Quand détenir une propriété de Dubaï par l'intermédiaire d'une société a du sens

Selon la loi n° 7 de 2006 de Dubaï relative à l'enregistrement foncier, le Département foncier est la seule entité habilitée à enregistrer les droits immobiliers, et les opérations qui créent, transfèrent, modifient ou éteignent ces droits ne sont pas valables si elles ne sont pas inscrites au Registre foncier. C'est le point fixe de tout cela : celui qui est nommé au registre est le propriétaire, et rien d'informel n'y change rien. Pour savoir quels types de sociétés le registre acceptera, voir quelles sociétés peuvent posséder un bien à Dubaï.

Mettre une entreprise au registre change donc le propriétaire de manière permanente et publique. Quatre conséquences en découlent, et elles constituent l'ensemble de l'argument.

Déplacer un bien que vous possédez déjà dans une entreprise est un transfert enregistrable, pas un remaniement interne. Le barème des frais publié par le Département foncier, approuvé par la Résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013, fixe les frais d'enregistrement d'un contrat de vente de bien immobilier à 4 % de la valeur du contrat de vente, et les frais pour l'enregistrement d'un don de bien immobilier à 0,125 % de la valeur du bien donné.

Savoir lequel de ces régimes s'applique à un transfert d'une personne physique vers une société qu'elle détient est une question à poser au Land Department au vu des faits, et non quelque chose à supposer à partir d'un tableau de pourcentages. Posez la question avant de constituer quoi que ce soit, car la réponse peut faire la différence entre une restructuration qui s'autofinance et une qui ne le fera jamais. Confirmez le barème en vigueur directement, car les résolutions relatives aux frais sont modifiées.

En plus de cela se trouve l'entreprise elle-même : formation, annuel processus de renouvellement de licence commerciale, comptabilité, enregistrement et dépôt de fiscalité d'entreprise. Ce sont récurrents, et c'est la raison pour laquelle une entreprise est un mauvais conteneur pour un seul appartement.

C'est le fait qui décide la plupart des cas, et celui qui est le plus souvent découvert après coup. En vertu de la décision du Conseil des ministres n° 49 de 2023, le revenu qu'une personne physique tire d'un Real Estate Investment (la vente, la location, la sous-location et la mise en location de terrains ou de biens immobiliers aux Émirats arabes unis, lorsque l'activité n'est pas exercée et n'a pas à être exercée par le biais d'une licence) n'est pas considéré comme provenant d'une Business, et est exclu de l'impôt sur les sociétés quel qu'en soit le montant.

Une entreprise n'a pas d'équivalent. C'est une personne imposable, et ses bénéfices sont imposés à 0% jusqu'à 375 000 AED de revenu imposable et 9% au-dessus. Une entité enregistrée en vertu des règles de zone ne le résout pas non plus : la Décision du Cabinet n° 100 de 2023 rend le revenu des biens immobiliers situés dans une free zone imposable lorsque la transaction se fait avec une personne non-free-zone par rapport à la propriété commerciale, ou avec toute personne par rapport à la propriété qui n'est pas la propriété commerciale.

Il y a un contrepoids, et cela compte pour les portefeuilles à effet de levier. Parce que l'exclusion personnelle sort le revenu du cadre, elle emporte les dépenses avec elle : les coûts liés aux revenus d'investissement immobilier exclus ne sont pas déductibles et les pertes n'attirent aucun allègement. Un propriétaire dont le portefeuille est fortement financé et structurellement déficitaire est dans une situation différente de celui qui perçoit un loyer net.

Réduit à l'essentiel, une entreprise vaut son coût lorsque la propriété est compliquée, lorsque le risque nécessite un mur autour de lui, ou lorsque l'activité a cessé d'être un investissement et est devenue une entreprise.

Le portail du gouvernement des Émirats arabes unis recense un golden visa pour les investisseurs immobiliers, valable 5 ans, avec un capital minimum de 2 millions AED et la propriété immobilière comme preuve. Lorsque le propriétaire inscrit devient une société plutôt que vous, vous ne détenez plus le titre sur lequel reposait la demande. Interrogez l'autorité de résidence avant de restructurer, non après.