Dochody z wynajmu a podatek dochodowy od osób prawnych w ZEA: twoje imię vs imię twojej firmy

Osoba fizyczna podlega podatkowi korporacyjnemu tylko wtedy, gdy całkowity obrót z jej działalności gospodarczej lub działalności biznesowej w ZEA przekracza 1 milion AED w roku kalendarzowym według kalendarza gregoriańskiego. Trzy kategorie są następnie pomijane przy obliczaniu tego obrotu — wynagrodzenie, osobiste dochody z inwestycji i dochody z inwestycji w nieruchomości — a Federalna Agencja Podatkowa wyraźnie stwierdziła, że nie podlegają one podatkowi korporacyjnemu, bez względu na kwotę.

Definicja jest w jednym względzie wąska, a w innym szeroka. Decyzja Rady Ministrów nr 49 z 2023 roku ogranicza wyłączoną działalność inwestycyjną do sprzedaży, wynajmu lub dzierżawy, oraz podnajmu; Autoritet stwierdza, że ta lista jest wyczerpująca i że działalność musi polegać na uzyskiwaniu dochodu z wykorzystania samej nieruchomości, a nie z usług świadczonych w związku z nią, takich jak zarządzanie nieruchomościami. Ale dotyczy to zarówno działalności prowadzonej bezpośrednio, jak i przez pośrednika.

Wyłączenie zależy od braku wymogu posiadania licencji, a wskazówki Autoriteit są jasne co do konsekwencji: jeśli sama działalność inwestycyjna jest prowadzona lub wymagana do prowadzenia przez licencję wydaną przez organ licencjonujący, nie należy do zakresu wyłączenia inwestycji w nieruchomości, stąd podlega korporacyjnemu podatkowi dochodowemu.

Wskazówki ilustrują to na przykładzie jednoosobowej działalności gospodarczej. Osoba fizyczna posiadająca kilka nieruchomości tworzy jednoosobową działalność gospodarczą posiadającą licencję na zarządzanie własnymi nieruchomościami. Ponieważ jednoosobowa działalność gospodarcza nie ma osobowości prawnej — osoba i działalność są tą samą osobą — skutkiem jest to, że osoba fizyczna posiada licencję na zarządzanie swoją nieruchomością, dochód z wynajmu nie jest już klasyfikowany jako dochód z inwestycji w nieruchomości, a podlega korporacyjnemu podatkowi dochodowemu, jeśli przekroczono próg obrotu 1 miliona AED. Licencja, którą ktoś uzyskał dla wygody, to właśnie to, co opodatkowało czynsz.

Odwrotna sytuacja jest równie ważna i jest tą, w której ludzie się mylą w zaniepokojonym kierunku. Gdy osoba fizyczna angażuje agenta zewnętrznego lub licencjonowaną firmę zarządzającą nieruchomościami do zarządzania wynajmem i pobierania czynszu w jej imieniu, Autoritet stwierdza, że to nadal jest częścią działalności inwestycyjnej w nieruchomości i że nie ma znaczenia dla osoby fizycznej, że agent posiada licencję na prowadzenie własnej działalności. Korzystanie z agenta nie opodatkowuje wynajmu.

Spółka jest osobą prawną i dlatego osobą podatkową. Jej zyski z wynajmu są opodatkowane według zwykłych stawek: 0% od dochodu podlegającego opodatkowaniu do 375 000 AED i 9% powyżej tej kwoty. Ulga dla małych przedsiębiorstw może zmniejszyć obciążenie przez pewien czas, ale zgodnie z Decyzją Ministra nr 131 z 2026 roku dotyczy tylko okresów podatkowych kończących się w dniu 31 grudnia 2029 roku, więc jest to ulga czasowa, a nie strukturalna odpowiedź.

Firma z free zone również nie jest drogą ucieczki. Decyzja Rady Ministrów nr 100 z 2023 roku przewiduje, że dochód uzyskany z nieruchomości znajdującej się w free zone jest dochodem podlegającym opodatkowaniu, gdy transakcja dotyczy osoby spoza free zone w zakresie nieruchomości komercyjnej, lub z jakąkolwiek osobą w przypadku nieruchomości, która nie jest nieruchomością komercyjną. Nieruchomość komercyjna jest definiowana jako nieruchomość używana wyłącznie w celach biznesowych i nieużywana jako miejsce zamieszkania lub zakwaterowania, co wyklucza hotele, apartamenty serwisowane i podobne obiekty.

Czytając razem, oznacza to, że wynajem mieszkań w ramach free zone jest opodatkowany stawką 9% od zysku, a dotyczące go przychody są całkowicie pomijane w obliczeniach de minimis, zamiast korzystać z tej ulgi. Reżim Qualifying Free Zone Person nie został stworzony, aby obejmować mieszkania.

Bycie poza zasięgiem podatku nie jest tym samym co bycie nim faworyzowanym. Gdy dochody z inwestycji w nieruchomości są wyłączone, wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z tymi dochodami nie są odliczane w celach podatku dochodowego od osób prawnych, zyski nie są uwzględniane w żadnym obliczeniu dochodu podlegającego opodatkowaniu, a straty nie są uprawnione do ulgi podatkowej dla osób prawnych.

Dla właściciela zbierającego czynsz netto z nieruchomości bez obciążeń hipotecznych jest to jednoznacznie korzystne. Dla właściciela prowadzącego mocno finansowany portfel, który generuje straty księgowe, jest to usunięcie ulgi, z której w innym przypadku mogliby skorzystać. Wyłączenie jest automatyczne, a nie opcjonalne, więc należy to traktować jako następstwo, które można zaplanować, a nie wybór do podjęcia.

W przypadku współwłasności nieruchomości, dochód z działalności inwestycyjnej w nieruchomości jest przypisywany każdemu właścicielowi, a wszystkie fakty i okoliczności są oceniane indywidualnie w celu określenia odpowiedniego podziału. Każdy współwłaściciel ocenia następnie swoją własną sytuację indywidualnie: przydzielona część osoby fizycznej jest poza zakresem, jeśli nie prowadzi działalności za pośrednictwem licencji i nie jest tego wymagana.

Tak więc dwaj współwłaściciele tej samej nieruchomości mogą znaleźć się w różnych sytuacjach, co dokładnie pokazuje przykładowa sytuacja przedstawiona przez Władze — wille wynajmowane jako domy wakacyjne w ramach licencjonowanej jednoosobowej działalności z jednej strony, oraz wille wynajmowane residentialnie bez licencji z drugiej, w tej samej rodzinie i tym samym portfelu.