Dapatkah saya menggabungkan beberapa properti, dan bagaimana dengan yang belum dibangun atau yang terlibat hipotek?

Ini adalah titik langka di mana permukaan federal dan emirate setuju, dalam kata mereka sendiri dan tanpa kualifikasi.

Tidak ada otoritas yang menerbitkan batasan atas jumlah properti yang dapat dihitung. Itu adalah ketiadaan daripada izin, tetapi itu adalah ketiadaan yang konsisten di seluruh tiap permukaan.

Tidak ada otoritas yang menerbitkan pembatasan berdasarkan jenis properti pada rute emas. GDRFA menyatakan bahwa properti yang terutang dapat diterima “dan mencakup semua jenis properti”. Pernyataan bahwa properti komersial, atau tanah, atau kategori tertentu dikecualikan dari rute emas tidak bersumber dari apapun yang diterbitkan.

Properti harus atas nama pemohon. Kedua rumusan Departemen Pertanahan Dubai di atas menyatakannya secara eksplisit — sepenuhnya dimiliki oleh investor, atas nama pemohon.

Di sinilah keluarga sering kali mengasumsikan sebuah aturan yang ada pada produk yang berbeda. Tiga jalur, tiga perlakuan berbeda atas kepemilikan bersama.

Pada jalur emas, GDRFA menyatakan dengan tegas dan ini adalah yang paling ketat: “Jika kepemilikan dalam bentuk saham di properti bersama, nilai saham tidak boleh kurang dari AED 2 juta.” Saham itu sendiri harus memenuhi ambang batas penuh.

Pada jalur pensiunan, Departemen Pertanahan Dubai menerbitkan akomodasi sebaliknya: “Suami dan istri dapat memiliki satu properti bersama (dengan menyertakan salinan bersertifikat dari akta nikah).”

Pada jalur investor dua tahun, departemen menetapkan ambang yang jauh lebih rendah untuk co-owner: “Seorang co-owner properti diizinkan untuk mengajukan permohonan penerbitan lisensi dan visa residensi, asalkan nilai saham mereka tidak kurang dari AED 400.000.”

Konsekuensi ini perlu dinyatakan secara gamblang, karena mengecewakan banyak pasangan. Tidak ada otoritas yang menerbitkan aturan yang memperbolehkan dua pasangan untuk menggabungkan kepemilikan individu di bawah ambang batas untuk mencapai AED 2 juta pada jalur emas, dan aturan eksplisit tentang saham bersama di jalur emas melawan hal itu. Bagaimana sebuah keluarga sebenarnya masuk dalam satu berkas adalah pertanyaan penyusunan, bukan aturan yang bisa dicari.

Panduan ICP mengharuskan kepemilikan properti 'bernilai ≥ AED 2 juta (tanpa pinjaman)', dan kartu layanan yang menyatakan kembali itu sebagai sebuah ketentuan: 'Properti harus sepenuhnya dimiliki oleh investor.' Jika diambil secara harfiah, itu mengecualikan properti yang dipenuhi dengan hipotek.

Kedua permukaan Dubai menyatakan sebaliknya dalam ketentuan. Layanan investor Departemen Pertanahan Dubai menyatakan: 'Dalam hal properti yang dibebani hipotek, surat bank yang menunjukkan jumlah AED 2 juta dibayar sebagai bukti harus disediakan', dan di antara ketentuan layanannya, 'Properti dapat dibebani hipotek, dan surat bank tanpa keberatan harus diajukan yang menunjukkan bahwa bank tidak keberatan mengeluarkan izin tinggal atas properti tersebut, menunjukkan jumlah yang dibayar dan saldo.' GDRFA menyatakan dengan sederhana bahwa 'properti yang dibebani hipotek dapat diterima', dan di halaman pemilik propertinya bahwa 'jika setidaknya AED 2 juta dari nilai properti telah dibayar, pemilik berhak untuk mendapatkan residensi emas.'

Yang diuji oleh permukaan operasional adalah jumlah yang dibayar secara absolut, dibuktikan dengan surat bank — bukan hak kepemilikan tanpa beban. Dua posisi ini dapat disesuaikan dengan membaca 'tanpa pinjaman' sebagai berarti bahwa AED 2 juta yang memenuhi syarat tidak boleh dipinjam, tetapi tidak ada otoritas yang menerbitkan bacaan itu dan kami tidak akan menganggapnya seolah-olah ada.

Ada dua angka terkait yang beredar dan tidak ada yang dipublikasikan. Tidak ada persentase pembayaran muka minimum di mana pun di halaman ini — setiap tes yang dipublikasikan adalah jumlah dirham absolut yang dibayarkan, bukan proporsi. Dan tidak ada otoritas yang menerbitkan daftar bank hipotek yang disetujui atau spesifik; halaman pemilik properti GDRFA merujuk pada 'sebuah pinjaman dari bank lokal di negara ini' tanpa menyebutkan nama bank manapun.

Jalur pensiunan menunjukkan struktur yang sama dengan tambahan kunci, yang patut diketahui karena klien mendengar dan menerapkannya ke jalur yang salah: di mana properti tersebut dibebani hipotek, Departemen Pertanahan Dubai memerlukan surat bank yang menunjukkan bahwa 'setoran tidak dapat dilepaskan dalam waktu 3 tahun.'

Kami mencari ini secara khusus, di setiap permukaan, dan itu tidak ada di sana. Panduan residensi emas ICP dan kartu layanan real-estate-nya tidak menyebut off-plan. Portal pemerintah UAE yang menyajikan visa emas tidak menyebutnya. Permit residensi emas GDRFA untuk investor tidak menyebutnya. Layanan investor visa Departemen Tanah Dubai tidak menyebutnya.

Halaman FAQ departemen menggunakan frasa off-plan sembilan kali — dan masing-masing tentang rekening escrow pengembang berdasarkan Undang-Undang No. 8 Tahun 2007, atau tentang pendaftaran awal, yang berarti 'mendaftarkan kontrak jual beli properti dan tindakan hukum lainnya off-plan sebelum mentransfernya ke registri real estat.' Tidak ada yang membahas residensi.

Klaim yang sering diulang bahwa pembelian off-plan dari pengembang yang disetujui dihitung menuju AED 2 juta mengacu pada halaman portal pemerintah UAE yang tidak ada lagi. Tiga URL portal warisan yang masih muncul di hasil pencarian mengembalikan 404 ketika kami memeriksanya, dan halaman visa investor yang bertahan adalah stub yang tidak berisi referensi ke AED 2 juta, off-plan, hipotek atau pinjaman. Portal saat ini menerbitkan tidak ada informasi tentang rute properti selain dari satu baris tabel ringkasan.

Jadi posisinya bukan bahwa off-plan dikecualikan. Ini adalah bahwa tidak ada otoritas yang menerbitkan jalur, dan bahwa kutipan yang dibagikan semua orang mengarah pada halaman mati. Ada satu sinyal publikasi yang berdekatan yang perlu dicatat: dokumen pembaruan pemilik properti ICP meminta sertifikat dari pemerintah yang mengonfirmasi 'selesainya konstruksi, kepemilikan penuh, dan kelayakan properti untuk tempat tinggal' — yang merupakan jalur yang berbeda, tetapi ini adalah pengingat bahwa penyelesaian muncul sebagai syarat di mana otoritas memang menyebutnya.

Siapa pun yang memegang atau mempertimbangkan unit yang terdaftar secara sementara perlu memastikan posisinya berdasarkan fakta spesifik mereka sebelum mereka berkomitmen uang untuk itu. Itu bukan sebuah perlindungan; itu adalah satu-satunya hal yang bertanggung jawab untuk dikatakan tentang sebuah pertanyaan yang dibiarkan kosong oleh otoritas.

Penggabungan yang diizinkan tidak memberi tahu Anda properti mana yang harus diajukan, atas nama siapa mereka harus berada, atau bagaimana saham bersama harus disusun mengingat bahwa aturan emas dan aturan pensiunan menunjukkan arah yang berlawanan.

Bebannya yang diterima di permukaan Dubai tidak memberi tahu Anda apa yang harus dikatakan dalam surat tanpa keberatan dari bank, bagaimana hipotek tersebut berhubungan dengan jaminan yang terdaftar untuk masa pinjaman, atau apa arti menerima kombinasi itu bagi klien yang mungkin ingin melakukan refinancing. Itulah bagian yang menentukan sebuah berkas, dan hal itu dibahas berdasarkan fakta dengan penasihat.