Що станеться з вашою дубайською нерухомістю після смерті

Закон № 7 від 2006 року про реєстрацію нерухомості передбачає, що якщо спадщина померлої особи містить права на нерухомість, сертифікат успадкування буде зареєстрований у Реєстрі Нерухомості, і що витрати будь-якого спадкоємця на такі права не будуть дійсними або визнаними щодо третіх осіб, якщо також не зареєстровані.

Поряд з цим існує загальне правило, що угоди, що створюють, передають, змінюють або анулюють права на нерухомість, є недійсними, якщо не зафіксовані в реєстрі, який має абсолютну доказову силу щодо всіх сторін, за винятком випадків, коли доведено шахрайство або підробку.

Тож немає жодного варіанта, за якого процедуру ОАЕ можна пропустити. Спадкоємцям знадобиться визнане встановлення того, хто успадковує, у формі, яку Land Department може зареєструвати. Усе інше (який заповіт чинний, який суд що видає) стосується того, наскільки швидко й недорого це встановлення буде отримано.

Федеральний декрет-закон № 41 від 2022 року про цивільний особистий стан застосовується до немусульман, які є громадянами ОАЕ, та до немусульманських іноземців, що проживають в Державі, стосовно шлюбу, розлучення, спадкування, заповітів і доказу батьківства, якщо особа не дотримується застосування законодавства своєї країни походження. Він набрав чинності 1 лютого 2023 року.

Його правило спадкування за замовчуванням, коли немає заповіту, полягає в тому, що половина спадщини переходить до чоловіка або дружини, а інша половина розподіляється порівну серед дітей, без різниці між хлопцями та дівчатами. Якщо немає дітей, спадщина переходить до батьків, якщо вони живі, або половину до живого батька, а інша половина, до братів і сестер померлого.

Право на застосування закону вашої країни є реальним, і це також право, яке потрібно використовувати та підтверджувати, а не те, що відбувається автоматично. Це аргумент для того, щоб забезпечити ситуацію недосяжною для суперечок, поки є можливість.

DIFC Courts надають Службу заповітів (Wills Service) для немусульман відповідно до Закону Дубая № 15 від 2017 року, що регулює спадкування, заповіти та підтвердження заповітів (probate) для немусульман; практичною директивою його дію поширено на Рас-ель-Хайму. У разі смерті DIFC Courts видають накази про підтвердження заповіту (а за потреби й накази про опіку) тим, кого призначено підтвердити заповіт і завершити справи спадщини.

Право на реєстрацію, як вказують суди, полягає в тому, що ви не мусульманин і ніколи не були мусульманином, вам не менше 18 років і ви володієте активами в ОАЕ або маєте неповнолітніх дітей, які проживають з вами в ОАЕ. Провізії опіки покривають неповнолітніх дітей, які проживають в Дубаї або Рас Аль Хаймі.

Якщо нерухомість зареєстрована на компанію, активом у Вашій спадковій масі є не нерухомість, а частки в компанії. Це інший актив, в іншому реєстрі, на який поширюються установчі документи компанії та будь-яка наявна угода акціонерів.

Це може бути поліпшенням або ускладненням, і те, що саме з цього станеться, цілком залежить від того, чи документи компанії визначають, що відбувається у разі смерті учасника. Якщо вони це визначають (положення про передання, переважні права, узгоджений механізм оцінки), правонаступництво відбувається впорядковано, а титул власності взагалі не змінюється, бо власник майна не змінився. Якщо ж вони мовчать, ви додали до проблеми компанію, не усунувши самої проблеми.

Це також розбиває планування на два документи, а не один. Саме тому суди DIFC публікують Спадковий заповіт для власників бізнесу, що охоплює частки, окремо від Спадкового заповіту на майно: власник, який володіє однією квартирою особисто, а іншою через компанію, потребує обох документів правильними і узгодженими між собою.

Структури, що передають власність за життя, такі як фонди й трасти, можуть узагалі не залишити активу спадщини, який можна було б передати. Кожна з них має власні податкові наслідки, наслідки щодо звітності та контролю в кожній залученій країні, тож перед використанням такої структури зверніться до фахівця.

Ми не юридична фірма й не складаємо заповітів. Коли клієнту потрібне планування правонаступництва, ми рекомендуємо кваліфікованого юриста й, якщо майном володіє компанія, координуємо з ним, як оформити документи з боку компанії.