Poradnik
Jak zbudować platformę PropTech lub platformę ogłoszeń nieruchomości?
Krótka odpowiedź
Regulacja rynku nieruchomości w ZEA jest ustalana na poziomie emiratu. W Dubaju Dubai Land Department (DLD) licencjonuje pośredników za pośrednictwem RERA; w Abu Zabi Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) licencjonuje zawody związane z nieruchomościami, wydaje zezwolenia reklamowe i prowadzi system zarządzania rachunkami powierniczymi (escrow). Platforma, która jedynie dostarcza oprogramowanie lub wyświetla ogłoszenia, może pozostać poza tymi reżimami. O wyborze ścieżki najczęściej decyduje zestaw funkcji: w chwili gdy produkt negocjuje, przekazuje oferty, zarabia przy zawarciu transakcji lub dotyka depozytów, pełni funkcję regulowaną, niezależnie od tego, jak nazywa się spółka.
Plan rozwoju produktu jest wnioskiem o licencję
Należy wyjść od tego, co platforma robi dzisiaj i co dodadzą kolejne trzy wydania. Ogłoszenia, wiadomości, oferty, rezerwacje i płatności zmieniają odpowiedź za każdym razem. Spółka zarejestrowana do tworzenia oprogramowania może wypuścić produkt, który po cichu staje się biurem pośrednictwa. Przydatne pytanie brzmi: która funkcja, w którym wydaniu, jako pierwsza pełni funkcję regulowaną i który podmiot będzie tę funkcję wykonywał, gdy do tego dojdzie.
Warto spisać to w formie mapy funkcja po funkcji: co robi produkt, co świadomie pozostawia zatwierdzonym podmiotom i która planowana funkcja zmieniłaby odpowiedź. Inwestorzy, partnerzy portalowi, banki i dostawcy płatności przeprowadzają due diligence w oparciu o ten dokument, więc przydaje się on wielokrotnie.
Co publikują DLD i ADREC
Oba rejestry opisują działalność regulowaną innymi pojęciami, a trzeba wiedzieć, który z nich dotyczy której funkcji.
Strona DLD wymienia usługę przeglądania pośredników w obrocie nieruchomościami licencjonowanych przez RERA w Dubaju, usługę weryfikacji licencji i zezwoleń, które Land Department wydaje specjalistom rynku nieruchomości, oraz możliwość integracji aplikacji z systemami DLD za pomocą jej interfejsów API. Portal z Dubaju może więc sprawdzić licencję pośrednika u źródła, a pośrednik potrzebuje licencji RERA, by działać w tym charakterze. DLD wydaje też zezwolenia na reklamę nieruchomości za pośrednictwem systemu Trakheesi; wśród rodzajów zezwoleń są reklamy elektroniczne i platformy promocji nieruchomości. Większość zezwoleń kosztuje AED 1,000, a podany czas realizacji usługi to 1 dzień roboczy.
Witryna ADREC wymienia licencjonowanie zawodów związanych z nieruchomościami (nowe licencje, odnowienia i akredytacje), usługę zezwoleń na reklamę, która pozwala przedsiębiorstwu zgodnie z prawem reklamować nieruchomości, system zarządzania rachunkami escrow dla płatności związanych z nieruchomościami oraz Madhmoun, który opisuje jako zaufaną platformę MLS w Abu Zabi, wraz z usługą weryfikacji ogłoszeń. Platforma publikująca oferty z Abu Zabi spotyka się zatem na tym samym rynku zarówno z zezwoleniami na reklamę, jak i z rządową platformą ofert.
Żadna z tych stron nie określa pełnych warunków dla platformy technologicznej. Przed zbudowaniem konkretnej funkcji, a także zanim poinformuje się inwestorów, że leży ona poza obszarem regulacji, należy potwierdzić w DLD i ADREC, gdzie ta funkcja się mieści.
Cztery modele, cztery odpowiedzi
Oprogramowanie dostarczane pośrednikom i deweloperom. Platforma nie spotyka się z użytkownikami końcowymi we własnym imieniu. To najprostszy przypadek: komercyjna licencja technologiczna, przy czym obowiązki regulowane ponoszą klienci platformy.
Portal ogłoszeń i Leadów. Wyświetla nieruchomości oraz sprzedaje Leady lub subskrypcje. Nie wchodzi w pośrednictwo tylko wtedy, gdy nie negocjuje ani nie zarabia przy zawarciu transakcji. Przepisy o reklamie i weryfikacja tego, co jest ogłaszane, to miejsca, w których ten model najczęściej styka się z rejestrami.
Cyfrowe biuro pośrednictwa lub platforma transakcyjna. Pełni funkcję pośrednika i wymaga licencji pośrednika właściwej dla danego emiratu. Zob. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami w ZEA, aby dowiedzieć się, co to obejmuje.
Aplikacje do wynajmu i utrzymania. Jeśli aplikacja pobiera czynsz lub zarządza nieruchomościami na rzecz właścicieli, strona zarządzania jest działalnością regulowaną; porównaj zarządzanie nieruchomościami i wspólnotami.
Większość platform łączy dwa z tych modeli naraz. Zwykle rozwiązaniem jest podział: podmiot technologiczny, który buduje i licencjonuje produkt, oraz osobno zatwierdzony podmiot, który wykonuje pośrednictwo, zarządzanie lub obsługę środków pieniężnych. Podział ten odsuwa też obowiązki regulowane od bilansu spółki programistycznej.
Dane osobowe i ich wpływ na stos technologiczny
Platforma nieruchomości przechowuje imiona i nazwiska, dokumenty tożsamości, numery telefonów oraz historię oglądanych ofert. Ustawa ZEA o danych osobowych, Federal Decree Law No. 45 of 2021, weszła w życie 2 stycznia 2022 r. i ma zastosowanie do przetwarzania danych za pośrednictwem systemów elektronicznych. Według strony rządu ZEA poświęconej ochronie danych firmy przechowujące dane osobowe muszą je zabezpieczać i zachowywać ich poufność, przetwarzanie co do zasady wymaga zgody właściciela danych, z określonymi wyjątkami, a osoby fizyczne mogą żądać sprostowania danych lub zaprzestania ich przetwarzania. Strona ta wskazuje również, że ustawa określa wymogi dotyczące transferu transgranicznego.
W przypadku platformy oznacza to, że lokalizacja hostingu, podprocesorzy i każda zagraniczna spółka dominująca wymagają przed uruchomieniem wskazanej podstawy. UAE Data Office, ustanowiony na mocy Federal Decree Law No. 44 of 2021, jest federalnym organem ds. danych. Przed wyborem miejsca hostowania produktu należy zapoznać się z zasadami transgranicznego przekazywania danych, ponieważ powyższa strona ich nie przedstawia.
Jak przepływają środki
Przychód z subskrypcji jest dla banku prosty do oceny. Opłaty za sukces, rezerwacje i wszystko, co przypomina przetrzymywany depozyt, zmieniają charakter rozmowy. System zarządzania rachunkami escrow ADREC istnieje dlatego, że płatności związane z nieruchomościami mają znajdować się w miejscu podlegającym kontroli. Podmiot technologiczny, który przyjmuje depozyty, bierze na siebie dokładnie takie ryzyko, jakie ten system ma usuwać.
Depozyty i czynsz należy trzymać poza podmiotem technologicznym, za pośrednictwem regulowanego podmiotu powiązanego lub zatwierdzonej ścieżki płatności. Jeśli sam produkt przekazuje środki pieniężne, należy przeczytać także uruchomienie działalności fintech. Warunki korzystania, prezentacja dla inwestorów i wniosek bankowy muszą opisywać ten sam produkt, a przede wszystkim tę samą pozycję w zakresie prowizji i przechowywania środków. Gdy się rozchodzą, najpierw widać to w obszarze gotowość do otwarcia firmowego rachunku bankowego.
Gdzie platformy popełniają błędy
- Nazywanie negocjowanych transakcji „generowaniem Leadów”.
- Publikowanie ogłoszeń, których nikt nie zweryfikował pod kątem licencji lub zezwolenia.
- Przyjmowanie depozytów za pośrednictwem spółki programistycznej.
- Rozszerzenie działalności na drugi emirat bez ponownego sprawdzenia zasad dotyczących brokerów i reklamy w tym emiracie.
- Wdrożenie funkcji, która czyni ze spółki brokera w trakcie skalowania, a następnie restrukturyzacja w trakcie rundy finansowania.
Ostatni błąd jest najkosztowniejszy. Ścieżki należy porównywać według tego, jak dobrze każda z nich absorbuje plan rozwoju produktu, a nie według opłaty w pierwszym dniu.
Od czego zależy koszt
Licencja jest niewielką pozycją obok kosztów inżynierii. Koszt zależy od tego, ile funkcji regulowanych objętych jest zakresem oraz czy są prowadzone bezpośrednio, czy przez zatwierdzony podmiot powiązany. Opłata za usługi Velarozone jest wyszczególniona w umowie o świadczenie usług, a kolejne kroki wyjaśnia jak działa Velarozone. Opcje mainland i free-zone dla podmiotu technologicznego należy porównywać dopiero po sporządzeniu mapy funkcji.
