Berapa Nilai Properti yang Harus Dimiliki?

Panduan residensi golden ICP menyatakan dokumen yang diperlukan sebagai “Surat dari Departemen Pendaftaran Tanah yang mengonfirmasi kepemilikan satu atau lebih properti yang bernilai ≥ AED 2 juta (tanpa pinjaman).” Kartu layanan ICP untuk aliran yang sama menyatakannya sebagai “Surat dari Departemen Pendaftaran Real Estat yang mengonfirmasi kepemilikan properti oleh investor senilai setidaknya AED 2.000.000.”

Izin tinggal emas GDRFA Dubai bagi investor menyatakan syaratnya sebagai kepemilikan “satu properti atau sekelompok properti dengan nilai total tidak kurang dari AED 2 juta”, dan menambahkan mekanisme yang tidak ada di halaman federal: “Nilai properti harus disertifikasi dengan sertifikat pernyataan status properti (property status statement certificate) yang diterbitkan oleh Dubai Land Department.” Bila kepemilikan berupa bagian dalam properti bersama, GDRFA menerapkan ujian AED 2 juta pada nilai bagian tersebut. Cara angka itu disusun dibahas dalam cara ambang AED 2 juta diukur.

Sejauh ini konsisten. Ketiganya menggambarkan suatu nilai. Kata “bernilai”, frasa “nilai total”, dan syarat bahwa nilai harus “disertifikasi” semuanya menunjuk ke arah yang sama: pada nilai aset, dinilai oleh seseorang, sekarang. Jalur perusahaan di halaman GDRFA yang sama meminta bukti yang berbeda: lisensi dagang yang berlaku (lihat permohonan lisensi dagang) dan laporan keuangan tersertifikasi dari kantor audit terakreditasi.

Dubai Land Department menerbitkan layanan yang benar-benar dilalui pemohon di Dubai. Rumusannya tidak sama: “Layanan ini memungkinkan investor properti yang memiliki properti dengan nilai pembelian sama dengan atau lebih dari 2 juta AED pada saat pembelian untuk mengajukan izin tinggal 10 tahun yang dapat diperpanjang.” Menurut pembacaan harfiah, pemilik yang membayar kurang dari AED 2 juta tidak memenuhi syarat, berapa pun nilai properti itu sekarang. Pertanyaan kelayakan yang lebih luas ada di golden visa kepemilikan properti.

Itu adalah pengukuran historis, dinyatakan dua kali: nilai pembelian, pada saat pembelian. Dan daftar dokumen di halaman yang sama tidak memuat sertifikat penilaian dalam bentuk apa pun: “1- Paspor / 2- Tersedianya e-Certificate of Title / Akta kepemilikan / 3- Pas foto / 4- UAE ID (jika ada) / 5- Salinan izin tinggal saat ini (jika ada).” Bawalah akta kepemilikan atau e-Certificate of Title ke diskusi pertama dengan penasihat Velarozone.

Ada satu bukti lagi yang membuat hal ini lebih sulit diabaikan. Dubai Land Department jelas tahu cara menulis alternatif nilai pasar bila memang itu yang dimaksud, karena hal itu dilakukan pada jalur pensiunan: “Nilai investasi (nilai pembelian atau nilai pasar) pada properti adalah 1 juta AED (dibayar lunas, tanpa hipotek) (satu properti atau beberapa properti) atas nama pemohon.” Tanda kurung itu, nilai pembelian atau nilai pasar, muncul di halaman pensiunan dan di halaman lain tidak. Pinjaman adalah perbedaan kedua: ICP menyatakan “tanpa pinjaman”, sedangkan GDRFA menyatakan properti berhipotek dapat diterima. Rinciannya ada di properti off-plan dan berhipotek.

Klaim yang beredar luas adalah bahwa ambang dinilai berdasarkan nilai pasar saat ini, bukan harga yang Anda bayar, sehingga pemilik yang membeli di bawah AED 2 juta dan sejak itu melihat pasar naik dapat memenuhi syarat dengan penilaian baru. Itu akan berguna bagi banyak orang, tetapi catatan yang dipublikasikan tidak menetapkannya.

Yang dapat dikatakan adalah bahwa klaim tersebut didukung oleh rumusan ICP dan GDRFA dan dibantah oleh halaman Dubai Land Department yang menjelaskan layanan sebenarnya, serta bahwa tidak ada otoritas yang menerbitkan kalimat yang mendamaikan keduanya. Menyajikan jalur apresiasi nilai sebagai sesuatu yang mapan berarti menyatakan aturan yang tidak pernah dituliskan oleh otoritas mana pun.

Pemilik yang berada dalam posisi ini sebaiknya meminta konfirmasi atas pengujian tersebut untuk kepemilikannya sendiri sebelum membayar penilaian (valuasi) atau membeli properti tambahan. Penilaian memerlukan biaya dan, menurut redaksi Dubai Land Department, mungkin bukan dokumen yang diminta oleh layanan tersebut.

Mekanisme GDRFA bersifat dua-tier, dan kata kerja modalnya tidak sama. Sertifikat Dinas Tanah Dubai “harus” mengesahkan nilai. Sertifikat penilai swasta diperlakukan sebagai kebijakan diskresioner: “Sertifikat penilaian properti dapat diterima melalui kantor yang memiliki lisensi oleh Dinas Tanah Dubai.” Harus dan dapat diterima tidak setara, dan memilih yang salah menghabiskan sebuah siklus.

Dubai Land Department menerbitkan dua instrumen penilaian yang berbeda, dan menerbitkan layanan verifikasi terpisah untuk masing-masing, yang merupakan bukti paling jelas bahwa keduanya adalah dokumen yang berbeda, bukan dua nama untuk satu dokumen.

GDRFA meminta “sertifikat pernyataan status properti yang diterbitkan oleh Dinas Tanah Dubai”. Frasa itu tidak cocok dengan nama yang diterbitkan dari layanan Dinas Tanah Dubai manapun. Instrumen yang paling mendekati yang diterbitkan adalah Sertifikat untuk Siapa yang Mungkin Mengkhawatirkan, yang menerbitkan “sertifikat pernyataan kepemilikan properti”; permohonan pernyataan real estat terperinci, yang menerbitkan “e-pernyataan real estat terperinci yang disetujui” dan secara tegas “hanya untuk satu properti”; dan Permohonan Status Properti, yang merupakan pencarian berdasarkan area dan nomor tanah daripada sertifikat sama sekali.

Yang mana dari keduanya yang dimaksud GDRFA tidak dipublikasikan di mana pun, dan kami tidak akan menebak pemetaannya. Perlu dicatat sekilas bahwa pembatasan “hanya satu properti” pada pernyataan terperinci kurang cocok dengan portofolio gabungan, satu alasan lagi mengapa soal instrumen ini layak diselesaikan sebelum ada yang membayar untuk dokumen yang salah.

Ini adalah layanan penilaian serba guna, dan membacanya bermanfaat justru karena apa yang tidak dikatakannya. Jenis properti yang dipublikasikan mencakup tanah kosong, unit hunian dan vila, hingga bangunan hotel dan tanah di bawahnya. Dokumen yang diterbitkan adalah Real Estate Evaluation e-Certificate. Waktu layanannya terbagi: “Unit Hunian dan Vila Berhimpitan: Instan / Jenis Lainnya: 7 Hari Kerja”, dan panduan Dubai REST dari departemen tersebut menegaskan pembagian yang sama: “Dalam hal Tanah, permohonan Anda diajukan untuk persetujuan. Dalam hal Unit dan Vila, sertifikat Anda akan tersedia untuk diunduh langsung.”

Dokumen yang diperlukan adalah formulir permintaan evaluasi properti, surat dari pemilik disertai salinan paspor yang valid atau ID Emirates, peta munisipalitas atau perencanaan, dan foto terbaru dari properti tersebut.

Di bagian mana pun halaman itu tidak menghubungkan layanan tersebut dengan izin tinggal atau golden visa. Kata izin tinggal memang muncul di sana, dua kali, dan kedua kemunculan itu adalah kolom metadata layanan templat yang sama, yang ditampilkan sebagai “Status Izin Tinggal: Semua”. Itu pernyataan tentang siapa yang boleh memakai layanan, bukan tentang untuk apa sertifikat itu. Tidak ada yang di halaman itu menggambarkan penggunaan imigrasi. Izin tinggal, visa tinggal, dan golden residence sama sekali tidak ada dalam Dubai Real Estate Valuation Guide milik departemen sendiri, Edisi Pertama 2025, yang definisi nilai pasarnya adalah: “Jumlah perkiraan yang seharusnya menjadi nilai pertukaran suatu properti antara penjual yang bersedia dan pembeli yang bersedia, dalam transaksi yang wajar, setelah pemasaran yang layak, dan di mana kedua pihak bertindak dengan pengetahuan, kehati-hatian, dan tanpa paksaan.” Instrumen penilaian dan penggunaannya untuk imigrasi didokumentasikan di tempat yang sepenuhnya terpisah, oleh badan yang berbeda, tanpa jembatan yang dipublikasikan di antara keduanya.

ICP tidak menerbitkan biaya golden visa per kategori, sehingga tidak ada yang dikutip di sini. GDRFA Dubai menerbitkan satu untuk izin investornya: biaya izin tinggal AED 1.100, ditambah AED 10 Knowledge Dirham, AED 10 Innovation Dirham, biaya AED 500 di dalam negeri, dan AED 20 pengiriman. Catatan GDRFA menyatakan biaya penerbitan naik AED 100 setiap tahun bila izin tinggal lebih dari dua tahun. Dubai Land Department menerbitkan daftar biayanya sendiri di halaman yang dikutip di bawah, dan penasihat Anda akan menghitungnya berdasarkan berkas Anda yang sebenarnya.

Angka-angka kecil yang dipublikasikan layak diketahui karena merupakan angka yang sering disalahpahami sebagai biaya total. Mendaftarkan rincian dari sertifikat penilaian pribadi melalui aplikasi Dubai REST adalah layanan “Gratis” yang memakan waktu “5 Menit”. Sertifikat To Whom It May Concern dan pernyataan real estat yang detail masing-masing dipublikasikan dengan harga AED 50 per surat ditambah biaya pengetahuan AED 10 dan biaya inovasi AED 10 melalui aplikasi atau situs web, dengan pernyataan detail dipublikasikan seharga AED 120 di pusat pengacara. Itu adalah biaya sertifikat administratif, bukan biaya rutenya.

Catatan yang dipublikasikan membawa Anda pada sebuah angka dan berhenti. Itu tidak memberi tahu Anda apakah kepemilikan khusus Anda kemungkinan akan dinilai pada angka tersebut, instrumen penilaian mana yang harus diperoleh dan dalam urutan apa, atau kapan harus meminta penilaian terkait dengan sisa berkas.

Pada soal apresiasi nilai, salah urutan berarti membayar penilaian yang mungkin tidak pernah diminta oleh rumusan nilai pembelian Dubai Land Department. GDRFA juga mensyaratkan pembebanan hak atas properti untuk memastikan kesinambungan kepemilikan sepanjang masa berlaku izin, sehingga pemilik perlu memastikan bahwa ia dapat menerimanya sebelum mengajukan. Ini adalah pertanyaan berkas, yang dijawab berdasarkan fakta satu properti.