Quand détenir une propriété à Dubaï par le biais d'une société a du sens

En vertu de la Loi de Dubaï n° 7 de 2006 concernant l'enregistrement des biens immobiliers, le Département des terres est le seul organisme autorisé à enregistrer les droits de propriété immobilière, et les transactions qui créent, transfèrent, modifient ou éteignent ces droits ne sont pas valides à moins qu'elles ne soient enregistrées dans le registre foncier. C'est le point fixe dans tout cela : celui qui est nommé dans le registre est le propriétaire, et rien d'informel ne le modifie.

Mettre une entreprise au registre change donc le propriétaire de manière permanente et publique. Quatre conséquences en découlent, et elles constituent l'ensemble de l'argument.

Déplacer un bien que vous possédez déjà dans une entreprise est un transfert enregistrable, pas un remaniement interne. Le barème des frais publié par le Département foncier, approuvé par la Résolution du Conseil exécutif n° 30 de 2013, fixe les frais d'enregistrement d'un contrat de vente de bien immobilier à 4 % de la valeur du contrat de vente, et les frais pour l'enregistrement d'un don de bien immobilier à 0,125 % de la valeur du bien donné.

La question de savoir lequel de ceux-ci s'applique à un transfert d'un particulier à une société qu'il possède est une question pour le Département foncier sur les faits, pas quelque chose à supposer à partir d'un tableau de pourcentages. Demandez avant d'incorporer quoi que ce soit, car la réponse peut faire la différence entre une restructuration qui s'autofinance et une qui ne le fait jamais. Confirmez directement le barème actuel — les résolutions tarifaires sont amendées.

En plus de cela se trouve l'entreprise elle-même : formation, annuel processus de renouvellement de licence commerciale, comptabilité, enregistrement et dépôt de fiscalité d'entreprise. Ce sont récurrents, et c'est la raison pour laquelle une entreprise est un mauvais conteneur pour un seul appartement.

C'est le fait qui décide le plus de cas et celui qui est souvent découvert par la suite. En vertu de la Décision du Cabinet n° 49 de 2023, les revenus qu'une personne physique tire d'un investissement immobilier — la vente, la location, la sous-location et la location de terrains ou de biens immobiliers aux Émirats arabes unis, où l'activité n'est pas exercée et ne nécessite pas d'être exercée par le biais d'une licence — ne sont pas considérés comme provenant d'une entreprise du tout, et sont en dehors de l'impôt sur les sociétés quel que soit le montant.

Une entreprise n'a pas d'équivalent. C'est une personne imposable, et ses bénéfices sont imposés à 0% jusqu'à 375 000 AED de revenu imposable et 9% au-dessus. Une entité enregistrée en vertu des règles de zone ne le résout pas non plus : la Décision du Cabinet n° 100 de 2023 rend le revenu des biens immobiliers situés dans une free zone imposable lorsque la transaction se fait avec une personne non-free-zone par rapport à la propriété commerciale, ou avec toute personne par rapport à la propriété qui n'est pas la propriété commerciale.

Il y a un contrepoids, et cela compte pour les portefeuilles à effet de levier. Parce que l'exclusion personnelle sort le revenu du cadre, elle emporte les dépenses avec elle : les coûts liés aux revenus d'investissement immobilier exclus ne sont pas déductibles et les pertes n'attirent aucun allègement. Un propriétaire dont le portefeuille est fortement financé et structurellement déficitaire est dans une situation différente de celui qui perçoit un loyer net.

Réduit à l'essentiel, une entreprise vaut son coût lorsque la propriété est compliquée, lorsque le risque nécessite un mur autour de lui, ou lorsque l'activité a cessé d'être un investissement et est devenue une entreprise.

La question du permis de résidence mérite une ligne à elle seule. Le portail gouvernemental des Émirats décrit une voie immobilière vers le golden visa documentée par la propriété d'un bien avec un capital minimum de 2 millions AED. Lorsque le propriétaire enregistré devient une entreprise plutôt que vous, la propriété qui est prouvée n'est plus la vôtre au même sens. Confirmez la position avec l'autorité de résidence avant la restructuration, pas après — un visa accordé sur un acte de propriété n'est pas une chose avec laquelle expérimenter.