Quels types d'entreprises peuvent détenir la propriété perpétuelle à Dubaï

L'article 4 de la Loi n° 7 de 2006 concernant l'enregistrement des biens immobiliers dans l'Émirat de Dubaï stipule que le droit de posséder des biens immobiliers dans l'Émirat est limité aux citoyens des Émirats arabes unis, aux citoyens des États membres du Conseil de coopération du Golfe, aux entreprises entièrement détenues par ceux-ci et aux sociétés par actions publiques. Il prévoit ensuite que, sous réserve de l'approbation du Souverain, les ressortissants non émiratis peuvent, dans certaines zones déterminées par le Souverain, se voir accorder la propriété en pleine propriété des biens immobiliers sans restriction de durée, ou l'usufruit ou le bail pour une période ne dépassant pas 99 ans.

Deux conséquences en découlent immédiatement. Les sociétés étaient envisagées dès l'origine, mais le droit général s'étend aux sociétés détenues intégralement par des ressortissants des EAU ou du GCC et aux sociétés anonymes par actions publiques (public joint stock companies). Tous les autres, y compris toute société détenue par des étrangers, relèvent du deuxième paragraphe, qui prévoit une concession dans des zones désignées et non un droit général.

Le règlement n° 3 de 2006 déterminant les zones de propriété par des non-Émiratis définit où l'octroi s'applique, et ce, parcelle par parcelle sur des cartes émises par le département des terres. Les zones nommées dans celui-ci incluent Umm Hurair 2, Al Barsha Sud 2 et 3, Emirates Hills 1 à 3, Jebel Ali, Al Jaddaf, Les îles du monde, Ras al Khor, Al Rowyah, Sheikh Zayed Road, Sofouh 1 et 2, Al Quoz 3 et les zones industrielles d'Al Quoz, Mirdif, Dubai Marina, Palm Jebel Ali, Palm Jumeirah, Nad al Sheba et Warsan 1.

C'est l'instrument original et il a été modifié depuis. Le point opératoire pour un acheteur n'est pas la liste historique mais le mécanisme : l'éligibilité est attachée à la parcelle, et le département des terres détient les cartes. Renseignez-vous sur la parcelle, pas sur la réputation du quartier.

Le Land Department est la seule entité habilitée à enregistrer les droits réels immobiliers et les baux de longue durée, et les opérations qui créent, transfèrent, modifient ou éteignent ces droits ne sont valables que si elles sont inscrites au registre foncier (Property Register), qui fait foi de manière absolue à l'égard de tous. La question pratique n'est donc jamais « cette société peut-elle posséder un bien immobilier » dans l'abstrait. C'est « le Land Department enregistrera-t-il cette société comme propriétaire de cette parcelle ». Une licence commerciale consigne ce que la société peut faire sur le plan commercial. Elle ne répond pas à cette question.

Chaque accord est conclu entre le Land Department et l'autorité qui tient un registre des sociétés. Le texte de l'ADGM renvoie au cadre propre du Land Department, à ses contrôles juridiques et à ses procédures d'enregistrement ; l'accord ne remplace donc pas ses vérifications. Le mémorandum de Masdar City du 24 juillet 2025 engage les deux parties à élaborer des critères d'éligibilité et la procédure d'enregistrement. Il convient de le lire comme un cadre en préparation.

La zone franche de Jebel Ali publie, parmi ses lettres d'enregistrement, un « certificat de non-objection pour posséder un bien auprès du Département foncier », disponible pour tous ses types de sociétés, y compris les sociétés offshore, demandé via le portail Dubai Trade et facturé 200 AED plus de modestes frais électroniques. Le choix entre les structures de zone franche et de mainland détermine quel registre délivrerait cette lettre.

La lettre est délivrée par le registre qui tient la société, pour être utilisée auprès du Land Department. C'est un élément parmi d'autres, et non une garantie, car le Land Department applique son propre cadre et ses propres procédures. Préparez les documents constitutifs de la société et les justificatifs de qui la détient et la contrôle, et attendez-vous à des demandes complémentaires le jour même.

Les registres diffèrent quant à l'avancement de leur dispositif. L'élément de l'ADGM est un protocole d'accord, et celui de Masdar City expose un travail qui reste à accomplir. Des voies s'ajoutent au fil du temps.