不動産はいくら以上の価値が必要か

ICPのゴールデン居住権ガイドは、必要な書類を「AED 200万以上の1つまたは複数の物件を所有していることを確認する土地登録局からの手紙」と記載しています。ICPの同じストリームのサービスカードはそれを「AED 2,000,000以上の物件の所有者を確認する不動産登録局からの手紙」と再表現しています。

GDRFA Dubaiの投資家向けゴールデン居住許可は、条件を「総額が200万AED以上の不動産または不動産群」の所有と定め、連邦のページにはない仕組みを加えています。「不動産の価値は、Dubai Land Departmentが発行する不動産状況証明書（property status statement certificate）によって証明されなければならない。」所有が共有不動産の持分である場合、GDRFAは200万AEDの基準をその持分の価値に適用します。金額の算定方法は200万AEDの基準額はどのように測られるかで説明しています。

ここまでは一貫しています。3つとも価値を述べています。「評価額」という語、「総額」という表現、そして価値が「証明」されなければならないという要件は、いずれも同じ方向、すなわち資産がいくらの価値があるかを、誰かが、今、評価するという方向を指しています。同じGDRFAのページの法人ルートは、別の証拠を求めています。有効なトレードライセンス（trade licence）（トレードライセンスの申請を参照）と、認定された監査法人による認証済みの財務報告書です。

Dubai Land Departmentは、ドバイの申請者が実際に通過するサービスを公表しています。その文言は同じではありません。「本サービスは、購入時点の購入価額が200万AED以上である不動産を所有する不動産投資家が、更新可能な10年間の居住許可を申請することを可能にする。」文字どおりに読むと、200万AED未満で購入した所有者は、現在の物件価値にかかわらず基準に届きません。資格に関するより広い問題は不動産所有によるゴールデンビザにあります。

これは過去時点の測定であり、2回述べられています。購入価額、購入時点です。しかも同じページの書類一覧には、いかなる種類の評価証明書も含まれていません。「1- パスポート / 2- e-Certificate of Titleの用意 / 権利証書 / 3- 本人の写真 / 4- UAE ID（ある場合）/ 5- 現在の居住許可の写し（ある場合）」。権利証書またはe-Certificate of Titleを、Velarozoneのアドバイザーとの最初の打ち合わせにお持ちください。

これを軽視しにくくするもう1つの証拠があります。Dubai Land Departmentは、市場価値による代替を意図するときにそれをどう書くかを明らかに知っています。退職者ルートでそうしているからです。「不動産への投資価額（購入価額または市場価額）は100万AED（全額支払済み、抵当なし）（1件または複数件の不動産）で、申請者の名義であること。」この括弧、購入価額または市場価額は、退職者のページにあり、ほかのページにはありません。ローンは2つ目の相違点です。ICPは「ローンなし」とし、GDRFAは抵当付きの不動産も認められるとしています。詳細はオフプランおよび抵当付き不動産にあります。

広く流布している主張は、基準が支払った価格ではなく現在の市場価値で評価されるため、200万AED未満で購入し、その後市場が上昇した所有者は、新たな評価によって資格を得られるというものです。それは非常に多くの人にとって有益ですが、公表されている記録はそれを裏付けていません。

言えるのは、この主張はICPとGDRFAの文言によって支持され、実際のサービスを説明するDubai Land Departmentのページによって否定されており、どの当局も両者を調整する一文を公表していないということです。値上がりによるルートを確立したものとして示すことは、どの当局も書いていない規則を断言することになります。

この立場にある所有者は、鑑定評価に費用を支払う前、あるいはさらに不動産を購入する前に、ご自身の保有物件についてその要件を確認しておくべきです。鑑定評価には費用がかかり、Dubai Land Department の文言に照らすと、サービスが求める書類には該当しない可能性があります。

GDRFAのメカニズムは二層構造であり、助動詞は同じではありません。ドバイ土地局の証明書は「価値を」認証しなければなりません。民間評価士の証明書は裁量として扱われます：「ドバイ土地局にライセンスされたオフィスを通じて、物件評価証明書が受け入れられる場合があります。」「受け入れられなければならない」と「受け入れられる場合があります」は同等ではなく、間違った方を選ぶことはロスの原因になります。

Dubai Land Departmentは2つの異なる評価書類を公表し、それぞれに別個の検証サービスを公表しています。これは、それらが1つのものの2つの名称ではなく、別の書類であることの最も明確な証拠です。

GDRFAは「ドバイ土地局から発行された物件状況証明書」を要求します。そのフレーズは、ドバイ土地局のサービスの公表名と一致しません。最も近い公表された文書は、「物件所有権状況証明書」を発行する「誰にでも関係ある証明書」;「承認済み詳細不動産e明細書」を発行する「詳細不動産明細書申請」であり、これは明確に「一つの物件のみの」ものです。そして、「土地番号によるエリア検索」であり、これも全く証明書ではありません。

GDRFAがそのどちらを指すのかはどこにも公表されておらず、対応関係を推測するつもりはありません。ついでに述べると、詳細な証明書の「単一の不動産のみ」という制限は、合算したポートフォリオとは相性が悪く、誰かが誤った書類に支払う前に書類の問題を決着させる価値がある、もう1つの理由です。

これは汎用の評価サービスであり、それを読むことは、まさに書かれていないことゆえに示唆に富みます。公表されている不動産の種類は、空き地から住戸やヴィラを経て、ホテル建物とその下の土地にまで及びます。発行される書類はReal Estate Evaluation e-Certificateです。サービス時間は分かれています。「住戸および連棟ヴィラ：即時 / その他の種類：7営業日」。同局のDubai RESTの手順説明も同じ区分を確認しています。「土地の場合、申請は承認のために提出されます。住戸およびヴィラの場合、証明書は直接ダウンロードできます。」

必要な書類は、不動産評価リクエストフォーム、所有者からの手紙（有効なパスポートまたはエミレーツIDのコピー添付）、自治体または計画図、物件の最近の写真です。

そのページは、どの箇所でもこのサービスを居住やゴールデンビザに結び付けていません。居住という語は2回現れますが、どちらも同じテンプレートのサービスメタデータ欄で、「居住ステータス：すべて」と表示されています。これは誰がサービスを利用できるかについての記述であり、証明書が何のためのものかについての記述ではありません。ページには移民目的の利用を説明するものは何もありません。居住、居住ビザ、ゴールデン居住は、同局自身のDubai Real Estate Valuation Guide 2025年初版にはまったく登場せず、そこでの市場価値の定義は次のとおりです。「適切なマーケティングの後、双方が十分な知識を持ち、慎重に、強制なしに行動した独立当事者間の取引において、意思のある売り手と意思のある買い手の間で不動産が交換されるべき推定額。」評価書類とその移民目的での利用は、異なる機関により、まったく別の場所に記載されており、両者の間に公表された橋渡しはありません。

ICPはカテゴリー別のゴールデンビザ手数料を公表していないため、ここでは引用しません。GDRFA Dubaiは投資家許可について1つ公表しています。居住許可手数料1,100 AED、これに10 AEDのKnowledge Dirham、10 AEDのInnovation Dirham、国内での手数料500 AED、配送料20 AEDが加わります。GDRFAの注記によると、居住期間が2年を超える場合、発行手数料は毎年100 AEDずつ増加します。Dubai Land Departmentは、下記のページで独自の料金表を公表しており、アドバイザーが実際の案件に照らして費用を算出します。

公表されている小さな数字は、人々が全体のコストと誤解してしまうため、知っておく価値があります。Dubai RESTアプリを通じてプライベート評価証明書の詳細を登録することは「無料サービス」で「5分」の作業です。必要に応じて証明書は各AED 50、知識料およびイノベーション料としてAED 10がかかり、詳細な不動産報告書はAED 120で信託センターで公開されます。それは行政的な証明書料金であり、ルートのコストではありません。

公表された記録は、あなたを数字に導くだけで停止します。それは、あなた特有の保有物がその数字で評価される可能性が高いか、どちらの評価手段を取得するか、その順序、またはファイルの残りに対していつ評価を委託するかを伝えません。

値上がりの点では、順序を誤ると、Dubai Land Departmentの購入価額の文言がそもそも求めていない可能性のある評価に費用を払うことになります。GDRFAはまた、許可の有効期間を通じて所有の継続性を確保するため、不動産に担保権（lien）を設定することを求めているため、所有者は申請前にそれを受け入れられるかを確認すべきです。これらは案件ごとの問題であり、1件の物件の事実に基づいて答えが出されます。