गाइड
एक PropTech मार्केटप्लेस या प्रॉपर्टी-लिस्टिंग प्लेटफॉर्म कैसे संरचित करें
संक्षेप में उत्तर
यूएई में प्रॉपर्टी विनियमन अमीरात के स्तर पर तय होता है। दुबई में Dubai Land Department (DLD) RERA के माध्यम से ब्रोकरों को लाइसेंस देता है; अबू धाबी में Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) रियल एस्टेट पेशों को लाइसेंस देता है, विज्ञापन परमिट जारी करता है और एस्क्रो खाता प्रबंधन चलाता है। जो प्लेटफ़ॉर्म केवल सॉफ़्टवेयर उपलब्ध कराता है या लिस्टिंग दिखाता है, वह इन व्यवस्थाओं से बाहर रह सकता है। रास्ता सबसे अधिक बार फ़ीचर सेट से तय होता है: जिस क्षण प्रोडक्ट मोलभाव करता है, प्रस्ताव आगे पहुँचाता है, सौदा पूरा होने पर कमाता है या डिपॉज़िट को छूता है, वह एक विनियमित कार्य करता है, चाहे कंपनी खुद को कुछ भी कहे।
प्रोडक्ट रोडमैप ही लाइसेंस आवेदन है
इससे शुरुआत करें कि प्लेटफ़ॉर्म आज क्या करता है और अगली तीन रिलीज़ क्या जोड़ेंगी। लिस्टिंग, मैसेजिंग, प्रस्ताव, आरक्षण और भुगतान, हर एक उत्तर को बदल देता है। सॉफ़्टवेयर डेवलपमेंट के लिए पंजीकृत कंपनी ऐसा प्रोडक्ट जारी कर सकती है जो चुपचाप ब्रोकरेज बन जाए। उपयोगी प्रश्न यह है कि किस रिलीज़ में कौन-सा फ़ीचर सबसे पहले विनियमित कार्य करता है, और जब ऐसा होगा तो वह कार्य कौन-सी इकाई संभालेगी।
इसे फ़ीचर-दर-फ़ीचर नक्शे के रूप में लिख लें: प्रोडक्ट क्या करता है, वह जानबूझकर किन अनुमोदित पक्षों पर छोड़ता है, और कौन-सा नियोजित फ़ीचर उत्तर बदल देगा। निवेशक, पोर्टल पार्टनर, बैंक और भुगतान प्रदाता सभी इसी दस्तावेज़ के आधार पर जाँच करते हैं, इसलिए यह कई बार काम आता है।
DLD और ADREC क्या प्रकाशित करते हैं
दोनों रजिस्ट्रियाँ अपनी विनियमित गतिविधि को अलग-अलग शब्दों में बताती हैं, और आपको जानना होगा कि हर फ़ीचर पर कौन-सा लागू होता है।
DLD की साइट दुबई में RERA द्वारा लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकरों को देखने की एक सेवा, Land Department द्वारा रियल एस्टेट पेशेवरों को जारी लाइसेंसों और परमिटों को सत्यापित करने की एक सेवा, और अपने API के माध्यम से एप्लिकेशन को DLD के सिस्टम से जोड़ने का विकल्प सूचीबद्ध करती है। इसलिए दुबई का कोई पोर्टल ब्रोकर का लाइसेंस सीधे स्रोत पर जाँच सकता है, और ब्रोकर के रूप में काम करने के लिए ब्रोकर को RERA लाइसेंस चाहिए। DLD अपने Trakheesi सिस्टम के माध्यम से रियल एस्टेट विज्ञापन परमिट भी जारी करता है, जिनके प्रकारों में इलेक्ट्रॉनिक विज्ञापन और रियल एस्टेट प्रचार प्लेटफ़ॉर्म शामिल हैं। अधिकांश परमिटों की लागत AED 1,000 है और सूचीबद्ध सेवा समय 1 कार्यदिवस है।
ADREC की साइट रियल एस्टेट पेशों की लाइसेंसिंग (नए लाइसेंस, नवीनीकरण और मान्यताएँ), विज्ञापन परमिट की एक सेवा जो किसी व्यवसाय को संपत्ति का वैध रूप से विज्ञापन करने देती है, संपत्ति भुगतानों के लिए एस्क्रो खाता प्रबंधन प्रणाली, और Madhmoun, जिसे वह अबू धाबी का विश्वसनीय MLS प्लेटफ़ॉर्म बताता है, के साथ-साथ विज्ञापनों के सत्यापन की एक सेवा सूचीबद्ध करती है। इसलिए अबू धाबी की संपत्तियाँ सूचीबद्ध करने वाले प्लेटफ़ॉर्म को उसी बाज़ार में विज्ञापन परमिट और सरकार द्वारा संचालित लिस्टिंग प्लेटफ़ॉर्म, दोनों का सामना करना पड़ता है।
इनमें से कोई भी पृष्ठ किसी टेक्नोलॉजी प्लेटफ़ॉर्म की पूरी शर्तें नहीं बताता। किसी विशेष फ़ीचर को बनाने से पहले, और निवेशकों को यह बताने से पहले कि वह दायरे से बाहर है, DLD और ADREC से पुष्टि करें कि वह कहाँ आता है।
चार मॉडल, चार उत्तर
ब्रोकरों और डेवलपरों को दिया जाने वाला सॉफ़्टवेयर। प्लेटफ़ॉर्म अपने खाते में अंतिम उपयोगकर्ताओं से नहीं मिलता। यह सबसे सरल मामला है: एक वाणिज्यिक टेक्नोलॉजी लाइसेंस, जिसमें विनियमित दायित्व ग्राहक निभाते हैं।
लिस्टिंग और लीड पोर्टल। यह संपत्ति दिखाता है और लीड या सब्सक्रिप्शन बेचता है। यह ब्रोकरेज से तभी दूर रहता है जब वह मोलभाव न करे और सौदा पूरा होने पर कमाई न करे। विज्ञापन नियम और जो सूचीबद्ध है उसका सत्यापन वे स्थान हैं जहाँ यह मॉडल रजिस्ट्रियों से सबसे अधिक बार मिलता है।
डिजिटल ब्रोकरेज या लेन-देन प्लेटफ़ॉर्म। यह ब्रोकर का कार्य करता है और उसे अमीरात का ब्रोकर लाइसेंस चाहिए। इसमें क्या शामिल है, यह जानने के लिए यूएई में रियल एस्टेट ब्रोकरेज देखें।
किराया और रखरखाव एप्लिकेशन। यदि ऐप किराया वसूलता है या मालिकों के लिए संपत्तियों का प्रबंधन करता है, तो प्रबंधन वाला हिस्सा विनियमित गतिविधि है; प्रॉपर्टी और कम्युनिटी प्रबंधन से तुलना करें।
अधिकांश प्लेटफ़ॉर्म इनमें से दो एक साथ होते हैं। आम समाधान विभाजन है: एक टेक्नोलॉजी इकाई जो प्रोडक्ट बनाती और लाइसेंस पर देती है, और एक अलग अनुमोदित इकाई जो ब्रोकरेज, प्रबंधन या धन संभालने का कार्य करती है। यह विभाजन विनियमित दायित्वों को सॉफ़्टवेयर कंपनी की बैलेंस शीट से भी दूर रखता है।
व्यक्तिगत डेटा और स्टैक पर उसका प्रभाव
प्रॉपर्टी प्लेटफ़ॉर्म के पास नाम, पहचान दस्तावेज़, फ़ोन नंबर और व्यूइंग का इतिहास होता है। यूएई का व्यक्तिगत डेटा कानून, Federal Decree Law संख्या 45 (2021), 2 जनवरी 2022 को लागू हुआ और इलेक्ट्रॉनिक प्रणालियों के माध्यम से होने वाली प्रोसेसिंग पर लागू होता है। यूएई सरकार के डेटा संरक्षण पृष्ठ के अनुसार, व्यक्तिगत डेटा रखने वाली कंपनियों को उसे सुरक्षित और गोपनीय रखना होगा, प्रोसेसिंग के लिए सामान्यतः डेटा स्वामी की सहमति चाहिए (बताए गए अपवादों के साथ), और व्यक्ति सुधार या प्रोसेसिंग रोकने का अनुरोध कर सकते हैं। यह भी कहा गया है कि कानून सीमा-पार स्थानांतरण के लिए आवश्यकताएँ तय करता है।
प्लेटफ़ॉर्म के लिए इसका अर्थ है कि होस्टिंग का स्थान, सब-प्रोसेसर और कोई भी विदेशी पैरेंट कंपनी, इन सभी के लिए लॉन्च से पहले एक घोषित आधार चाहिए। Federal Decree Law संख्या 44 (2021) द्वारा स्थापित UAE Data Office संघीय डेटा नियामक है। प्रोडक्ट कहाँ होस्ट करना है यह चुनने से पहले सीमा-पार नियम पढ़ें, क्योंकि ऊपर का पृष्ठ उन्हें स्पष्ट नहीं करता।
धन का प्रवाह कैसे होता है
सब्सक्रिप्शन आय बैंक के लिए समझना आसान है। सफलता शुल्क, आरक्षण और रोकी गई जमा राशि जैसी कोई भी चीज़ बातचीत बदल देती है। ADREC की एस्क्रो खाता प्रबंधन प्रणाली इसलिए है क्योंकि संपत्ति भुगतान किसी नियंत्रित स्थान पर रहने चाहिए। जो टेक्नोलॉजी इकाई डिपॉज़िट लेती है, वह ठीक वही जोखिम उठाती है जिसे यह प्रणाली हटाने के लिए बनी है।
डिपॉज़िट और किराया टेक्नोलॉजी इकाई से बाहर रखें, विनियमित शाखा या अनुमोदित भुगतान मार्ग के माध्यम से। यदि प्रोडक्ट स्वयं धन का लेन-देन करता है, तो फिनटेक सेटअप भी पढ़ें। उपयोग की शर्तें, पिच डेक और बैंक आवेदन एक ही प्रोडक्ट का वर्णन करें, और सबसे बढ़कर कमीशन और कस्टडी की एक ही स्थिति बताएँ। जब वे अलग हों, तो सबसे पहले यह कॉर्पोरेट बैंक खाता तैयारी में दिखता है।
प्लेटफ़ॉर्म कहाँ गलती करते हैं
- बातचीत से तय होने वाले लेन-देन को "लीड जनरेशन" कहना।
- ऐसी लिस्टिंग प्रकाशित करना जिन्हें किसी ने लाइसेंस या परमिट से नहीं मिलाया।
- सॉफ़्टवेयर कंपनी के माध्यम से डिपॉज़िट प्राप्त करना।
- दूसरे अमीरात में विस्तार करते समय उस अमीरात के ब्रोकर और विज्ञापन नियमों की दोबारा जाँच न करना।
- ऐसा फ़ीचर जारी करना जो स्केल के बीच में कंपनी को ब्रोकर बना दे, और फिर फंडिंग राउंड के दौरान पुनर्गठन करना।
आख़िरी सबसे महँगी है। रास्तों की तुलना इस आधार पर करें कि हर एक रोडमैप को कितनी अच्छी तरह समायोजित करता है, पहले दिन की फ़ीस के आधार पर नहीं।
लागत किन बातों पर निर्भर करती है
लाइसेंस इंजीनियरिंग के बगल में एक छोटी मद है। लागत इस पर निर्भर करती है कि कितने विनियमित फ़ीचर दायरे में हैं और उन्हें सीधे रखा जाता है या अनुमोदित शाखा द्वारा। Velarozone सेवा शुल्क एंगेजमेंट लेटर (engagement letter) में मदवार दर्शाया जाता है, और Velarozone कैसे काम करता है चरणों को समझाता है। टेक्नोलॉजी इकाई के लिए मेनलैंड (mainland) और फ्री ज़ोन (free zone) विकल्पों की तुलना फ़ीचर मैप पूरा होने के बाद ही करें।
