Что происходит с вашей дубайской недвижимостью, когда вы умираете

Закон № 7 от 2006 года о регистрации прав на недвижимость предусматривает, что если имущество умершего содержит права на недвижимость, сертификат наследства будет зарегистрирован в Реестре недвижимости, и передача прав любым наследником не будет иметь силы или признаваться в отношении третьих лиц, если она также не зарегистрирована.

При этом действует общее правило, согласно которому сделки, создающие, передающие, изменяющие или прекращающие права на недвижимость, недействительны, если не зарегистрированы в реестре, который имеет абсолютную доказательную силу против всех сторон, если только не будет доказан обман или подделка.

Поэтому не существует варианта, при котором процедура в ОАЭ пропускается. Наследникам потребуется признанное решение о том, кто наследует, в форме, которую Land Department может зарегистрировать. Всё остальное (какое завещание применяется, какой суд что выдаёт) касается того, как быстро и недорого будет получено это решение.

Федеральный закон-декрет № 41 от 2022 года о Гражданском личном статусе применяется к неклассическим гражданам ОАЭ и к неклассическим иностранцам, проживающим в государстве, в отношении брака, развода, наследства, завещаний и подтверждения родства, если только заинтересованное лицо не придерживается применения законодательства своей страны. Он вступил в силу 1 февраля 2023 года.

Его обычное правило наследования, когда завещания нет, заключается в том, что половина наследства переходит к мужу или жене, а другая половина делится поровну между детьми, без различия между мужчинами и женщинами. Если детей нет, имущество передается родителям, если они живы, или половина идёт пережившему родителю, а другая половина идёт братьям и сестрам усопшего.

Право применить право вашей страны действительно, и это также право, которое необходимо заявить и подтвердить, а не что-то, что происходит автоматически. Это аргумент для того, чтобы зафиксировать положение, пока вы можете.

DIFC Courts предоставляют Wills Service для немусульман в соответствии с Законом Дубая № 15 от 2017 года, регулирующим наследование, завещания и утверждение завещаний для немусульман, действие которого распространено на Рас-эль-Хайму практическим указанием. После смерти DIFC Courts выдают судебные приказы об утверждении завещания (и приказы об опеке, где это уместно) лицам, назначенным для подтверждения завещания и ликвидации наследственной массы.

Как утверждают суды, условия для участия таковы: вы не являетесь мусульманином и никогда не были мусульманином, вам не меньше 18 лет и вы владеете активами в ОАЭ или у вас есть несовершеннолетние дети, проживающие с вами в ОАЭ. Положения о попечительстве охватывают несовершеннолетних детей, проживающих в Дубае или Рас Аль-Хайме.

Если имущество зарегистрировано на компанию, активом в вашем наследственном имуществе является не недвижимость, а акции. Это другой актив, находящийся в другом реестре и регулируемый учредительными документами компании и любым существующим соглашением акционеров.

Это может быть как улучшением, так и осложнением, и всё зависит от того, предусмотрено ли в документах компании, что происходит в случае смерти акционера. Если предусмотрено (положения о передаче, преимущественные права, согласованный механизм оценки), преемственность проходит упорядоченно, а правоустанавливающий документ вообще не меняется, поскольку собственник недвижимости не изменился. Если документы молчат, вы добавили к проблеме компанию, не устранив саму проблему.

Кроме того, это разделяет планирование на два документа, а не на один. Именно поэтому суды DIFC публикуют отдельное завещание для владельцев бизнеса, охватывающее доли в капитале, и завещание на имущество, охватывающее недвижимость: владельцу, который владеет одной квартирой лично и другой через компанию, нужны оба документа, и они должны быть согласованы друг с другом.

Структуры, передающие право собственности при жизни, например фонды и трасты, могут вовсе не оставить наследственного имущества для передачи. Каждая из них влечёт собственные налоговые последствия, последствия по отчётности и контролю в каждой из задействованных стран, поэтому перед использованием такой структуры обратитесь за специализированной консультацией.

Мы не являемся юридической фирмой и не составляем завещания. Если клиенту необходимо планирование наследования, мы знакомим его с квалифицированным юристом и, если недвижимостью владеет компания, взаимодействуем с ним по вопросу оформления документов на стороне компании.