Dapatkah Saya Menggabungkan Beberapa Properti, dan Bagaimana Dengan Off-Plan atau Hipotek?

Ini adalah titik langka di mana permukaan federal dan emirate setuju, dalam kata mereka sendiri dan tanpa kualifikasi.

Tidak ada otoritas yang mempublikasikan batas jumlah properti yang dapat dihitung. Ini merupakan ketiadaan aturan, bukan izin, tetapi konsisten di seluruh sumber. Yang diminta GDRFA adalah agar nilai properti disertifikasi melalui sertifikat pernyataan status properti yang diterbitkan oleh Dubai Land Department, dan agar hak jaminan dikenakan atas properti selama masa berlaku izin tinggal tersebut.

Tidak ada pula otoritas yang menerbitkan pembatasan menurut jenis properti pada jalur golden. GDRFA menyatakan bahwa properti yang dijaminkan hipotek dapat diterima “dan mencakup semua jenis properti”. Klaim bahwa properti komersial, tanah, atau kategori tertentu dikecualikan dari jalur golden tidak bersumber dari apa pun yang diterbitkan. Lisensi dagang tidak berperan dalam jalur properti, yang meminta paspor dan bukti kepemilikan kepada GDRFA. Lisensi itu hanya muncul pada jalur investor perusahaan, dan apa itu lisensi dagang UEA dibahas secara terpisah.

Properti memang harus atas nama pemohon. Kedua rumusan Dubai Land Department di atas menyatakannya secara tegas: dimiliki sepenuhnya oleh investor, atas nama pemohon. Ketentuan layanan investor tidak menyebut properti yang dipegang melalui perusahaan. Perusahaan yang ingin berdagang onshore adalah persoalan terpisah, dibahas dalam perizinan entitas untuk berdagang onshore.

Di sinilah keluarga sering kali mengasumsikan sebuah aturan yang ada pada produk yang berbeda. Tiga jalur, tiga perlakuan berbeda atas kepemilikan bersama.

Pada jalur golden, GDRFA bersikap eksplisit dan itulah yang ketat: “Jika kepemilikan berbentuk bagian dalam properti bersama, nilai bagian tersebut tidak boleh kurang dari AED 2 juta.” Bagian itu sendiri harus memenuhi ambang penuh, sehingga pemilik bersama setengah properti memerlukan properti yang nilai totalnya setidaknya dua kali AED 2 juta. Mitra bisnis yang menjadi pemilik bersama diuji dengan cara yang sama, apa pun yang mereka putuskan tentang di mana lisensi sebaiknya berbasis, karena jalur properti GDRFA melihat bagian properti dan bukan perusahaannya.

Pada jalur pensiunan, Departemen Pertanahan Dubai menerbitkan akomodasi sebaliknya: “Suami dan istri dapat memiliki satu properti bersama (dengan menyertakan salinan bersertifikat dari akta nikah).”

Pada rute investor dua tahun, departemen menetapkan standar yang jauh lebih rendah untuk pemilik bersama: "Pemilik bersama properti diizinkan untuk mengajukan penerbitan lisensi dan visa tempat tinggal untuk investor properti, asalkan nilai saham mereka tidak kurang dari AED 400.000."

Tidak ada otoritas yang menerbitkan aturan apa pun yang mengizinkan dua pasangan suami istri menggabungkan kepemilikan yang masing-masing di bawah ambang untuk mencapai AED 2 juta pada jalur golden, dan satu-satunya aturan eksplisit jalur golden tentang bagian bersama berbunyi bertentangan dengan hal itu. Bagaimana sebuah keluarga benar-benar masuk dalam satu berkas adalah soal penataan, bukan aturan yang bisa dicari.

Panduan ICP mengharuskan kepemilikan properti 'bernilai ≥ AED 2 juta (tanpa pinjaman)', dan kartu layanan yang menyatakan kembali itu sebagai sebuah ketentuan: 'Properti harus sepenuhnya dimiliki oleh investor.' Jika diambil secara harfiah, itu mengecualikan properti yang dipenuhi dengan hipotek.

Kedua permukaan Dubai menyatakan sebaliknya dalam ketentuan. Layanan investor Departemen Pertanahan Dubai menyatakan: 'Dalam hal properti yang dibebani hipotek, surat bank yang menunjukkan jumlah AED 2 juta dibayar sebagai bukti harus disediakan', dan di antara ketentuan layanannya, 'Properti dapat dibebani hipotek, dan surat bank tanpa keberatan harus diajukan yang menunjukkan bahwa bank tidak keberatan mengeluarkan izin tinggal atas properti tersebut, menunjukkan jumlah yang dibayar dan saldo.' GDRFA menyatakan dengan sederhana bahwa 'properti yang dibebani hipotek dapat diterima', dan di halaman pemilik propertinya bahwa 'jika setidaknya AED 2 juta dari nilai properti telah dibayar, pemilik berhak untuk mendapatkan residensi emas.'

Jadi, yang diuji oleh sumber-sumber operasional adalah jumlah absolut yang telah dibayar, dibuktikan dengan surat bank, bukan hak milik yang bebas beban. Kedua posisi itu dapat didamaikan dengan membaca “tanpa pinjaman” sebagai berarti bahwa AED 2 juta yang memenuhi syarat itu sendiri tidak boleh dipinjam, tetapi tidak ada otoritas yang menerbitkan pembacaan itu dan kami tidak akan menegaskannya seolah-olah ada.

Dua angka terkait beredar dan tidak satu pun diterbitkan. Tidak ada persentase uang muka minimum di mana pun pada halaman-halaman ini: setiap uji yang diterbitkan adalah jumlah dirham absolut yang dibayar, bukan proporsi. Dan tidak ada otoritas yang menerbitkan daftar bank hipotek yang disetujui atau tertentu; halaman GDRFA untuk pemilik properti merujuk pada “pinjaman dari bank lokal di negara ini” tanpa menyebut satu pun.

Jalur pensiunan menunjukkan struktur yang sama dengan tambahan kunci, yang patut diketahui karena klien mendengar dan menerapkannya ke jalur yang salah: di mana properti tersebut dibebani hipotek, Departemen Pertanahan Dubai memerlukan surat bank yang menunjukkan bahwa 'setoran tidak dapat dilepaskan dalam waktu 3 tahun.'

Kami mencari ini secara khusus, di setiap permukaan, dan itu tidak ada di sana. Panduan residensi emas ICP dan kartu layanan real-estate-nya tidak menyebut off-plan. Portal pemerintah UAE yang menyajikan visa emas tidak menyebutnya. Permit residensi emas GDRFA untuk investor tidak menyebutnya. Layanan investor visa Departemen Tanah Dubai tidak menyebutnya.

Halaman FAQ departemen memang menggunakan frasa off-plan sembilan kali, dan setiap penggunaannya berkaitan dengan rekening escrow pengembang berdasarkan Undang-Undang No. 8 Tahun 2007, atau pendaftaran awal, yakni “mendaftarkan kontrak jual beli real estat dan tindakan hukum lainnya secara off-plan sebelum dialihkan ke daftar real estat”. Tidak ada yang berkaitan dengan residensi.

Klaim yang sering diulang bahwa pembelian off-plan dari pengembang yang disetujui dihitung menuju AED 2 juta mengacu pada halaman portal pemerintah UAE yang tidak ada lagi. Tiga URL portal warisan yang masih muncul di hasil pencarian mengembalikan 404 ketika kami memeriksanya, dan halaman visa investor yang bertahan adalah stub yang tidak berisi referensi ke AED 2 juta, off-plan, hipotek atau pinjaman. Portal saat ini menerbitkan tidak ada informasi tentang rute properti selain dari satu baris tabel ringkasan.

Jadi off-plan belum terbukti dikecualikan; tidak ada otoritas yang menerbitkan jalurnya, dan rujukan yang diedarkan semua orang mengarah ke halaman yang sudah mati. Ada satu sinyal berdekatan yang diterbitkan: dokumen perpanjangan pemilik properti ICP meminta sertifikat dari municipality yang menegaskan “selesainya konstruksi, kepemilikan penuh, dan kelayakan properti untuk dihuni”. Itu jalur yang berbeda, tetapi menjadi pengingat bahwa penyelesaian muncul sebagai syarat di tempat otoritas memang membahasnya.

Sebelum membayar uang muka untuk unit yang terdaftar sementara, periksa apa yang akan dibutuhkan berkas. Permohonan Dubai Land Department mencantumkan akta kepemilikan atau sertifikat elektronik kepemilikan, menguji nilai pembelian AED 2 juta atau lebih pada saat pembelian, dan GDRFA mensyaratkan sertifikat status properti dari departemen yang menyatakan nilainya. Halaman-halaman itu tidak menyebutkan apakah unit yang masih dalam pembangunan dapat menghasilkan salah satu dokumen tersebut.

Penggabungan yang diizinkan tidak memberi tahu Anda properti mana yang harus diajukan, atas nama siapa mereka harus berada, atau bagaimana saham bersama harus disusun mengingat bahwa aturan emas dan aturan pensiunan menunjukkan arah yang berlawanan.

Hipotek yang dapat diterima oleh sumber-sumber Dubai tidak memberi tahu Anda apa yang harus dicantumkan dalam surat tanpa keberatan bank selain jumlah yang dibayar dan saldonya. Hal itu juga tidak memberi tahu Anda bagaimana hipotek berdampingan dengan hak gadai yang disyaratkan GDRFA selama masa berlaku residensi, atau apa arti pembiayaan ulang bagi klien yang ingin melakukannya. Bagian-bagian itu menentukan sebuah berkas, dan diselesaikan berdasarkan fakta bersama seorang penasihat.