Wat Gebeurt er met je Dubai-eigendom Wanneer je Sterft

Wet nr. 7 van 2006 betreffende de registratie van onroerend goed bepaalt dat als de nalatenschap van een overleden persoon onroerend goedrechten bevat, een certificaat van erfrecht zal worden geregistreerd in het onroerend goedregister, en dat de vervreemding door een erfgenaam van dergelijke rechten niet effectief of erkend zal zijn tegen derden tenzij ook geregistreerd.

Daarnaast geldt de algemene regel dat transacties die onroerend goedrechten creëren, overdragen, wijzigen of beëindigen niet geldig zijn tenzij opgenomen in het register, dat absolute bewijswaarde heeft tegen alle partijen tenzij fraude of vervalsing wordt bewezen.

Er bestaat dus geen variant waarin het UAE-proces wordt overgeslagen. Erfgenamen hebben een erkende vaststelling nodig van wie erft, in een vorm die het Land Department kan registreren. Al het overige (welk testament geldt, welke rechtbank wat uitgeeft) gaat over hoe snel en tegen welke kosten die vaststelling wordt bereikt.

De Federale Decreet-wet nr. 41 van 2022 inzake de Burgerlijke Persoonlijke Status is van toepassing op niet-moslims die VAE-burgers zijn en op niet-moslim buitenlanders die in de staat wonen, met betrekking tot huwelijk, echtscheiding, erfrecht, testamenten en bewijs van ouderdom, tenzij de betrokkene zich conformeert aan de toepassing van de wetgeving van hun thuisland. Het is in werking getreden op 1 februari 2023.

De standaard erfrechtregel, waar geen testament is, is dat de helft van de nalatenschap naar de echtgenoot of echtgenote gaat en de andere helft gelijk wordt verdeeld tussen de kinderen, met geen differentiatie tussen mannelijk en vrouwelijk. Waar er geen kinderen zijn, gaat de nalatenschap naar de ouders als deze leven, of de helft naar een overlevende ouder met de andere helft naar de broers en zussen van de overledene.

Het recht om de wet van uw eigen land toe te passen is reëel, en het is ook een recht dat moet worden ingeroepen en aangetoond in plaats van iets dat automatisch gebeurt. Dat is het argument om de positie onbetwistbaar te maken zolang het kan.

De DIFC Courts bieden een Wills Service voor niet-moslims, krachtens Dubai Law No. 15 of 2017 tot regeling van erfopvolging, testamenten en probate voor niet-moslims, door een practice direction uitgebreid tot Ras Al Khaimah. Bij een overlijden geven de DIFC Courts de probate-beschikkingen (en waar relevant voogdijbeschikkingen) af aan degenen die zijn aangewezen om het testament te bewijzen en de nalatenschap af te wikkelen.

De geschiktheid, zoals de rechtbanken het stellen, is dat u geen moslim bent en nooit een moslim bent geweest, minimaal 18 jaar oud bent en activa in de VAE bezit of minderjarige kinderen bij u in de VAE hebt wonen. De bepalingen over voogdij dekken minderjarige kinderen die wonen in Dubai of Ras Al Khaimah.

Als het vastgoed op naam van een vennootschap staat, is het activum in uw nalatenschap niet het vastgoed. Het zijn de aandelen. Dat is een ander activum, in een ander register, beheerst door de statutaire documenten van de vennootschap en door de aandeelhoudersovereenkomst die er eventueel is.

Dit kan een verbetering of een complicatie zijn, en welke van de twee het is, hangt volledig af van de vraag of de documenten van de onderneming bepalen wat er gebeurt bij het overlijden van een aandeelhouder. Waar zij dat doen (overdrachtsbepalingen, voorkeursrechten, een overeengekomen waarderingsmechanisme), verloopt de opvolging ordelijk en verandert de eigendomsakte helemaal niet, omdat de eigenaar van het pand niet is gewijzigd. Waar zij niets bepalen, hebt u een onderneming aan het probleem toegevoegd zonder het probleem weg te nemen.

Het splitsen van de planning in twee documenten in plaats van één. Dat is precies waarom de DIFC Courts een testament voor ondernemers publiceren dat aandeelhoudingen dekt, apart van een eigendomstestament dat onroerend goed dekt: een eigenaar die persoonlijk een appartement bezit en een ander via een bedrijf, heeft beide instrumenten nodig om correct te zijn en moeten consistent zijn met elkaar.

Structuren die de eigendom tijdens het leven overdragen, zoals stichtingen en trusts, laten mogelijk helemaal geen nalatenschapsvermogen over om over te dragen. Elk daarvan heeft in elk betrokken land eigen fiscale, rapportage- en zeggenschapsgevolgen, dus win specialistisch advies in voordat u er een gebruikt.

Wij zijn geen advocatenkantoor en stellen geen testamenten op. Wanneer een cliënt erfopvolgingsplanning nodig heeft, introduceren wij een gekwalificeerd advocaat en stemmen wij, wanneer een onderneming het vastgoed houdt, met die advocaat af hoe de ondernemingszijde wordt vastgelegd.