Revenu locatif et impôt sur les sociétés aux Émirats : votre nom contre celui de votre société

Une personne physique est soumise à l'impôt sur les sociétés uniquement lorsque le chiffre d'affaires total de son entreprise ou de ses activités commerciales aux Émirats arabes unis dépasse 1 million AED dans une année civile grégorienne. Trois catégories sont alors ignorées lors du calcul de ce chiffre d'affaires — salaires, revenus d'investissement personnel et revenus d'investissement immobilier — et l'Autorité fédérale des impôts est explicite à ce sujet, affirmant qu'elles ne sont pas soumises à l'impôt sur les sociétés, quelle que soit le montant.

La définition est étroite sur un aspect et large sur un autre. La Décision du Cabinet n° 49 de 2023 limite l'activité d'investissement exclue à la vente, à la location ou à la mise en location, et à la sous-location ; l'Autorité déclare que cette liste est exhaustive, et que l'activité doit impliquer la génération de revenus grâce à l'utilisation du bien lui-même plutôt que de services rendus en rapport avec celui-ci, tels que la gestion immobilière. Mais cela s'applique que l'activité soit exercée directement ou par l'intermédiaire d'un tiers.

L'exclusion dépend de l'absence d'une exigence de licence, et les directives de l'Autorité sont directes sur la conséquence : si l'activité d'investissement elle-même est menée, ou doit être menée, par le biais d'une licence délivrée par une autorité de concession de licence, elle n'est pas dans le champ d'application de l'exclusion d'investissement immobilier et elle tombe donc dans le champ d'application de la fiscalité d'entreprise.

Les conseils traitent cela avec un établissement unique. Une personne physique possédant plusieurs propriétés crée un établissement unique détenant une licence pour gérer des propriétés dont elle est propriétaire. Comme l'établissement unique n'a pas de personnalité juridique distincte — la personne et l'établissement sont la même personne — l'effet est que la personne physique détient une licence pour gérer son bien immobilier, le revenu locatif n'est plus classé comme revenu d'investissement immobilier, et il est soumis à l'impôt sur les sociétés si le seuil de chiffre d'affaires de 1 million AED est franchi. La licence que quelqu'un a obtenue par commodité est ce qui a imposé le loyer.

Le cas opposé est tout aussi important et est celui que les gens se trompent dans la direction anxieuse. Lorsqu'une personne physique engage un agent tiers ou une société de gestion immobilière licenciée pour gérer la location et collecter des loyers en son nom, l'Autorité déclare que cela fait toujours partie d'une activité d'investissement immobilier, et qu'il n'est pas pertinent pour la personne physique que l'agent détienne une licence pour exercer ses propres activités. Utiliser un agent ne taxera pas votre loyer.

Une société est une personne juridique et donc une personne imposable. Ses bénéfices locatifs sont soumis aux taux ordinaires : 0 % sur les revenus imposables jusqu'à 375 000 AED, et 9 % au-dessus de cela. Le Soulagement pour les Petites Entreprises peut réduire le fardeau pendant une période, mais suite à la Décision Ministérielle n° 131 de 2026, il s'applique uniquement aux périodes fiscales se terminant le ou avant le 31 décembre 2029, donc il s'agit d'une concession de timing plutôt que d'une réponse structurelle.

Une entité détenant une licence de zone désignée n'est pas une voie d'évasion non plus. La Décision du Cabinet n° 100 de 2023 prévoit que le revenu tiré d'un bien immobilier situé dans une free zone est un revenu imposable lorsque la transaction se fait avec une personne non-free-zone par rapport à la propriété commerciale, ou avec toute personne par rapport au bien immobilier qui n'est pas la propriété commerciale. La propriété commerciale est définie comme la propriété utilisée exclusivement à des fins professionnelles et non utilisée comme lieu de résidence ou d'accommodation, ce qui exclut les hôtels, les appartements de service et similaires.

Lus ensemble, cela signifie que la location résidentielle à l'intérieur d'une structure free zone versus mainland est imposée à 9% sur le profit, et le revenu concerné est laissé de côté du calcul de minimis entièrement plutôt que de s'abriter sous lui. Le régime Qualifying Free Zone Person n'a pas été construit pour détenir des appartements.

Être en dehors du champ d'application d'un impôt n'est pas la même chose qu'en être favorisé. Lorsque les revenus des investissements immobiliers sont exclus, les dépenses se rapportant directement ou indirectement à ces revenus ne sont pas déductibles à des fins d'impôt sur les sociétés, les bénéfices ne sont pas inclus dans le calcul de tout revenu imposable, et les pertes ne sont pas éligibles pour un allégement fiscal pour les entreprises.

Pour un propriétaire collectant un loyer net sur des biens non hypothéqués, c'est clairement bon. Pour un propriétaire gérant un portefeuille fortement financé produisant des pertes comptables, c'est la suppression d'un allégement qu'il aurait pu utiliser autrement. L'exclusion est automatique, pas élective, donc c'est une conséquence à anticiper plutôt qu'un choix à faire.

Lorsque des biens sont co-détenus, les revenus d'activité d'investissement immobilier sont répartis entre chaque propriétaire, et tous les faits et circonstances sont évalués au cas par cas pour déterminer la répartition appropriée. Chaque co-propriétaire évalue alors sa propre situation individuellement : la part attribuée à une personne physique est hors du champ d'application si elle n'exerce pas l'activité par le biais d'une licence et n'est pas obligée de le faire.

Ainsi, deux co-propriétaires du même bâtiment peuvent se retrouver dans des situations différentes, ce qui est exactement ce que montre l'exemple travaillé de l'Autorité — des villas louées comme maisons de vacances sous un établissement unique licencié d'un côté, et des villas louées à titre résidentiel sans licence de l'autre, dans la même famille et le même portefeuille.