ماذا يحدث لعقار دبي الخاص بك عندما تموت

ينص القانون رقم 7 لعام 2006 بشأن تسجيل الملكية العقارية على أنه إذا احتوت تركة شخص متوفى على حقوق ملكية عقارية، فسيتم تسجيل شهادة وراثة في سجل الملكية، وأن التصفية بواسطة أي وريث لتلك الحقوق لن تكون فعالة أو معترف بها ضد الأطراف الثالثة ما لم يتم تسجيلها أيضًا.

إلى جانب ذلك، توجد القاعدة العامة التي تنص على أن المعاملات التي تنشئ أو تنقل أو تعدل أو تلغي حقوق الملكية العقارية لا تكون صالحة ما لم يتم تسجيلها في السجل، الذي له قيمة الإثبات المطلقة ضد جميع الأطراف ما لم يتم إثبات الاحتيال أو التزوير.

لذا لا توجد نسخة من هذا حيث يتم تخطي عملية الإمارات. سيحتاج الورثة إلى تحديد معترف به لمن يرث، بشكل يمكن لدائرة الأراضي تسجيله. كل شيء آخر — الذي يحكم، المحكمة التي تصدر ماذا — هو حول كم سرعة وبرخص يتم الوصول إلى هذا التحديد. يمكن أن يكون فهم ما هي متطلبات الرخصة التجارية في الإمارات مفيداً أيضاً في هذا السياق.

ينطبق المرسوم الاتحادي بقانون رقم 41 لعام 2022 بشأن الحالة الشخصية المدنية على غير المسلمين الذين هم مواطنون إماراتيون وعلى الأجانب غير المسلمين المقيمين في الدولة، في ما يتعلق بالزواج، الطلاق، الوراثة، الوصايا وإثبات النسب، ما لم يلتزم الشخص المعني بتطبيق قانون بلدهم الأم. دخل حيز التنفيذ في 1 فبراير 2023.

قاعدة الإرث الافتراضية لديها، حيث لا توجد وصية، هي أن نصف التركة تنتقل إلى الزوج أو الزوجة والنصف الآخر يُوزع بالتساوي بين الأطفال، دون تمييز بين الذكور والإناث. حيث لا يوجد أطفال، تنتقل التركة إلى الوالدين إذا كانا على قيد الحياة، أو نصف إلى أحد الوالدين الباقين مع النصف الآخر إلى إخوة وأخوات المتوفى.

الحق في تطبيق قانون بلدك بدلاً من ذلك هو حق حقيقي، وهو أيضًا حق يجب أن يتم المطالبة به وإثباته وليس شيئًا يحدث تلقائيًا. هذه هي الحجة لوضع الوضع في موضع الإشكال أثناء قدرتك.

تدير محاكم DIFC خدمة الوصايا لغير المسلمين، بموجب القانون دبي رقم 15 لعام 2017 الذي ينظم الإرث، الوصايا وفتح التركة لغير المسلمين، وتمتد إلى رأس الخيمة بموجب توجيه عملي. عند الوفاة، تصدر محاكم DIFC أوامر الوصية - وأوامر الوصاية حيثما ينطبق - إلى أولئك المعينين لإثبات الوصية وإنهاء التركة.

الأهلية، كما تصفها المحاكم، هي أنك لست مسلمًا ولم تكن مسلمًا من قبل، وأن تكون في سن 18 عامًا على الأقل، وأن تمتلك أصولًا في الإمارات أو لديك أطفال قصر مقيمين معك في الإمارات. تشمل أحكام الوصاية الأطفال القصر المقيمين في دبي أو رأس الخيمة.

إذا كانت الممتلكات مسجلة باسم شركة، فإن الأصل في تركتك ليس الممتلكات. إنها الأسهم. هذا أصل مختلف، في سجل مختلف، يخضع لمستندات الشركة الدستورية وأي اتفاقية للمساهمين موجودة.

يمكن أن يكون ذلك تحسينًا أو تعقيدًا، وما إذا كان كذلك يعتمد تمامًا على ما تقوله مستندات الشركة بشأن ما يحدث في حالة وفاة المساهم. حيث يوجد - أحكام النقل، حقوق الأولوية، آلية التقييم المتفق عليها - تكون وراثة المنظمة و سند الملكية لا يتحركان على الإطلاق، لأن مالك الممتلكات لم يتغير. حيث لا تقول شيئًا، فقد أضفت شركة إلى المشكلة دون إزالة المشكلة.

كما أنه يقسم التخطيط إلى مستندين بدلاً من واحد. هذا هو السبب بالتحديد وراء نشر محاكم مركز دبي المالي العالمي وصية أصحاب الأعمال المتعلقة بالحصص الملكية بشكل منفصل عن وصية الممتلكات المتعلقة بالعقارات: يحتاج مالك يمتلك شقة واحدة بشكل شخصي وأخرى من خلال شركة إلى كلا الأداة بشكل صحيح، ويحتاجهما لتكون متناسقة مع بعضها.

الهياكل التي تنقل الملكية خلال الحياة — بما في ذلك الأسس والثقة — تغير الوضع بشكل جوهري، لأنه قد لا يكون هناك أي أصول وراثة لتمريرها على الإطلاق. كما أنها تحمل ضريبتها الخاصة وعواقب الإبلاغ والتحكم في كل بلد تتعامل معه، وهي تقع بثبات في المجال حيث يعتبر المستشار المتخصص هو الطريق الوحيد المعقول.

لا شيء مما سبق يُعتبر بديلاً عن النصيحة. إنها قائمة من الأسئلة التي يجب أن تصل بها. نحن لسنا مكتبًا قانونيًا ولا نقوم بصياغة الوصايا؛ حيث يحتاج العميل إلى تخطيط وراثي نقوم بإدخال محامٍ مؤهل، وعندما يكون هناك هيكل معني، نتعاون معهم بشأن كيفية توثيق الجانب المتعلق بالشركة.