็นเหตุผลหลักที่ต้องจ่ายสำหรับเส้นทางนี้
จนถึงปีนี้ การเปรียบเทียบระหว่างสองเส้นทางการพำนักผ่านอสังหาริมทรัพย์ของดูไบส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการคำนวณ AED 750,000 ได้ใบอนุญาตสองปี AED 2 ล้านได้โกลเด้นวีซ่า ผู้ที่อยู่ระหว่างสองตัวเลขนี้เลือกเส้นทางที่ถูกกว่าเป็นค่าเริ่มต้น
ในเดือนเมษายน 2026 เกณฑ์ขั้นต่ำที่ต่ำกว่าถูกยกเลิกสำหรับเจ้าของรายเดียว หน้า Taskeen ของ Dubai Land Department ระบุว่าเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดายื่นคำขอได้โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
สิ่งที่เปลี่ยนแปลงจริงๆ และวิธีการประกาศ
เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2026 ทั้ง Gulf News และ Khaleej Times รายงานว่ากฎเกณฑ์คุณสมบัติสำหรับวีซ่าพำนักสองปีของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้รับการปรับปรุงแล้ว มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำ AED 750,000 ถูกยกเลิกสำหรับเจ้าของรายเดียว มีการกำหนดส่วนแบ่งขั้นต่ำ AED 400,000 ต่อนักลงทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองร่วมกัน รวมถึงกรณีที่แบ่งความเป็นเจ้าของเท่า ๆ กัน
ไม่มีการประกาศอย่างเป็นทางการ เกณฑ์ที่แก้ไขปรากฏขึ้นที่ศูนย์บริการนักลงทุนของ Dubai Land Department และมีการรายงานข่าวตามมา หน้า Investor Residence Application (Taskeen) ของหน่วยงานนี้ปัจจุบันระบุกฎเดียวกัน คือเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดายื่นคำขอได้โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และส่วนแบ่งของเจ้าของร่วมต้องไม่น้อยกว่า AED 400,000 ใบอนุญาตที่ระบุไว้คือการพำนักสองปีโดยมีเจ้าของเป็นผู้ค้ำประกัน (sponsor) ไม่มีการอ้างอิงเลขที่พระราชกฤษฎีกา ดังนั้นให้อ้างอิงหน้าบริการและวันที่ที่คุณอ่านหน้านั้น
การรายงานข่าวเดียวกันระบุการปฏิบัติต่ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จในเส้นทางนี้ สำหรับการซื้อแบบ off-plan ต้องชำระแล้วอย่างน้อยห้าสิบเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ หรือ AED 375,000 อสังหาริมทรัพย์ที่ติดจำนองต้องมีหนังสือไม่คัดค้านจากผู้ให้กู้ (no-objection certificate) ที่ยืนยันยอดที่ชำระทั้งหมด ยอดคงเหลือ และใบแจ้งยอดจำนอง บทความคุณสมบัติอสังหาริมทรัพย์สำหรับโกลเด้นวีซ่าอธิบายว่าเส้นทางโกลเด้นปฏิบัติต่อสองกรณีเดียวกันนี้อย่างไร
เปรียบเทียบวีซ่าอสังหาริมทรัพย์กับโกลเด้นวีซ่าด้านเงื่อนไขและค่าธรรมเนียม
GDRFA ได้เผยแพร่บัตรบริการสำหรับทั้งสองประเภท บัตรอนุญาตพำนักของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์กำหนดเงื่อนไขที่ไม่เกี่ยวข้องกับ วีซ่าทองคำ: อสังหาริมทรัพย์ต้องสร้างเสร็จสมบูรณ์ โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินไร้การพัฒนาจะถูกตัดออก; อสังหาริมทรัพย์ต้องสามารถอยู่อาศัยได้; ต้องเป็นเจ้าของโดยผู้สมัครทั้งหมด; และผู้สมัครต้องแสดงรายได้ต่อเดือนไม่น้อยกว่า AED 10,000 หรือแสดงให้เห็นถึงความสามารถทางการเงินอย่างอื่น
เงื่อนไขรายได้นั้นเป็นสิ่งที่ผู้เปรียบเทียบจากราคาอย่างเดียวพลาดบ่อยที่สุด ไม่มีการทดสอบที่เทียบเท่าในเส้นทางนักลงทุนของวีซ่าทองคำ ซึ่งสินทรัพย์ 2 ล้านดิรฮัมคือคุณสมบัติ
เส้นทางที่อยู่อาศัยจากการเป็นเจ้าของทรัพย์สินของดูไบสองเส้นทาง จากบัตรบริการของหน่วยงานเอง ค่าธรรมเนียมที่เกิน AED 300 จะถูกปัดขึ้นและประมาณการ
มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำ
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- ยกเลิกสำหรับเจ้าของเพียงรายเดียว (เมษายน 2026); หุ้นละ AED 400,000 หากร่วมกันเป็นเจ้าของ
- วีซ่าทองคำ
- AED 2 ล้าน, อสังหาริมทรัพย์เดียวหรือผลงาน
ระยะเวลาของใบอนุญาต
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- สองปี, ต่ออายุได้
- วีซ่าทองคำ
- พอร์ทัลของรัฐบาลกลางระบุ 5 ปีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ 10 ปีสำหรับการลงทุนภาครัฐ โปรดยืนยันจากใบอนุญาตของคุณ
เงื่อนไขเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- สร้างเสร็จสมบูรณ์, มีสภาพอยู่อาศัย, เป็นเจ้าของเต็มที่
- วีซ่าทองคำ
- มีการจำนองระยะเวลาใบอนุญาต; ไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้
การทดสอบรายได้
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- AED 10,000 ต่อเดือน, หรือหลักฐานความสามารถในการชำระหนี้
- วีซ่าทองคำ
- ไม่มีการระบุในบัตรนักลงทุน
การขาดงานนานจากต่างประเทศ
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- ใช้ข้อจำกัดหกเดือนตามปกติสำหรับการอยู่นอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE)
- วีซ่าทองคำ
- อนุญาตให้พำนักนอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ได้นานกว่าหกเดือนตามปกติ
บรรทัดค่าธรรมเนียมใบอนุญาตพำนัก
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- AED 200
- วีซ่าทองคำ
- ประมาณ AED 1,100
บรรทัดใบอนุญาตอื่น ๆ
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี
- ความรู้ AED 10, นวัตกรรม AED 10, ภายในประเทศ ~AED 500, การจัดส่ง AED 20
- วีซ่าทองคำ
- เส้นทางเดียวกัน โดยเพิ่ม AED 100 ต่อปีหลังจากสองปี
| วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปี | วีซ่าทองคำ | |
|---|---|---|
| มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำ | ยกเลิกสำหรับเจ้าของเพียงรายเดียว (เมษายน 2026); หุ้นละ AED 400,000 หากร่วมกันเป็นเจ้าของ | AED 2 ล้าน, อสังหาริมทรัพย์เดียวหรือผลงาน |
| ระยะเวลาของใบอนุญาต | สองปี, ต่ออายุได้ | พอร์ทัลของรัฐบาลกลางระบุ 5 ปีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และ 10 ปีสำหรับการลงทุนภาครัฐ โปรดยืนยันจากใบอนุญาตของคุณ |
| เงื่อนไขเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ | สร้างเสร็จสมบูรณ์, มีสภาพอยู่อาศัย, เป็นเจ้าของเต็มที่ | มีการจำนองระยะเวลาใบอนุญาต; ไม่สามารถโอนสิทธิ์ได้ |
| การทดสอบรายได้ | AED 10,000 ต่อเดือน, หรือหลักฐานความสามารถในการชำระหนี้ | ไม่มีการระบุในบัตรนักลงทุน |
| การขาดงานนานจากต่างประเทศ | ใช้ข้อจำกัดหกเดือนตามปกติสำหรับการอยู่นอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) | อนุญาตให้พำนักนอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ได้นานกว่าหกเดือนตามปกติ |
| บรรทัดค่าธรรมเนียมใบอนุญาตพำนัก | AED 200 | ประมาณ AED 1,100 |
| บรรทัดใบอนุญาตอื่น ๆ | ความรู้ AED 10, นวัตกรรม AED 10, ภายในประเทศ ~AED 500, การจัดส่ง AED 20 | เส้นทางเดียวกัน โดยเพิ่ม AED 100 ต่อปีหลังจากสองปี |
บรรทัดค่าธรรมเนียมไม่ใช่ประเด็น แต่พวกเขาก็ไม่ใช่ไม่มีความสำคัญ
ค่าธรรมเนียมใบอนุญาตบนบัตรเจ้าของทรัพย์สินคือ AED 200 ส่วนบัตรพำนักโกลเดนอยู่ที่ประมาณ AED 1,100 เมื่อเทียบกับส่วนต่างของเงินทุนที่ต้องใช้เพื่อมีคุณสมบัติ ส่วนต่างนี้เล็กน้อยมาก แต่เกิดขึ้นซ้ำ การต่ออายุทุกสองปีต้องทำการตรวจสุขภาพ บัตร Emirates ID และการจัดการแฟ้มเอกสารอีกครั้ง และใบอนุญาตโกลเดนที่มีอายุยาวกว่าทำให้ต้องทำน้อยครั้งลง รายการค่าใช้จ่ายทุกบรรทัดแสดงไว้ในรายละเอียดค่าธรรมเนียมโกลเดนวีซ่า UAE
วิธีเปรียบเทียบที่ตรงไปตรงมาไม่ใช่ค่าธรรมเนียมต่อค่าธรรมเนียม แต่เป็นต้นทุนรวมตลอดระยะเวลาการพำนักเดียวกัน และบนพื้นฐานนั้นส่วนต่างจะแคบลง สิ่งที่ไม่แคบลงคือความแตกต่างในสิ่งที่ใบอนุญาตทั้งสองแบบเรียกร้องจากทรัพย์สิน
ที่ทางเลือก 2 ล้าน AED ยังคงได้รับการพรีเมี่ยม
สามสิ่งที่ทำให้มีเกณฑ์สูงขึ้น และไม่มีสิ่งใดเป็นระยะเวลาของใบอนุญาตเพียงอย่างเดียว
ข้อแรกคือการไม่อยู่ พอร์ทัลรัฐบาลของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ระบุไว้ในสิทธิพิเศษของโกลเด้นวีซ่าว่าสามารถอยู่นอกประเทศได้นานกว่าหกเดือนตามปกติที่จำเป็นเพื่อให้วีซ่าพำนักยังมีผล สำหรับเจ้าของที่อยู่ในดูไบเพียงไม่กี่สัปดาห์ต่อปี นั่นคือความต่างระหว่างการรักษาสถานะผู้พำนักไว้กับการสูญเสียสถานะนั้น
ประการที่สองคือการไม่มีการตรวจสอบรายได้ เส้นทางของเจ้าของทรัพย์สินต้องการ AED 10,000 ต่อเดือนหรือหลักฐานของความสามารถในการชำระหนี้ ซึ่งจะมีการประเมินในแต่ละครั้งที่ต่ออายุ เจ้าของที่เกษียณอายุ หรือเจ้าของที่มีรายได้ไม่สม่ำเสมอ อาจพบว่าเส้นทางทองคำนั้นมั่นคงมากกว่า แม้ว่าจะต้องใช้เช็คที่ใหญ่กว่า
ข้อที่สามคือการค้ำประกัน Dubai Land Department ระบุเจ้าของเป็นผู้ค้ำประกันในใบอนุญาตสองปี ขณะที่พอร์ทัลรัฐบาลของสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ระบุว่าผู้ถือโกลเด้นวีซ่าไม่ต้องมีผู้ค้ำประกัน และสามารถค้ำประกันคู่สมรสและบุตรได้ เงื่อนไขและเอกสารสำหรับผู้ติดตามระบุไว้ในการค้ำประกันครอบครัว
ห้าคำถามที่ช่วยตัดสินใจเลือกระหว่างสองเส้นทาง
หากทุนของคุณไม่เข้าใกล้ AED 2 ล้าน การเปลี่ยนแปลงในเดือนเมษายนหมายความว่าคำถามนั้นตอนนี้คือเพียงแค่คุณต้องการสถานะการพ Residency หรือไม่ แทนที่จะเป็นว่าคุณสามารถเข้าถึงขั้นต่ำได้หรือไม่ นั่นเป็นตำแหน่งที่ดีกว่าที่ผู้ซื้อเคยมีเมื่อปีที่แล้ว
หากเงินทุนของคุณใกล้เคียงหรือสูงกว่า AED 2 ล้าน การตัดสินใจขึ้นอยู่กับข้อจำกัดที่คุณยอมรับได้น้อยที่สุด คือสิทธิยึดหน่วง (lien) และเงื่อนไขห้ามจำหน่ายตลอดอายุใบอนุญาตโกลเด้น หรือการต่ออายุพร้อมการทดสอบรายได้ทุกสองปี โปรดชั่งน้ำหนักเทียบกับระยะเวลาที่คุณจะอยู่ต่างประเทศและช่วงเวลาที่คุณอาจขาย
- คุณจะอยู่นอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) นานกว่าหกเดือนติดต่อกันหรือไม่
- คุณอาจขายอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ใบอนุญาตโกลเด้นยังมีผลหรือไม่
- คุณสามารถแสดงหลักฐานรายได้ AED 10,000 ต่อเดือน หรือความสามารถในการชำระหนี้ ได้ในทุกการต่ออายุหรือไม่?
- ทรัพย์สินเสร็จสมบูรณ์และอยู่อาศัยได้หรือไม่ หรืออยู่ระหว่างการวางแผน?
- ถือครองคนเดียวหรือร่วมกัน และแต่ละส่วนแบ่งถึง AED 400,000 หรือไม่
สั้นๆ
สิ่งที่ควรนำไปใช้จากนี่
- ดูไบได้ตัดขั้นต่ำ AED 750,000 สำหรับเจ้าของเดี่ยวในวีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปีในเดือนเมษายน 2026
- ทรัพย์สินที่ถือร่วมกันตอนนี้ต้องการส่วนแบ่งอย่างน้อย AED 400,000 ต่อผู้ลงทุนในเส้นทางนั้น
- หน้า Taskeen ของ Dubai Land Department ระบุกฎนี้แล้ว คือมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ใดก็ได้สำหรับเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดา อย่างน้อย AED 400,000 ต่อเจ้าของร่วม Gulf News และ Khaleej Times รายงานการเปลี่ยนแปลงนี้เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2026
- เส้นทางอสังหาริมทรัพย์ของโกลเด้นวีซ่ายังคงต้องใช้ AED 2 ล้าน และตั้งสิทธิยึดหน่วงเหนือทรัพย์สินตลอดอายุใบอนุญาต พอร์ทัลของรัฐบาลกลางระบุห้าปีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
- เส้นทางสองปีนั้นมีการตรวจสอบรายได้ที่ AED 10,000 ต่อเดือนหรือหลักฐานของความสามารถในการชำระหนี้ ส่วนที่ของนักลงทุนทองคำไม่มี
- ยังคงมีมูลค่าทรัพย์สินขั้นต่ำสำหรับวีซ่านักลงทุนสองปีในดูไบอยู่หรือไม่?
- ไม่ใช่สำหรับเจ้าของรายเดียว หน้าบริการ Taskeen ของ Dubai Land Department ระบุว่าเจ้าของที่เป็นบุคคลธรรมดายื่นคำขอได้โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ และ Gulf News กับ Khaleej Times รายงานการยกเลิกขั้นต่ำ AED 750,000 เมื่อวันที่ 29 เมษายน 2026 อสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองร่วมกันต้องมีส่วนแบ่งอย่างน้อย AED 400,000 ต่อนักลงทุน
- มูลค่าขั้นต่ำสำหรับทรัพย์สินที่ถือร่วมกันในวีซ่าสองปีคืออะไร?
- AED 400,000 ต่อเจ้าของร่วม หน้า Taskeen ของ Dubai Land Department ระบุว่าส่วนแบ่งของเจ้าของร่วมต้องไม่น้อยกว่าตัวเลขนั้น การรายงานข่าวเดือนเมษายน 2026 เพิ่มเติมว่าใช้กับกรณีที่แบ่งความเป็นเจ้าของเท่า ๆ กันระหว่างหุ้นส่วน
- วีซ่านักลงทุนอสังหาริมทรัพย์สองปีมีข้อกำหนดด้านรายได้หรือไม่?
- การ์ดบริการของ GDRFA สำหรับการออกใบอนุญาตพำนักให้กับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นกำหนดให้มีรายได้ต่อเดือนไม่น้อยกว่า AED 10,000 หรือมีหลักฐานทางการเงินที่แสดงถึงความสามารถในการชำระหนี้ พร้อมกับเงื่อนไขที่ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จสมบูรณ์ อาศัยได้ และเป็นเจ้าของโดยผู้ขอเท่านั้น
- ถ้าฉันสามารถจ่ายเงิน AED 2 ล้านได้ วีซ่าทองคำเป็นทางเลือกที่ดีกว่าตลอดเวลาหรือไม่?
- ไม่จำเป็นเสมอไป เส้นทางโกลเด้นตั้งสิทธิยึดหน่วงเหนืออสังหาริมทรัพย์ตลอดอายุใบอนุญาต และไม่อนุญาตให้จำหน่ายในช่วงนั้น เจ้าของที่คาดว่าจะขายในช่วงเวลาดังกล่าวจึงอาจเลือกเส้นทางที่สั้นกว่า ข้อดีของโกลเด้นวีซ่าคืออายุที่ยาวกว่า การพำนักนอกสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ (UAE) ได้นานกว่าหกเดือนตามปกติ และไม่มีการทดสอบรายได้
แหล่งข้อมูล
ที่มาของข้อมูลนี้
- Khaleej Times 29 เมษายน 2026: ดูไบปรับปรุงกฎวีซ่าพำนักสองปีสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์
- Gulf News 29 เมษายน 2026: ดูไบยกเลิกมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ขั้นต่ำสำหรับวีซ่านักลงทุนรายเดียว
- GDRFA Dubai: การออกใบอนุญาตพำนักสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
- GDRFA Dubai: การออกใบอนุญาตพำนักโกลเด้น (นักลงทุน)
- พอร์ทัลรัฐบาล UAE: โกลเด้นวีซ่า
ข้อมูลทั่วไปที่ดึงมาจาก CBUAE Rulebook รวมถึง Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021) และ Cabinet Resolution No. (134) of 2025 ตามที่เผยแพร่ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี กฎและแนวทางเปลี่ยนแปลงได้ จึงควรยืนยันข้อความฉบับปัจจุบันและข้อกำหนดของแต่ละสถาบันก่อนยื่น