როგორ უნდა დაარსოთ უძრავი ქონების განვითარებისა და მშენებლობის კომპანია UAE-ში

განვითარების პროექტში სამი განსხვავებული რამ საჭიროებს დამტკიცებას და მათ განსხვავებული მფლობელები ჰყავთ. ერთეული რეგისტრირებულია. დეველოპერი დამტკიცებულია. პროექტი რეგისტრირებულია. კომპანია განვითარების მსგავსი საქმიანობით მაინც ვერ დაიწყებს გაყიდვებს, თუ აქედან რომელიმე, ან მყიდველის სახსრების მექანიზმი, აკლია. წყალბადის ან ამიაკის პროექტი მსგავსი დამტკიცებების გაყოფის წინაშე დგას, რაც აღწერილია მწვანე წყალბადის პროექტის სახელმძღვანელოში.

Dubai Land Department-ის საიტზე მითითებულია სერვისი, რომელიც აჩვენებს მის მიერ დამტკიცებულ დეველოპერებს, და პროექტის სტატუსის მიმართვა, რომელიც აჩვენებს დუბაის პროექტების დასრულების პროცენტს. ADREC-ის სიაშია უძრავი ქონების პროექტების სერვისი განვითარების პროექტების რეგისტრაციისა და დასრულების ეტაპების თვალყურის დევნებისთვის და ესქროუ-ანგარიშის მართვის სისტემა ქონების გადახდებისთვის. სამშენებლო ნებართვები მუნიციპალიტეტის კომპეტენციაა; Dubai Municipality-ის საიტზე არის სამშენებლო კატეგორია, რომელიც მოიცავს ურბანული ინფრასტრუქტურის პროექტების დაგეგმვასა და ზედამხედველობას.

დეველოპერის დამტკიცების, პროექტის რეგისტრაციისა და ესკროუს ზუსტი ნაბიჯები, დოკუმენტები და შესაბამისობის ტესტები საემიროების მიხედვით განსხვავდება და იცვლება. სანამ რამეს დააპროექტებთ მასზე დაყრდნობით, ნაკვეთის მიწის ორგანოსთან დაადასტურეთ მოქმედი პროცესი.

დაადგინეთ, რა უფლება აქვს კომპანიას ობიექტზე: სრული საკუთრება, იჯარა თუ განვითარების ხელშეკრულება. ეს განსაზღვრავს, შეუძლია თუ არა ამ უფლებას საერთოდ დეველოპერისა და პროექტის რეგისტრაციის მხარდაჭერა. მიწის მესაკუთრე, დეველოპერი და საპროექტო კომპანია ხშირად სამი განსხვავებული მხარეა, ხოლო გამსესხებლები და მყიდველთა დაცვის მექანიზმები ხშირად ყოველი პროექტისთვის ცალკე სტრუქტურისკენ უბიძგებს.

ერთი კომპანია, რომელიც ერთდროულად ფლობს მიწას, განვითარების ვალდებულებებს და რამდენიმე პროექტის მყიდველთა თანხებს, ყველაზე რთულად დასაფინანსებელი და ყველაზე რთულად გასაშლელი სტრუქტურაა. ერთეულებს გამსაღებელი პირი უნდა იყოს ის, ვინც მათ განსავითარებლადაა დარეგისტრირებული, და ფლობდეს გაყიდვის უკან მდგომ მიწის უფლებას, დამტკიცებებსა და ჩაბარების ვალდებულებებს. ჰოლდინგური კომპანიები, მიწის მესაკუთრის სტრუქტურები და საზღვარგარეთული მშობელი კომპანია შეიძლება მის ზემოთ იდგეს, თითოეული რეალური როლით. ეს მეინლენდის (mainland) კომპანიის ქვეშაა თუ თავისუფალი ზონის (free zone) ჰოლდინგური შრეების ქვეშ, თავად პროექტი მიჰყვება იმ საემიროს, სადაც ნაკვეთი მდებარეობს.

ესქროუ არის ის, რაც დეველოპერს ჩვეულებრივი უძრავი ქონების კომპანიისგან განასხვავებს. დუბაიში Dubai Land Department აქვეყნებს განმარტებას Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts შესაბამისობის შესახებ. ნურაფერს დაჯავშნით, ნუ მიიღებთ დეპოზიტებს და ნუ ხელს მოაწერთ ჯავშნის ფორმას, სანამ გაყიდვების მარშრუტი და დაცული ანგარიშის მექანიზმი ორგანოსთან არ დაზუსტდება. ბიზნესის აღწერა საინვესტიციო ინსტრუმენტად ან საკონსულტაციო კომპანიად დეველოპერის რეჟიმიდან მას არ გამოიყვანს, თუ ის მყიდველის თანხებს აშენებელ ერთეულზე იღებს.

ჯგუფი, რომელიც პროექტებს აფინანსებს ერთეულების საზოგადოებისთვის გაყიდვის გარეშე, სხვა მდგომარეობაშია, ვიდრე ის, რომელიც მყიდველების თანხებს მშენებლობამდე გაყიდვით იღებს. სტრუქტურირებამდე გაარკვიეთ, რომელი ხართ. მიწის მესაკუთრისა და პროექტის ფულადი ნაკადები ერთმანეთისგან განცალკევებით შეინახეთ, რადგან მათი არევა სწორედ ის სურათია, რომელსაც ესკროუ ბანკები და მყიდველთა იურისტები პირველად ეჭვქვეშ აყენებენ.

ისინი აფასებენ პროექტს და მყიდველების თანხების დაცვას და არა სავაჭრო ლიცენზიას. მოამზადეთ მიწისა და საკუთრების დოკუმენტები, მიზანშეწონილობის მოდელი, განვითარებისა და საპროექტო კომპანიების სქემა, კონსულტანტის, კონტრაქტორისა და დაფინანსების სტრატეგია, ასევე გაყიდვების, ესკროუსა და ჩაბარების გეგმა. მიზანია მიზანშეწონილობის მოდელში, ხელშეკრულებებსა და ბანკის დოსიეში ერთი შეჯერებული სურათი. პროექტის უკან მდგომი საკუთარი კაპიტალის წყაროც მნიშვნელოვანია; იხილეთ სიმდიდრისა და სახსრების წყარო და ბიზნეს გეგმები და დოკუმენტაცია.

ლიცენზიის საფასური პროექტის ბიუჯეტთან შედარებით მცირეა. ხარჯი დამოკიდებულია მარშრუტზე, ხოლო Velarozone-ის მომსახურების საფასური დეტალურად არის მითითებული წერილში-შეთანხმებაში მომსახურების პირობებზე (იხილეთ როგორ მუშაობს Velarozone). გამიჯნეთ გადასახდელი საფასურები კაპიტალისგან, დეპოზიტებისგან და მრჩეველთა ხარჯებისგან და ორგანოების მოქმედი მოსაკრებლები წარდგენამდე დაადასტურეთ თითოეულ ორგანოსთან.

ძვირადღირებული შეცდომა სტრუქტურულია: გაყიდვა არასწორი პირიდან ან ისეთი პროექტიდან, რომელიც ჯერ არ არის რეგისტრირებული, შემდეგ კი დოკუმენტების გადაკეთება მყიდველებისა და ორგანოს ზეწოლის ქვეშ.

კალენდარი მიჰყვება პროექტის გზას და არა დოკუმენტაციას: მიწის კონტროლი, სტრუქტურის გადაწყვეტილება, პირის დაფუძნება, დეველოპერისა და პროექტის რეგისტრაცია, ესკროუ, გაყიდვების დაწყება, მშენებლობა, ჩაბარება. კომპანია შეიძლება რამდენიმე დღეში არსებობდეს. ეს არასოდეს არის თარიღი, როდესაც გაყიდვების გახსნა შეიძლება, სანამ პროექტისა და ესკროუს დამტკიცებები მოლოდინშია. რეზიდენტობის ვიზები და თანამშრომლების სპონსორობა მოსდევს მას შემდეგ, რაც პირი და მისი ხელმძღვანელობა შეთანხმებულია. განახლებები, ესკროუსა და პროექტის ანგარიშგება, აუდიტები და ჩაბარების შემდგომი თემის ვალდებულებები ორგანოს ციკლით მიმდინარეობს.