Dochód z wynajmu i podatek korporacyjny: na Twoje imię czy przez spółkę

Osoba fizyczna podlega podatkowi od osób prawnych tylko wtedy, gdy łączny obrót z jej działalności gospodarczej lub rodzajów działalności gospodarczej w ZEA przekracza AED 1 million w gregoriańskim roku kalendarzowym. Przy ustalaniu tego obrotu pomija się następnie trzy kategorie (wynagrodzenie, dochód z inwestycji osobistych oraz dochód z real estate investment), a Federal Tax Authority wyraźnie wskazuje, że nie podlegają one podatkowi od osób prawnych niezależnie od kwoty.

Definicja jest w jednym względzie wąska, a w innym szeroka. Decyzja Rady Ministrów nr 49 z 2023 roku ogranicza wyłączoną działalność inwestycyjną do sprzedaży, wynajmu lub dzierżawy, oraz podnajmu; Autoritet stwierdza, że ta lista jest wyczerpująca i że działalność musi polegać na uzyskiwaniu dochodu z wykorzystania samej nieruchomości, a nie z usług świadczonych w związku z nią, takich jak zarządzanie nieruchomościami. Ale dotyczy to zarówno działalności prowadzonej bezpośrednio, jak i przez pośrednika.

Wyłączenie zależy od braku wymogu posiadania licencji, a wytyczne organu są jednoznaczne co do skutku: jeżeli sama działalność inwestycyjna jest prowadzona lub musi być prowadzona na podstawie licencji wydanej przez organ licencyjny, nie mieści się w zakresie wyłączenia inwestycji w nieruchomości (Real Estate Investment), a więc wchodzi w zakres podatku dochodowego od osób prawnych. Licencja, która była wymagana, ale nigdy nie została uzyskana, nie pomaga: dochód nadal podlega opodatkowaniu. Rejestracja najmu Ejari w Dubaju lub rejestracja Tawtheeq w Abu Zabi jest zapisem administracyjnym, a nie licencją, więc nie powoduje tego skutku.

Wytyczne omawiają to na przykładzie jednoosobowej działalności (sole establishment). Osoba fizyczna posiadająca kilka nieruchomości zakłada jednoosobową działalność, która posiada licencję na zarządzanie nieruchomościami będącymi jej własnością. Ponieważ jednoosobowa działalność nie ma odrębnej osobowości prawnej (osoba i działalność to ta sama osoba), skutkiem jest to, że osoba fizyczna posiada licencję na zarządzanie swoimi nieruchomościami, dochód z najmu nie jest już klasyfikowany jako dochód z inwestycji w nieruchomości (Real Estate Investment) i podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych, jeśli przekroczony zostanie próg obrotu w wysokości 1 mln AED. To licencja wyrobiona dla wygody sprawiła, że czynsz został opodatkowany.

Przypadek odwrotny budzi częste obawy. Jeżeli osoba fizyczna powierza zarządzanie najmem i pobieranie czynszu w jej imieniu zewnętrznemu pośrednikowi lub licencjonowanej spółce zarządzającej nieruchomościami, organ stwierdza, że nadal jest to część działalności inwestycyjnej w nieruchomości (Real Estate Investment) i że dla osoby fizycznej nie ma znaczenia, że pośrednik posiada licencję na prowadzenie własnej działalności. W Przykładzie 5 organu umowy najmu wskazują właściciela jako wynajmującego, a pośrednik zarabia wyłącznie opłaty za zarządzanie. Skorzystanie z pośrednika nie powoduje opodatkowania Państwa czynszu. Odpowiedź zmienia się, jeśli spółka będąca Państwa własnością stanie się główną stroną umów najmu, na przykład przez prawo najmu lub podnajmu: wówczas osiąga ona czynsz na własny rachunek.

Spółka jest osobą prawną, a zatem podatnikiem. Jej zyski z wynajmu podlegają opodatkowaniu według zwykłych stawek: 0% od dochodu podlegającego opodatkowaniu do AED 375,000 oraz 9% powyżej tej kwoty. Small Business Relief może pozwolić traktować spółkę z przychodami do AED 3 million jako niemającą dochodu podlegającego opodatkowaniu, jednak Ministerial Decision No. 131 of 2026, wydana 29 lipca 2026 r., ogranicza to do okresów podatkowych kończących się w dniu 31 grudnia 2029 r. lub wcześniej. Dla spółki zajmującej się wynajmem jest to zatem ustępstwo czasowe, a nie rozwiązanie strukturalne.

Podmiot posiadający licencję strefową wyznaczonej strefy również nie stanowi drogi ucieczki. Cabinet Decision No. 100 of 2023 przewiduje, że dochód z nieruchomości położonych w free zone stanowi dochód podlegający opodatkowaniu, jeżeli transakcja dotyczy nieruchomości komercyjnej i została zawarta z osobą spoza free zone, albo jeżeli dotyczy nieruchomości niebędącej nieruchomością komercyjną i została zawarta z dowolną osobą. Nieruchomość komercyjna jest zdefiniowana jako nieruchomość używana wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej i niewykorzystywana jako miejsce zamieszkania ani zakwaterowania, co wyłącza hotele, apartamenty z obsługą i podobne obiekty.

Czytane razem oznacza to, że wynajem mieszkań w strukturze strefy wolnej w stosunku do lądu podlega opodatkowaniu 9% na zysku, a przychody będące przedmiotem zainteresowania są całkowicie wykluczone z obliczenia de minimis zamiast chronionych pod nim. Reżim Qualifying Free Zone Person nie został zbudowany do posiadania apartamentów.

Pozostawanie poza zakresem oznacza też pozostawanie poza odliczeniami. Wytyczne organu stanowią, że wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z wyłączonym dochodem z inwestycji w nieruchomości (Real Estate Investment) nie podlegają odliczeniu na potrzeby podatku dochodowego od osób prawnych, zyski nie są uwzględniane w żadnym obliczeniu dochodu podlegającego opodatkowaniu, a straty nie kwalifikują się do ulgi w podatku dochodowym od osób prawnych.

Właściciel pobierający czynsz netto z nieruchomości niezabezpieczonej hipoteką nic przez to nie traci. Właściciel z mocno sfinansowanym portfelem, wykazujący straty księgowe, nie może wykorzystać ich jako ulgi. Właściciele posiadający portfel mieszany muszą podzielić koszty: w przykładzie 10 organu Miss M wynajmuje 14 ze swoich 16 apartamentów w Dubaju jako domy wakacyjne na podstawie pozwoleń, co podlega opodatkowaniu, a 2 jako mieszkania mieszkalne, co jest wyłączone. Koszty wspólne rozdziela według wartości nieruchomości. Metoda musi być rzetelna i stosowana konsekwentnie z jednego okresu podatkowego do następnego.

W przypadku współwłasności nieruchomości, dochód z działalności inwestycyjnej w nieruchomości jest przypisywany każdemu właścicielowi, a wszystkie fakty i okoliczności są oceniane indywidualnie w celu określenia odpowiedniego podziału. Każdy współwłaściciel ocenia następnie swoją własną sytuację indywidualnie: przydzielona część osoby fizycznej jest poza zakresem, jeśli nie prowadzi działalności za pośrednictwem licencji i nie jest tego wymagana.

Przykład 11 organu pokazuje podział w obrębie jednej rodziny. Pan F i jego brat pan G dziedziczą 25 willi, a każdy z nich posiada 50% każdej willi. 22 wille są wynajmowane jako domy wakacyjne, co wymaga licencji, więc połowa tego dochodu przypadająca każdemu z braci wchodzi w zakres podatku dochodowego od osób prawnych, z zastrzeżeniem progu obrotu w wysokości 1 mln AED. Pozostałe 3 wille są wynajmowane na cele mieszkalne bez licencji, więc połowa tego czynszu przypadająca każdemu z braci pozostaje poza podatkiem dochodowym od osób prawnych.