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Visado Dorado con Propiedad Sobre Plano o Hipotecada: Qué Califica
La respuesta corta
Ninguna autoridad de los EAU publica una vía sobre plano para el golden visa inmobiliario, y ninguna publica un pago inicial mínimo, ni como requisito vigente ni como requisito abolido. Lo que se publica es más limitado. La ficha de servicio para inversores de la GDRFA formula la condición como un inmueble o un conjunto de inmuebles con un valor total no inferior a 2 millones de AED, indica que los inmuebles hipotecados son aceptables y constituye un gravamen sobre el inmueble durante todo el periodo de diez años, en el cual no puede transmitirse. La propia ficha de servicio del golden visa del Dubai Land Department solicita al solicitante con hipoteca una carta bancaria que acredite el pago de 2 millones de AED, lo cual supone una prueba materialmente más estricta que la redacción de elegibilidad de la GDRFA, y ninguna de las dos fichas aborda en absoluto una unidad sobre plano con registro provisional.
Dos preguntas dominan la vía inmobiliaria y ninguna se responde en las páginas de resumen del Gobierno: si una unidad sobre plano cuenta y si importa que el inmueble esté hipotecado. Poseer varios inmuebles, o combinar unidades sobre plano con hipotecas, añade una tercera pregunta, tratada en combinar propiedades, unidades sobre plano e hipotecas.
Una de ellas tiene una respuesta publicada parcial y la otra no tiene ninguna, y gran parte de lo que se escribe con aplomo en fuentes secundarias sobre este asunto se apoya en cifras y fechas que ninguna autoridad ha publicado jamás.
La regla del pago inicial que nadie puede citar
Casi todos los relatos secundarios sobre esta vía recogen una versión de la misma historia: que un golden visa por inmueble exigía en su día un importe mínimo desembolsado además de un activo por valor de AED 2 million o más, y que ese mínimo se suprimió en enero de 2024 sin anuncio alguno. Suele acompañarse de una cifra.
No hemos podido atribuir esa historia a ninguna autoridad. Ninguna página de ICP, GDRFA o Dubai Land Department a la que hemos tenido acceso publica un pago inicial mínimo para esta vía, ni una fecha en la que se eliminara, ni reconoce que alguna vez existiera. Una norma sin texto publicado carece de redacción publicada en la que apoyarse, y la afirmación de que fue cancelada carece de fuente exactamente igual que la afirmación de que se aplica.
Eso no es motivo para dar por supuesto lo contrario. Trate la cuestión del importe desembolsado como una pregunta abierta en su propia solicitud y no como un titular zanjado, y tenga en cuenta que la ficha de servicio del Dubai Land Department sí impone una prueba de importe abonado a los solicitantes con hipoteca, que es un requisito documental y no un umbral de elegibilidad, y que es lo más cercano a la historia que realmente está publicado.
Lo que dicen las tarjetas de servicio ahora
La tarjeta de residencia dorada (golden residence card) de la GDRFA para inversores es la más clara de las dos. Establece la condición como la titularidad de un inmueble o de un conjunto de inmuebles por un valor total no inferior a AED 2 million, indica que se admiten inmuebles hipotecados y añade que se constituye un gravamen sobre el inmueble durante los diez años de residencia y que el inmueble no puede enajenarse mientras el permiso esté vigente. La tarjeta se pronuncia sobre la hipoteca y el gravamen; la forma en que se suman varios inmuebles, unidades sobre plano e hipotecas se trata en cómo combinar inmuebles, unidades sobre plano e hipotecas.
La ficha de servicio de la golden visa para inversores del Dubai Land Department, que es la vía que realmente utilizan la mayoría de los solicitantes de Dubai, adopta una postura más estricta en materia de prueba. Cuando la propiedad está hipotecada, solicita como prueba una carta bancaria que indique un importe abonado de AED 2 million. Los asesores de Velarozone pueden comprobar el borrador de carta de un banco frente a esa redacción antes de que usted lo presente.
Esas dos posturas no son lo mismo, y tratarlas como una sola invita a una sorpresa en la fase de prueba. «Se acepta la propiedad hipotecada» es una afirmación sobre la elegibilidad. «Aporte una carta bancaria que acredite AED 2 million abonados» es una afirmación sobre la prueba, y es la más difícil de cumplir en una propiedad que aún se está amortizando. Antes de comprar confiando en la redacción sobre elegibilidad, obtenga por escrito la postura del departamento sobre su solicitud concreta. Si la prueba parece fuera de su alcance con su hipoteca, compare la golden visa frente al visado de dos años para inversores inmobiliarios.
Las unidades sobre plano tienen un registro provisional, no un título de propiedad
Una unidad en plan en curso no tiene una escritura de propiedad, porque aún no hay nada que poseer. Lo que tiene es un registro provisional: el Departamento de Tierras de Dubái opera un registro provisional a través del cual los desarrolladores registran unidades vendidas en plan en curso, y ese registro es la evidencia de propiedad disponible en esa etapa. Eso está publicado, en la propia página de servicio del departamento para registrar una venta inicial.
Todo lo que sucede más allá de ese punto no está. Ni la tarjeta del GDRFA ni la tarjeta del Departamento de Tierras de Dubái establecen una prueba en plan en curso en sus propias palabras. Ninguna dice que un registro provisional satisface la evidencia de propiedad, y ninguna dice que no lo haga. ICP pide una carta de un departamento de tierras confirmando propiedad y valor, y tampoco aborda el caso de plan en curso.
Por lo tanto, la declaración honesta es que ninguna autoridad publica un camino de plan en curso hacia esta ruta. Las guías secundarias que dicen que el plan en curso califica "sujeto a condiciones" no están citando a una autoridad, y tampoco lo está la afirmación ampliamente circulada de un circular de política federal en febrero de 2026 que trata sobre el plan en curso y los umbrales de pago, que no pudimos verificar contra ninguna publicación gubernamental. Nada de eso significa que no se pueda hacer funcionar una tenencia en plan en curso; significa que la cuestión se decide en un expediente, por adelantado, y no desde una página web.
Los documentos de la hipoteca, en el orden en que los produce un banco
Cuando hay una hipoteca involucrada, el banco se convierte en un participante en la solicitud de visa, y los bancos son lentos de una manera que sorprende a las personas que acaban de actuar rápidamente en una compra. La carta no es un producto estándar en cada institución, y necesita decir cosas específicas.
Lo que está publicado es el requisito en sí: la ficha del Dubai Land Department solicita a un solicitante con hipoteca, como prueba, una carta bancaria que indique un importe abonado de AED 2 million. Lo que no está publicado es la forma de esa carta, y las listas de verificación más largas que circulan (certificados de no objeción, confirmaciones de saldo pendiente, certificados de buen estado de cuentas) son práctica del sector y no una lista de documentos de una autoridad. Considérelas un encargo razonable para su gestor de relación, no un requisito publicado, y pida al banco que le muestre un modelo antes de confiar en la carta.
- Publicada por el Departamento de Tierras de Dubái: una carta bancaria que evidencie un monto pagado de AED 2 millones, donde la propiedad está hipotecada
- Publicado por el GDRFA: las propiedades hipotecadas son aceptables, y un gravamen se mantiene sobre la propiedad durante la duración del permiso
- No publicado por ninguno: la forma o redacción requerida de la carta bancaria
- No publicado por ninguno: si se espera un certificado de no objeción, una cifra de saldo pendiente o una confirmación de buena situación
- Consulte al banco con antelación: la carta no es un producto estándar en todas las entidades
Cómo obtener una respuesta clara antes de comprar
La redacción de GDRFA sobre elegibilidad es amplia, y la redacción del Dubai Land Department sobre la prueba es estricta. La redacción sobre la prueba es lo que una solicitud tiene que satisfacer. Eso es una razón para ordenar bien los pasos de la vía, no para evitarla.
Determine la postura documental del departamento sobre sus hechos exactos (sobre plano o terminada, hipotecada o no, una propiedad o varias) antes de la compra y no después. Una compra realizada dando por supuesta la elegibilidad puede seguir satisfaciéndole, pero no es un visado, y ambas decisiones merecen tomarse por separado.
En resumen
Qué tomar de esto
- Ninguna autoridad publica un pago inicial mínimo para esta vía, ni una fecha en la que se eliminara. La historia de la cancelación, muy repetida, no puede atribuirse a ICP, GDRFA ni al Dubai Land Department.
- ICP, GDRFA y el Dubai Land Department publican todos el umbral de valor de AED 2 million.
- La tarjeta del inversor de la GDRFA establece que las propiedades hipotecadas son aceptables y que existe un gravamen sobre la propiedad durante diez años, durante los cuales no se puede disponer de ella.
- La ficha del Dubai Land Department solicita a un solicitante con hipoteca una carta bancaria que acredite AED 2 million abonados, una prueba más estricta que la redacción de GDRFA sobre elegibilidad.
- Ninguna autoridad publica una vía para propiedades fuera de plano. Se publica el registro provisional para ventas fuera de plano; no se publica si un registro provisional satisface la evidencia de propiedad.
- ¿Califica una propiedad en construcción para la visa dorada de los EAU?
- Ninguna autoridad publica una respuesta. Ni GDRFA ni el Dubai Land Department establecen una prueba para la compra sobre plano en la redacción de su propia ficha de servicio, y el requisito de ICP (una carta de un departamento de registro de la propiedad que confirme la titularidad y el valor) no aborda el supuesto sobre plano. Lo que sí está publicado es que el Dubai Land Department gestiona un registro provisional mediante el cual los promotores inscriben las unidades vendidas sobre plano. No está publicado si ese registro provisional satisface la prueba de titularidad para esta vía, por lo que es una cuestión que debe resolverse con sus propios hechos antes de la compra y no después.
- ¿Puedo obtener una visa dorada con una propiedad hipotecada?
- La tarjeta de residencia golden para inversores de GDRFA indica que se aceptan propiedades hipotecadas, con un gravamen sobre la propiedad durante el periodo de diez años. La ficha de servicio de la golden visa del Dubai Land Department solicita a un solicitante con hipoteca una carta bancaria que indique un importe abonado de AED 2 million como prueba, lo que supone un requisito probatorio más estricto de lo que da a entender la norma de elegibilidad.
- ¿Hay un pago inicial mínimo para la visa dorada de propiedad?
- Ninguna autoridad lo publica. ICP, GDRFA y el Dubai Land Department publican todos el umbral de valor de AED 2 million, y ninguno publica un importe mínimo desembolsado, ni una fecha en la que se eliminara tal requisito, a pesar de que esa historia se repite muchísimo. Lo que el Dubai Land Department sí publica es un requisito probatorio: a un solicitante con hipoteca se le pide una carta bancaria que indique un importe abonado de AED 2 million. Se trata de una prueba documental y no de un umbral, y la situación práctica depende de los documentos que su solicitud pueda aportar.
- ¿Qué debe decir la carta del banco para una visa de propiedad?
- La ficha de servicio del Dubai Land Department solicita a un solicitante con hipoteca, como prueba, una carta bancaria que indique un importe abonado de AED 2 million. No publica una forma ni una redacción exigidas, y ninguna autoridad publica las listas de verificación más largas que circulan (certificados de no objeción, saldos pendientes, confirmaciones de buen estado de cuentas). Pida al banco un modelo con antelación, ya que la carta no es un producto estándar en todas las entidades, y haga que se establezca la expectativa del departamento para su solicitud en lugar de darla por supuesta.
Fuentes
De dónde proviene esto
Información general extraída del CBUAE Rulebook, incluida la Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021), y de la Resolución del Consejo de Ministros n.º (134) de 2025 tal como se ha publicado; no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas y las directrices cambian, por lo que confirme el texto vigente y los requisitos propios de cada entidad antes de presentar su solicitud.