Ինչ արժեր պետք ունենա գույքը

ICP-ի ոսկե ռեզիդենցիայի ուղեցույցում առաջարկվող փաստաթուղթը նշվում է որպես «Աշխարհագրական Պատճենագրության Տարածքի տեսակի հաստատագիր, որը հաստատում է մեկ կամ ավելի սեփականություն արժևորված ≥ AED 2 միլիոն (առանց վարկերի)»: ICP-ի նույն հոսանքով ծառայողական քարտը վերանվանում է «Տեղեկություն աշխարհագրական նախապաշարումից, որը հաստատում է ներդրողի դեպի AED 2,000,000 արժողությամբ սեփականության սեփականությունը»:

GDRFA Dubai-ի՝ ներդրողների համար նախատեսված ոսկե կացության թույլտվությունը պայմանը ձևակերպում է որպես «2 միլիոն AED-ից ոչ պակաս ընդհանուր արժեք ունեցող գույքի կամ գույքերի խմբի» սեփականություն և ավելացնում է մի մեխանիզմ, որը դաշնային էջերում չկա. «Գույքի արժեքը պետք է հաստատված լինի Dubai Land Department-ի տրամադրած գույքի կարգավիճակի մասին տեղեկանքով»։ Երբ սեփականությունը համատեղ գույքի բաժին է, GDRFA-ն 2 միլիոն AED-ի չափանիշը կիրառում է այդ բաժնի արժեքի նկատմամբ։ Թե ինչպես է այդ գումարը ձևավորվում, նկարագրված է 2 միլիոն AED շեմի չափման մասին նյութում։

Մինչ այժմ ամեն ինչ համահունչ է։ Երեքն էլ արժեք են նկարագրում։ «Գնահատված» բառը, «ընդհանուր արժեք» արտահայտությունը և արժեքի «հաստատված» լինելու պահանջը նույն ուղղությամբ են ցույց տալիս՝ ակտիվի արժեքը, որը ինչ-որ մեկի կողմից գնահատվել է հիմա։ Նույն GDRFA էջի ընկերության ուղին այլ ապացույցներ է պահանջում՝ վավեր առևտրային լիցենզիա (trade licence) (տես առևտրային լիցենզիայի դիմումը) և հավատարմագրված աուդիտորական ընկերության հաստատած ֆինանսական հաշվետվություն։

Dubai Land Department-ը հրապարակում է այն ծառայությունը, որով Dubai-ում դիմորդը իրականում անցնում է։ Նրա ձևակերպումը նույնը չէ. «Այս ծառայությունը թույլ է տալիս գույք ունեցող անշարժ գույքի ներդրողին, որի ձեռքբերման արժեքը ձեռքբերման պահին հավասար է կամ գերազանցում է 2 միլիոն AED-ը, դիմել 10 տարի ժամկետով նորացվող կացության թույլտվության համար»։ Բառացի ընթերցմամբ՝ այն սեփականատերը, որը վճարել է 2 միլիոն AED-ից պակաս, չի համապատասխանում՝ անկախ այն բանից, թե գույքն այժմ ինչ արժե։ Իրավունակության ավելի լայն հարցը քննարկվում է գույքի սեփականության հիման վրա ոսկե վիզայի մասին նյութում։

Սա պատմական չափում է, որը նշված է երկու անգամ. ձեռքբերման արժեք՝ ձեռքբերման պահին։ Եվ նույն էջի փաստաթղթերի ցանկում որևէ տեսակի գնահատման հավաստագիր չկա. «1- Անձնագիր / 2- Սեփականության էլեկտրոնային վկայականի (e-Certificate of Title) առկայություն / Սեփականության վկայական (Title deed) / 3- Անձնական լուսանկար / 4- UAE ID (առկայության դեպքում) / 5- Ընթացիկ կացության թույլտվության պատճեն (առկայության դեպքում)»։ Սեփականության վկայականը կամ սեփականության էլեկտրոնային վկայականը բերեք Velarozone-ի խորհրդատուների հետ առաջին քննարկմանը։

Կա ևս մեկ ապացույց, որի պատճառով դժվար է այս հարցը անտեսել։ Dubai Land Department-ը, ակնհայտորեն, գիտի, թե ինչպես գրել շուկայական արժեքի այլընտրանք, երբ դա նկատի ունի, քանի որ դա անում է թոշակառուների ուղու համար. «Գույքում ներդրման արժեքը (գնման արժեքը կամ շուկայական արժեքը) կազմում է 1 միլիոն AED (ամբողջությամբ վճարված, առանց գրավի) (մեկ գույք կամ մի քանի գույք) դիմորդի անունով»։ Այս փակագծային նշումը՝ գնման արժեք կամ շուկայական արժեք, հանդիպում է թոշակառուների էջում և ոչ մի այլ տեղ։ Վարկերը տարբերության երկրորդ կետն են. ICP-ն ասում է «առանց վարկերի», իսկ GDRFA-ն ասում է, որ գրավադրված գույքը ընդունելի է։ Մանրամասները շինարարության փուլում գտնվող և գրավադրված գույքի մասին նյութում են։

Լայն տարածում ունեցող պնդումն այն է, որ շեմը գնահատվում է ընթացիկ շուկայական արժեքով, այլ ոչ թե ձեր վճարած գնով, ուստի 2 միլիոն AED-ից ցածր գնած և այդ ընթացքում շուկայի աճը տեսած սեփականատերը կարող է համապատասխանել նոր գնահատման հիման վրա։ Դա շատ մարդկանց համար օգտակար կլիներ, սակայն հրապարակված տվյալները դա չեն հաստատում։

Կարելի է ասել, որ պնդումը հիմնավորվում է ICP-ի և GDRFA-ի ձևակերպմամբ և հակասվում է Dubai Land Department-ի այն էջով, որը նկարագրում է իրական ծառայությունը, և որ ոչ մի իշխանություն չի հրապարակում այդ երկուսը հաշտեցնող նախադասություն։ Արժեքի աճի ուղին հաստատված ներկայացնելը կնշանակեր պնդել մի կանոն, որը ոչ մի իշխանություն չի գրի առել։

Այս իրավիճակում գտնվող սեփականատերը պետք է ստուգման ենթարկի թեստը սեփական ունեցվածքի համար՝ նախքան գնահատման համար վճարելը կամ լրացուցիչ անշարժ գույք գնելը։ Գնահատումը գումար է արժենում, և Դուբայի հողային դեպարտամենտի (Dubai Land Department) ձևակերպմամբ՝ կարող է չլինել այն փաստաթուղթը, որը պահանջվում է ծառայության համար։

GDRFA-ի մեխանիզմը երկհարթ է, և հարաբերական մոդալները չեն նույնական։ Դուբայի Գետնի վարչության վկայականը «պետք է» հաստատի արժեքը։ Հատուկ գնահատման վկայականը վերաբերվում է որպես սահմանափակում. «Գույքի գնահատման վկայականը կարող է ընդունվել Դուբայի Գետնի վարչության կողմից լիցենզավորված գրասենյակների միջոցով»։ Պետք է և կարող է ընդունվել չեն համարժեք, և սխալ ընտրելը արժեցնում է մեկ փուլ։

Dubai Land Department-ը հրապարակում է երկու առանձին գնահատման փաստաթուղթ և նրանցից յուրաքանչյուրի համար առանձին ստուգման ծառայություն, ինչը ամենահստակ ապացույցն է, որ դրանք տարբեր փաստաթղթեր են, այլ ոչ թե մեկ փաստաթղթի երկու անուն։

GDRFA-ն պահանջում է «դուբայի Գետնի վարչության կողմից տրված գույքի վիճակի հայտարարության վկայական»։ Այդ տերմինը չի համապատասխանում Դուբայի Գետնի վարչության ծառայության հրապարակված անվանը։ Հնարավոր ենթադրություններ լինում են «հաստատել գույքի սեփականության հայտարարություն» փաստաթուղթը, որը թողարկում է «գույքի սեփականության հայտարարության վկայական»; մեկ մանրամասն գույքի հայտարարության հայտ, որը թողարկում է «հաստատված մանրամասն գույքի էլեկտրոնային հայտարարությունը» և որը համառում է միայն «մի գույքի համար»; և Գույքի Վիճակի Հարցման, որը ականատես է տարածքով կամ տարածք և հողի համար, այլ ոչ թե վկայականի ամբողջությամբ։

Թե այդ երկուսից որն է նկատի ունենում GDRFA-ն, ոչ մի տեղ հրապարակված չէ, և մենք չենք պատրաստվում կռահել համապատասխանությունը։ Անցողակի նշենք, որ մանրամասն տեղեկանքի «միայն մեկ գույք» սահմանափակումը անհարմար է համադրվում միավորված պորտֆելի հետ, ինչն ևս մեկ պատճառ է, որ փաստաթղթի հարցը արժե լուծել նախքան որևէ մեկը սխալ փաստաթղթի համար վճարի։

Սա ընդհանուր նշանակության գնահատման ծառայություն է, և այն կարդալը ուսանելի է հենց այն պատճառով, թե ինչ չի ասվում դրանում։ Նրա հրապարակված գույքի տեսակները ընդգրկում են դատարկ հողամասից մինչև բնակելի միավորներ և վիլլաներ, մինչև հյուրանոցային շենքեր և դրանց տակի հողը։ Նրա տրվող փաստաթուղթը Real Estate Evaluation էլեկտրոնային հավաստագիրն է (Real Estate Evaluation e-Certificate)։ Ծառայության ժամկետը բաժանվում է. «Բնակելի միավորներ և կցված վիլլաներ՝ ակնթարթորեն / Այլ տեսակներ՝ 7 աշխատանքային օր», և վարչության Dubai REST ուղեցույցը հաստատում է նույն բաժանումը. «Հողամասի դեպքում Ձեր հայտը ներկայացվում է հաստատման։ Միավորի և վիլլայի դեպքում Ձեր հավաստագիրը հասանելի կլինի ուղղակիորեն ներբեռնման համար»։

Մանրառում դնում է անշարժ գույքի գնահատում հարցման ձև, սեփականատիրոջ նամակ, վավեր Emirates ID կամ անձնագիր, համայնքի կամ պլանավորման քարտեզ եւ ապրանքի համապատասխան լուսանկարները:

Այդ էջը ոչ մի տեղ ծառայությունը չի կապում ո՛չ կացության, ո՛չ ոսկե վիզայի հետ։ «Կացություն» բառը դրանում երկու անգամ հանդիպում է, և երկու դեպքում էլ դա նույն ձևանմուշային ծառայության մետատվյալների դաշտն է, որը ցուցադրվում է որպես «Կացության կարգավիճակ՝ բոլորը»։ Դա հայտարարություն է այն մասին, թե ով կարող է օգտվել ծառայությունից, այլ ոչ թե այն մասին, թե ինչի համար է հավաստագիրը։ Էջում ոչինչ չի նկարագրում ներգաղթային կիրառություն։ Կացությունը, կացության վիզաները և ոսկե կացությունը բացակայում են նաև վարչության սեփական «Dubai-ի անշարժ գույքի գնահատման ուղեցույց, առաջին հրատարակություն 2025» փաստաթղթից, որտեղ շուկայական արժեքի սահմանումն է. «Գնահատված գումարը, որով գույքը պետք է փոխանակվի պատրաստակամ վաճառողի և պատրաստակամ գնորդի միջև՝ իրար անկախ կողմերի գործարքում, պատշաճ շուկայավարումից հետո, երբ երկու կողմերն էլ գործել են իրազեկված, խոհեմ և առանց հարկադրանքի»։ Գնահատման փաստաթուղթը և դրա ներգաղթային կիրառությունը փաստագրված են լրիվ առանձին վայրերում, տարբեր մարմինների կողմից, առանց հրապարակված կապող օղակի։

ICP-ն չի հրապարակում ոսկե վիզայի՝ ըստ կատեգորիայի վճար, ուստի այստեղ որևէ գումար չի նշվում։ GDRFA Dubai-ը հրապարակում է այն իր ներդրողի թույլտվության համար. կացության թույլտվության վճար՝ 1100 AED, գումարած 10 AED Knowledge Dirham, 10 AED Innovation Dirham, երկրի ներսում 500 AED վճար և 20 AED առաքում։ GDRFA-ի նշումում ասվում է, որ տրամադրման վճարը ամեն տարի աճում է 100 AED-ով, երբ կացությունը երկու տարուց ավելի է։ Dubai Land Department-ը հրապարակում է իր սեփական սակագները ստորև նշված էջերում, և Ձեր խորհրդատուն դրանք կգնահատի Ձեր իրական գործի համար։

Հրապարակված փոքր թվեր արժե իմանալ, քանի որ դրանք են մարդիկ, որոնք հեռանում են ամբողջ գնով: Անձնական գնահատման վկայականի մանրամասների գրանցումը Դուբայի REST հավելվածում "Առանց վճար" ծառայություն է, որը տևում է "5 րոպե": "Ով հանդերձ կարողանում է" վկայականը եւ մանրամասն անշարժ գույքի հայտարարությունը յուրաքանչյուրն էլ հրապարակվում է AED 50 համար նամակ, ի հավելումն AED 10 ծանոթացման վճարի եւ AED 10 նորարարության վճարի հավելվածի կամ կայքի միջոցով, մանրամասային հայտարարությունը թղթաբանության կենտրոնում հրապարակվում է AED 120 հաշվարկով: Դա վարչական վկայականների վճարներ են, ոչ թե ճանապարհի արժեքը:

Հրապարակված ռեկորդը ձեզ տալիս է թիվ և կանգնում: Այն չի ասում, արդյոք ձեր հատուկ սեփականությունը կարող է գնահատվել այդ թվով, թե որ երկու գնահատման գործիքները պետք է ստանալու են և ինչ կարգով, կամ երբ պետք է հանձնարարի գնահատում համապատասխան հայտարարության մնացած մասի համեմատ.

Արժեքի աճի հարցում հերթականությունը սխալ դասավորելը նշանակում է վճարել մի գնահատման համար, որը Dubai Land Department-ի ձեռքբերման արժեքի ձևակերպումը գուցե երբեք չպահանջի։ GDRFA-ն նաև պահանջում է գույքի վրա գրավ՝ թույլտվության գործողության ամբողջ ժամկետում սեփականության շարունակականությունն ապահովելու համար, ուստի սեփականատերը պետք է դիմելուց առաջ հաստատի, որ կարող է դա ընդունել։ Սրանք գործի հարցեր են, որոնց պատասխանները տրվում են մեկ գույքի փաստերի հիման վրա։