ब्लॉग
जब कंपनी के माध्यम से दुबई संपत्ति रखना समझदारी है
संक्षेप में उत्तर
कंपनी के माध्यम से दुबई संपत्ति रखना तब लाभकारी होता है जब कई असंबंधित सह-निवेशक होते हैं, जहां जिम्मेदारी को अन्य संपत्तियों से सुरक्षा देने की आवश्यकता होती है, या जहां संपत्ति वास्तव में एक व्यवसाय का हिस्सा होती है न कि केवल एक निवेश। यह तीन चीजें बदलता है: संपत्ति का परिसंपत्ति हिस्सा शेयर बन जाता है न कि शीर्षक पत्र, स्वामित्व कंपनी के संविधान द्वारा शासित होता है न कि संयुक्त शीर्षक द्वारा, और किराये की आय कॉर्पोरेट कर के दायरे में चली जाती है न कि व्यक्तिगत रियल एस्टेट निवेश की छूट के भीतर। पहले से व्यक्तिगत रूप से रखी गई संपत्ति को एक कंपनी में स्थानांतरित करना भूमि विभाग में एक रजिस्ट्रेबल निपटान होता है, इसलिए पुनर्गठन मुफ्त नहीं होता है.
सवाल आमतौर पर देर से आता है। किसी ने अपने नाम पर एक अपार्टमेंट खरीदा है, फिर एक दूसरा, फिर एक तीसरा, और रात के खाने में कोई कहता है कि उन्हें एक कंपनी का उपयोग करना चाहिए था। कभी-कभी यह सही है। अक्सर जवाब यह है कि पहले तीन को बिल्कुल जहां वे हैं रहना चाहिए और चौथा वह है जो संरचना के लायक है।
एक कंपनी क्या करती है यह रहस्यमय नहीं है। यह एक अलग कानूनी व्यक्ति है, इसलिए यह शीर्षक रख सकती है, ऋण ले सकती है और अंशों में स्वामित्व रख सकती है। बाकी सब इस पर निर्भर करता है, जिसमें नकारात्मक पहलू भी शामिल हैं.
जब शीर्षक एक कंपनी में होता है तो वास्तव में क्या बदलता है
रियल प्रॉपर्टी पंजीकरण से संबंधित दुबई कानून संख्या 7 (2006) के तहत भूमि विभाग एकमात्र इकाई है जो अचल संपत्ति अधिकारों को पंजीकृत करने के लिए अधिकृत है, और उन अधिकारों को बनाने, हस्तांतरित करने, संशोधित करने या समाप्त करने वाले लेनदेन तब तक वैध नहीं हैं जब तक संपत्ति रजिस्टर में दर्ज न हों। यही इस सब का स्थिर बिंदु है: रजिस्टर में जिसका नाम है वही स्वामी है, और कोई अनौपचारिक बात इसे नहीं बदलती। रजिस्टर किन कंपनी प्रकारों को स्वीकार करेगा, इसके लिए कौन सी कंपनियाँ दुबई की संपत्ति रख सकती हैं देखें।
इसलिए एक कंपनी को रजिस्टर में डालने से मालिक कौन है, यह स्थायी और सार्वजनिक रूप से बदल जाता है। इसके परिणामस्वरूप चार परिणाम आते हैं, और ये पूरे तर्क का हिस्सा हैं।
- दायित्व: कंपनी संपत्ति की मालिक होती है और उसके दायित्वों को वहन करती है, जो आपकी अन्य संपत्तियों से संपत्ति को अलग करता है और आपकी अन्य संपत्तियों को इससे अलग करता है।
- उत्तराधिकार: आपकी संपत्ति में एक कंपनी के शेयर होते हैं न कि भूमि में एक पंजीकृत हित, जो एक अलग संपत्ति है जो विभिन्न दस्तावेजों द्वारा शासित होती है।
- सह-मालिकाना: कई मालिक संविधान और शेयरधारक समझौते के तहत शेयर रखते हैं, न कि शीर्षक अधिकार के अविभाजित अंश रखते हैं।
- कर: किरायेदार आय एक कर योग्य व्यक्ति द्वारा अर्जित की जाती है न कि एक प्राकृतिक व्यक्ति द्वारा, जो व्यक्तिगत अचल संपत्ति निवेश छूट को हटा देता है।
स्वयं स्थानांतरण एक लागत है, और यह छोटी नहीं है।
आपके पास पहले से मौजूद संपत्ति को कंपनी में स्थानांतरित करना एक पंजीकरण योग्य स्थानांतरण है, आंतरिक पुनर्गठन नहीं। भूमि विभाग की प्रकाशित शुल्क तालिका, कार्यकारी परिषद के निर्णय संख्या 30/2013 द्वारा अनुमोदित, वास्तविक संपत्ति बिक्री अनुबंध के पंजीकरण के लिए शुल्क को बिक्री अनुबंध के मूल्य का 4% निर्धारित करती है, और वास्तविक संपत्ति के उपहार के पंजीकरण के लिए शुल्क संपत्ति के मूल्य का 0.125% है।
इनमें से कौन सा किसी व्यक्ति से उसके स्वामित्व वाली कंपनी को हस्तांतरण पर लागू होता है, यह Land Department से तथ्यों के आधार पर पूछने का प्रश्न है, प्रतिशत तालिका से मान लेने की बात नहीं। कुछ भी निगमित करने से पहले पूछें, क्योंकि उत्तर यह तय कर सकता है कि पुनर्गठन अपनी लागत निकाल लेगा या कभी नहीं। वर्तमान दर-सूची सीधे पुष्ट करें, क्योंकि शुल्क संबंधी निर्णय संशोधित होते रहते हैं।
उसके ऊपर बैठती है कंपनी खुद: गठन, वार्षिक व्यापार लाइसेंस नवीनीकरण प्रक्रिया, लेखा, कॉर्पोरेट कर पंजीकरण और दाखिला। ये पुनरावृत्ति होती हैं, और वे कारण हैं कि एक कंपनी एक एकल अपार्टमेंट के लिए एक बुरा कंटेनर क्यों है।
कर परिणाम आमतौर पर कंपनी के खिलाफ चलता है।
अधिकांश मामलों को यही तथ्य तय करता है और यही सबसे अधिक बार बाद में पता चलता है। 2023 के मंत्रिमंडल निर्णय संख्या 49 के तहत, किसी प्राकृतिक व्यक्ति को रियल एस्टेट निवेश से प्राप्त आय (यूएई की भूमि या संपत्ति की बिक्री, लीज़, उप-लीज़ और किराये, जहाँ गतिविधि लाइसेंस के माध्यम से नहीं की जाती और उसके माध्यम से किया जाना आवश्यक नहीं है) को व्यवसाय से उत्पन्न ही नहीं माना जाता, और वह राशि चाहे जो हो, कॉर्पोरेट कर के दायरे से बाहर है।
एक कंपनी के पास समकक्ष नहीं है। यह एक कर योग्य व्यक्ति है, और इसके लाभ 0% पर कर लगाए जाते हैं AED 375,000 कर योग्य आय तक और उस से ऊपर 9%। क्षेत्र नियमों के तहत पंजीकृत एक इकाई भी इसे हल नहीं करती है: मंत्रिमंडल निर्णय संख्या 100 का 2023 अचल संपत्ति से आय को एक फ्री ज़ोन में कर योग्य बनाता है जहां लेनदेन एक गैर-फ्री-ज़ोन व्यक्ति के संबंध में वाणिज्यिक संपत्ति के संबंध में है, या किसी भी व्यक्ति के संबंध में जहां संपत्ति वाणिज्यिक नहीं है।
एक संतुलन है, और यह लीवरेज पोर्टफोलियो के लिए मायने रखता है। क्योंकि व्यक्तिगत छूट आय को दायरे से बाहर ले जाती है, इसे खर्चों को भी साथ ले जाती है: वर्जित अचल संपत्ति निवेश आय से संबंधित लागतें कटौती योग्य नहीं होती हैं और हानियाँ कोई राहत नहीं लाती हैं। एक मालिक जिनका पोर्टफोलियो भारी वित्तपोषित और संरचनात्मक रूप से हानिकर है, वह एक ऐसे मालिक से अलग स्थिति में है जो नेट किराया एकत्र कर रहा है।
वे मामले जहां एक कंपनी अपनी उपार्जन करती है।
आवश्यकताओं में घटित होकर, एक कंपनी का मूल्य इसकी लागत के बराबर होता है जब स्वामित्व जटिल होता है, जहां जोखिम को एक दीवार के चारों ओर होना चाहिए, या जहां गतिविधि ने निवेश से व्यवसाय बनना शुरू कर दिया है।
जहां कॉर्पोरेट शीर्षक वास्तविक समस्या का उत्तर देने की प्रवृत्ति है, और जहां यह नहीं है।
एकमात्र घर जिसमें आप रहते हैं।
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- व्यक्तिगत नाम।
एक या दो अपार्टमेंट जो सामान्य पट्टे के अनुबंधों पर बिना फर्नीचर के किराए पर दिए जाते हैं।
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- व्यक्तिगत नाम।
एक संपत्ति में कई असंबंधित सह-निवेशक।
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- कंपनी, जो शेयरधारक समझौते से संचालित हो
एक विकास, फ्लिपिंग या शॉर्ट-लेट ऑपरेशन जिसे लाइसेंस की आवश्यकता होती है।
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- कंपनी, क्योंकि लाइसेंस वैसे भी इसे व्यक्तिगत अपवर्जन से बाहर कर देता है
एक पोर्टफोलियो जो एक ही परिवार में पीढ़ियों के Across रखी जाएंगी
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- कंपनी या फ़ाउंडेशन; दोनों पर सलाह लें
एक संपत्ति जिसमें वास्तविक परिचालन जोखिम है जिसे आप दीवारों में बाँधना चाहते हैं
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- कंपनी
संस्थानिक या फंड का पैसा आपके साथ आ रहा है
- कंपनी या व्यक्तिगत नाम।
- कंपनी, क्योंकि निवेशकों को शेयर चाहिए, सह-स्वामित्व नहीं
| स्थिति | कंपनी या व्यक्तिगत नाम। |
|---|---|
| एकमात्र घर जिसमें आप रहते हैं। | व्यक्तिगत नाम। |
| एक या दो अपार्टमेंट जो सामान्य पट्टे के अनुबंधों पर बिना फर्नीचर के किराए पर दिए जाते हैं। | व्यक्तिगत नाम। |
| एक संपत्ति में कई असंबंधित सह-निवेशक। | कंपनी, जो शेयरधारक समझौते से संचालित हो |
| एक विकास, फ्लिपिंग या शॉर्ट-लेट ऑपरेशन जिसे लाइसेंस की आवश्यकता होती है। | कंपनी, क्योंकि लाइसेंस वैसे भी इसे व्यक्तिगत अपवर्जन से बाहर कर देता है |
| एक पोर्टफोलियो जो एक ही परिवार में पीढ़ियों के Across रखी जाएंगी | कंपनी या फ़ाउंडेशन; दोनों पर सलाह लें |
| एक संपत्ति जिसमें वास्तविक परिचालन जोखिम है जिसे आप दीवारों में बाँधना चाहते हैं | कंपनी |
| संस्थानिक या फंड का पैसा आपके साथ आ रहा है | कंपनी, क्योंकि निवेशकों को शेयर चाहिए, सह-स्वामित्व नहीं |
कुछ भी शामिल करने से पहले सुलझाने के लिए प्रश्न
UAE सरकार का पोर्टल रियल एस्टेट निवेशकों के लिए 5 वर्ष की वैधता वाला गोल्डन वीज़ा सूचीबद्ध करता है, जिसमें न्यूनतम पूंजी AED 2 मिलियन और प्रमाण के रूप में संपत्ति का स्वामित्व आवश्यक है। जहाँ पंजीकृत स्वामी आप नहीं, बल्कि कोई कंपनी बन जाती है, वहाँ आवेदन जिस स्वामित्व-अधिकार पर आधारित था, वह अब आपके पास नहीं रहता। पुनर्गठन से पहले निवासी-अनुमति प्राधिकरण से पूछें, बाद में नहीं।
- कंपनी किस रजिस्ट्री में होगी, और क्या भूमि विभाग आज उस रजिस्ट्री से शीर्षक पंजीकरण स्वीकार करता है?
- आपके विशिष्ट तथ्यों के आधार पर संपत्ति को स्थानांतरित करने के लिए भूमि विभाग कितनी फीस लेगा?
- कर उद्देश्यों के लिए आज किराए की आय क्या कर रही है, और यह कंपनी के अंदर क्या करेगी?
- क्या आपके पास व्यक्तिगत रूप से संपत्ति के मालिक होने के आधार पर निवास परमिट है, या क्या आप इसके लिए आवेदन करने की योजना बना रहे हैं?
- कौन शेयरों का अधिकारी है, और क्या कंपनी के संविधान में कहा गया है कि एक शेयरधारक की मृत्यु पर क्या होगा?
- कंपनी का हर साल लागत क्या होगी, और क्या यह समाधान वाली समस्या भी सालाना दोहराई जाती है?
संक्षेप में
इससे क्या लेना है
- भूमि विभाग रजिस्टर स्वामित्व का निर्णय करता है; इसमें एक कंपनी डालना कानूनी तौर पर मालिक को बदलता है, केवल कागज पर नहीं।
- मौजूदा संपत्ति को कंपनी में ले जाना शुल्क वाला पंजीकरण-योग्य हस्तांतरण है, इसलिए निर्णय से पहले पता करें कि कौन सा शुल्क लगेगा।
- व्यक्तिगत रियल एस्टेट निवेश छूट का कोई कॉर्पोरेट समकक्ष नहीं है, इसलिए एक कंपनी आमतौर पर किराए पर कर स्थिति को खराब करती है।
- छूट दोनों तरीकों से कटती है: अछूत आय का अर्थ है गैर-कटौती योग्य व्यय और कोई हानि राहत नहीं।
- कंपनियाँ अपनी लागत सह-स्वामित्व, देयता के पृथक्करण, उत्तराधिकार और लाइसेंस प्राप्त गतिविधि के ज़रिए वसूल करती हैं, एक किराये पर दिए गए अपार्टमेंट के ज़रिए नहीं।
- क्या मैं एक संपत्ति जो पहले से है, अपने खुद के कंपनी में स्थानांतरित कर सकता हूँ?
- एक व्यक्तिगत और एक कंपनी के बीच का हस्तांतरण दुबई भूमि विभाग में एक पंजीकरण योग्य लेनदेन है, और यह भूमि रजिस्टर में दर्ज न होने तक मान्य नहीं है। एक पंजीकरण शुल्क लागू होता है, और शुल्क तालिका की कौन सी पंक्ति लागू होती है यह हस्तांतरण के गुणन पर निर्भर करता है, इसलिए पुनर्गठन से पहले इसे विभाग के साथ पुष्टि करें।
- क्या मुझे दुबई में संपत्ति खरीदने के लिए एक कंपनी की आवश्यकता है?
- नहीं। व्यक्तियों को गैर-UAE नागरिकों के लिए निर्धारित क्षेत्रों में फ्रीहोल्ड स्वामित्व प्राप्त हो सकता है, और अधिकांश आवासीय संपत्ति व्यक्तिगत नामों में रखी जाती है। एक कंपनी एक संरचना विकल्प है जिसमें अपने स्वयं के लागत होती है, यह आवश्यकता नहीं है।
- क्या एक कंपनी मेरी अन्य संपत्तियों को संपत्ति से बचाती है?
- अलग कानूनी व्यक्तित्व एक कंपनी का मुख्य बिंदु है, इसलिए संपत्ति से जुड़ी जिम्मेदारियाँ कंपनी के पास होती हैं न कि आपके व्यक्तिगत रूप से, जो आपके द्वारा दिए गए किसी भी गारंटी और सीमित देनदारिता पर सामान्य सीमाओं के अधीन होती हैं। उधारदाताओं को अक्सर व्यक्तिगत गारंटियों की आवश्यकता होती है, जो विभाजन को कम करती है।
- एक संपत्ति-धारण करने वाली कंपनी को हर साल चलाने की लागत क्या है?
- लाइसेंस नवीनीकरण, लेखांकन, कॉर्पोरेट कर पंजीकरण और फाइलिंग सालाना होती है, भले ही संपत्ति ने आय उत्पन्न की हो, इसके अलावा जो भी रजिस्ट्रार की आवश्यकता है। यह आवर्ती लागत ही है जो एक कंपनी को एक पोर्टफोलियो या सह-स्वामित्व वाले संपत्ति के लिए उपयुक्त बनाती है न कि एकल इकाई के लिए।
स्रोत
यह कहां से आता है
- Dubai Land Department: रियल एस्टेट कानून, जिनमें 2006 का कानून संख्या 7 और Land Department की शुल्क-सूची (PDF) शामिल हैं
- कैबिनेट का निर्णय संख्या 49 का 2023 जो कॉर्पोरेट कर के अधीन प्राकृतिक व्यक्तियों के बारे में है (PDF)
- Federal Tax Authority: प्राकृतिक व्यक्तियों के लिए रियल एस्टेट निवेश गाइड, CTGREI1 (PDF)
- कैबिनेट का निर्णय संख्या 100 का 2023 जो क्वालिफाइंग फ्री ज़ोन पर्सन के लिए योग्य आय के बारे में है (PDF)
- यूएई सरकार का आधिकारिक पोर्टल: गोल्डन वीज़ा
CBUAE Rulebook से ली गई सामान्य जानकारी, जिसमें Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021) और 2025 का मंत्रिमंडल प्रस्ताव संख्या (134) प्रकाशित रूप में शामिल हैं; यह कानूनी या कर सलाह नहीं है। नियम और मार्गदर्शन बदलते रहते हैं, इसलिए जमा करने से पहले वर्तमान पाठ और प्रत्येक संस्था की अपनी आवश्यकताओं की पुष्टि करें।