ガイド
UAEにおける不動産開発会社の設立方法
短い回答
不動産開発は、区画が所在する場所の土地局がエミレートごとに決定します。ドバイではDubai Land Department、アブダビではAbu Dhabi Real Estate Centre（ADREC）です。許可は重層的です。会社が登録され、開発事業者が承認され、各プロジェクトが登録され、購入者の資金はエスクローの仕組みで保護されます。経路を最も左右するのは、未完成のユニットに対して購入者から資金を受け取るかどうかです。それによって、プロジェクトは最初の販売より前に、開発事業者の承認、プロジェクト登録、エスクローの対象となるからです。
対象範囲：何を誰が承認するか
開発事業では、3つの異なる事項に承認が必要で、それぞれ担当者が異なります。事業体が登録されること。開発業者が承認されること。プロジェクトが登録されること。開発事業らしい活動を持つ会社でも、これらのいずれか、または買い手の資金に関する取り決めが欠けていれば、販売を開始できません。水素やアンモニアのプロジェクトにも、同様に承認が分かれており、グリーン水素プロジェクトのガイドで説明しています。
ドバイ土地局(Dubai Land Department)のサイトには、同局が承認したデベロッパーを表示するサービスと、ドバイのプロジェクトの完成率を表示するプロジェクト状況照会が掲載されています。ADREC は、開発プロジェクトを登録して完成段階を追跡する不動産プロジェクトサービスと、不動産代金のためのエスクロー口座管理システムを掲載しています。建築承認は市当局の管轄で、ドバイ市のサイトには、都市インフラ・プロジェクトの計画と監督を扱う建築カテゴリがあります。
開発事業者の承認、プロジェクト登録、エスクローの具体的な手順、書類、適格性の審査はエミレートごとに異なり、変更されます。それを前提に何かを設計する前に、区画を所管する土地当局に現行の手続きを確認してください。
最初に土地
会社が敷地に対してどのような権利を持っているかを確認します。自由保有権、賃借権、あるいは開発契約のいずれかです。これにより、その権利が開発事業者およびプロジェクトの登録を裏付けられるかどうかが決まります。土地所有者、開発事業者、プロジェクト会社は別々の三者であることが多く、貸し手や購入者保護の仕組みは、プロジェクトごとに別の事業体を求める傾向があります。
土地、開発義務、複数のプロジェクトの購入者資金を一つの会社が同時に保有する構造は、資金調達も解消も最も難しい構造です。ユニットを販売する事業体は、その開発のために登録された事業体であり、販売の背後にある土地の権利、承認、引き渡し義務を保有しているべきです。持株会社、土地所有者の事業体、海外の親会社がその上位に位置することもあり、それぞれに実際の役割があります。それがメインランド（mainland）の会社の下にあるか、フリーゾーン（free zone）の持株層の下にあるかにかかわらず、プロジェクト自体は区画があるエミレートに従います。
購入者の資金とエスクロー
エスクローは、デベロッパーと通常の不動産会社を分けるものです。ドバイでは、ドバイ土地局が、2007年法律第8号不動産開発エスクロー口座に関する法律の遵守についてのガイダンスを公開しています。販売ルートと保護口座の取り決めが当局との間で明確になるまでは、何も予約せず、手付金も受け取らず、予約申込書にも署名しないでください。事業を投資ビークルやコンサルティングと称しても、未完成の物件に対して購入者の資金を受け取る場合には、デベロッパーに対する規制の適用外にはなりません。
ユニットを一般に販売せずにプロジェクトに資金を出すグループは、購入者の資金を完成前販売（オフプラン）で受け取るグループとは立場が異なります。構造を組む前に、自分がどちらかを整理してください。土地所有者とプロジェクトのキャッシュフローは分けてください。両者を混ぜることは、エスクロー銀行や購入者側の弁護士が最初に問題とするパターンだからです。
銀行・エスクロー事業者・貸し手が見る点
彼らが引き受けの対象とするのは、トレードライセンスではなく、プロジェクトと購入者資金の保護です。土地と所有権の書類、事業性検討モデル、開発会社とプロジェクト会社の組織図、コンサルタント、施工業者、資金調達の戦略、そして販売、エスクロー、引き渡しの計画を用意してください。目的は、事業性検討モデル、契約、銀行向け資料の間で整合した一つの説明を作ることです。プロジェクトの背後にある自己資本の出所も重要です。資産と資金の出所および事業計画と書類をご覧ください。
ライセンス料はプロジェクト予算に比べれば小さなものです。費用は経路によって異なり、Velarozone サービス料は業務委託契約書に項目別に記載されます（Velarozoneの仕組みをご覧ください）。支払うべき料金は、資本金、預託金、アドバイザー費用と区別し、提出前に当局の現行料金を各当局に確認してください。
開発事業者がつまずく箇所
- 土地とプロジェクトの適格性を確認する前に開発事業者を設立すること。
- 販売経路が明確になる前に予約を受けること。
- 土地所有者とプロジェクトのキャッシュフローを混ぜること。
- 引き渡し後のコミュニティ義務を無視すること。ADRECのサービスには、登録、予算、請求書、サービス料を扱うオーナー協会のカテゴリが含まれており、義務が販売事務所よりどれほど長く続くかがわかります。
高くつく誤りは構造上のものです。誤った事業体から、あるいはまだ登録されていないプロジェクトから販売し、その後、購入者と当局の圧力の下で書類を作り直すことです。
設立から引き渡しまで
スケジュールは書類ではなくプロジェクトの流れに従います。土地の確保、構造の決定、事業体の設立、開発事業者とプロジェクトの登録、エスクロー、販売開始、建設、引き渡しです。会社は数日で存在させることができます。ただし、プロジェクトとエスクローの承認が未了の間は、それが販売を開始できる日になることはありません。居住ビザとスタッフのスポンサーは、事業体とその経営陣が確定した後に続きます。更新、エスクローとプロジェクトの報告、監査、引き渡し後のコミュニティ義務は、当局のサイクルで進みます。
