ガイド
PropTechマーケットプレイスまたはプロパティリスティングプラットフォームの構築方法
短い回答
UAEの不動産規制は首長国ごとに定められています。ドバイでは Dubai Land Department（DLD）がRERAを通じて仲介業者にライセンスを付与し、アブダビでは Abu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）が不動産関連の職種にライセンスを付与し、広告許可を発行し、エスクロー口座の管理を運営しています。ソフトウェアを提供するだけ、または物件情報を掲載するだけのプラットフォームは、これらの制度の外にとどまることができます。進むべき道筋を最も多く左右するのは機能の組み合わせです。プロダクトが交渉を行い、オファーを取り次ぎ、成約時に収益を得、あるいは預り金に触れた時点で、会社が自らをどう呼ぶかにかかわらず、規制対象の機能を果たすことになります。
プロダクトのロードマップがそのままライセンス申請になる
まず、プラットフォームが現在何をしているか、そして今後3回のリリースで何が加わるかから始めてください。物件掲載、メッセージ、オファー、予約、決済は、それぞれ答えを変えます。ソフトウェア開発のために登録された会社が、いつのまにか仲介業になるプロダクトをリリースしてしまうことがあります。有用な問いは、どのリリースのどの機能が最初に規制対象の機能を果たすのか、そしてそのときどの事業体がその機能を担うのか、ということです。
これを機能ごとの対応表として書き出してください。プロダクトが何を行うか、意図的に承認済みの当事者に任せているものは何か、そして計画中のどの機能が答えを変えるか、です。投資家、ポータルのパートナー、銀行、決済事業者はいずれもこの文書に基づいてデューデリジェンスを行うため、何度も役に立ちます。
DLDとADRECが公表している内容
2つの登録機関は規制対象の活動を異なる用語で説明しており、各機能にどちらが当てはまるかを把握しておく必要があります。
DLDのサイトには、ドバイでRERAのライセンスを受けた不動産仲介業者を閲覧するサービス、Land Departmentが不動産実務者に発行するライセンスと許可を確認するサービス、そしてAPIを通じてアプリケーションをDLDのシステムと連携させるオプションが掲載されています。したがって、ドバイのポータルは仲介業者のライセンスを情報源で確認でき、仲介業者として活動するにはRERAのライセンスが必要です。DLDはTrakheesiシステムを通じて不動産広告の許可も発行しており、許可の種類には電子広告や不動産プロモーション用プラットフォームが含まれます。ほとんどの許可はAED 1,000で、記載されているサービス所要時間は1営業日です。
ADREC のサイトには、不動産専門職ライセンス(新規ライセンス、更新、認定)、事業者が合法的に物件を広告できる広告許可サービス、物件代金のためのエスクロー口座管理システム、そしてアブダビの信頼できる MLS プラットフォームと説明される Madhmoun が、広告確認サービスとともに掲載されています。したがって、アブダビの物件を掲載するプラットフォームは、同じ市場で広告許可と政府運営の掲載プラットフォームの両方に関わることになります。
どちらのページも、テクノロジープラットフォームに適用される条件の全体を示してはいません。特定の機能を構築する前、そして投資家にそれが規制の範囲外だと伝える前に、その機能がどこに該当するかをDLDとADRECに確認してください。
4つのモデル、4つの答え
仲介業者やデベロッパーに提供するソフトウェア。プラットフォームは自社の名義でエンドユーザーと接しません。これは最も単純なケースで、商用のテクノロジーライセンスを取得し、規制上の義務は顧客が負います。
物件掲載とリードのポータル。物件を表示し、リードやサブスクリプションを販売します。交渉を行わず、成約時に収益を得ない場合に限り、仲介業を避けられます。このモデルが登録機関と最も頻繁に接するのは、広告の規則と、掲載内容の確認の部分です。
デジタル仲介または取引プラットフォーム。仲介業者としての機能を果たし、その首長国の仲介ライセンスが必要です。その内容についてはUAEの不動産仲介をご覧ください。
賃料と保守のアプリケーション。アプリが賃料を回収する、またはオーナーのために物件を管理する場合、管理の側面は規制対象の活動です。不動産・コミュニティ管理と比較してください。
ほとんどのプラットフォームは、これらのうち2つを同時に兼ねています。通常の解決策は分離です。プロダクトを構築しライセンス供与する技術事業体と、仲介、管理、または資金の取扱いを行う別個の承認済み事業体に分けます。この分離は、規制対象の義務をソフトウェア会社の貸借対照表から遠ざける効果もあります。
個人データとシステム構成への影響
不動産プラットフォームは、氏名、身分証明書、電話番号、内覧履歴を保有します。UAEの個人データ法である2021年連邦政令法第45号は、2022年1月2日に施行され、電子システムを通じた処理に適用されます。UAE政府のデータ保護のページによれば、個人データを保有する企業はそれを安全に保管し機密を保たなければならず、処理には一般にデータ主体の同意が必要で（記載された例外あり）、個人は訂正や処理の停止を求めることができます。また、同法は越境移転に関する要件を定めているとも記されています。
プラットフォームにとってこれは、ホスティングの所在地、再委託先の処理者、海外の親会社のすべてについて、ローンチ前に明示された根拠が必要になることを意味します。2021年連邦政令法第44号によって設立されたUAE Data Officeが、連邦のデータ規制当局です。上記のページでは越境規則が示されていないため、プロダクトをどこでホストするかを選ぶ前に、越境規則をお読みください。
資金の流れ
サブスクリプション収入は、銀行にとって読み取りやすいものです。成功報酬、予約、そして預り金に似たあらゆるものは、話を変えます。ADRECのエスクロー口座管理システムが存在するのは、不動産の支払いが管理された場所に置かれるべきものだからです。預り金を受け取る技術事業体は、このシステムが取り除くために設計されたリスクをまさに引き受けることになります。
預り金と賃料は、規制対象の事業体または承認された決済ルートを通じ、技術事業体の外に置いてください。プロダクト自体が資金を動かす場合は、フィンテック設立も併せてお読みください。利用規約、ピッチデック、銀行への申請書は同じプロダクトを説明していなければならず、とりわけ手数料とカストディの位置づけが同一でなければなりません。食い違うと、最初に表れるのは法人銀行口座の準備状況です。
プラットフォームがつまずく点
- 交渉を伴う取引を「リード獲得」（lead generation）と呼ぶこと。
- ライセンスや許可と照合されていない物件掲載を公開すること。
- ソフトウェア会社を通じて預り金を受け取ること。
- 2つ目の首長国に展開する際に、その首長国の仲介と広告の規則を再確認しないこと。
- 拡大の途中で会社を仲介業者にしてしまう機能をリリースし、その後、資金調達ラウンドの最中に再編すること。
最後のものが最も高くつきます。各ルートは、初日の費用ではなく、ロードマップをどれだけうまく吸収できるかで比較してください。
費用を左右する要素
ライセンスは、エンジニアリングの横にある小さな項目です。費用は、範囲に含まれる規制対象機能の数と、それらを直接保有するか承認済みの事業体が保有するかによって決まります。Velarozone サービス料は業務委託契約書（engagement letter）に項目ごとに記載され、Velarozoneの進め方で手順を説明しています。技術事業体についてメインランド（mainland）とフリーゾーン（free zone）の選択肢を比較するのは、機能の対応表が完成してからにしてください。
