租赁收入与阿联酋企业税：个人名义与公司名义

只有当自然人在阿联酋的业务或经营活动的总营业额在一个公历年度内超过100万迪拉姆时，才须缴纳公司税。计算该营业额时，三类收入不予计入（工资、个人投资收入和房地产投资收入），联邦税务局（Federal Tax Authority）明确表示，无论金额多少，它们均不属于公司税的征税对象。

该定义在一个方面狭窄而在另一个方面广泛。2023年第49号内阁决议将被排除的投资活动限制在销售、租赁、出租和转租；机关表示该列表是详尽的，这一活动必须涉及从使用物业本身获得收入，而不是与之相关的服务，如物业管理。但不论该活动是直接进行还是通过中介进行均适用。

这一排除待遇取决于是否不需要许可证，税务机关的指引对后果说得很直接：如果投资活动本身是通过许可机构颁发的许可证进行的，或必须通过许可证进行，则它不在房地产投资（Real Estate Investment）排除的范围之内，因而落入公司税的范围。应取得而从未取得的许可证并无帮助：该收入仍须缴税。迪拜的Ejari租赁登记或阿布扎比的Tawtheeq登记属于行政记录，而非许可证，因此不会触发这一后果。

指引以个人独资企业（sole establishment）为例说明这一点。拥有多处房产的自然人设立一家持有自有房产管理许可证的个人独资企业。由于个人独资企业没有独立的法人资格（本人与该企业是同一个人），其效果是自然人持有管理其房地产的许可证，租金收入不再被归类为房地产投资（Real Estate Investment）收入，一旦超过100万迪拉姆的营业额门槛，即须缴纳公司税。为方便而办理的许可证，反而使租金被征税。

反过来的情形是常见的担忧。如果自然人委托第三方代理人或持牌房地产管理公司代其管理出租并收取租金，税务机关表示，这仍属于房地产投资（Real Estate Investment）活动的一部分，代理人持有经营自身业务的许可证与该自然人无关。在其示例5中，租赁合同载明业主为出租人，代理人仅赚取管理费。使用代理人不会使您的租金被征税。如果您所拥有的公司成为租约项下的主体，例如通过租赁或转租权利，答案就会改变：此时该公司以自己的名义取得租金。

公司是法人,因此是应税人。其租金利润按普通税率征税:应税收入在375,000迪拉姆以内的部分税率为0%,超出部分为9%。小型企业减免可以将收入不超过300万迪拉姆的公司视为没有应税收入,但2026年7月29日发布的2026年第131号部长决定,将其限于2029年12月31日或之前结束的纳税期间。对一家出租公司来说,这使它成为一种时间上的优惠,而不是结构性的解决办法。

持有指定区域许可证的实体同样不是出路。2023 年第 100 号内阁决议规定,来自位于自由区的不动产的收入,在以下情形属于应税收入:就商业物业而言,交易对方为非自由区人士;就非商业物业而言,交易对方为任何人士。商业物业是指专门用于经营业务、且不用作居住或住宿场所的物业,这不包括酒店、服务式公寓及类似物业。

综合来看,这意味着通过位于自由区(free zone)与内陆(mainland)结构中的公司出租住宅所获利润,须按9%的税率征税,且相关收入将完全被排除在微量豁免(de minimis)计算之外,而非受其庇护。合格自由区人士制度并非为持有公寓而设。

处于范围之外也意味着处于扣除之外。税务机关的指南指出，与被排除的房地产投资（Real Estate Investment）收入直接或间接相关的支出，在公司税方面不可扣除，利润不计入任何应税收入的计算，亏损也不符合公司税减免的条件。

收取无抵押物业净租金的业主不会因此受到任何损失。拥有高杠杆融资组合且账面亏损的业主则无法将这些亏损用作减免。持有混合物业的业主必须分摊成本:在税务机关的示例 10 中,M 女士将其在 Dubai 的 16 套公寓中的 14 套凭许可证作为度假屋出租,这部分属于应税;另外 2 套作为住宅公寓出租,这部分被排除在外。她按物业价值分摊共同成本。该方法必须公允,并在各纳税期间之间一致使用。

在共同拥有的财产中，来自房地产投资活动的收入分配给每位所有者，所有事实和情况都逐案评估以确定适当的分配。每位共同所有者随后单独评估自己的情况：如果自然人不通过许可证进行该活动，则其分配份额超出范围。

税务机关的示例11显示了同一家庭内部的划分。F先生及其兄弟G先生继承了25栋别墅，每人持有每栋别墅50%的份额。其中22栋作为度假屋出租，这需要许可证，因此每位兄弟在该收入中所占的一半属于公司税的范围，但须以100万迪拉姆的营业额门槛为前提。其余3栋别墅作为住宅出租，无需许可证，因此每位兄弟在该租金中所占的一半仍在公司税之外。