¿Puedo combinar varias propiedades, y qué pasa con las propiedades sobre plano o gravadas con hipoteca?

Este es el punto raro en el que las superficies federal y de emirato están de acuerdo, en sus propias palabras y sin calificación.

Ninguna autoridad publica un límite sobre el número de propiedades que se pueden contar. Esa es una ausencia más que un permiso, pero es una ausencia consistente en cada superficie.

Tampoco publica ninguna autoridad una restricción por tipo de propiedad en la ruta dorada. GDRFA establece que la propiedad hipotecada es aceptable 'e incluye todos los tipos de propiedades'. Las afirmaciones de que la propiedad comercial, o la tierra, o una categoría particular está excluida de la ruta dorada no están respaldadas por nada publicado.

Las propiedades deben estar a nombre del solicitante. Ambas formulaciones del Departamento de Tierras de Dubái anteriores lo dicen explícitamente — completamente propiedad del inversor, a nombre del solicitante.

Aquí es donde las familias a menudo asumen una regla que existe en un producto diferente. Tres rutas, tres tratamientos diferentes de una propiedad compartida.

En la ruta dorada, GDRFA es explícito y es la más estricta: “Si la propiedad está en forma de acciones en una propiedad conjunta, el valor de la acción no debe ser inferior a 2 millones AED.” La acción misma debe cumplir con el umbral completo.

En la ruta del jubilado, el Departamento de Tierras de Dubái publica la acomodación opuesta: “Un esposo y una esposa pueden compartir una propiedad (proporcionando una copia certificada del contrato de matrimonio).”

En la ruta del inversor de dos años, el departamento establece un umbral mucho más bajo para un copropietario: “Un copropietario de la propiedad puede solicitar la emisión de una licencia y un visado de residencia, siempre que su valor de participación no sea inferior a 400,000 AED.”

La consecuencia merece ser expresada de forma clara, porque decepciona a muchas parejas. Ninguna autoridad publica ninguna regla que permita a dos cónyuges combinar participaciones individuales por debajo del umbral para alcanzar 2 millones AED en la ruta dorada, y la única regla explícita de la ruta dorada sobre acciones conjuntas va en contra de ello. Cómo una familia realmente se incluye en un archivo es una cuestión de estructuración, no una regla que puedas consultar.

La guía de ICP requiere la propiedad de bienes inmuebles “valorados en ≥ 2 millones AED (sin préstamos)”, y su tarjeta de servicio reafirma eso como un término: “La propiedad debe ser completamente de propiedad del inversor.” Tomado al pie de la letra, eso excluye completamente la propiedad hipotecada.

Ambas superficies de Dubái dicen lo contrario en términos. El servicio de inversores del Departamento de Tierras de Dubái establece: “En caso de que una propiedad hipotecada, se debe proporcionar una carta del banco que indique un monto pagado de 2 millones AED como prueba”, y entre sus términos de servicio, “La propiedad puede estar hipotecada, y se debe presentar una carta del banco sin objeciones indicando que el banco no se opone a emitir un permiso de residencia sobre la propiedad, indicando el monto pagado y el saldo.” GDRFA indica simplemente que “la propiedad hipotecada es aceptable”, y en su página de propietario de propiedad que “si al menos 2 millones de dirhams del valor de la propiedad están pagados, el propietario tiene derecho a obtener la residencia dorada.”

Lo que las superficies operativas prueban, entonces, es una cantidad absoluta pagada, evidenciada por una carta bancaria — no un título sin gravamen. Esas dos posiciones pueden reconciliarse leyendo “sin préstamos” como significando que los 2 millones AED calificativos no deben ser en sí mismos prestados, pero ninguna autoridad publica esa interpretación y no vamos a afirmar que lo hizo.

Circulan dos cifras relacionadas y ninguna está publicada. No hay porcentaje mínimo de pago inicial en ninguna parte de estas páginas — cada prueba publicada es un monto absoluto en dirhams pagado, nunca una proporción. Y ninguna autoridad publica una lista de bancos hipotecarios aprobados o específicos; la página de propietario de propiedad de GDRFA se refiere a “un préstamo de un banco local en el país” sin nombrar ninguno.

La ruta del jubilado muestra la misma estructura con un bloqueo añadido, que merece saber porque los clientes lo escuchan y lo aplican a la ruta equivocada: donde esa propiedad está hipotecada, el Departamento de Tierras de Dubái requiere una carta bancaria indicando que “el depósito no puede liberarse dentro de 3 años.”

Buscamos esto específicamente, en todas las superficies, y no está allí. La guía de residencia dorada de ICP y su tarjeta de servicio inmobiliario no mencionan proyectos en construcción. El portal gubernamental de la UAE sobre golden visa no lo menciona. El permiso de residencia dorada de GDRFA para inversores no lo menciona. El servicio de visa dorada para inversores del Departamento de Tierras de Dubái no lo menciona.

La página de preguntas frecuentes del departamento usa la frase en construcción nueve veces — y cada una de ellas se refiere a cuentas de depósito en fideicomiso de desarrolladores bajo la Ley No. 8 de 2007, o sobre el registro inicial, lo que significa “registrar contratos de venta de bienes inmuebles y otras acciones legales en construcción antes de transferirlos al registro de bienes inmuebles”. Ninguna de ellas se refiere a la residencia.

La afirmación reiterada de que las compras en proyectos en construcción de desarrolladores aprobados cuentan hacia los 2 millones de AED se remonta a una página del portal del gobierno de los EAU que ya no existe. Tres URLs de portales legados aún llevados en los resultados de búsqueda devolvieron un error 404 cuando los verificamos, y la página sobreviviente de visado de inversor es un resumen que no contiene referencia a 2 millones de AED, proyectos en construcción, hipotecas o préstamos. Actualmente, el portal no publica nada sobre la ruta de propiedad más allá de una única fila de tabla resumen.

Así que la posición no es que la propiedad en construcción esté excluida. Es que ninguna autoridad ha publicado un camino, y que la cita que todos pasan se refiere a una página muerta. Hay una señal publicada adyacente que vale la pena señalar: los documentos de renovación de propietario de propiedad de ICP piden un certificado del municipio confirmando “finalización de la construcción, plena propiedad y adecuación de la propiedad para la residencia” — que es una ruta diferente, pero es un recordatorio de que la finalización aparece como una condición donde las autoridades lo abordan.

Cualquiera que posea o considere una unidad registrada provisionalmente necesita que la posición se establezca sobre sus hechos específicos antes de comprometer dinero a ello. Eso no es una cobertura; es lo único responsable que se puede decir sobre una pregunta que las autoridades han dejado en blanco.

El hecho de que se permita la agregación no te dice qué propiedades presentar, en qué nombre deben estar, o cómo debe estructurarse una acción conjunta dado que la regla dorada y la regla del jubilado apuntan en direcciones opuestas.

El que una hipoteca sea aceptable para las superficies de Dubái no te dice qué debe decir la carta de no objeción de un banco, cómo la hipoteca se sienta con el gravamen registrado por el término, o qué significa aceptar esa combinación para un cliente que puede querer refinanciar. Esas son las partes que deciden un expediente, y se trabajan sobre los hechos con un asesor.