Blog
Saat memiliki properti Dubai melalui perusahaan masuk akal
Jawaban singkat
Memiliki properti Dubai melalui perusahaan layak dilakukan di mana terdapat banyak investor tidak terkait, di mana kewajiban perlu dibatasi dari aset lain, atau di mana properti benar-benar merupakan bagian dari bisnis daripada investasi. Ini mengubah tiga hal: aset warisan menjadi saham daripada akta kepemilikan, kepemilikan diatur oleh konstitusi perusahaan daripada berdasarkan bersama, dan pendapatan sewa bergerak ke dalam jaring pajak perusahaan daripada pengecualian investasi real estat pribadi. Memindahkan properti yang sudah Anda miliki secara pribadi ke dalam perusahaan adalah pengalihan yang dapat didaftarkan di Departemen Tanah, jadi restrukturisasi tidak gratis.
Pertanyaan biasanya tiba terlambat. Seseorang telah membeli apartemen atas nama mereka sendiri, kemudian kedua, kemudian ketiga, dan seseorang di makan malam menyebutkan bahwa mereka harus telah menggunakan perusahaan. Kadang-kadang itu benar. Lebih sering jawabannya adalah bahwa tiga pertama harus tetap persis di mana mereka dan keempat adalah yang layak strukturisasi. Bagi mereka yang mempertimbangkan pilihan strukturisasi, memahami bagaimana proses penyiapan perusahaan UAE mainland bekerja dapat bermanfaat.
Apa yang dilakukan sebuah perusahaan tidaklah misterius. Ini adalah entitas hukum yang terpisah, jadi dapat memiliki kepemilikan, menanggung utang, dan dimiliki dalam fraksi. Segala sesuatu yang lain mengikuti dari situ, termasuk kerugian.
Apa yang sebenarnya berubah ketika kepemilikan berada di perusahaan
Di bawah UU Dubai No. 7 Tahun 2006 tentang Pendaftaran Properti, Departemen Tanah adalah satu-satunya entitas yang berwenang untuk mendaftarkan hak atas properti, dan transaksi yang menciptakan, mentransfer, mengubah atau menghapus hak tersebut tidak sah kecuali tercatat dalam Registri Properti. Itulah titik tetap dalam semua ini: siapa pun yang tercantum dalam registrasi adalah pemilik, dan tidak ada yang informal yang mengubahnya.
Jadi memasukkan sebuah perusahaan dalam registri mengubah siapa pemiliknya, secara permanen dan publik. Empat konsekuensi mengikuti, dan mereka adalah keseluruhan argumen.
- Tanggung jawab: perusahaan memiliki aset dan menanggung kewajibannya, yang memisahkan properti dari aset lain Anda dan aset lain Anda darinya.
- Pewarisan: harta Anda mengandung saham dalam perusahaan alih-alih minat terdaftar dalam tanah, yang merupakan aset berbeda yang diatur oleh dokumen yang berbeda.
- Kepemilikan bersama: beberapa pemilik memegang saham berdasarkan konstitusi dan perjanjian pemegang saham, alih-alih memegang fraksi tak terbagi dari akta kepemilikan.
- Pajak: pendapatan sewa diperoleh oleh entitas yang dikenakan pajak alih-alih oleh orang pribadi, yang menghapus pengecualian investasi real estat pribadi.
Transfer itu sendiri adalah biaya, dan biayanya tidak kecil
Memindahkan properti yang sudah Anda miliki ke dalam perusahaan adalah transfer yang dapat terdaftar, bukan perombakan internal. Jadwal biaya yang diterbitkan oleh Departemen Tanah, disetujui melalui Keputusan Dewan Eksekutif No. 30 Tahun 2013, menetapkan biaya untuk mendaftarkan kontrak jual beli real estate sebesar 4% dari nilai kontrak jual beli, dan biaya untuk mendaftarkan pemberian real estate sebesar 0,125% dari nilai properti yang diberikan.
Mana di antara itu yang berlaku untuk transfer dari individu ke perusahaan yang mereka miliki adalah pertanyaan untuk Departemen Tanah berdasarkan fakta, bukan sesuatu yang bisa diasumsikan dari tabel persentase. Tanyakan sebelum Anda mendirikan apa pun, karena jawabannya bisa menjadi perbedaan antara restrukturisasi yang membayar untuk dirinya sendiri dan yang tidak pernah melakukannya. Konfirmasikan jadwal saat ini secara langsung — resolusi biaya dapat diubah.
Di atas itu duduk perusahaan itu sendiri: pembentukan, proses pembaruan lisensi dagang tahunan, akuntansi, pendaftaran dan pengajuan pajak perusahaan. Ini berulang, dan mereka adalah alasan perusahaan adalah wadah buruk untuk apartemen tunggal.
Konsekuensi pajak biasanya berlaku untuk perusahaan
Ini adalah fakta yang memutuskan sebagian besar kasus dan yang paling sering ditemukan setelahnya. Di bawah Keputusan Kabinet No. 49 Tahun 2023, pendapatan yang diperoleh seseorang dari Investasi Real Estate — penjualan, penyewaan, sub-penyewaan, dan penyewaan tanah atau properti UAE, di mana aktivitas tidak dilakukan dan tidak perlu dilakukan melalui lisensi — tidak diperlakukan sebagai berasal dari Bisnis sama sekali, dan di luar pajak perusahaan tidak peduli berapa pun jumlahnya.
Perusahaan tidak memiliki setara. Ini adalah orang yang dapat dikenai pajak, dan keuntungannya dikenai pajak pada 0% hingga AED 375.000 pendapatan yang dapat dikenai pajak dan 9% di atas itu. Entitas yang terdaftar di bawah aturan zona tidak menyelesaikannya baik: Keputusan Kabinet No. 100 Tahun 2023 membuat pendapatan dari properti yang tidak bergerak yang berlokasi di free zone dapat dikenai pajak di mana transaksinya dengan orang yang bukan free zone mengenai properti komersial, atau dengan orang apa pun mengenai properti yang bukan properti komersial.
Ada timbal balik, dan itu penting untuk portofolio yang terleveraj. Karena pengecualian pribadi mengeluarkan pendapatan dari lingkup pajak, ia juga mengeluarkan pengeluaran: biaya terkait dengan pendapatan investasi real estat yang dikecualikan tidak dapat dikurangkan dan kerugian tidak mendapatkan bantuan. Seorang pemilik yang portfolionya memiliki pembiayaan berat dan terstruktur merugi berada dalam posisi yang berbeda daripada seseorang yang mengumpulkan sewa bersih.
Kasus di mana sebuah perusahaan menghasilkan keuntungan
Sederhananya, sebuah perusahaan sepadan dengan biayanya di mana kepemilikan rumit, di mana risiko memerlukan tembok di sekitarnya, atau di mana aktivitas telah berhenti menjadi investasi dan telah menjadi bisnis.
Di mana gelar korporat cenderung menjawab masalah nyata, dan di mana tidak.
Sebuah rumah tunggal yang Anda tinggali
- Nama perusahaan atau pribadi
- Nama pribadi
Satu atau dua apartemen yang disewakan tanpa furnitur berdasarkan kontrak sewa biasa
- Nama perusahaan atau pribadi
- Nama pribadi
Beberapa pemilik bersama yang tidak terkait dalam satu aset
- Nama perusahaan atau pribadi
- Perusahaan — diatur oleh perjanjian pemegang saham
Sebuah pengembangan, flipping atau operasi sewa pendek yang memerlukan lisensi
- Nama perusahaan atau pribadi
- Perusahaan — lisensinya mengeluarkannya dari pengecualian pribadi
Sebuah portofolio yang akan dipegang lintas generasi dalam satu keluarga
- Nama perusahaan atau pribadi
- Perusahaan atau yayasan — ambil nasihat tentang keduanya
Sebuah aset yang membawa risiko operasional nyata yang ingin Anda pisahkan
- Nama perusahaan atau pribadi
- Perusahaan
Uang institusional atau dana yang masuk bersamaan dengan Anda
- Nama perusahaan atau pribadi
- Perusahaan — investor membutuhkan saham, bukan kepemilikan bersama
| Situasi | Nama perusahaan atau pribadi |
|---|---|
| Sebuah rumah tunggal yang Anda tinggali | Nama pribadi |
| Satu atau dua apartemen yang disewakan tanpa furnitur berdasarkan kontrak sewa biasa | Nama pribadi |
| Beberapa pemilik bersama yang tidak terkait dalam satu aset | Perusahaan — diatur oleh perjanjian pemegang saham |
| Sebuah pengembangan, flipping atau operasi sewa pendek yang memerlukan lisensi | Perusahaan — lisensinya mengeluarkannya dari pengecualian pribadi |
| Sebuah portofolio yang akan dipegang lintas generasi dalam satu keluarga | Perusahaan atau yayasan — ambil nasihat tentang keduanya |
| Sebuah aset yang membawa risiko operasional nyata yang ingin Anda pisahkan | Perusahaan |
| Uang institusional atau dana yang masuk bersamaan dengan Anda | Perusahaan — investor membutuhkan saham, bukan kepemilikan bersama |
Pertanyaan yang perlu diselesaikan sebelum Anda mendirikan apa pun
Pertanyaan mengenai izin tinggal pantas mendapat satu baris sendiri. Portal pemerintah UAE menggambarkan rute real estat menuju golden visa yang didokumentasikan berdasarkan kepemilikan properti dengan modal minimum AED 2 juta. Ketika pemilik terdaftar menjadi perusahaan ketimbang Anda, kepemilikan yang dibuktikan bukan lagi milik Anda dalam arti yang sama. Konfirmasikan posisi dengan otoritas residensi sebelum restrukturisasi, bukan setelahnya — visa yang diberikan berdasarkan akta kepemilikan bukanlah sesuatu untuk dieksperimen.
- Registri mana yang akan dimiliki perusahaan, dan apakah Departemen Tanah menerima pendaftaran hak atas tanah dari registri itu hari ini?
- Apa biaya yang akan dikenakan oleh Departemen Tanah untuk memindahkan properti, berdasarkan fakta spesifik Anda?
- Apa yang dilakukan pendapatan sewa hari ini untuk tujuan pajak, dan apa yang akan dilakukannya di dalam sebuah perusahaan?
- Apakah Anda memiliki, atau berniat untuk mengajukan, izin tinggal yang diberikan berdasarkan kepemilikan properti secara pribadi?
- Siapa yang mewarisi saham, dan apakah konstitusi perusahaan mengatakan apa yang terjadi pada kematian pemegang saham?
- Berapa biaya perusahaan setiap tahun, dan apakah masalah yang diselesaikannya terjadi setiap tahun juga?
Secara singkat
Apa yang perlu diambil dari ini
- Pendaftaran Departemen Tanah menentukan kepemilikan; menempatkan perusahaan dalam hal tersebut mengubah pemilik menurut hukum, bukan hanya di atas kertas.
- Memindahkan properti yang ada ke dalam perusahaan adalah transfer yang dapat didaftarkan dengan biaya yang terlampir — tentukan biaya yang relevan sebelum Anda memutuskan.
- Pengecualian investasi real estat pribadi tidak memiliki padanan korporasi, jadi secara umum perusahaan memperburuk posisi pajak atas sewa.
- Pengecualian untuk pendapatan berarti pengeluaran yang tidak dapat dikurangkan dan tidak ada pengurangan kerugian.
- Perusahaan memperoleh biaya mereka melalui kepemilikan bersama, pemisahan tanggung jawab, suksesi dan aktivitas berlisensi — bukan melalui apartemen yang disewakan secara tunggal.
- Dapatkah saya memindahkan properti yang sudah saya miliki ke dalam perusahaan saya sendiri?
- Sebuah transfer antara individu dan perusahaan adalah transaksi yang dapat didaftarkan di Departemen Tanah Dubai, dan tidak sah kecuali dicatat dalam Register Properti. Biaya pendaftaran berlaku, dan garis mana dari jadwal biaya yang berlaku tergantung pada bagaimana transfer tersebut dikategorikan, jadi konfirmasikan dengan departemen sebelum restrukturisasi.
- Apakah saya perlu memiliki perusahaan untuk membeli properti di Dubai?
- Tidak. Individu dapat memperoleh kepemilikan freehold di area yang ditetapkan untuk non-warga negara UAE, dan sebagian besar properti residensial dipegang atas nama pribadi. Sebuah perusahaan adalah pilihan struktur dengan biayanya sendiri, bukan suatu keharusan.
- Apakah perusahaan melindungi aset saya yang lain dari properti?
- Kepribadian hukum yang terpisah adalah inti dari sebuah perusahaan, sehingga kewajiban yang melekat pada aset tersebut berada pada perusahaan dan bukan pada Anda secara pribadi, tergantung pada jaminan yang Anda berikan dan batasan biasa pada tanggung jawab terbatas. Pemberi pinjaman seringkali memerlukan jaminan pribadi, yang mengurangi pemisahan.
- Berapa biaya untuk menjalankan perusahaan pemegang properti setiap tahun?
- Perpanjangan lisensi, akuntansi, pendaftaran pajak perusahaan dan pengarsipan terjadi setiap tahun terlepas dari apakah properti tersebut menghasilkan pendapatan, di samping apa pun yang diperlukan oleh registri. Biaya yang berulang inilah yang menjadikan perusahaan cocok untuk portofolio atau aset yang dimiliki bersama daripada unit tunggal.
Sumber
Dari mana ini berasal
- Departemen Tanah Dubai — peraturan real estat, termasuk Undang-Undang No. 7 tahun 2006 dan jadwal biaya Departemen Tanah (PDF)
- Keputusan Kabinet No. 49 tahun 2023 tentang orang fisik yang dikenakan pajak perusahaan (PDF)
- Otoritas Pajak Federal — Panduan Investasi Real Estat untuk Orang Fisik, CTGREI1 (PDF)
- Keputusan Kabinet No. 100 tahun 2023 tentang pendapatan yang memenuhi syarat bagi Qualifying Free Zone Person (PDF)
- Portal Resmi Pemerintah UAE — visa emas
Halaman ini adalah informasi umum tentang pengaturan bisnis di UAE, bukan nasihat hukum, pajak, imigrasi, atau perbankan. Aturan, biaya, kegiatan yang diizinkan, dan kebijakan bank dapat berubah. Kelayakan akhir bergantung pada fakta-fakta Anda dan aturan yang berlaku pada saat aplikasi.