गाइड
दुबई या व्यापक यूएई में एक रियल एस्टेट ब्रोकर शुरू करना
संक्षेप में उत्तर
ब्रोकरेज को उस अमीरात का प्रॉपर्टी प्राधिकरण लाइसेंस देता है जहाँ संपत्तियाँ स्थित हैं: Dubai Land Department, जिसकी साइट दुबई में RERA द्वारा लाइसेंस प्राप्त ब्रोकरों का उल्लेख करती है, या Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC), जो रियल एस्टेट पेशों के लाइसेंस की सूची देता है। फर्म को मंज़ूरी चाहिए, और सौदों पर बातचीत करने वाले लोगों को अलग-अलग मंज़ूरी मिलती है। इसके ऊपर Ministry of Economy की ओर से मनी-लॉन्ड्रिंग विरोधी निगरानी भी है। रास्ता अक्सर इस बात से तय होता है कि पहले दिन विनियमित काम वास्तव में कौन करेगा और किस अमीरात में, क्योंकि मंज़ूरियाँ अमीरात की सीमा पर रुक जाती हैं, और बिना मंज़ूरी वाले एजेंटों के साथ लाइसेंस प्राप्त कंपनी के पास लाइसेंस तो होता है, पर राजस्व नहीं।
फर्म की मंज़ूरी और व्यक्तिगत मंज़ूरी अलग-अलग हैं
कंपनी को अपनी मंज़ूरी चाहिए, और बातचीत करने वाले हर एजेंट को व्यक्तिगत मंज़ूरी चाहिए। कंपनी की मंज़ूरी पाना सबसे आसान है। विश्वसनीय गतिविधियों वाली लाइसेंस प्राप्त इकाई भी बिना मंज़ूरी वाले एजेंट को नहीं उतार सकती, और ऐसी यूनिट का विज्ञापन नहीं कर सकती जिसे बेचने का उसके पास अधिकार नहीं है।
उन लोगों की सूची बनाइए जो विनियमित काम करेंगे, और प्राधिकरण से पुष्टि कीजिए कि उनमें से हर एक को संबंधित अमीरात में मंज़ूरी मिल सकती है। यह इकाई चुनने से पहले कीजिए। दुबई में हर ब्रोकर को Land Department की Trakheesi प्रणाली के ज़रिये जारी कार्ड चाहिए। प्रकाशित शुल्क AED 500 है, ब्रोकर परीक्षा AED 700 है, साथ में AED 10 का नॉलेज शुल्क और AED 10 का इनोवेशन शुल्क लगता है, और आवेदक को Dubai Police से अच्छे आचरण का प्रमाणपत्र चाहिए। कार्ड की वैधता व्यापार लाइसेंस से जुड़ी है। 55 वर्ष से अधिक आयु के लोग और एक ही रियल एस्टेट कार्यालय में लगातार 5 वर्ष वाले ब्रोकर परीक्षा से मुक्त हैं। अबू धाबी में ADREC रियल एस्टेट पेशों के लिए लाइसेंस और मान्यता सेवाओं की सूची देता है। योग्यता के चरण अमीरात के अनुसार बदलते हैं, इसलिए प्राधिकरण से पूछिए कि आपके हर व्यक्ति को क्या पूरा करना होगा।
कारोबार को रेफरल नेटवर्क या मार्केटिंग एजेंसी कहने से वह नियमन से बाहर नहीं रहता, यदि उसके लोग शर्तों पर बातचीत करते हैं और कमीशन में हिस्सा लेते हैं। जो फर्म बिना बातचीत के केवल ग्राहकों का परिचय कराती है, उसकी स्थिति सौदे पूरे करने वाली फर्म से अलग है। पहले वास्तविक खरीदार-यात्रा का नक्शा बनाइए।
लिस्टिंग, विज्ञापन और डेवलपर परियोजनाएँ
हर लिस्टिंग के पीछे किसी अधिकृत व्यक्ति का होना आवश्यक है। दुबई में विज्ञापन के लिए परमिट आवश्यक है, जो Trakheesi के माध्यम से जारी किया जाता है। अधिकांश परमिट प्रकारों के लिए प्रकाशित शुल्क AED 1,000 है, प्रोजेक्ट लॉन्च इवेंट के लिए AED 5,000 है, इसके अतिरिक्त AED 20 का ज्ञान और नवाचार शुल्क लगता है, और प्रक्रिया में 1 कार्य दिवस लगता है। आवेदन करने वाले ब्रोकर को अधिकांश परमिट प्रकारों के लिए, जिनमें ऑनलाइन और क्लासिफाइड विज्ञापन भी शामिल हैं, संपत्ति के मालिक के साथ मार्केटिंग अनुबंध की प्रति संलग्न करनी होती है। अबू धाबी में ADREC, Madhmoun को एक MLS प्लेटफ़ॉर्म बताता है, जहाँ उपयोगकर्ता लिस्टिंग देख सकते हैं और विज्ञापनों का सत्यापन कर सकते हैं। पोर्टलों पर खर्च करने से पहले संबंधित प्राधिकरण से वर्तमान विज्ञापन नियमों की जाँच करें।
ऑफ-प्लान काम में एक दूसरी जाँच जुड़ती है: डेवलपर और प्रोजेक्ट मंज़ूर हैं या नहीं। Land Department अपने मंज़ूर किए डेवलपरों की सूची प्रकाशित करता है, और प्रोजेक्ट स्थिति पूछताछ दुबई के प्रोजेक्टों की पूर्णता दिखाती है। जो ब्रोकरेज ऐसा प्रोजेक्ट बेचती है जिसकी पुष्टि नहीं हो सकती, विवाद उसी के सिर आता है। डेवलपरों को कैसे मंज़ूरी मिलती है, इसके लिए रियल एस्टेट डेवलपमेंट देखिए।
अमीरातों के बीच और विदेश में मार्केटिंग की अलग जाँच चाहिए, क्योंकि एक अमीरात की मंज़ूरी दूसरे को कवर नहीं करती।
जमा राशि, कमीशन और AML
अभी तय कर लीजिए कि फर्म कभी जमा राशि रखेगी या नहीं। यदि नहीं, तो अनुबंधों में यह लिखिए और ग्राहकों का पैसा फर्म के खाते से बाहर रखिए। यदि हाँ, तो इसे कारोबार का सबसे बड़ा बैंकिंग प्रश्न मानिए।
ब्रोकर Ministry of Economy की निर्दिष्ट गैर-वित्तीय कारोबारों की AML निगरानी के दायरे में भी आते हैं, जिसमें रियल एस्टेट शामिल है। मंत्रालय के पृष्ठ पर रियल एस्टेट एजेंटों और ब्रोकरों के लिए पूरक मार्गदर्शन, रियल एस्टेट गतिविधि रिपोर्टों पर एक परिपत्र, और ग्राहक उचित सत्यापन तथा संदिग्ध लेन-देन की रिपोर्टिंग पर मार्गदर्शन सूचीबद्ध है। रिपोर्टिंग संस्थाओं के लिए goAML पंजीकरण भी सूचीबद्ध है। पहला ग्राहक लेने से पहले Ministry से पूछिए कि आपकी फर्म को पंजीकरण करना है या नहीं, और कैसे।
बैंक कमीशन और जमा राशि के प्रवाह को सबसे ध्यान से देखते हैं: फर्म को कौन किस चीज़ के लिए भुगतान करता है, और क्या ग्राहक का पैसा कभी खाते में रहता है। सौदा शुल्क कैसे बनता है, इसका एक सुसंगत विवरण, अधिकृत लिस्टिंग से हस्ताक्षरित समझौते और फिर चालान किए गए कमीशन तक, वेबसाइट, अनुबंधों और बैंक फ़ाइल में एक जैसा होना चाहिए। वह फ़ाइल कैसे बनती है, इसके लिए कॉर्पोरेट बैंक खाता तैयारी देखिए, और जहाँ मालिकों के धन की व्याख्या चाहिए वहाँ संपत्ति और धन का स्रोत देखिए।
संरचना, लोग और परिसर
जो इकाई कमीशन समझौतों पर हस्ताक्षर करती है उसे मंज़ूर ब्रोकरों को नियुक्त करना चाहिए और हर सौदे के पीछे पेशेवर कर्तव्य निभाने चाहिए। रेफरल इकाइयाँ और विदेशी पैरेंट कंपनी वास्तविक भूमिका के साथ साथ-साथ मौजूद रह सकती हैं। यदि आप आवासीय ब्रोकरेज, ऑफ-प्लान एजेंसी और विदेशी मार्केटिंग को मिलाते हैं, तो हर लाइन के लिए अनुमतियाँ और धन के नियम अलग होते हैं, और हर लाइन के लिए अलग इकाइयाँ चलाना अक्सर एक ऐसी फर्म से आसान होता है जो अपवाद समझाती रहे। इन्हें मिलाने से बैंकिंग सरल नहीं होती।
मेनलैंड (mainland) कंपनी या फ्री ज़ोन (free zone) इकाई के अंतर्गत (देखिए फ्री ज़ोन या मेनलैंड), ब्रोकरेज के नियम संपत्ति का अनुसरण करते हैं, इकाई का नहीं। इकाई का ठिकाना उन संपत्तियों के आधार पर चुनिए जिन्हें वह बेचेगी।
आवर्ती लागत स्थापना लागत से अधिक मायने रखती है। हर मंज़ूर एजेंट, कार्यालय और पोर्टल अपने-अपने चक्र पर नवीनीकृत होते हैं, इसलिए फर्म का अर्थशास्त्र कर्मचारियों की संख्या के साथ बदलता है, और कमाने वाले हर व्यक्ति के निवास वीज़ा भी। लागत रास्ते पर निर्भर करती है, और Velarozone सेवा शुल्क एंगेजमेंट लेटर में अलग से दर्शाया जाता है (देखिए Velarozone कैसे काम करता है)।
सामान्यतः क्या गलत होता है
- ऐसे बाहरी एजेंटों का उपयोग जिन्हें अलग-अलग मंज़ूरी नहीं मिली है।
- सत्यापित अनुमति के बिना यूनिटों का विज्ञापन करना।
- खरीदारों की जमा राशि ब्रोकरेज खाते में लेना।
- यह मान लेना कि एक अमीरात की मंज़ूरी दूसरे को कवर करती है।
चारों को रोकना सस्ता है और बचाव करना महँगा। रास्तों की तुलना हर मंज़ूर एजेंट की नवीनीकरण लागत, अनुमत परिचालन और बैंकिंग व्यवहार पर कीजिए, निगमन शुल्क पर नहीं। शुरुआत सबसे धीमी व्यक्तिगत मंज़ूरी से तय होती है, सबसे तेज़ प्रमाणपत्र से नहीं।
