Puis-je combiner plusieurs propriétés, et qu'en est-il des propriétés en plan ou hypothéquées ?

C'est le rare point sur lequel les surfaces fédérales et émiriennes sont d'accord, dans leurs propres termes et sans qualification.

Aucune autorité ne publie de limite sur le nombre de propriétés qui peuvent être comptées. C'est une absence plutôt qu'une permission, mais c'est une absence constante sur chaque surface.

Aucune autorité ne publie non plus de restriction par type de propriété sur la voie dorée. Le GDRFA déclare que la propriété hypothéquée est acceptable "et inclut tous les types de propriétés". Les affirmations selon lesquelles la propriété commerciale, ou le terrain, ou une catégorie particulière est exclue de la voie dorée ne sont pas sourcées à quoi que ce soit publié.

Les propriétés doivent être au nom du demandeur. Les formulations du Département des terres de Dubaï ci-dessus le disent explicitement — entièrement possédées par l'investisseur, au nom du demandeur.

C'est là que les familles supposent le plus souvent une règle qui existe sur un autre produit. Trois parcours, trois traitements différents d'une propriété partagée.

Sur le parcours doré, la GDRFA est explicite et c'est la plus stricte : « Si la propriété est sous forme de part dans un bien commun, la valeur de la part ne doit pas être inférieure à 2 millions AED. » La part elle-même doit atteindre le seuil total.

Sur le parcours des retraités, le Département des terres de Dubaï publie l'accommodation opposée : « Un mari et une femme peuvent partager un bien (à condition de fournir une copie certifiée du contrat de mariage). »

Sur la voie des investisseurs de deux ans, le département fixe une barre beaucoup plus basse pour un co-propriétaire : « Un co-propriétaire de la propriété est autorisé à demander la délivrance d'une licence et d'un visa de résidence, à condition que la valeur de sa part ne soit pas inférieure à 400 000 AED. »

La conséquence mérite d'être énoncée clairement, car elle déçoit beaucoup de couples. Aucune autorité ne publie de règle permettant à deux époux de combiner des propriétés individuelles sous-seuil pour atteindre 2 millions AED sur le parcours doré, et la seule règle explicite du parcours doré sur les parts jointes s'y oppose. Comment une famille accède réellement à un dossier est une question de structuration, pas une règle que l'on peut consulter.

Le guide de l'ICP exige la propriété de biens « évalués à ≥ 2 millions AED (sans prêts) », et sa carte de service réaffirme cela comme un terme : « La propriété doit être entièrement possédée par l'investisseur. » Pris au pied de la lettre, cela exclut complètement les biens hypothéqués.

Les deux surfaces de Dubaï disent le contraire en termes. Le service des investisseurs du Département des terres de Dubaï déclare : « En cas de propriété hypothéquée, une lettre de la banque indiquant le montant payé de 2 millions AED comme preuve doit être fournie. », et parmi ses conditions de service, « La propriété peut être hypothéquée, et une lettre de non-objection de la banque doit être soumise indiquant que la banque ne s'oppose pas à l'émission d'un permis de résidence sur la propriété, indiquant le montant payé et le solde. » La GDRFA déclare simplement que « la propriété hypothéquée est acceptable », et sur sa page pour les propriétaires de biens que « si au moins 2 millions de dirhams de la valeur de la propriété sont payés, le propriétaire a droit à la résidence dorée. »

Ce que les surfaces opérationnelles testent, alors, c'est un montant absolu payé, attesté par une lettre bancaire — pas un titre libre de toute charge. Ces deux positions peuvent être conciliées en considérant que « sans prêts » signifie que les 2 millions AED qualifiants ne doivent pas eux-mêmes être empruntés, mais aucune autorité ne publie cette interprétation et nous n'allons pas l'affirmer comme si c'était le cas.

Deux chiffres connexes circulent et aucun n'est publié. Il n'y a pas de pourcentage minimum de mise de fonds nulle part sur ces pages — chaque test publié est un montant absolu en dirhams payé, jamais une proportion. Et aucune autorité ne publie de liste de banques hypothécaires approuvées ou spécifiques ; la page pour les propriétaires de biens de la GDRFA fait référence à « un prêt d'une banque locale dans le pays » sans en nommer aucune.

Le parcours des retraités présente la même structure avec une période de blocage ajoutée, ce qui vaut la peine d'être connu car les clients l'entendent et l'appliquent au mauvais parcours : lorsque ce bien est hypothéqué, le Département des terres de Dubaï exige une lettre de banque indiquant que « le dépôt ne peut pas être libéré dans les 3 ans ».

Nous avons cherché cela spécifiquement, sur toutes les surfaces, et cela n'y est pas. Le guide de résidence dorée de l'ICP et sa carte de service immobilière ne mentionnent pas le hors-plan. Le portail du gouvernement des Émirats arabes unis dédié à la visa dorée ne le mentionne pas. Le permis de résidence dorée de GDRFA pour les investisseurs ne le mentionne pas. Le service de visa doré pour investisseurs du Département des Terres de Dubaï ne le mentionne pas.

La page FAQ du département utilise bien l'expression hors-plan neuf fois — et chacune d'elles concerne les comptes de séquestre des développeurs en vertu de la Loi n° 8 de 2007, ou l'enregistrement initial, c'est-à-dire « l'enregistrement des contrats de vente immobilière et d'autres actions légales hors-plan avant de les transférer au registre immobilier ». Aucune d'entre elles ne concerne la résidence.

L'affirmation largement répétée selon laquelle les achats hors-plan auprès de développeurs approuvés comptent pour les 2 millions AED remonte à une page du portail du gouvernement des Émirats arabes unis qui n'existe plus. Trois anciennes URL de portail encore présentes dans les résultats de recherche ont retourné 404 lorsque nous les avons vérifiées, et la page survivante des visas d'investisseurs est un stube ne contenant aucune référence à 2 millions AED, hors-plan, hypothèques ou prêts. Le portail ne publie actuellement rien sur la voie immobilière au-delà d'une seule ligne de tableau récapitulatif.

Donc, la position n'est pas que l'hors-plan est exclu. C'est qu'aucune autorité n'a publié de voie, et que la citation que tout le monde se passe pointe vers une page morte. Il y a un signal publié adjacent qui mérite d'être noté : les documents de renouvellement des propriétaires de biens de l'ICP demandent un certificat de municipalité confirmant « l'achèvement de la construction, la pleine propriété, et l'adéquation de la propriété pour la résidence » — ce qui est un parcours différent, mais c'est un rappel que l'achèvement apparaît comme une condition là où les autorités s'y attaquent.

Quiconque détient ou envisage d'acquérir une unité provisoirement enregistrée doit établir la position sur ses faits spécifiques avant de s'engager financièrement. Ce n'est pas une couverture ; c'est la seule chose responsable à dire à propos d'une question que les autorités ont laissée sans réponse.

L'agrégation étant autorisée ne vous dit pas quelles propriétés soumettre, au nom de qui elles doivent se trouver, ou comment une part conjointe devrait être structurée étant donné que la règle dorée et la règle des retraités pointent dans des directions opposées.

Une hypothèque étant acceptable pour les surfaces de Dubaï ne vous dit pas ce que doit contenir la lettre de non-objection d'une banque, comment l'hypothèque s'inscrit avec le gage enregistré pour la période, ou ce que l'acceptation de cette combinaison signifie pour un client qui pourrait vouloir refinancer. Ce sont les éléments qui décident d'un dossier, et ils sont traités sur la base des faits avec un conseiller.