Que se passe-t-il avec votre propriété de Dubaï quand vous décédez

La loi n° 7 de 2006 concernant l'enregistrement des biens immobiliers prévoit que si la succession d'une personne décédée contient des droits de propriété réelle, un certificat d'héritage sera enregistré dans le Registre des Propriétés, et que la cession par tout héritier de tels droits ne sera pas effective ou reconnue à l'égard des tiers à moins d'être également enregistrée.

À cela s'ajoute la règle générale selon laquelle les transactions créant, transférant, modifiant ou éteignant des droits de propriété réelle ne sont pas valables à moins d'être enregistrées dans le registre, qui a une valeur probante absolue contre toutes les parties, sauf si fraude ou faux est prouvé.

Il n'existe donc aucune configuration dans laquelle la procédure des Émirats arabes unis serait contournée. Les héritiers auront besoin d'une détermination reconnue de l'identité des héritiers, sous une forme que le Land Department puisse enregistrer. Tout le reste (quel testament prévaut, quel tribunal délivre quoi) détermine la rapidité et le coût auxquels cette détermination est obtenue.

Le Décret-Loi fédéral n° 41 de 2022 sur le statut personnel civil s'applique aux non-musulmans qui sont citoyens des Émirats et aux étrangers non-musulmans résidant dans l'État, en ce qui concerne le mariage, le divorce, l'héritage, les testaments et la preuve de parenté, sauf si la personne concernée se conforme à l'application de la loi de son pays d'origine. Il est entré en vigueur le 1er février 2023.

Sa règle d'héritage par défaut, en l'absence de testament, est que la moitié de la succession revient au mari ou à la femme et l'autre moitié est répartie également entre les enfants, sans distinction entre garçons et filles. Lorsqu'il n'y a pas d'enfants, la succession passe aux parents s'ils sont vivants, ou la moitié à un parent survivant avec l'autre moitié aux frères et sœurs du défunt.

Le droit d'appliquer la loi de votre pays d'origine est réel, et c'est aussi un droit qui doit être invoqué et prouvé plutôt que quelque chose qui se produit automatiquement. C'est l'argument pour mettre la situation hors de tout doute pendant que vous le pouvez.

Les DIFC Courts exploitent un service des testaments (Wills Service) pour les non-musulmans, en vertu de la loi n° 15 de 2017 de Dubaï régissant les successions, les testaments et l'homologation des testaments pour les non-musulmans, étendue à Ras Al Khaimah par une directive de pratique. En cas de décès, les DIFC Courts délivrent les ordonnances d'homologation (et, le cas échéant, les ordonnances de tutelle) aux personnes désignées pour faire valider le testament et liquider la succession.

L'éligibilité, comme le déclarent les tribunaux, est que vous n'êtes pas musulman et que vous n'avez jamais été musulman, que vous avez au moins 18 ans, et que vous possédez des actifs aux Émirats ou que vous avez des enfants mineurs résidant avec vous aux Émirats. Les dispositions de tutelle couvrent les enfants mineurs résidant à Dubaï ou à Ras Al Khaimah.

Si le bien est enregistré au nom d'une société, l'actif figurant dans votre succession n'est pas le bien. Ce sont les parts. Il s'agit d'un actif différent, inscrit dans un registre différent, régi par les documents constitutifs de la société et par le pacte d'associés éventuellement conclu.

Cela peut être une amélioration ou une complication, et tout dépend de ce que prévoient les documents de la société en cas de décès d'un associé. Lorsqu'ils le prévoient (clauses de cession, droits de préemption, mécanisme de valorisation convenu), la succession se déroule de façon ordonnée et le titre de propriété ne bouge jamais, car le propriétaire du bien n'a pas changé. Lorsqu'ils sont muets, vous avez ajouté une société au problème sans le supprimer.

Cela divise également la planification en deux documents plutôt qu'un. C'est précisément pour cela que les tribunaux du DIFC publient un Testament des propriétaires d'entreprise couvrant les participations séparément d'un Testament immobilier couvrant l'immobilier : un propriétaire qui détient un appartement personnellement et un autre par l'intermédiaire d'une société a besoin des deux instruments pour être corrects, et ils doivent être cohérents entre eux.

Les structures qui transfèrent la propriété du vivant de la personne, telles que les fondations et les trusts, peuvent ne laisser aucun bien successoral à transmettre. Chacune entraîne ses propres conséquences fiscales, déclaratives et de contrôle dans chaque pays concerné ; sollicitez donc l'avis d'un spécialiste avant d'y recourir.

Nous ne sommes pas un cabinet d'avocats et nous ne rédigeons pas de testaments. Lorsqu'un client a besoin d'une planification successorale, nous le mettons en relation avec un avocat qualifié et, lorsqu'une société détient le bien, nous coordonnons avec lui la manière dont le volet société est documenté.