가이드
UAE에서 부동산 개발 회사를 설립하는 방법
간단한 답변
부동산 개발은 에미리트별로, 부지가 있는 곳의 토지국이 결정합니다. 두바이에서는 Dubai Land Department, 아부다비에서는 Abu Dhabi Real Estate Centre(ADREC)입니다. 허가는 여러 층으로 이루어집니다. 회사가 등록되고, 개발사가 승인되며, 각 프로젝트가 등록되고, 구매자 자금은 에스크로 방식으로 보호됩니다. 경로를 가장 자주 좌우하는 것은 아직 지어지지 않은 유닛에 대해 구매자 자금을 받을지 여부입니다. 그러면 첫 판매 이전에 프로젝트가 개발사 승인, 프로젝트 등록, 에스크로의 대상이 되기 때문입니다.
적용 범위: 누가 무엇을 승인하는가
개발 사업에서는 서로 다른 세 가지가 승인이 필요하며, 각각 소관 기관이 다릅니다. 법인이 등록되고, 개발업자가 승인되고, 프로젝트가 등록됩니다. 개발과 관련된 듯한 활동을 가진 회사라도 이 중 하나, 또는 매수인 자금 관리 장치가 없으면 분양을 시작할 수 없습니다. 수소 또는 암모니아 프로젝트도 비슷하게 승인이 나뉘며, 그린 수소 프로젝트 가이드에 정리되어 있습니다.
두바이 토지부(Dubai Land Department) 사이트에는 승인된 개발업자를 보여 주는 서비스와, 두바이 프로젝트의 완공률을 보여 주는 프로젝트 현황 문의 서비스가 게시되어 있습니다. ADREC은 개발 프로젝트를 등록하고 완공 단계를 추적하는 부동산 프로젝트 서비스와, 부동산 대금을 위한 에스크로 계좌 관리 시스템을 게시하고 있습니다. 건축 승인은 시청 소관이며, 두바이 시청 사이트에는 도시 인프라 프로젝트의 계획과 감독을 다루는 건축 부문이 있습니다.
개발사 승인, 프로젝트 등록, 에스크로의 구체적인 절차, 서류, 자격 요건은 에미리트마다 다르고 변경됩니다. 이를 바탕으로 무엇이든 설계하기 전에 부지를 관할하는 토지 당국에 현행 절차를 확인하십시오.
토지가 먼저입니다
회사가 부지에 대해 어떤 권리를 보유하는지 확인하십시오. 자유보유권, 임차권, 또는 개발 계약 중 하나입니다. 이것이 그 권리로 개발사 및 프로젝트 등록을 뒷받침할 수 있는지를 결정합니다. 토지 소유자, 개발사, 프로젝트 회사는 서로 다른 세 당사자인 경우가 많고, 대출기관과 구매자 보호 장치는 프로젝트마다 별도 법인을 두도록 유도하는 경우가 많습니다.
토지, 개발 의무, 여러 프로젝트의 구매자 자금을 한 회사가 동시에 보유하는 구조는 자금 조달도 정리도 가장 어려운 구조입니다. 유닛을 판매하는 법인은 그 유닛을 개발하도록 등록된 법인이어야 하며, 판매의 배후에 있는 토지 권리, 승인, 인도 의무를 보유해야 합니다. 지주회사, 토지 소유자 법인, 해외 모회사가 그 위에 있을 수 있으며 각각 실질적인 역할이 있습니다. 그것이 메인랜드(mainland) 회사 아래에 있든 프리존(free zone) 지주 계층 아래에 있든, 프로젝트 자체는 부지가 있는 에미리트를 따릅니다.
구매자 자금과 에스크로
에스크로는 개발업자를 일반 부동산 회사와 구분 짓는 요소입니다. 두바이에서는 두바이 토지부가 2007년 법률 제8호 부동산 개발 에스크로 계좌에 관한 법의 준수 지침을 게시하고 있습니다. 판매 경로와 보호 계좌 방식이 당국과 명확해지기 전에는 어떤 것도 예약받거나, 보증금을 받거나, 예약 양식에 서명하지 마십시오. 사업을 투자 수단이나 컨설팅이라고 설명한다 해도, 미완공 유닛에 대해 구매자의 자금을 받는다면 개발업자 규제에서 벗어나지 못합니다.
유닛을 일반에 판매하지 않고 프로젝트에 자금을 대는 그룹은 선분양 방식으로 구매자 자금을 받는 그룹과 위치가 다릅니다. 구조를 짜기 전에 어느 쪽인지 정리하십시오. 토지 소유자와 프로젝트의 현금 흐름은 분리하십시오. 이를 섞는 것이 에스크로 은행과 구매자 측 변호사가 가장 먼저 문제 삼는 패턴이기 때문입니다.
은행, 에스크로 제공자, 대출기관이 보는 것
이들이 심사하는 것은 트레이드 라이선스가 아니라 프로젝트와 구매자 자금의 보호입니다. 토지 및 소유권 서류, 타당성 모델, 개발 회사와 프로젝트 회사의 구조도, 컨설턴트·시공사·자금 조달 전략, 그리고 판매·에스크로·인도 계획을 준비하십시오. 목표는 타당성 모델, 계약, 은행 파일 전반에 걸쳐 일관된 하나의 설명을 만드는 것입니다. 프로젝트 배후의 자기자본 출처도 중요합니다. 자산 및 자금 출처와 사업 계획 및 서류를 참조하십시오.
라이선스 비용은 프로젝트 예산에 비하면 작습니다. 비용은 경로에 따라 달라지며, Velarozone 서비스 요금은 용역 계약서에 항목별로 기재됩니다(Velarozone의 운영 방식 참조). 납부해야 할 수수료를 자본금, 예치금, 자문 비용과 구분하고, 제출 전에 각 당국의 현행 수수료를 해당 당국에 확인하십시오.
개발사가 걸려드는 지점
- 토지와 프로젝트 자격을 검증하기 전에 개발사를 설립하는 것.
- 판매 경로가 명확해지기 전에 예약을 받는 것.
- 토지 소유자와 프로젝트의 현금 흐름을 섞는 것.
- 인도 후 커뮤니티 의무를 무시하는 것. ADREC의 서비스에는 등록, 예산, 청구서, 서비스 요금을 다루는 소유자 협회 항목이 포함되어 있으며, 이는 의무가 판매 사무소보다 얼마나 오래 지속되는지를 보여 줍니다.
비용이 큰 실수는 구조적인 것입니다. 잘못된 법인에서, 또는 아직 등록되지 않은 프로젝트에서 판매한 뒤 구매자와 당국의 압박 속에서 서류를 다시 작성하는 것입니다.
설립부터 인도까지
일정은 서류가 아니라 프로젝트의 경로를 따릅니다. 토지 확보, 구조 결정, 법인 설립, 개발사 및 프로젝트 등록, 에스크로, 판매 개시, 시공, 인도입니다. 회사는 며칠 만에 존재할 수 있습니다. 그러나 프로젝트와 에스크로 승인이 남아 있는 동안에는 그 날이 판매를 시작할 수 있는 날이 되지 않습니다. 거주 비자와 직원 스폰서십은 법인과 경영진이 합의된 후에 이어집니다. 갱신, 에스크로 및 프로젝트 보고, 감사, 인도 후 커뮤니티 의무는 당국의 주기에 따라 진행됩니다.
