複数の物件を組み合わせられるか、また未完成物件またはローン物件について

これは、連邦とエミレートの機関が合意した稀なポイントで、言葉にし、条件なしで示します。

算入できる不動産の件数に上限を設けている当局はありません。これは許可ではなく規定の不在ですが、どの公開情報でも一貫しています。GDRFA が求めているのは、評価額が Dubai Land Department 発行の不動産状況証明書(property status statement certificate)によって証明されることと、居住許可の存続期間中、不動産に担保権が設定されることです。

ゴールデンルートにおける不動産の種類別の制限も、いずれの当局も公表していません。GDRFA は、抵当権付きの不動産は認められ「あらゆる種類の不動産を含む」と述べています。商業用不動産、土地、または特定のカテゴリーがゴールデンルートから除外されるという主張には、公表された根拠がありません。不動産ルートではトレードライセンスは関係せず、GDRFA に対してはパスポートと所有権の証明が求められます。トレードライセンスが登場するのは会社投資家向けのルートのみで、UAE のトレードライセンスとは何かは別に扱っています。

不動産は申請者の名義でなければなりません。上記の Dubai Land Department の 2 つの文言は、いずれもこれを明示しています。投資家が完全に所有し、申請者の名義であることです。投資家向けサービスの条件には、会社を通じて保有する不動産への言及はありません。オンショア（onshore）で取引を行いたい会社は別の問題であり、事業体にオンショアでの取引のライセンスを付与することで扱っています。

ここでは、家族が異なる製品に存在するルールを誤解することが最も多いです。3つのルート、共有持分に対する3つの異なる取り扱い。

ゴールデンビザの経路では、GDRFA の規定は明確であり、かつ厳格です。「所有権が共有不動産の持分の形である場合、その持分の価値は AED 200万を下回ってはならない。」持分そのものが基準額全体を満たす必要があるため、物件の半分を共有する共同所有者には、物件全体で AED 200万の少なくとも2倍の価値が求められます。共同で所有する事業パートナーも、ライセンスをどこに置くべきかをどう決めるかにかかわらず、同様に審査されます。GDRFA の不動産経路が見るのは会社ではなく不動産の持分だからです。

リタイアメントルートでは、ドバイ土地局が反対の配慮を公表しています。「夫婦は1つの物件を共有できます（婚姻契約の認証コピーを提供する場合）。」

2年間の投資家ルートでは、部門は共同所有者にはるかに低いバーを設定します。「不動産の共同所有者は、その株式の価値が最低限AED 400,000ではない限り、ライセンスの発行の申請を申請して、不動産投資家のための賃貸住宅ビザを申請することが許可されています。」

夫婦二人がそれぞれ基準額に満たない保有分を合算してゴールデンビザの経路で AED 200万に達することを認める規則を公表している当局はなく、共有持分に関する唯一の明示的なゴールデンビザ規則はそれに反する内容です。家族が実際に一つの申請にどうまとまるかは、規則として調べられるものではなく、スキーム設計の問題です。

ICPのガイドでは、物件が「評価額≥2百万AED（無担保）」であることが必要とされています。そのサービスカードはそれを「物件は投資家に完全に所有されている必要がある」と再述しています。文字通りに受け取ると、担保付きの物件は完全に除外されます。

ドバイの両面はその逆を示しています。ドバイ土地局の投資家サービスは「担保付き物件の場合、2百万AEDの支払い証明として銀行の手紙を提供する必要があります」と述べており、サービス条件の中で「物件は担保にされることができ、居住許可証の発行に対して銀行が異議を唱えないことを示す銀行の異議なしの手紙を提出する必要があります」とも述べています。GDRFAは単純に「担保付き物件は許可される」と述べ、物件所有者ページでは「物件の価値のうち少なくとも2百万ディルハムが支払われていれば、所有者はゴールデン居住権を取得する権利があります」と記載されています。

そのため、運用面で審査されるのは、担保権のない権原ではなく、銀行の書簡で裏付けられた、実際に支払われた絶対額です。「ローンなし」を、基準となる AED 200万そのものが借入であってはならない、という意味に読めば二つの立場は両立しえますが、その読み方を公表している当局はなく、公表されているかのように断言するつもりもありません。

関連する 2 つの数字が出回っていますが、いずれも公表されていません。これらのページのどこにも、最低頭金の割合はありません。公表されているすべての検証は、支払済みのディルハムの絶対額であり、割合ではありません。また、承認された、または特定の住宅ローン銀行の一覧を公表している当局もありません。GDRFA の不動産所有者向けページは、特定の銀行名を挙げずに「国内の地元銀行からのローン」に言及しています。

リタイアメントルートでは、ロックアップが追加された同じ構造が示されており、これはクライアントがそれを誤ったルートに適用することがあるため、知っておく価値があります。担保付きの場合、ドバイ土地局は「預金は3年間引き出せないことを示す銀行の手紙」を求めています。

私たちはこれを特にすべての面で探しましたが、そこには存在しませんでした。ICPのゴールデン居住権ガイドおよび不動産サービスカードにはオフプランについての言及がありません。UAE政府ポータルのゴールデンビザハブにもそれについては言及されていません。GDRFAの投資家向けゴールデン居住許可にもありません。ドバイ土地局のゴールデンビザ投資家サービスにも言及されていません。

同局の FAQ ページはオフプランという語を実際に9回使っていますが、そのすべてが、2007年法律第8号に基づくデベロッパーのエスクロー口座に関するもの、または「不動産売買契約その他の法的行為を不動産登記簿へ移す前にオフプランで登録すること」を意味する初期登録に関するものです。居住権に関するものは一つもありません。

承認された開発者からのオフプラン購入がAED 200万にカウントされるという広く繰り返される主張は、もはや存在しないUAE政府ポータルページに遡ります。三つの古いポータルのURLは、私たちが確認したところ404エラーが返されましたが、生き残った投資家ビザページは、AED 200万、オフプラン、抵当、またはローンに関するいかなる言及もないスティブ文書です。ポータルは、現在の不動産ルートに関しては単一の要約表の行以外は何も公表していません。

したがって、建築中物件（off-plan）が除外されると示されたわけではありません。ルートを公表した当局はなく、誰もが引用する出典は存在しないページを指しています。隣接する公表済みのシグナルが 1 つあります。ICP の不動産所有者向け更新書類は、「建設の完了、完全な所有権、および居住に適していること」を確認する自治体（municipality）の証明書を求めています。これは別のルートですが、当局がこの点に実際に触れている箇所では、完成が条件として現れることを思い出させます。

仮登録された物件に手付金を支払う前に、申請に何が必要になるかを確認してください。Dubai Land Department の申請では、権利証書または電子権利証明書が挙げられ、購入時点での購入価額が AED 200万以上であることが審査されます。また GDRFA は、同局が価値を証明する不動産状況証明書を求めています。建設中の物件がいずれかの書類を発行できるかどうかは、これらのページには記載がありません。

集約が許可されているからといって、どの物件を提示すべきか、どの名義にすべきか、特にゴールデンルールとリタイアメントルールが逆の方向を指しているため、共同持分がどのように構成されるべきかはわかりません。

抵当権がドバイの情報源に認められるからといって、銀行の異議なしレターに、支払済み額と残高以外に何を記載する必要があるのかはわかりません。また、居住期間中 GDRFA が求めるリーエンと抵当権がどのように併存するのか、あるいは借り換えを希望するクライアントにとって借り換えが何を意味するのかもわかりません。これらが案件を左右する部分であり、事実に基づいてアドバイザーとともに詰めていきます。