Kann ich eine Immobilie, die ich bereits besitze, in meine eigene Gesellschaft übertragen?

Eine Übertragung zwischen einer Person und einer Gesellschaft ist eine registrierbare Transaktion beim Dubai Land Department, und sie ist nicht gültig, es sei denn, sie wird im Immobilienregister aufgezeichnet. Eine Registrierungsgebühr fällt an, und welche Zeile des Gebührenschemas gilt, hängt davon ab, wie die Übertragung charakterisiert wird, daher bestätigen Sie dies mit der Behörde, bevor Sie umstrukturieren.

Brauche ich eine Gesellschaft, um Eigentum in Dubai zu kaufen?

Nein. Einzelpersonen können im für Nicht-VAE-Bürger vorgesehenen Gebiet das Eigentum im freien Besitz erwerben, und die meisten Wohnimmobilien werden auf persönlichen Namen gehalten. Eine Gesellschaft ist eine Strukturwahl mit eigenen Kosten, keine Voraussetzung.

Schützt eine Gesellschaft meine anderen Vermögenswerte vor der Immobilie?

Die getrennte juristische Persönlichkeit ist der Grundgedanke einer Gesellschaft, sodass die Verpflichtungen, die an dem Vermögenswert haften, bei der Gesellschaft liegen und nicht bei Ihnen persönlich, vorbehaltlich etwaiger von Ihnen gegebenen Garantien und der üblichen Grenzen der beschränkten Haftung. Gläubiger fordern häufig persönliche Garantien, was die Trennung verringert.

Was kostet es, eine Immobilienhaltende Gesellschaft jedes Jahr zu betreiben?

Die Lizenzverlängerung, Buchhaltung, Registrierung und Einreichung der Unternehmenssteuer erfolgen jährlich, unabhängig davon, ob die Immobilie Einkommen erzielt hat, neben den Anforderungen des Registers. Diese wiederkehrenden Kosten machen ein Unternehmen für ein Portfolio oder ein gemeinsames Eigentum geeigneter als für eine einzelne Einheit.

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Wann es sinnvoll ist, Dubai-Immobilien durch ein Unternehmen zu halten

VelarozoneSteuer- & Compliance-Tisch25 August 20266 min lesen

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Die kurze Antwort

Das Halten von Immobilien in Dubai über ein Unternehmen lohnt sich, wenn es mehrere nicht verwandte Mitinvestoren gibt, wenn die Haftung von anderen Vermögenswerten abgegrenzt werden muss oder wenn die Immobilie tatsächlich Teil eines Unternehmens und nicht nur einer Investition ist. Es ändert drei Dinge: Das Vermögensgut wird zu Anteilen statt zu einem Eigentumstitel, das Eigentum unterliegt der Satzung des Unternehmens anstelle von gemeinschaftlichem Eigentum, und die Mieteinnahmen fallen in den Unternehmenssteuerbereich anstelle des persönlichen Ausschlusses von Immobilieninvestitionen. Das Übertragen von Immobilien, die Sie bereits persönlich halten, in ein Unternehmen ist eine registrierbare Abgabe beim Grundbuchamt, sodass die Umstrukturierung nicht kostenlos ist.

Die Frage kommt normalerweise spät an. Jemand hat eine Wohnung in seinem eigenen Namen gekauft, dann eine zweite, dann eine dritte, und jemand bei einem Abendessen erwähnt, dass sie ein Unternehmen hätte verwenden sollen. Manchmal ist das richtig. Häufiger ist die Antwort, dass die ersten drei genau dort bleiben sollten, wo sie sind, und die vierte ist die, es wert strukturiert zu werden.

Was ein Unternehmen tut, ist nicht geheimnisvoll. Es ist eine separate juristische Person, sodass es Eigentum halten, Schulden aufnehmen und in Bruchteilen besitzen kann. Alles andere folgt daraus, einschließlich der Nachteile.

Was ändert sich tatsächlich, wenn der Titel im Besitz eines Unternehmens ist

Nach dem Gesetz Nr. 7 von 2006 von Dubai über die Registrierung von Grundeigentum ist das Land Department die einzige Stelle, die Rechte an Grundeigentum eintragen darf, und Vorgänge, die diese Rechte begründen, übertragen, ändern oder aufheben, sind nur gültig, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Das ist der feste Punkt in alledem: Wer im Register steht, ist Eigentümer, und nichts Informelles ändert das. Zu den Unternehmensformen, die das Register akzeptiert, siehe welche Unternehmen Immobilien in Dubai besitzen können.

Das Eintragen eines Unternehmens ins Register verändert dauerhaft und öffentlich den Eigentümer. Vier Konsequenzen folgen daraus, und sie bilden die gesamte Argumentation.

Haftung: Das Unternehmen besitzt das Vermögen und trägt seine Verpflichtungen, wodurch das Eigentum von Ihren anderen Vermögenswerten und Ihre anderen Vermögenswerte von ihm getrennt werden.
Nachfolge: Ihr Nachlass enthält Anteile an einem Unternehmen anstelle eines eingetragenen Interesses an einem Grundstück, was ein anderes Vermögen darstellt, das von anderen Dokumenten geregelt wird.
Miteigentum: Mehrere Eigentümer halten Anteile nach einer Satzung und einem Gesellschaftervertrag, anstatt ungeteilte Bruchteile einer Eigentumsurkunde zu halten.
Steuern: Die Mieteinnahmen werden von einer steuerpflichtigen Person erzielt und nicht von einer natürlichen Person, was den persönlichen Ausschluss von Immobilieninvestitionen aufhebt.

Die Übertragung selbst ist eine Kosten, und sie ist nicht gering.

Eine Immobilie, die Sie bereits besitzen, in ein Unternehmen zu übertragen, ist eine registrierbare Übertragung und keine interne Umstrukturierung. Die veröffentlichten Gebührenordnung des Landamts, genehmigt durch den Beschluss Nr. 30 des Exekutivrats von 2013, legt die Gebühr für die Registrierung eines Kaufvertrags über eine Immobilie auf 4% des Wertes des Kaufvertrags fest, und die Gebühr für die Registrierung eines Geschenks von Immobilien bei 0,125% des Wertes der geschenkten Immobilie.

Welche davon auf eine Übertragung von einer Einzelperson auf eine in ihrem Eigentum stehende Gesellschaft Anwendung findet, ist eine Frage an das Land Department anhand der Tatsachen und nichts, was man aus einer Prozenttabelle ableiten sollte. Fragen Sie nach, bevor Sie irgendetwas gründen, denn die Antwort kann den Unterschied ausmachen zwischen einer Umstrukturierung, die sich rechnet, und einer, die sich nie rechnet. Bestätigen Sie den aktuellen Gebührenkatalog direkt, da Gebührenbeschlüsse geändert werden.

Darüber hinaus steht das Unternehmen selbst: Gründung, jährlicher Handelslizenz-Verlängerungsprozess, Buchhaltung, Unternehmenssteuer-Registrierung und -Anmeldung. Dies sind wiederkehrende Aufgaben, und sie sind der Grund, weshalb ein Unternehmen ein schlechter Behälter für eine einzelne Wohnung ist.

Die steuerlichen Konsequenzen laufen in der Regel gegen das Unternehmen.

Dies ist die Tatsache, die die meisten Sachverhalte entscheidet und die am häufigsten erst im Nachhinein entdeckt wird. Nach Cabinet Decision No. 49 of 2023 gelten Einkünfte, die eine natürliche Person aus Real Estate Investment erzielt (Verkauf, Leasing, Untervermietung und Vermietung von Grundstücken oder Immobilien in den UAE, sofern die Tätigkeit nicht über eine Lizenz ausgeübt wird und auch nicht über eine solche ausgeübt werden muss), überhaupt nicht als aus einem Business stammend und sind unabhängig vom Betrag von der Körperschaftsteuer ausgenommen.

Ein Unternehmen hat keine Entsprechung. Es ist eine steuerpflichtige Person, und seine Gewinne werden mit 0 % bis zu AED 375.000 des steuerpflichtigen Einkommens und 9 % darüber besteuert. Eine gemäß Zonenvorschriften registrierte Einheit löst das Problem ebenfalls nicht: Cabinet Decision No. 100 of 2023 macht Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in einer free zone steuerpflichtig, wenn die Transaktion mit einer nicht-free-zone-Person in Bezug auf Gewerbeinmobilien oder mit einer beliebigen Person in Bezug auf Immobilien, die keine Gewerbeinmobilien sind, stattfindet.

Es gibt ein Gegengewicht, und es ist wichtig für gehebelte Portfolios. Da der persönliche Ausschluss das Einkommen aus dem Geltungsbereich nimmt, nimmt er die Ausgaben mit sich: Kosten, die mit ausgenommenen Einkünften aus Immobilieninvestitionen in Verbindung stehen, sind nicht abziehbar und Verluste sind nicht rückzahlbar. Ein Eigentümer, dessen Portfolio stark finanziert und strukturell verlustbringend ist, befindet sich in einer anderen Position als einer, der Nettomieteinnahmen erzielt.

Die Fälle, in denen ein Unternehmen seinen Unterhalt verdient.

Reduziert auf das Wesentliche ist ein Unternehmen seinen Kosten wert, wo das Eigentum kompliziert ist, wo Risiko eine Mauer darum benötigt oder wo die Tätigkeit nicht mehr Investition, sondern Geschäft geworden ist.

Wo der Unternehmenseigentum ein echtes Problem beantwortet und wo nicht.

Eine einzelne Wohnung, in der Sie leben.
Unternehmens- oder Personenname.
Personenname.
Eine oder zwei Wohnungen, die unmöbliert auf normalen Mietverträgen vermietet werden.
Unternehmens- oder Personenname.
Personenname.
Mehrere nicht verwandte Miteigentümer an einem Vermögen.
Unternehmens- oder Personenname.
Gesellschaft, geregelt durch eine Gesellschaftervereinbarung
Eine Entwicklung, Umwandlung oder Kurzzeitvermietung, die eine Lizenz erfordert.
Unternehmens- oder Personenname.
Gesellschaft, da die Lizenz sie ohnehin aus dem persönlichen Ausschluss herausnimmt
Ein Portfolio, das über Generationen innerhalb einer Familie gehalten werden soll
Unternehmens- oder Personenname.
Gesellschaft oder Stiftung; lassen Sie sich zu beiden beraten
Ein Vermögenswert mit echtem operationellem Risiko, den Sie abgrenzen möchten
Unternehmens- oder Personenname.
Unternehmen
Institutionelles oder Fondsvermögen, das parallel zu Ihnen hereinkommt
Unternehmens- oder Personenname.
Gesellschaft, da Investoren Anteile benötigen, kein Miteigentum

Wo der Unternehmenseigentum ein echtes Problem beantwortet und wo nicht.
Situation	Unternehmens- oder Personenname.
Eine einzelne Wohnung, in der Sie leben.	Personenname.
Eine oder zwei Wohnungen, die unmöbliert auf normalen Mietverträgen vermietet werden.	Personenname.
Mehrere nicht verwandte Miteigentümer an einem Vermögen.	Gesellschaft, geregelt durch eine Gesellschaftervereinbarung
Eine Entwicklung, Umwandlung oder Kurzzeitvermietung, die eine Lizenz erfordert.	Gesellschaft, da die Lizenz sie ohnehin aus dem persönlichen Ausschluss herausnimmt
Ein Portfolio, das über Generationen innerhalb einer Familie gehalten werden soll	Gesellschaft oder Stiftung; lassen Sie sich zu beiden beraten
Ein Vermögenswert mit echtem operationellem Risiko, den Sie abgrenzen möchten	Unternehmen
Institutionelles oder Fondsvermögen, das parallel zu Ihnen hereinkommt	Gesellschaft, da Investoren Anteile benötigen, kein Miteigentum

Fragen, die geklärt werden müssen, bevor Sie etwas gründen

Das Regierungsportal der VAE führt ein Goldenes Visum für Immobilieninvestoren auf, gültig für 5 Jahre, mit einem Mindestkapital von AED 2 Millionen und dem Immobilieneigentum als Nachweis. Wird anstelle von Ihnen eine Gesellschaft als eingetragene Eigentümerin geführt, halten Sie den Rechtstitel, auf den sich der Antrag stützte, nicht mehr. Fragen Sie die Aufenthaltsbehörde, bevor Sie umstrukturieren, nicht danach.

In welchem Register wird die Gesellschaft eingetragen, und akzeptiert das Landamt heute die Eigentumsregistrierung aus diesem Register?
Welche Gebühr wird das Landamt erheben, um das Grundstück auf Grundlage Ihrer spezifischen Fakten zu übertragen?
Wie entwickelt sich das Mieteinkommen heute aus steuerlicher Sicht, und wie würde es innerhalb einer Gesellschaft aussehen?
Halten Sie eine Aufenthaltsgenehmigung, die auf dem Besitz der Immobilie persönlich basiert, oder beabsichtigen Sie, eine solche zu beantragen?
Wer erbt die Anteile, und sagt die Satzung der Gesellschaft aus, was im Todesfall eines Aktionärs geschieht?
Was kostet die Gesellschaft jedes Jahr, und stellt sich das Problem, das sie löst, auch jährlich ein?

Kurz gesagt

Was davon zu halten ist

Das Register des Landamts entscheidet über das Eigentum; die Eintragung einer Gesellschaft ändert den Eigentümer rechtlich, nicht nur auf dem Papier.
Die Übertragung einer bestehenden Immobilie auf eine Gesellschaft ist eine eintragungspflichtige Übertragung, für die eine Gebühr anfällt. Klären Sie daher vor Ihrer Entscheidung, um welche es sich handelt.
Der persönliche Immobilieninvestitionsausschluss hat kein unternehmerisches Pendant, sodass eine Gesellschaft im Allgemeinen die steuerliche Situation bei Miete verschlechtert.
Der Ausschluss funktioniert in beide Richtungen: Ausgeschlossene Einkünfte bedeuten nicht abziehbare Ausgaben und keinen Verlustausgleich.
Gesellschaften rechtfertigen ihre Kosten durch Miteigentum, Haftungstrennung, Nachfolgeregelung und lizenzierte Tätigkeit, nicht durch eine einzelne vermietete Wohnung.

Kann ich eine Immobilie, die ich bereits besitze, in meine eigene Gesellschaft übertragen?: Eine Übertragung zwischen einer Person und einer Gesellschaft ist eine registrierbare Transaktion beim Dubai Land Department, und sie ist nicht gültig, es sei denn, sie wird im Immobilienregister aufgezeichnet. Eine Registrierungsgebühr fällt an, und welche Zeile des Gebührenschemas gilt, hängt davon ab, wie die Übertragung charakterisiert wird, daher bestätigen Sie dies mit der Behörde, bevor Sie umstrukturieren.
Brauche ich eine Gesellschaft, um Eigentum in Dubai zu kaufen?: Nein. Einzelpersonen können im für Nicht-VAE-Bürger vorgesehenen Gebiet das Eigentum im freien Besitz erwerben, und die meisten Wohnimmobilien werden auf persönlichen Namen gehalten. Eine Gesellschaft ist eine Strukturwahl mit eigenen Kosten, keine Voraussetzung.
Schützt eine Gesellschaft meine anderen Vermögenswerte vor der Immobilie?: Die getrennte juristische Persönlichkeit ist der Grundgedanke einer Gesellschaft, sodass die Verpflichtungen, die an dem Vermögenswert haften, bei der Gesellschaft liegen und nicht bei Ihnen persönlich, vorbehaltlich etwaiger von Ihnen gegebenen Garantien und der üblichen Grenzen der beschränkten Haftung. Gläubiger fordern häufig persönliche Garantien, was die Trennung verringert.
Was kostet es, eine Immobilienhaltende Gesellschaft jedes Jahr zu betreiben?: Die Lizenzverlängerung, Buchhaltung, Registrierung und Einreichung der Unternehmenssteuer erfolgen jährlich, unabhängig davon, ob die Immobilie Einkommen erzielt hat, neben den Anforderungen des Registers. Diese wiederkehrenden Kosten machen ein Unternehmen für ein Portfolio oder ein gemeinsames Eigentum geeigneter als für eine einzelne Einheit.

Quellen

Woher das kommt

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Allgemeine Informationen aus dem CBUAE Rulebook, darunter die Retail Payment Services and Card Schemes Regulation (C 15/2021), und aus dem Cabinet Resolution No. (134) of 2025 in der veröffentlichten Fassung; keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Leitlinien ändern sich. Prüfen Sie daher vor der Einreichung den aktuellen Wortlaut und die eigenen Anforderungen jedes Instituts.