ماذا يحدث لعقار دبي الخاص بك عندما تموت

ينص القانون رقم 7 لعام 2006 بشأن تسجيل الملكية العقارية على أنه إذا احتوت تركة شخص متوفى على حقوق ملكية عقارية، فسيتم تسجيل شهادة وراثة في سجل الملكية، وأن التصفية بواسطة أي وريث لتلك الحقوق لن تكون فعالة أو معترف بها ضد الأطراف الثالثة ما لم يتم تسجيلها أيضًا.

إلى جانب ذلك، توجد القاعدة العامة التي تنص على أن المعاملات التي تنشئ أو تنقل أو تعدل أو تلغي حقوق الملكية العقارية لا تكون صالحة ما لم يتم تسجيلها في السجل، الذي له قيمة الإثبات المطلقة ضد جميع الأطراف ما لم يتم إثبات الاحتيال أو التزوير.

لذلك لا توجد صيغة يُتجاوز فيها الإجراء المعمول به في الإمارات. سيحتاج الورثة إلى قرار معترف به يحدد من يرث، بصيغة يمكن لدائرة الأراضي تسجيلها. وكل ما عدا ذلك (أي وصية تسري، وأي محكمة تصدر ماذا) يتعلق بمدى سرعة التوصل إلى هذا القرار وكلفته.

ينطبق المرسوم الاتحادي بقانون رقم 41 لعام 2022 بشأن الحالة الشخصية المدنية على غير المسلمين الذين هم مواطنون إماراتيون وعلى الأجانب غير المسلمين المقيمين في الدولة، في ما يتعلق بالزواج، الطلاق، الوراثة، الوصايا وإثبات النسب، ما لم يلتزم الشخص المعني بتطبيق قانون بلدهم الأم. دخل حيز التنفيذ في 1 فبراير 2023.

قاعدة الإرث الافتراضية لديها، حيث لا توجد وصية، هي أن نصف التركة تنتقل إلى الزوج أو الزوجة والنصف الآخر يُوزع بالتساوي بين الأطفال، دون تمييز بين الذكور والإناث. حيث لا يوجد أطفال، تنتقل التركة إلى الوالدين إذا كانا على قيد الحياة، أو نصف إلى أحد الوالدين الباقين مع النصف الآخر إلى إخوة وأخوات المتوفى.

الحق في تطبيق قانون بلدك بدلاً من ذلك هو حق حقيقي، وهو أيضًا حق يجب أن يتم المطالبة به وإثباته وليس شيئًا يحدث تلقائيًا. هذه هي الحجة لوضع الوضع في موضع الإشكال أثناء قدرتك.

تدير محاكم مركز دبي المالي العالمي خدمة للوصايا لغير المسلمين، بموجب القانون رقم 15 لسنة 2017 في دبي الذي ينظم الميراث والوصايا وإثبات الوصايا لغير المسلمين، وجرى توسيعها لتشمل رأس الخيمة بتوجيه إجرائي. وعند الوفاة تصدر محاكم مركز دبي المالي العالمي أوامر إثبات الوصية (وأوامر الوصاية عند الاقتضاء) لمن عُيّنوا لإثبات الوصية وتصفية التركة.

الأهلية، كما تصفها المحاكم، هي أنك لست مسلمًا ولم تكن مسلمًا من قبل، وأن تكون في سن 18 عامًا على الأقل، وأن تمتلك أصولًا في الإمارات أو لديك أطفال قصر مقيمين معك في الإمارات. تشمل أحكام الوصاية الأطفال القصر المقيمين في دبي أو رأس الخيمة.

إذا كان العقار مسجلاً باسم شركة، فإن الأصل الداخل في تركتك ليس العقار، بل الأسهم. وهذا أصل مختلف، في سجل مختلف، تحكمه الوثائق التأسيسية للشركة وأي اتفاقية مساهمين قائمة.

قد يكون هذا تحسينًا وقد يكون تعقيدًا، ويتوقف ذلك كليًا على ما إذا كانت مستندات الشركة تنص على ما يحدث عند وفاة أحد المساهمين. فإذا نصت على ذلك (أحكام النقل، وحقوق الأولوية في الشراء، وآلية تقييم متفق عليها)، سارت الوراثة بانتظام ولم يتحرك سند الملكية إطلاقًا، لأن مالك العقار لم يتغير. وإذا لم تنص على شيء، فقد أضفت شركة إلى المشكلة دون أن تزيل المشكلة.

كما أنه يقسم التخطيط إلى مستندين بدلاً من واحد. هذا هو السبب بالتحديد وراء نشر محاكم مركز دبي المالي العالمي وصية أصحاب الأعمال المتعلقة بالحصص الملكية بشكل منفصل عن وصية الممتلكات المتعلقة بالعقارات: يحتاج مالك يمتلك شقة واحدة بشكل شخصي وأخرى من خلال شركة إلى كلا الأداة بشكل صحيح، ويحتاجهما لتكون متناسقة مع بعضها.

قد لا تترك الهياكل التي تنقل الملكية أثناء الحياة، مثل المؤسسات والصناديق الائتمانية، أي أصل في التركة ينتقل أصلًا. ولكل منها آثاره الضريبية وآثار الإبلاغ والرقابة الخاصة به في كل بلد معني، فاحصل على مشورة متخصصة قبل استخدام أي منها.

لسنا مكتب محاماة ولا نصوغ الوصايا. وحيث يحتاج العميل إلى تخطيط للوراثة، نعرّفه بمحامٍ مؤهل، وعندما تملك شركة العقار ننسق معه بشأن كيفية توثيق جانب الشركة.