Puis-je combiner plusieurs propriétés, et qu'en est-il des biens sur plan ou hypothéqués ?

C'est le rare point sur lequel les surfaces fédérales et émiriennes sont d'accord, dans leurs propres termes et sans qualification.

Aucune autorité ne publie de plafond au nombre de biens pouvant être pris en compte. Il s'agit d'une absence et non d'une autorisation, mais elle est constante sur toutes les sources. Ce que la GDRFA demande, en revanche, c'est que la valeur soit certifiée par une attestation de situation du bien (property status statement certificate) délivrée par le Dubai Land Department, et qu'une sûreté soit inscrite sur le bien pendant toute la durée de la résidence.

Aucune autorité ne publie non plus de restriction par type de bien sur la voie dorée. La GDRFA indique qu’un bien hypothéqué est acceptable « et couvre tous les types de biens ». Les affirmations selon lesquelles l’immobilier commercial, les terrains ou une catégorie particulière sont exclus de la voie dorée ne s’appuient sur rien de publié. Une licence commerciale ne joue aucun rôle dans la voie immobilière, qui demande à la GDRFA un passeport et une preuve de propriété. Elle n’apparaît que dans les voies destinées aux investisseurs en société, et ce qu’est une licence commerciale des EAU est traité séparément.

Les biens doivent bien être au nom du demandeur. Les deux formulations du Dubai Land Department citées ci-dessus le disent expressément : entièrement détenu par l’investisseur, au nom du demandeur. Les conditions de service pour investisseurs ne mentionnent pas le bien détenu par l’intermédiaire d’une société. Une société qui souhaite exercer son activité onshore est une question distincte, traitée sous l’octroi d’une licence à une entité pour exercer onshore.

C'est là que les familles supposent le plus souvent une règle qui existe sur un autre produit. Trois parcours, trois traitements différents d'une propriété partagée.

Sur la voie dorée, la GDRFA est explicite et c’est la plus stricte : « Si la propriété prend la forme d’une quote-part d’un bien en indivision, la valeur de la quote-part ne doit pas être inférieure à AED 2 millions. » La quote-part elle-même doit franchir le seuil complet ; le copropriétaire de la moitié d’un bien a donc besoin que le bien entier vaille au moins le double de AED 2 millions. Des associés copropriétaires sont soumis au même test, quoi qu’ils décident quant à l’endroit où la licence doit être établie, car la voie immobilière de la GDRFA examine la quote-part du bien et non la société.

Sur le parcours des retraités, le Département des terres de Dubaï publie l'accommodation opposée : « Un mari et une femme peuvent partager un bien (à condition de fournir une copie certifiée du contrat de mariage). »

Sur la route de l'investisseur de deux ans, le département fixe une barre beaucoup plus basse pour un copropriétaire : « Un copropriétaire de la propriété est autorisé à demander l'émission d'une licence et les visas de résidence pour les investisseurs immobiliers, à condition que la valeur de leur part ne soit pas inférieure à AED 400 000. »

Aucune autorité ne publie de règle permettant à deux époux de cumuler des participations individuellement inférieures au seuil pour atteindre AED 2 millions sur la voie dorée, et la seule règle explicite de la voie dorée sur les quotes-parts en indivision va en sens contraire. La façon dont une famille parvient concrètement à un seul dossier relève de la structuration, et non d’une règle que l’on peut consulter.

Le guide de l'ICP exige la propriété de biens « évalués à ≥ 2 millions AED (sans prêts) », et sa carte de service réaffirme cela comme un terme : « La propriété doit être entièrement possédée par l'investisseur. » Pris au pied de la lettre, cela exclut complètement les biens hypothéqués.

Les deux surfaces de Dubaï disent le contraire en termes. Le service des investisseurs du Département des terres de Dubaï déclare : « En cas de propriété hypothéquée, une lettre de la banque indiquant le montant payé de 2 millions AED comme preuve doit être fournie. », et parmi ses conditions de service, « La propriété peut être hypothéquée, et une lettre de non-objection de la banque doit être soumise indiquant que la banque ne s'oppose pas à l'émission d'un permis de résidence sur la propriété, indiquant le montant payé et le solde. » La GDRFA déclare simplement que « la propriété hypothéquée est acceptable », et sur sa page pour les propriétaires de biens que « si au moins 2 millions de dirhams de la valeur de la propriété sont payés, le propriétaire a droit à la résidence dorée. »

Ce que testent les sources opérationnelles, c’est donc un montant absolu versé, attesté par une lettre de la banque, et non un titre libre de toute charge. Ces deux positions peuvent se concilier en lisant « sans prêts » comme signifiant que les AED 2 millions requis ne doivent pas eux-mêmes être empruntés, mais aucune autorité ne publie cette lecture et nous n’allons pas l’affirmer comme si l’une d’elles l’avait fait.

Deux chiffres connexes circulent et aucun n’est publié. Il n’existe nulle part sur ces pages de pourcentage minimal d’apport : chaque test publié est un montant absolu en dirhams versé, jamais une proportion. Et aucune autorité ne publie de liste de banques hypothécaires agréées ou particulières ; la page de la GDRFA destinée aux propriétaires parle d’« un prêt d’une banque locale du pays » sans en nommer aucune.

Le parcours des retraités présente la même structure avec une période de blocage ajoutée, ce qui vaut la peine d'être connu car les clients l'entendent et l'appliquent au mauvais parcours : lorsque ce bien est hypothéqué, le Département des terres de Dubaï exige une lettre de banque indiquant que « le dépôt ne peut pas être libéré dans les 3 ans ».

Nous avons cherché cela spécifiquement, sur toutes les surfaces, et cela n'y est pas. Le guide de résidence dorée de l'ICP et sa carte de service immobilière ne mentionnent pas le hors-plan. Le portail du gouvernement des Émirats arabes unis dédié à la visa dorée ne le mentionne pas. Le permis de résidence dorée de GDRFA pour les investisseurs ne le mentionne pas. Le service de visa doré pour investisseurs du Département des Terres de Dubaï ne le mentionne pas.

La page de FAQ du département emploie bien l’expression off-plan neuf fois, et chaque occurrence concerne les comptes séquestres (escrow) des promoteurs au titre de la loi n° 8 de 2007, ou l’enregistrement initial, c’est-à-dire « l’enregistrement des contrats de vente immobilière et des autres actes juridiques sur plan avant leur transfert au registre foncier ». Aucune ne concerne la résidence.

L'affirmation largement répétée selon laquelle les achats hors-plan auprès de développeurs approuvés comptent pour les 2 millions AED remonte à une page du portail du gouvernement des Émirats arabes unis qui n'existe plus. Trois anciennes URL de portail encore présentes dans les résultats de recherche ont retourné 404 lorsque nous les avons vérifiées, et la page survivante des visas d'investisseurs est un stube ne contenant aucune référence à 2 millions AED, hors-plan, hypothèques ou prêts. Le portail ne publie actuellement rien sur la voie immobilière au-delà d'une seule ligne de tableau récapitulatif.

Il n’a donc pas été démontré que la vente sur plan soit exclue ; aucune autorité n’a publié de voie, et la référence que tout le monde se transmet renvoie à une page qui n’existe plus. Il existe un signal voisin publié : les documents de renouvellement de l’ICP pour les propriétaires demandent un certificat de la municipalité confirmant « l’achèvement de la construction, la pleine propriété et l’aptitude du bien à servir de résidence ». C’est une autre voie, mais cela rappelle que l’achèvement apparaît comme une condition là où les autorités abordent le sujet.

Avant de verser un acompte pour un lot enregistré à titre provisoire, vérifiez ce dont le dossier aurait besoin. La demande du Dubai Land Department mentionne un titre de propriété ou un certificat électronique de propriété, teste une valeur d’achat de AED 2 millions ou plus au moment de l’achat, et la GDRFA exige un certificat d’état du bien délivré par le département et attestant la valeur. Les pages ne disent pas si un lot encore en construction peut produire l’un ou l’autre de ces documents.

L'agrégation étant autorisée ne vous dit pas quelles propriétés soumettre, au nom de qui elles doivent se trouver, ou comment une part conjointe devrait être structurée étant donné que la règle dorée et la règle des retraités pointent dans des directions opposées.

Le fait qu’une hypothèque soit acceptable pour les sources de Dubaï ne vous dit pas ce que la lettre de non-objection d’une banque doit indiquer au-delà du montant versé et du solde. Il ne vous dit pas non plus comment l’hypothèque se concilie avec la sûreté que la GDRFA exige pour la durée de la résidence, ni ce que signifierait un refinancement pour un client qui souhaite y procéder. Ces points décident d’un dossier, et ils se règlent sur les faits avec un conseiller.