Costituzione di un'attività di gestione di case per vacanze o affitti a breve termine

La maggior parte delle guide su questa attività parte dalla licenza. Nella pratica la società è la parte facile. Una società registrata con un'attività dal nome affine alla locazione non può mettere online nemmeno una notte finché non esistono l'approvazione dell'operatore e le registrazioni delle unità, e una piattaforma di prenotazione non aspetta che vengano ottenute.

Per prima cosa, dunque, faccia l'inventario delle unità. Per ogni appartamento annoti chi ne è il proprietario, se il proprietario firmerà un mandato, che cosa consentono le regole dell'edificio e l'associazione dei proprietari, e in quale emirato si trova. Il numero di unità che può gestire legittimamente al lancio dice più sull'attività di quanto non faccia l'entità scelta. Un fondatore con sei unità idonee e uno con sessanta hanno esigenze di cassa, di personale e di dialogo con le banche molto diverse.

Ogni emirato ha un proprio regime. Quello di Dubai è amministrato dal DET e quello di Abu Dhabi dal DCT, quindi un portafoglio distribuito su entrambi richiede due percorsi di approvazione. A Dubai il regolamento pubblicato sul portale legislativo prevede tre passaggi: una initial approval, poi la licenza di operatore, poi un permesso per ogni unità. La licenza è valida 1 anno come standard (fino a 4 anni se le tariffe dell'intero periodo sono pagate) e ogni permesso 1 anno, con il rinnovo richiesto prima della scadenza. Verifichi i requisiti e le tariffe vigenti con l'autorità competente prima di firmare i mandati dei proprietari, perché spetta all'autorità stabilirli e modificarli.

I due modelli appaiono simili all'ospite, ma molto diversi a un regolatore, a un proprietario e a una banca.

Con un contratto di gestione il proprietario resta il locatore e la società percepisce un compenso o una quota dei ricavi. È un'attività di servizi. Il suo rischio è reputazionale e contrattuale: un'unità danneggiata, un pagamento in ritardo, una rimozione dagli annunci.

Con un contratto di locazione principale (master lease) la società prende in locazione l'appartamento e lo subloca a notti. Sostiene il canone a prescindere dal fatto che le notti si vendano. Si tratta di un'attività legata all'occupazione, e il contratto di locazione è esso stesso un atto registrato. Il Dubai Land Department pubblica il servizio di registrazione dei contratti di locazione (Ejari) per registrare e rinnovare i contratti di locazione a Dubai. L'Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) include tra i propri servizi la registrazione, il rinnovo, la modifica e la cessazione dei contratti di locazione e di gestione immobiliare. Nessuna delle due pagine descrive le regole sulle holiday home: li consideri quindi i registri in cui è conservata la traccia contrattuale e chieda all'autorità del turismo in che modo desidera che siano documentati il contratto di locazione e il consenso del proprietario.

I gruppi che operano con entrambi i modelli spesso li collocano in entità distinte. Finanziatori, proprietari e autorità del turismo valutano il rischio in modo diverso, e una perdita su un master lease non dovrebbe trovarsi accanto al denaro dei proprietari.

Definire l'attività gestione di immobili e comunità non la sottrae al regime dell'ospitalità se gli ospiti soggiornano a notti. Tale licenza commerciale è adatta a spese condominiali e gestione dei conduttori, non all'attività di ospitalità.

Una banca considera un operatore di brevi soggiorni come un esercente del settore ospitalità che movimenta denaro altrui. In un solo mese lo stesso conto può registrare incassi con carta, chargeback, depositi rimborsabili, pagamenti ai proprietari, costi di pulizia e oneri turistici riscossi per conto di un'autorità.

Stabilisca in anticipo chi è il merchant of record (esercente di riferimento), perché tale entità subisce i chargeback e detiene il rapporto di pagamento con la piattaforma. Stabilisca inoltre dove restano depositi e importi turistici fino al loro successivo versamento, e come un rendiconto al proprietario si ricollega a una prenotazione.

Il fascicolo utile nella fase di preparazione al conto bancario aziendale è una singola prenotazione ricostruita passo per passo: prenotazione sulla piattaforma, pagamento dell'ospite, importo turistico, rendiconto al proprietario. Se i contratti raccontano la stessa storia, l'onboarding è più semplice. Resta comunque una decisione della banca, e nulla di tutto ciò garantisce un conto o la pubblicazione su una piattaforma.

La società che si interfaccia con gli ospiti dovrebbe detenere la licenza di operatore, i permessi delle unità e l'assicurazione che il soggiorno comporta. A Dubai il regolamento richiede una polizza di un assicuratore autorizzato nell'emirato, valida per l'intera durata della licenza e a copertura dei danni che gli ospiti possono subire. Accanto può esserci un ramo tecnologico o un veicolo che detiene le proprietà, ma solo con un ruolo reale.

Qualcuno deve rispondere dell'identificazione e della comunicazione relative agli ospiti, qualcuno degli standard di pulizia e qualcuno della rendicontazione ai proprietari. In una piccola società spesso sono le stesse due persone, ed è per questo che la capacità in termini di visti e di establishment card va pianificata insieme al numero di unità, non dopo. Verifichi con l'autorità del turismo se per l'autorizzazione richieda un responsabile nominativo o un referente locale.

La costituzione a distanza non rende l'operatività a distanza. Le unità vengono ispezionate, la biancheria viene spostata e le chiavi passano di mano di persona.

L'errore costoso è gestire un'unità per la quale l'autorizzazione, il consenso o la posizione dell'edificio non sono risolti. I ricavi sono modesti, l'esposizione no.

Il costo qui dipende dal percorso e soprattutto dal numero di unità, poiché autorizzazioni, arredi, sistemi e rinnovi crescono con il portafoglio. Le tariffe sono stabilite dall'autorità del turismo e cambiano, quindi le ricontrolli poco prima della presentazione. L'onorario di servizio Velarozone è indicato voce per voce nella lettera di incarico, e come lavora Velarozone spiega la sequenza. Per l'entità in sé, confronti le vie mainland e free-zone solo dopo aver definito l'inventario delle unità e il modello contrattuale.