Wat er met uw Dubai onroerend goed gebeurt wanneer u sterft

Wet nr. 7 van 2006 betreffende de registratie van onroerend goed bepaalt dat als de nalatenschap van een overleden persoon onroerend goedrechten bevat, een certificaat van erfrecht zal worden geregistreerd in het onroerend goedregister, en dat de vervreemding door een erfgenaam van dergelijke rechten niet effectief of erkend zal zijn tegen derden tenzij ook geregistreerd.

Daarnaast geldt de algemene regel dat transacties die onroerend goedrechten creëren, overdragen, wijzigen of beëindigen niet geldig zijn tenzij opgenomen in het register, dat absolute bewijswaarde heeft tegen alle partijen tenzij fraude of vervalsing wordt bewezen.

Dus er is geen versie van dit waarin het VAE-proces wordt overgeslagen. Erfgenamen hebben een erkende bepaling nodig van wie erft, in een vorm die de Landafdeling kan registreren. Alles wat verder gaat — welke wet regeert, welke rechtbank wat uitgeeft — gaat over hoe snel en goedkoop die bepaling wordt bereikt.

De Federale Decreet-wet nr. 41 van 2022 inzake de Burgerlijke Persoonlijke Status is van toepassing op niet-moslims die VAE-burgers zijn en op niet-moslim buitenlanders die in de staat wonen, met betrekking tot huwelijk, echtscheiding, erfrecht, testamenten en bewijs van ouderdom, tenzij de betrokkene zich conformeert aan de toepassing van de wetgeving van hun thuisland. Het is in werking getreden op 1 februari 2023.

De standaard erfrechtregel, waar geen testament is, is dat de helft van de nalatenschap naar de echtgenoot of echtgenote gaat en de andere helft gelijk wordt verdeeld tussen de kinderen, met geen differentiatie tussen mannelijk en vrouwelijk. Waar er geen kinderen zijn, gaat de nalatenschap naar de ouders als deze leven, of de helft naar een overlevende ouder met de andere helft naar de broers en zussen van de overledene.

Het recht om de wet van uw eigen land toe te passen is reëel, en het is ook een recht dat moet worden ingeroepen en aangetoond in plaats van iets dat automatisch gebeurt. Dat is het argument om de positie onbetwistbaar te maken zolang het kan.

De DIFC Courts bieden een Wills Service voor niet-moslims, onder de Dubai Wet nr. 15 van 2017 die de erfrecht, testamenten en nalatenschappen voor niet-moslims reguleert, uitgebreid naar Ras Al Khaimah door middel van een richtlijn. Bij een overlijden geven de DIFC Courts de probate-orders uit — en voogdij-orders waar relevant — aan degenen die zijn aangesteld om het testament te bewijzen en de nalatenschap af te wikkelen.

De geschiktheid, zoals de rechtbanken het stellen, is dat u geen moslim bent en nooit een moslim bent geweest, minimaal 18 jaar oud bent en activa in de VAE bezit of minderjarige kinderen bij u in de VAE hebt wonen. De bepalingen over voogdij dekken minderjarige kinderen die wonen in Dubai of Ras Al Khaimah.

Als het onroerend goed geregistreerd staat op een bedrijf, is het activum in uw nalatenschap niet het onroerend goed. Het zijn de aandelen. Dat is een ander activum, in een ander register, beheerd door de statuten van het bedrijf en door welke aandeelhoudersovereenkomst dan ook bestaat.

Dit kan een verbetering of een complicatie zijn, en welke het is, hangt volledig af van of de documenten van het bedrijf zeggen wat er gebeurt bij het overlijden van een aandeelhouder. Waar ze dat doen — overdrachtsbepalingen, voorkeursrechten, een overeengekomen waarderingsmechanisme — is de opvolging ordelijk en verplaatst de eigendomsakte helemaal niet, omdat de eigenaar van het onroerend goed niet is veranderd. Waar ze niets zeggen, heeft u een bedrijf aan het probleem toegevoegd zonder het probleem weg te nemen.

Het splitsen van de planning in twee documenten in plaats van één. Dat is precies waarom de DIFC Courts een testament voor ondernemers publiceren dat aandeelhoudingen dekt, apart van een eigendomstestament dat onroerend goed dekt: een eigenaar die persoonlijk een appartement bezit en een ander via een bedrijf, heeft beide instrumenten nodig om correct te zijn en moeten consistent zijn met elkaar.

Structuren die eigendom tijdens het leven overdragen — stichtingen en trusts onder hen — veranderen de positie fundamenteel, omdat er mogelijk geen actief van de nalatenschap is om over te dragen. Ze hebben ook hun eigen fiscale, rapportage- en controleconsequenties in elk land waarmee u in aanraking komt, en ze bevinden zich stevig in het gebied waar een specialist adviseur de enige zinvolle route is.

Geen van bovenstaande vervangt advies. Het is de lijst met vragen die het waard is om mee te nemen. Wij zijn geen advocatenkantoor en wij stellen geen testamenten op; wanneer een cliënt behoefte heeft aan erfrechtplanning, introduceren wij een gekwalificeerd advocaat en coördineren wij met hen hoe de bedrijfszijde gedocumenteerd wordt.