गाइड
यूएई में एक रियल एस्टेट विकास कंपनी कैसे स्थापित करें
संक्षेप में उत्तर
संपत्ति विकास का निर्णय अमीरात-दर-अमीरात, उस स्थान के भूमि विभाग द्वारा होता है जहाँ भूखंड स्थित है: दुबई में Dubai Land Department, अबू धाबी में Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC)। अनुमति कई स्तरों में होती है। कंपनी पंजीकृत होती है, डेवलपर अनुमोदित होता है, और प्रत्येक परियोजना पंजीकृत होती है, जबकि खरीदारों की निधि एस्क्रो व्यवस्था से सुरक्षित रहती है। रास्ते को सबसे अधिक बार यह तय करता है कि क्या आप उन यूनिटों के लिए खरीदारों से पैसा लेंगे जो अभी बनी नहीं हैं, क्योंकि यह परियोजना को पहली बिक्री से पहले ही डेवलपर अनुमोदन, परियोजना पंजीकरण और एस्क्रो में खींच लेता है।
दायरा: कौन क्या मंज़ूर करता है
किसी विकास परियोजना में तीन अलग चीज़ों को मंज़ूरी चाहिए, और उनके स्वामी अलग हैं। इकाई पंजीकृत होती है। डेवलपर को मंज़ूरी मिलती है। परियोजना पंजीकृत होती है। विकास जैसी गतिविधि वाली कंपनी फिर भी बिक्री शुरू नहीं कर सकती यदि इनमें से कोई एक, या खरीदार-निधि व्यवस्था, गायब है। हाइड्रोजन या अमोनिया परियोजना को मंज़ूरियों का ऐसा ही बँटवारा झेलना पड़ता है, जो ग्रीन हाइड्रोजन परियोजना गाइड में बताया गया है।
Dubai Land Department की साइट एक ऐसी सेवा सूचीबद्ध करती है जो उसके द्वारा अनुमोदित डेवलपर दिखाती है, और एक प्रोजेक्ट स्थिति पूछताछ जो Dubai परियोजनाओं के लिए पूर्णता का प्रतिशत दिखाती है। ADREC विकास परियोजनाओं को पंजीकृत करने और पूर्णता के चरणों को ट्रैक करने के लिए एक रियल एस्टेट परियोजना सेवा, और संपत्ति भुगतानों के लिए एक एस्क्रो खाता प्रबंधन प्रणाली सूचीबद्ध करता है। भवन अनुमोदन नगरपालिका के पास होते हैं; Dubai Municipality की साइट पर शहरी बुनियादी ढाँचा परियोजनाओं की योजना और निगरानी को कवर करने वाली एक भवन श्रेणी है।
डेवलपर अनुमोदन, परियोजना पंजीकरण और एस्क्रो के लिए सटीक चरण, दस्तावेज़ और पात्रता परीक्षण अमीरात के अनुसार अलग होते हैं और बदलते रहते हैं। इसके इर्द-गिर्द कुछ भी डिज़ाइन करने से पहले भूखंड के भूमि प्राधिकरण से वर्तमान प्रक्रिया की पुष्टि कर लें।
सबसे पहले भूमि
यह तय करें कि कंपनी के पास स्थल पर कौन-सा अधिकार है: पूर्ण स्वामित्व, पट्टा अधिकार, या विकास समझौता। यही तय करता है कि वह अधिकार डेवलपर और परियोजना पंजीकरण का आधार बन भी सकता है या नहीं। भूमि-स्वामी, डेवलपर और परियोजना कंपनी अक्सर तीन अलग पक्ष होते हैं, और ऋणदाता तथा खरीदार-संरक्षण व्यवस्थाएँ अक्सर प्रत्येक परियोजना के लिए अलग इकाई की ओर धकेलती हैं।
भूमि, विकास दायित्व और कई परियोजनाओं के खरीदारों का पैसा एक साथ रखने वाली एक ही कंपनी वह संरचना है जिसे वित्तपोषित करना भी सबसे कठिन है और सुलझाना भी सबसे कठिन। जो इकाई यूनिट बेचती है, वही उसे विकसित करने के लिए पंजीकृत होनी चाहिए, और बिक्री के पीछे का भूमि अधिकार, अनुमोदन और सुपुर्दगी दायित्व उसी के पास हों। होल्डिंग कंपनियाँ, भूमि-स्वामी की इकाइयाँ और विदेशी मूल कंपनी उसके ऊपर रह सकती हैं, प्रत्येक की वास्तविक भूमिका के साथ। चाहे यह मेनलैंड (mainland) कंपनी के अंतर्गत हो या फ्री ज़ोन (free zone) की होल्डिंग परतों के अंतर्गत, परियोजना स्वयं उस अमीरात का अनुसरण करती है जहाँ भूखंड स्थित है।
खरीदारों का पैसा और एस्क्रो
एस्क्रो वह चीज़ है जो डेवलपर को साधारण संपत्ति कंपनी से अलग करती है। Dubai में, Dubai Land Department Law No. (8) of 2007 Concerning Real Estate Development Escrow Accounts के अनुपालन पर मार्गदर्शन प्रकाशित करता है। कुछ भी आरक्षित न करें, कोई जमा राशि न लें और कोई आरक्षण फ़ॉर्म हस्ताक्षरित न करें, जब तक कि प्राधिकरण के साथ बिक्री मार्ग और संरक्षित खाता व्यवस्था स्पष्ट न हो जाए। उद्यम को निवेश माध्यम या परामर्श कहने से वह डेवलपर व्यवस्था से बाहर नहीं हो जाता, यदि वह अनिर्मित इकाई के बदले खरीदार का धन प्राप्त करता है।
जो समूह जनता को यूनिट बेचे बिना परियोजनाओं को वित्त देता है, वह उस समूह से भिन्न स्थिति में है जो निर्माण से पहले की बिक्री में खरीदारों का पैसा लेता है। संरचना बनाने से पहले तय करें कि आप कौन-से हैं। भूमि-स्वामी और परियोजना के नकदी प्रवाह अलग रखें, क्योंकि इन्हें मिलाना वही पैटर्न है जिस पर एस्क्रो बैंक और खरीदारों के वकील सबसे पहले आपत्ति करते हैं।
बैंक, एस्क्रो प्रदाता और ऋणदाता क्या देखते हैं
वे परियोजना और खरीदारों के पैसे की सुरक्षा का आकलन करते हैं, व्यापार लाइसेंस का नहीं। भूमि और स्वामित्व के दस्तावेज़, व्यवहार्यता मॉडल, विकास और परियोजना कंपनियों का चार्ट, सलाहकार, ठेकेदार और वित्तपोषण की रणनीति, तथा बिक्री, एस्क्रो और सुपुर्दगी की योजना तैयार रखें। लक्ष्य है व्यवहार्यता मॉडल, अनुबंधों और बैंक फ़ाइल में एक ही मिलान की हुई कहानी। परियोजना के पीछे की इक्विटी का स्रोत भी मायने रखता है; देखें संपत्ति और धन के स्रोत और व्यवसाय योजनाएँ और दस्तावेज़ीकरण।
लाइसेंस शुल्क परियोजना बजट के मुकाबले छोटा है। लागत मार्ग पर निर्भर करती है, और Velarozone सेवा शुल्क का विवरण एंगेजमेंट लेटर में मदवार दिया जाता है (Velarozone कैसे काम करता है देखें)। देय शुल्कों को पूँजी, जमा राशियों और सलाहकार लागत से अलग रखें, और दाखिल करने से पहले प्राधिकरणों के वर्तमान शुल्क प्रत्येक प्राधिकरण से पुष्टि कर लें।
डेवलपर कहाँ फँसते हैं
- भूमि और परियोजना की पात्रता परखने से पहले डेवलपर को निगमित करना।
- बिक्री का मार्ग स्पष्ट होने से पहले आरक्षण लेना।
- भूमि-स्वामी और परियोजना के नकदी प्रवाह को मिलाना।
- सौंपे जाने के बाद के सामुदायिक दायित्वों की अनदेखी करना। ADREC की सेवाओं में एक मालिक संघ श्रेणी शामिल है जो पंजीकरण, बजट, इनवॉइस और सेवा शुल्क को कवर करती है, जिससे पता चलता है कि ये कर्तव्य बिक्री कार्यालय से कितने लंबे चलते हैं।
महँगी गलती संरचनात्मक होती है: गलत इकाई से, या ऐसी परियोजना से बिक्री करना जो अभी पंजीकृत नहीं है, और फिर खरीदारों और प्राधिकरण के दबाव में दस्तावेज़ दोबारा बनवाना।
गठन से हस्तांतरण तक
कैलेंडर परियोजना के मार्ग का अनुसरण करता है, कागज़ी कार्रवाई का नहीं: भूमि पर नियंत्रण, संरचना का निर्णय, इकाई का गठन, डेवलपर और परियोजना पंजीकरण, एस्क्रो, बिक्री का शुभारंभ, निर्माण, सुपुर्दगी। कंपनी कुछ दिनों में अस्तित्व में आ सकती है। जब तक परियोजना और एस्क्रो अनुमोदन लंबित हैं, वह कभी भी वह तारीख नहीं होती जब बिक्री खुल सकती है। निवास वीज़ा और कर्मचारी प्रायोजन तब आते हैं जब इकाई और उसका नेतृत्व तय हो जाता है। नवीनीकरण, एस्क्रो और परियोजना रिपोर्टिंग, ऑडिट और सुपुर्दगी के बाद के सामुदायिक दायित्व प्राधिकरण के चक्र पर चलते हैं।
