गाइड
एक संपत्ति और सामुदायिक प्रबंधन कंपनी कैसे स्थापित करें
संक्षेप में उत्तर
प्रॉपर्टी मैनेजमेंट का निर्णय अमीरात स्तर पर होता है। दुबई में Dubai Land Department किराया-अनुबंध पंजीकरण संभालता है और Dubai Department of Economy and Tourism (DET) व्यापार लाइसेंस की गतिविधि तय करता है। अबू धाबी में Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) किराये और प्रॉपर्टी मैनेजमेंट अनुबंधों तथा मालिक संघों की सेवाओं को सूचीबद्ध करता है। आवश्यक अनुमति इस पर निर्भर करती है कि फर्म मालिक के लिए क्या करेगी: किराये पर देना, किराया वसूलना, रखरखाव, सामुदायिक कार्य या हॉलिडे लेटिंग। रास्ता सबसे अधिक इस बात से तय होता है कि फर्म के पास किसका पैसा रहेगा, क्योंकि किराया, डिपॉज़िट और सर्विस चार्ज, हर एक के साथ संचालन और अलग रखने के अपने प्रश्न जुड़े होते हैं।
मैंडेट ही कारोबार तय करता है
मैनेजर किसी मालिक या समुदाय के अधिकार पर काम करता है। फर्म क्या वसूल सकती है, क्या खर्च कर सकती है और किस पर हस्ताक्षर कर सकती है, यह उस मैंडेट और उसके पीछे की अनुमतियों से आता है, पंजीकरण से नहीं। प्रबंधन जैसी सुनाई देने वाली गतिविधि वाली कंपनी फिर भी किरायेदारों को इनवॉइस भेजने, डिपॉज़िट रखने या सामुदायिक कार्य करने में असमर्थ हो सकती है।
उपयोगी प्रश्न यह है कि मैनेजमेंट एग्रीमेंट कंपनी को दूसरों की संपत्ति और पैसे के साथ क्या करने का अधिकार देगा। इकाई चुनने से पहले इसे लिख लें। सेवा को फैसिलिटी कोऑर्डिनेशन या एसेट एडमिनिस्ट्रेशन कह देने से वह प्रबंधन व्यवस्था से बाहर नहीं हो जाती, यदि फर्म किराया वसूलती है या सामुदायिक अधिकारों का प्रयोग करती है।
प्रॉपर्टी प्राधिकरण क्या दर्शाते हैं
Dubai Land Department की साइट Dubai REST ऐप का वर्णन करती है, जिससे किराया-अनुबंध का पंजीकरण, नवीनीकरण और रद्दीकरण, किराया विवादों का समाधान और ट्रैकिंग, तथा Ejari अनुबंध में सह-निवासियों को जोड़ना संभव है। आवासीय किराये और किराया वसूली का कारोबार हर दिन इसी स्तर पर काम करता है।
ADREC एक लीजिंग श्रेणी सूचीबद्ध करता है, जिसमें लीज़ अनुबंधों और संपत्ति प्रबंधन अनुबंधों का पंजीकरण, नवीनीकरण, संशोधन और रद्दीकरण शामिल है, और एक अलग मालिक संघ श्रेणी भी है जिसमें पंजीकरण, बजट, चालान और सेवा शुल्क शामिल हैं। सामुदायिक प्रबंधकों को सबसे पहले दूसरी श्रेणी देखनी चाहिए।
हर अमीरात प्रबंधन फर्म से जो विशिष्ट अनुमतियाँ, योग्यताएँ और पंजीकरण माँगता है, वे उन पृष्ठों पर नहीं दी गई हैं। कोई मैंडेट स्वीकार करने से पहले उस अमीरात के प्राधिकरण से पूछें जहाँ इमारतें स्थित हैं कि आपकी सेवाओं के लिए कौन-सी अनुमतियाँ आवश्यक हैं।
पैसा ही ढाँचा है
प्रॉपर्टी मैनेजर को ऑनबोर्ड करने वाला बैंक ग्राहक के पैसे की व्यवस्था का आकलन करता है: किसका पैसा आता है, उसे अलग कैसे रखा जाता है, और फर्म की अपनी फीस कैसे अलग की जाती है। एक मनी मैप बनाएँ। फर्म क्या वसूलती है, किसके नाम पर, किस खाते में, उस पर खर्च कौन मंज़ूर करता है, और कौन-सी अतिरिक्त सेवाएँ आवश्यक अनुमतियाँ बदल देंगी। मालिक, सामुदायिक बोर्ड, ऑडिटर और बैंक, सभी फर्म को उसी मैप के आधार पर परखते हैं।
एक ही इकाई द्वारा मालिकों का पैसा, सामुदायिक शुल्क और अपनी परिचालन नकदी मिला देना ठीक वही है जिस पर बैंक और ऑडिटर प्रश्न उठाते हैं। इसी कारण कई समूह सामुदायिक भूमिका को पोर्टफोलियो कारोबार से अलग कर देते हैं। सेवा और अधिकार मैट्रिक्स, मैनेजमेंट एग्रीमेंट का टेम्पलेट, डिपॉज़िट और पैसे का प्रवाह, रिकॉर्ड योजना और रखरखाव खरीद नियंत्रण तैयार करें। लक्ष्य किरायेदार के भुगतान से मालिक के विवरण तक एक स्पष्ट प्रवाह है, जो एग्रीमेंट, खाता संरचना और बैंक आवेदन में एक जैसा हो। वह फ़ाइल कैसे बनती है, यह जानने के लिए कॉर्पोरेट बैंक खाता तैयारी देखें।
लागत पर लोग, सिस्टम और नियंत्रण हावी रहते हैं, पंजीकरण नहीं: योग्य मैनेजर, मालिक और समुदाय के खाते चला सकने वाले अकाउंटेंट, ठेकेदार पर्यवेक्षक, प्रॉपर्टी सिस्टम, अलग खाते और बीमा। लागत रास्ते पर निर्भर करती है, और Velarozone सेवा शुल्क एंगेजमेंट लेटर में अलग से दर्शाया जाता है (देखें Velarozone कैसे काम करता है)।
लीज़िंग, ब्रोकरेज और हॉलिडे होम
तीन गतिविधियों को प्रबंधन से आसानी से गड्ड-मड्ड कर दिया जाता है।
- ब्रोकरेज: कमीशन पर किरायेदार या खरीदार ढूँढना। इसे प्रबंधन कह देने से यह बदल नहीं जाती; ब्रोकर कैसे अनुमोदित होते हैं, यह जानने के लिए रियल एस्टेट ब्रोकरेज देखें।
- सामुदायिक प्रबंधन: साझा क्षेत्रों और मालिक संघ के कार्यों का संचालन, जिसे ADREC अपनी अलग सेवा श्रेणी के रूप में सूचीबद्ध करता है।
- हॉलिडे होम या हॉस्पिटैलिटी लेटिंग: दीर्घकालिक प्रबंधन से अलग गतिविधि। इसे दीर्घकालिक मॉडल में जोड़ने से पहले DET से पुष्टि करें कि दुबई में इसके लिए अलग अनुमति चाहिए या नहीं।
हर अतिरिक्त सेवा आवश्यक अनुमतियों का दायरा बढ़ाती है और पैसे के नियम बदलती है। चाहे आप मेनलैंड (mainland) कंपनी के अंतर्गत पंजीकरण करें या फ्री ज़ोन (free zone) इकाई चुनें (देखें फ्री ज़ोन या मेनलैंड), प्रत्यक्ष प्रबंधन पर उस अमीरात के नियम लागू होते हैं जहाँ संपत्तियाँ स्थित हैं।
सामान्यतः क्या गलत होता है
- ब्रोकरेज को प्रॉपर्टी मैनेजमेंट कहना।
- मालिकों के पैसे को परिचालन नकदी के साथ मिलाना।
- आवश्यक भूमिका के बिना सामुदायिक कार्य करना।
- अनुमति जाँचे बिना हॉलिडे होम को दीर्घकालिक प्रबंधन मॉडल में जोड़ना।
महँगी गलती वह पैसा रखना है जिसे मैंडेट या अनुमति कवर नहीं करती। यह एक चालू कारोबार को रातोंरात देनदारी बना देती है। रास्तों की तुलना इस आधार पर करें कि हर एक फर्म को क्या वसूलने और हस्ताक्षर करने देता है, और नियंत्रणों की आवर्ती लागत क्या है।
स्टाफिंग, वीज़ा और नवीनीकरण
फर्म तब परिचालन में होती है जब कोई मालिक सुरक्षित रूप से उसे इमारत सौंप सके: अनुमतियाँ मौजूद हों, ग्राहक खाते और सिस्टम बने हों, प्रमुख नियुक्तियाँ हो चुकी हों, फिर पहला मैंडेट। काम करने वाले कर्मचारियों के लिए निवास परमिट और स्पॉन्सरशिप बाद में आते हैं। आवर्ती मदों में अनुमतियों का नवीनीकरण, मालिकों और समुदाय के लिए रिपोर्टिंग चक्र, ग्राहक के पैसे का ऑडिट, कर फाइलिंग और अनुबंध नवीनीकरण शामिल हैं। पंजीकरण की तारीख इनमें से किसी तैयारी को सिद्ध नहीं करती।
