¿Puedo Combinar Varias Propiedades, y Qué Pasa con Propiedades Sobre Plano o Hipotecadas?

Este es el punto raro en el que las superficies federal y de emirato están de acuerdo, en sus propias palabras y sin calificación.

Ninguna autoridad publica un límite al número de inmuebles que pueden computarse. Es una ausencia y no una autorización, pero es coherente en todas las fuentes. Lo que GDRFA sí exige es que el valor esté certificado mediante un certificado de situación del inmueble (property status statement certificate) emitido por el Dubai Land Department, y que se constituya una garantía real sobre el inmueble durante toda la vigencia de la residencia.

Tampoco publica ninguna autoridad una restricción por tipo de propiedad en la vía golden. La GDRFA afirma que la propiedad hipotecada es aceptable «e incluye todos los tipos de propiedades». Las afirmaciones de que la propiedad comercial, el suelo o una categoría concreta quedan excluidos de la vía golden no se apoyan en nada publicado. Una licencia comercial no interviene en la vía inmobiliaria, en la que se pide a la GDRFA un pasaporte y la prueba de propiedad. Solo aparece en las vías para inversores en empresas, y qué es una licencia comercial de los EAU se trata por separado.

Las propiedades sí tienen que estar a nombre del solicitante. Las dos formulaciones del Dubai Land Department anteriores lo dicen de forma expresa: propiedad íntegra del inversor, a nombre del solicitante. Las condiciones del servicio para inversores no mencionan la propiedad mantenida a través de una sociedad. Una sociedad que desee operar onshore es una cuestión distinta, que se trata en licenciar una entidad para operar onshore.

Aquí es donde las familias a menudo asumen una regla que existe en un producto diferente. Tres rutas, tres tratamientos diferentes de una propiedad compartida.

En la vía golden, la GDRFA es explícita y es la más estricta: «Si la propiedad adopta la forma de una participación en un inmueble en copropiedad, el valor de la participación no debe ser inferior a AED 2 millones». La participación en sí tiene que alcanzar el umbral completo, de modo que el copropietario de la mitad de un inmueble necesita que el inmueble entero valga al menos el doble de AED 2 millones. A los socios que son copropietarios se les aplica la misma prueba, decidan lo que decidan sobre dónde debe radicar la licencia, porque la vía inmobiliaria de la GDRFA examina la participación en el inmueble y no la sociedad.

En la ruta del jubilado, el Departamento de Tierras de Dubái publica la acomodación opuesta: “Un esposo y una esposa pueden compartir una propiedad (proporcionando una copia certificada del contrato de matrimonio).”

En la ruta de dos años para inversores, el departamento establece una barra mucho más baja para un copropietario: "Se permite que un copropietario de la propiedad presente una solicitud para la emisión de una licencia y visados de residencia para inversores de propiedades, siempre que el valor de su participación no sea menor que AED 400.000".

Ninguna autoridad publica norma alguna que permita a dos cónyuges sumar participaciones que individualmente no alcanzan el umbral para llegar a AED 2 millones en la vía golden, y la única norma explícita de la vía golden sobre participaciones conjuntas apunta en sentido contrario. Cómo llega en la práctica una familia a un solo expediente es una cuestión de estructuración, no una norma que se pueda consultar.

La guía de ICP requiere la propiedad de bienes inmuebles “valorados en ≥ 2 millones AED (sin préstamos)”, y su tarjeta de servicio reafirma eso como un término: “La propiedad debe ser completamente de propiedad del inversor.” Tomado al pie de la letra, eso excluye completamente la propiedad hipotecada.

Ambas superficies de Dubái dicen lo contrario en términos. El servicio de inversores del Departamento de Tierras de Dubái establece: “En caso de que una propiedad hipotecada, se debe proporcionar una carta del banco que indique un monto pagado de 2 millones AED como prueba”, y entre sus términos de servicio, “La propiedad puede estar hipotecada, y se debe presentar una carta del banco sin objeciones indicando que el banco no se opone a emitir un permiso de residencia sobre la propiedad, indicando el monto pagado y el saldo.” GDRFA indica simplemente que “la propiedad hipotecada es aceptable”, y en su página de propietario de propiedad que “si al menos 2 millones de dirhams del valor de la propiedad están pagados, el propietario tiene derecho a obtener la residencia dorada.”

Lo que comprueban las fuentes operativas, por tanto, es un importe absoluto abonado, acreditado mediante una carta del banco, y no un título libre de cargas. Esas dos posturas pueden conciliarse entendiendo «sin préstamos» en el sentido de que los AED 2 millones computables no pueden haber sido tomados en préstamo, pero ninguna autoridad publica esa lectura y no vamos a afirmarla como si alguna lo hiciera.

Circulan dos cifras relacionadas y ninguna está publicada. En estas páginas no hay en ningún sitio un porcentaje mínimo de entrada: toda prueba publicada es un importe absoluto en dírhams abonado, nunca una proporción. Y ninguna autoridad publica una lista de bancos hipotecarios aprobados o concretos; la página de la GDRFA para propietarios se refiere a «un préstamo de un banco local del país» sin nombrar ninguno.

La ruta del jubilado muestra la misma estructura con un bloqueo añadido, que merece saber porque los clientes lo escuchan y lo aplican a la ruta equivocada: donde esa propiedad está hipotecada, el Departamento de Tierras de Dubái requiere una carta bancaria indicando que “el depósito no puede liberarse dentro de 3 años.”

Buscamos esto específicamente, en todas las superficies, y no está allí. La guía de residencia dorada de ICP y su tarjeta de servicio inmobiliario no mencionan proyectos en construcción. El portal gubernamental de la UAE sobre golden visa no lo menciona. El permiso de residencia dorada de GDRFA para inversores no lo menciona. El servicio de visa dorada para inversores del Departamento de Tierras de Dubái no lo menciona.

La página de preguntas frecuentes del departamento sí emplea la expresión off-plan nueve veces, y todas ellas se refieren a las cuentas de garantía (escrow) de los promotores conforme a la Ley n.º 8 de 2007, o al registro inicial, es decir, «registrar los contratos de compraventa inmobiliaria y otros actos jurídicos sobre plano antes de trasladarlos al registro de la propiedad». Ninguna se refiere a la residencia.

La afirmación reiterada de que las compras en proyectos en construcción de desarrolladores aprobados cuentan hacia los 2 millones de AED se remonta a una página del portal del gobierno de los EAU que ya no existe. Tres URLs de portales legados aún llevados en los resultados de búsqueda devolvieron un error 404 cuando los verificamos, y la página sobreviviente de visado de inversor es un resumen que no contiene referencia a 2 millones de AED, proyectos en construcción, hipotecas o préstamos. Actualmente, el portal no publica nada sobre la ruta de propiedad más allá de una única fila de tabla resumen.

Por tanto, no se ha demostrado que la compra sobre plano esté excluida; ninguna autoridad ha publicado una vía, y la cita que todo el mundo pasa de unos a otros remite a una página que ya no existe. Hay una señal próxima publicada: los documentos de renovación de la ICP para propietarios piden un certificado del municipio que confirme «la finalización de la construcción, la plena propiedad y la idoneidad de la propiedad para residir». Es otra vía, pero recuerda que la finalización figura como condición allí donde las autoridades sí abordan el asunto.

Antes de pagar una reserva por una unidad registrada provisionalmente, compruebe qué necesitaría el expediente. La solicitud del Dubai Land Department enumera un título de propiedad o certificado electrónico de título, evalúa un valor de compra de AED 2 millones o más en el momento de la compra, y la GDRFA exige un certificado de estado de la propiedad del departamento que acredite el valor. Las páginas no dicen si una unidad todavía en construcción puede aportar alguno de los dos documentos.

El hecho de que se permita la agregación no te dice qué propiedades presentar, en qué nombre deben estar, o cómo debe estructurarse una acción conjunta dado que la regla dorada y la regla del jubilado apuntan en direcciones opuestas.

Que una hipoteca sea aceptable para las fuentes de Dubái no le dice qué debe indicar la carta de no objeción de un banco más allá del importe abonado y del saldo. Tampoco le dice cómo convive la hipoteca con el gravamen que exige la GDRFA durante la vigencia de la residencia, ni qué supondría la refinanciación para un cliente que desee hacerla. Esas cuestiones deciden un expediente, y se resuelven según los hechos con un asesor.