Jak założyć firmę zajmującą się rozwojem nieruchomości w ZEA

W przedsięwzięciu deweloperskim zatwierdzenia wymagają trzy różne rzeczy i mają one różnych właścicieli. Podmiot jest zarejestrowany. Deweloper jest zatwierdzony. Projekt jest zarejestrowany. Spółka z działalnością brzmiącą dewelopersko nadal nie może rozpocząć sprzedaży, jeśli brakuje któregokolwiek z tych elementów lub ustaleń dotyczących środków kupujących. Projekt wodorowy lub amoniakowy podlega podobnemu podziałowi zatwierdzeń, opisanemu w przewodniku po projektach zielonego wodoru.

Strona Dubai Land Department zawiera usługę pokazującą deweloperów, których ten organ zatwierdził, oraz zapytanie o status projektu, które pokazuje procent zaawansowania dla projektów w Dubaju. ADREC wymienia usługę dotyczącą projektów nieruchomości, służącą do rejestracji projektów deweloperskich i śledzenia etapów ich realizacji, oraz system zarządzania rachunkami powierniczymi (escrow) dla płatności za nieruchomości. Zatwierdzenia budowlane należą do gminy; strona Dubai Municipality zawiera kategorię dotyczącą budownictwa, obejmującą planowanie i nadzór nad projektami infrastruktury miejskiej.

Dokładne kroki, dokumenty i testy kwalifikowalności dla zatwierdzenia dewelopera, rejestracji projektu i rachunku powierniczego różnią się w zależności od emiratu i ulegają zmianom. Przed zaprojektowaniem czegokolwiek w oparciu o nie należy potwierdzić aktualną procedurę w organie ds. gruntów właściwym dla danej działki.

Należy ustalić, jakie prawo spółka posiada do terenu: własność (freehold), dzierżawę (leasehold) lub umowę deweloperską. To rozstrzyga, czy dane prawo może w ogóle stanowić podstawę rejestracji dewelopera i projektu. Właściciel gruntu, deweloper i spółka projektowa to często trzy różne strony, a instytucje finansujące oraz mechanizmy ochrony nabywców często skłaniają do utworzenia osobnego podmiotu dla każdego projektu.

Jedna spółka, która jednocześnie posiada grunt, zobowiązania deweloperskie i środki nabywców z kilku projektów, to struktura najtrudniejsza do sfinansowania i najtrudniejsza do rozwiązania. Podmiot sprzedający lokale powinien być tym, który jest zarejestrowany do ich realizacji, posiadając prawo do gruntu, zatwierdzenia i obowiązki realizacyjne stojące za sprzedażą. Spółki holdingowe, podmioty właściciela gruntu i zagraniczna spółka dominująca mogą znajdować się ponad nim, każdy z realną rolą. Niezależnie od tego, czy mieści się to w warstwach holdingowych spółki mainland, czy free zone, sam projekt podlega regulacjom emiratu, w którym położona jest działka.

Escrow odróżnia dewelopera od zwykłej spółki nieruchomościowej. W Dubaju Dubai Land Department publikuje wytyczne dotyczące zgodności z Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts. Niczego nie rezerwuj, nie przyjmuj żadnych zaliczek i nie podpisuj żadnego formularza rezerwacyjnego, dopóki ścieżka sprzedaży i zabezpieczony rachunek nie zostaną uzgodnione z organem. Opisanie przedsięwzięcia jako podmiotu inwestycyjnego lub konsultingowego nie wyłącza go z reżimu deweloperskiego, jeśli przyjmuje pieniądze nabywców za niewybudowany lokal.

Grupa, która finansuje projekty, nie sprzedając lokali publicznie, znajduje się w innej sytuacji niż grupa pobierająca środki nabywców w przedsprzedaży (off-plan). Proszę ustalić, którą z nich Państwo są, zanim ustalą Państwo strukturę. Przepływy pieniężne właściciela gruntu i projektu należy rozdzielać, ponieważ ich mieszanie jest wzorcem, który banki prowadzące rachunki escrow i prawnicy nabywców kwestionują w pierwszej kolejności.

Oceniają one projekt oraz ochronę środków nabywców, a nie licencję handlową. Należy przygotować dokumenty dotyczące gruntu i własności, model wykonalności, schemat spółek deweloperskich i projektowych, strategię dotyczącą konsultanta, wykonawcy i finansowania oraz plan sprzedaży, escrow i realizacji. Celem jest jedna spójna narracja w modelu wykonalności, umowach i dokumentacji bankowej. Istotne jest także pochodzenie kapitału własnego stojącego za projektem; zob. źródło majątku i środków oraz biznesplany i dokumentacja.

Opłata za licencję jest niewielka w porównaniu z budżetem projektu. Koszt zależy od wybranej ścieżki, a opłata za usługi Velarozone jest wyszczególniona w umowie o świadczenie usług (zob. jak działa Velarozone). Należy odróżnić opłaty do zapłaty od kapitału, depozytów i kosztów doradców oraz przed złożeniem wniosku potwierdzić aktualne opłaty pobierane przez poszczególne organy w każdym z nich.

Kosztowny błąd ma charakter strukturalny: sprzedaż z niewłaściwego podmiotu lub z projektu, który nie jest jeszcze zarejestrowany, a następnie przepisywanie dokumentacji pod presją nabywców i organu.

Harmonogram wynika ze ścieżki projektu, a nie z formalności: kontrola nad gruntem, decyzja o strukturze, utworzenie podmiotu, rejestracja dewelopera i projektu, escrow, rozpoczęcie sprzedaży, budowa, przekazanie. Spółka może powstać w ciągu kilku dni. Nigdy nie jest to data, od której można otworzyć sprzedaż, dopóki zatwierdzenia projektu i escrow nie zostały jeszcze uzyskane. Wizy pobytowe i sponsorowanie pracowników następują po uzgodnieniu podmiotu i jego kierownictwa. Odnowienia, raportowanie dotyczące escrow i projektu, audyty oraz obowiązki wspólnoty po przekazaniu lokali przebiegają w cyklu danego organu.