Revenus locatifs et impôt sur les sociétés aux EAU : votre nom par rapport à votre société

Une personne physique n'est soumise à l'impôt sur les sociétés que lorsque le chiffre d'affaires total de son activité ou de ses activités commerciales aux Émirats arabes unis dépasse 1 million d'AED sur une année civile grégorienne. Trois catégories sont alors écartées dans le calcul de ce chiffre d'affaires (les salaires, les revenus d'investissement personnels et les revenus d'investissement immobilier), et la Federal Tax Authority précise expressément qu'elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés, quel qu'en soit le montant.

La définition est étroite sur un aspect et large sur un autre. La Décision du Cabinet n° 49 de 2023 limite l'activité d'investissement exclue à la vente, à la location ou à la mise en location, et à la sous-location ; l'Autorité déclare que cette liste est exhaustive, et que l'activité doit impliquer la génération de revenus grâce à l'utilisation du bien lui-même plutôt que de services rendus en rapport avec celui-ci, tels que la gestion immobilière. Mais cela s'applique que l'activité soit exercée directement ou par l'intermédiaire d'un tiers.

L'exclusion dépend de l'absence d'exigence de licence commerciale, et les indications de l'autorité sont directes sur la conséquence : si l'activité d'investissement elle-même est exercée, ou doit être exercée, au moyen d'une licence délivrée par une autorité de délivrance des licences, elle n'entre pas dans le champ de l'exclusion de l'investissement immobilier (Real Estate Investment) et relève donc de l'impôt sur les sociétés. Une licence commerciale qui était requise mais n'a jamais été obtenue n'y change rien : le revenu reste imposable. Un enregistrement de bail Ejari à Dubaï ou un enregistrement Tawtheeq à Abou Dabi est une formalité administrative, non une licence commerciale ; il ne déclenche donc pas cet effet.

Les indications examinent ce point avec une entreprise individuelle (sole establishment). Une personne physique propriétaire de plusieurs biens crée une entreprise individuelle détenant une licence commerciale pour gérer des biens qui lui appartiennent. Comme l'entreprise individuelle n'a pas de personnalité juridique distincte (la personne et l'entreprise ne font qu'une), il en résulte que la personne physique détient une licence commerciale pour gérer son patrimoine immobilier, que le revenu locatif n'est plus classé comme revenu d'investissement immobilier (Real Estate Investment) et qu'il est soumis à l'impôt sur les sociétés si le seuil de chiffre d'affaires de 1 million d'AED est franchi. La licence commerciale prise par commodité est ce qui a fait imposer le loyer.

Le cas inverse est une inquiétude courante. Lorsqu'une personne physique charge un agent tiers ou une société de gestion immobilière titulaire d'une licence de gérer la location et d'encaisser le loyer pour son compte, l'autorité précise que cela reste une partie d'une activité d'investissement immobilier (Real Estate Investment) et qu'il est sans importance pour la personne physique que l'agent détienne une licence commerciale pour exercer sa propre activité. Dans son exemple 5, les baux désignent le propriétaire comme bailleur et l'agent ne perçoit que des honoraires de gestion. Recourir à un agent n'entraîne pas l'imposition de votre loyer. La réponse change si une société que vous détenez devient la partie principale aux baux, par exemple au moyen d'un droit de bail ou de sous-location : elle perçoit alors le loyer pour son propre compte.

Une société est une personne juridique et, par conséquent, une personne imposable. Ses bénéfices locatifs sont imposés aux taux ordinaires : 0 % sur le revenu imposable jusqu'à AED 375,000, et 9 % au-delà. Le Small Business Relief peut permettre de considérer qu'une société dont le chiffre d'affaires est inférieur ou égal à AED 3 million n'a aucun revenu imposable, mais la Ministerial Decision No. 131 of 2026, publiée le 29 juillet 2026, le limite aux périodes d'imposition se terminant au plus tard le 31 décembre 2029. Pour une société de location, il s'agit donc d'une mesure d'étalement dans le temps, non d'une réponse structurelle.

Une entité titulaire d'une licence de zone désignée n'est pas non plus une voie d'évitement. La Cabinet Decision No. 100 of 2023 prévoit que les revenus tirés d'un bien immobilier situé dans une free zone constituent un revenu imposable lorsque l'opération est conclue avec une personne qui n'est pas établie en free zone s'agissant d'un bien commercial, ou avec toute personne s'agissant d'un bien immobilier qui n'est pas un bien commercial. Le bien commercial est défini comme un bien utilisé exclusivement pour une activité et non utilisé comme lieu de résidence ou d'hébergement, ce qui exclut les hôtels, les appartements avec services et les biens analogues.

Lus ensemble, cela signifie que la location résidentielle à l'intérieur d'une structure free zone versus mainland est imposée à 9% sur le profit, et le revenu concerné est laissé de côté du calcul de minimis entièrement plutôt que de s'abriter sous lui. Le régime Qualifying Free Zone Person n'a pas été construit pour détenir des appartements.

Être hors du champ signifie aussi être hors des déductions. Le guide de l'autorité indique que les dépenses se rapportant directement ou indirectement à un revenu d'investissement immobilier (Real Estate Investment) exclu ne sont pas déductibles pour l'impôt sur les sociétés, que les bénéfices ne sont inclus dans aucun calcul de revenu imposable et que les pertes ne donnent pas droit à un allègement de l'impôt sur les sociétés.

Un propriétaire qui perçoit des loyers nets sur un bien non hypothéqué n'y perd rien. Un propriétaire dont le portefeuille est fortement financé et dégage des pertes comptables ne peut pas s'en servir comme allègement. Les propriétaires détenant un portefeuille mixte doivent répartir les coûts : dans l'Example 10 de l'Authority, Miss M loue 14 de ses 16 appartements de Dubai comme logements de vacances au titre de permis, ce qui est imposable, et 2 comme logements résidentiels, ce qui est exclu. Elle répartit les coûts communs selon la valeur des biens. La méthode doit être équitable et appliquée de manière constante d'une période d'imposition à l'autre.

Lorsque des biens sont co-détenus, les revenus d'activité d'investissement immobilier sont répartis entre chaque propriétaire, et tous les faits et circonstances sont évalués au cas par cas pour déterminer la répartition appropriée. Chaque co-propriétaire évalue alors sa propre situation individuellement : la part attribuée à une personne physique est hors du champ d'application si elle n'exerce pas l'activité par le biais d'une licence et n'est pas obligée de le faire.

L'exemple 11 de l'autorité montre la répartition au sein d'une même famille. M. F et son frère M. G héritent de 25 villas, chacun détenant 50 % de chaque villa. 22 villas sont louées comme maisons de vacances, ce qui exige une licence commerciale ; la moitié de ce revenu revenant à chaque frère relève donc de l'impôt sur les sociétés, sous réserve du seuil de chiffre d'affaires de 1 million d'AED. Les 3 autres villas sont louées à usage résidentiel sans licence commerciale ; la moitié de ce loyer revenant à chaque frère reste donc hors du champ de l'impôt sur les sociétés.