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PropTech 마켓플레이스 또는 부동산 목록 플랫폼 구조화하는 방법
간단한 답변
UAE의 부동산 규제는 에미리트별로 정해집니다. 두바이에서는 Dubai Land Department(DLD)가 RERA를 통해 중개인에게 라이선스를 부여하고, 아부다비에서는 Abu Dhabi Real Estate Centre(ADREC)가 부동산 관련 직종에 라이선스를 부여하고 광고 허가를 발급하며 에스크로 계좌 관리를 운영합니다. 소프트웨어만 제공하거나 매물 목록만 보여주는 플랫폼은 이러한 규제 체계 밖에 머무를 수 있습니다. 경로를 가장 자주 결정하는 것은 기능 구성입니다. 제품이 협상을 하거나, 제안을 전달하거나, 거래 완료 시 수익을 얻거나, 보증금을 다루는 순간, 회사가 스스로를 무엇이라 부르든 규제 대상 기능을 수행하게 됩니다.
제품 로드맵이 곧 라이선스 신청서입니다
플랫폼이 현재 무엇을 하는지, 그리고 향후 세 번의 릴리스에서 무엇이 추가되는지에서 출발하십시오. 매물 목록, 메시지, 제안, 예약, 결제는 저마다 답을 바꿉니다. 소프트웨어 개발을 위해 등록된 회사가 어느새 중개업이 되는 제품을 출시할 수 있습니다. 유용한 질문은 어떤 릴리스의 어떤 기능이 규제 대상 기능을 처음 수행하는지, 그리고 그때 어느 법인이 그 기능을 맡을지입니다.
이를 기능별 지도로 작성해 두십시오. 제품이 무엇을 하는지, 승인된 당사자에게 의도적으로 맡기는 것은 무엇인지, 어떤 계획된 기능이 답을 바꿀지입니다. 투자자, 포털 파트너, 은행, 결제 사업자 모두 이 문서를 기준으로 실사를 진행하므로 여러 번 쓰임새가 있습니다.
DLD와 ADREC가 공개하는 내용
두 등록 기관은 규제 대상 활동을 서로 다른 용어로 설명하며, 각 기능에 어느 쪽이 적용되는지 알아야 합니다.
DLD 사이트에는 두바이에서 RERA 라이선스를 받은 부동산 중개인을 조회하는 서비스, Land Department가 부동산 실무자에게 발급하는 라이선스와 허가를 확인하는 서비스, 그리고 API를 통해 애플리케이션을 DLD 시스템과 연동하는 옵션이 안내되어 있습니다. 따라서 두바이의 포털은 중개인의 라이선스를 원천에서 확인할 수 있으며, 중개인이 그 자격으로 활동하려면 RERA 라이선스가 필요합니다. DLD는 Trakheesi 시스템을 통해 부동산 광고 허가도 발급하며, 허가 유형에는 전자 광고와 부동산 홍보 플랫폼이 포함됩니다. 대부분의 허가 비용은 AED 1,000이며 안내된 서비스 소요 시간은 영업일 1일입니다.
ADREC 사이트에는 부동산 전문직 라이선스(신규 라이선스, 갱신 및 인증), 사업체가 부동산을 합법적으로 광고할 수 있도록 하는 광고 허가 서비스, 부동산 대금을 위한 에스크로 계좌 관리 시스템, 그리고 아부다비의 신뢰할 수 있는 MLS 플랫폼으로 소개하는 Madhmoun과 광고 검증 서비스가 나열되어 있습니다. 따라서 아부다비 매물을 게시하는 플랫폼은 동일한 시장에서 광고 허가와 정부가 운영하는 매물 플랫폼을 모두 마주하게 됩니다.
두 페이지 모두 기술 플랫폼에 적용되는 조건 전체를 제시하지는 않습니다. 특정 기능을 구축하기 전에, 그리고 투자자에게 그 기능이 규제 범위 밖이라고 말하기 전에, 해당 기능이 어디에 해당하는지 DLD와 ADREC에 확인하십시오.
네 가지 모델, 네 가지 답
중개인과 개발사에 공급하는 소프트웨어. 플랫폼은 자기 명의로 최종 사용자를 만나지 않습니다. 가장 단순한 경우로, 상업용 기술 라이선스를 취득하고 규제상 의무는 고객이 집니다.
매물 및 리드 포털. 부동산을 보여주고 리드나 구독을 판매합니다. 협상을 하지 않고 거래 완료 시 수익을 얻지 않는 경우에만 중개업을 피할 수 있습니다. 이 모델이 등록 기관과 가장 자주 만나는 지점은 광고 규정과 게재된 내용의 확인입니다.
디지털 중개 또는 거래 플랫폼. 중개인 기능을 수행하며 해당 에미리트의 중개 라이선스가 필요합니다. 그 내용은 UAE의 부동산 중개를 참고하십시오.
임대료 및 유지 관리 애플리케이션. 앱이 임대료를 수금하거나 소유주를 위해 부동산을 관리한다면 관리 측면은 규제 대상 활동입니다. 부동산 및 커뮤니티 관리와 비교해 보십시오.
대부분의 플랫폼은 이 중 두 가지를 동시에 겸합니다. 일반적인 해결책은 분리입니다. 제품을 구축하고 라이선스를 제공하는 기술 법인과, 중개, 관리 또는 자금 취급을 수행하는 별도의 승인된 법인으로 나눕니다. 이 분리는 규제상 의무를 소프트웨어 회사의 재무상태표에서 멀리 떨어뜨리는 효과도 있습니다.
개인정보와 시스템 구성에 미치는 영향
부동산 플랫폼은 이름, 신분증, 전화번호, 열람 이력을 보유합니다. UAE의 개인정보 보호법인 2021년 연방 법령 제45호는 2022년 1월 2일에 시행되었으며 전자 시스템을 통한 처리에 적용됩니다. UAE 정부의 데이터 보호 페이지에 따르면 개인정보를 보유한 기업은 이를 안전하게 보호하고 기밀로 유지해야 하고, 처리에는 일반적으로 정보 주체의 동의가 필요하며(명시된 예외 있음), 개인은 정정이나 처리 중단을 요청할 수 있습니다. 또한 이 법이 국외 이전에 대한 요건을 정하고 있다고 밝히고 있습니다.
플랫폼에 있어 이는 호스팅 위치, 수탁 처리자, 그리고 해외 모회사 모두가 출시 전에 명시된 근거를 갖춰야 한다는 뜻입니다. 2021년 연방 법령 제44호로 설립된 UAE Data Office가 연방 데이터 규제 기관입니다. 위 페이지에는 국외 이전 규정이 나와 있지 않으므로, 제품을 어디에 호스팅할지 정하기 전에 해당 규정을 읽어 보십시오.
자금의 흐름
구독 수익은 은행이 읽기 쉬운 수익입니다. 성공 보수, 예약, 그리고 보관 중인 보증금처럼 보이는 모든 것은 대화를 바꿉니다. ADREC의 에스크로 계좌 관리 시스템이 존재하는 이유는 부동산 대금이 통제된 곳에 있어야 하기 때문입니다. 보증금을 받는 기술 법인은 이 시스템이 없애기 위해 설계된 바로 그 위험을 떠안게 됩니다.
보증금과 임대료는 규제 대상 계열 법인이나 승인된 결제 경로를 통해 기술 법인 밖에 두십시오. 제품 자체가 자금을 이동시킨다면 핀테크 설립도 함께 읽어 보십시오. 이용 약관, 피치덱, 은행 신청서는 같은 제품을 설명해야 하며, 무엇보다 수수료와 자금 보관에 대한 입장이 동일해야 합니다. 이것이 어긋나면 가장 먼저 드러나는 곳은 법인 은행 계좌 준비 상태입니다.
플랫폼이 흔히 놓치는 지점
- 협상이 이루어지는 거래를 '리드 생성'(lead generation)이라고 부르는 것.
- 라이선스나 허가와 대조하지 않은 매물을 게재하는 것.
- 소프트웨어 회사를 통해 보증금을 받는 것.
- 두 번째 에미리트로 확장하면서 해당 에미리트의 중개 및 광고 규정을 다시 확인하지 않는 것.
- 규모를 키우는 도중에 회사를 중개인으로 만드는 기능을 출시한 뒤, 투자 유치 라운드 중에 구조를 재편하는 것.
마지막이 가장 비용이 큽니다. 경로는 첫날의 비용이 아니라 각 경로가 로드맵을 얼마나 잘 수용하는지를 기준으로 비교하십시오.
비용을 좌우하는 요소
라이선스는 엔지니어링 옆의 작은 항목입니다. 비용은 범위에 포함되는 규제 대상 기능이 몇 개인지, 그리고 이를 직접 보유하는지 승인된 계열 법인이 보유하는지에 따라 달라집니다. Velarozone 서비스 요금은 용역 계약서(engagement letter)에 항목별로 기재되며, Velarozone 진행 방식에서 단계를 설명합니다. 기술 법인에 대한 메인랜드(mainland)와 프리존(free zone) 옵션의 비교는 기능 지도가 완성된 이후에만 하십시오.
