Можно ли объединить несколько недвижимостей и что с недвижимостью на стадии строительства или под ипотеку?

Это редкий момент, в котором федеральные и эмиратские власти согласны, своими словами и без оговорок.

Ни один орган не публикует ограничения на количество объектов, которые могут быть учтены. Это отсутствие нормы, а не разрешение, но оно последовательно прослеживается во всех источниках. GDRFA же требует, чтобы стоимость была подтверждена справкой о статусе недвижимости, выданной Dubai Land Department, и чтобы на весь срок действия резидентского статуса было наложено обременение на недвижимость.

Ни один орган не публикует и ограничения по типу недвижимости для золотого пути. GDRFA заявляет, что объект в ипотеке допускается «и охватывает все типы объектов недвижимости». Утверждения о том, что коммерческая недвижимость, земля или какая-либо категория исключены из золотого пути, не подкреплены ничем опубликованным. Торговая лицензия не играет роли в пути через недвижимость, где GDRFA запрашивает паспорт и подтверждение права собственности. Она появляется только в путях для инвесторов в компании, а что такое торговая лицензия ОАЭ рассматривается отдельно.

Объекты недвижимости действительно должны быть оформлены на имя заявителя. Обе приведённые выше формулировки Dubai Land Department прямо говорят об этом: в полной собственности инвестора, на имя заявителя. Условия услуги для инвесторов не упоминают недвижимость, находящуюся во владении через компанию. Компания, которая хочет вести деятельность в режиме оншор (onshore), это отдельный вопрос, рассматриваемый в разделе лицензирование юридического лица для деятельности в режиме оншор.

Здесь семьи чаще всего предполагают правило, которое существует для другого продукта. Три маршрута, три разных подхода к совместному владению.

На золотом пути GDRFA высказывается прямо, и это более строгое требование: «Если право собственности имеет форму доли в общей недвижимости, стоимость доли не должна быть менее AED 2 млн». Сама доля должна достигать полного порога, поэтому совладельцу половины объекта нужно, чтобы весь объект стоил не менее чем вдвое больше AED 2 млн. Деловые партнёры, являющиеся совладельцами, проверяются так же, что бы они ни решили относительно того, где должна быть оформлена лицензия, поскольку путь через недвижимость в GDRFA рассматривает долю в объекте, а не компанию.

На маршруте для пенсионеров Департамент земель Дубая публикует противоположное жилье: “Муж и жена могут совместно владеть одной собственностью (при условии предоставления заверенной копии брачного контракта).”

На двухлетнем маршруте инвестора отдел устанавливает намного более низкий порог для совладельца: "Совладелец имущества может подать заявку на выдачу лицензии и визы на проживание для инвесторов в недвижимость, при условии, что стоимость их доли не менее 400 000 дирхамов."

Ни один орган не публикует правила, позволяющего двум супругам объединить доли, каждая из которых по отдельности ниже порога, чтобы достичь AED 2 млн на золотом пути, а единственное прямое правило золотого пути о совместных долях говорит против этого. Как семья на практике попадает в одно дело заявки, это вопрос структурирования, а не правило, которое можно найти.

Руководство ICP требует владения недвижимостью «стоимостью ≥ 2 миллиона AED (без займов)», и его карточка услуг подчеркивает это как условие: «Недвижимость должна полностью принадлежать инвестору». Если воспринимать это буквально, то это полностью исключает заложенную собственность.

Обе поверхности Дубая говорят противоположное в своих условиях. Инвесторская служба Департамента земель Дубая утверждает: “В случае заложенной собственности необходимо предоставить банковское письмо, подтверждающее наличие выплаченной суммы в 2 миллиона AED”, а среди его условий обслуживания: “Недвижимость может быть заложена, и должно быть представлено письмо банка без возражений, указывающее, что банк не возражает против выдачи разрешения на проживание на собственность, указывая выплаченную сумму и остаток.” GDRFA просто утверждает, что “заложенная собственность приемлема”, и на своей странице для владельцев недвижимости, что “если выплачено не менее 2 миллионов дирхамов от стоимости недвижимости, владелец имеет право на получение золотой резиденции.”

Таким образом, оперативные источники проверяют абсолютную внесённую сумму, подтверждённую письмом банка, а не отсутствие обременений на титуле. Эти две позиции можно согласовать, если понимать «без кредитов» в том смысле, что сами квалифицирующие AED 2 млн не должны быть заёмными, но ни один орган не публикует такого прочтения, и мы не станем утверждать его так, будто это сделал какой-либо орган.

Ходят две связанные цифры, и ни одна не опубликована. Нигде на этих страницах нет минимального процента первоначального взноса: каждая опубликованная проверка это абсолютная уплаченная сумма в дирхамах, а не доля. И ни один орган не публикует перечень одобренных или конкретных ипотечных банков; страница GDRFA для владельцев недвижимости упоминает «кредит местного банка в стране», не называя ни одного.

Маршрут для пенсионеров показывает ту же структуру с добавленным ограничением, что стоит знать, потому что клиенты слышат это и применяют к неправильному маршруту: если эта собственность заложена, Департамент земель Дубая требует банковское письмо, указывающее, что “депозит не может быть освобожден в течение 3 лет”.

Мы искали это специально на каждом ресурсе, и это не там. Руководство ICP по золотой резиденции и его карточка услуги по недвижимости не упоминают о незавершенных планах. Портал правительства ОАЭ, посвященный золотой визе, не упоминает о ней. Золотое разрешение GDRFA для инвесторов не упоминает о ней. Услуга золотой визы Департамента земельных ресурсов Дубая не упоминает о ней.

На странице часто задаваемых вопросов департамента выражение «на этапе строительства» (off-plan) действительно встречается девять раз, и каждый раз речь идёт об эскроу-счетах застройщиков по Закону № 8 от 2007 года или о первоначальной регистрации, то есть о «регистрации договоров купли-продажи недвижимости и других юридических действий на этапе строительства до их передачи в реестр недвижимости». Ни одно из них не относится к резиденции.

Широко распространенное утверждение о том, что незавершенные покупки от одобренных застройщиков входят в сумму AED 2 миллиона, восходит к странице портала правительства ОАЭ, которая больше не существует. Три старых URL-адреса портала, которые все еще присутствуют в результатах поиска, возвращали ошибку 404, когда мы проверяли их, а оставшаяся страница визы для инвесторов является оболочкой, которая не содержит ссылки на AED 2 миллиона, незавершенные планы, ипотеки или кредиты. В настоящее время портал не публикует ничего о маршруте недвижимости, кроме одной строки сводной таблицы.

Таким образом, не показано, что покупка на этапе строительства исключена; ни один орган не опубликовал путь, а ссылка, которую все передают друг другу, ведёт на несуществующую страницу. Есть один смежный опубликованный сигнал: документы ICP для продления резиденции владельцев недвижимости требуют справку муниципалитета (municipality), подтверждающую «завершение строительства, полное право собственности и пригодность объекта для проживания». Это другой путь, но он напоминает, что завершённость появляется как условие там, где органы действительно затрагивают этот вопрос.

Прежде чем вносить задаток за временно зарегистрированный объект, проверьте, что потребуется для заявки. В заявлении Dubai Land Department перечислены свидетельство о праве собственности или электронный сертификат права собственности, проверяется стоимость покупки AED 2 млн или более на момент покупки, а GDRFA требует от департамента справку о статусе недвижимости, подтверждающую стоимость. На страницах не сказано, может ли объект, который ещё строится, предоставить любой из этих документов.

Разрешение агрегации не говорит вам, какие собственные объекты предлагать, в чьем имени они должны находиться, или как должна быть структурирована совместная доля, учитывая, что золотое правило и правило для пенсионеров указывают в противоположные стороны.

Тот факт, что ипотека допустима для источников Дубая, не говорит вам, что должно быть в письме банка об отсутствии возражений помимо уплаченной суммы и остатка. Он не говорит и о том, как ипотека сочетается с залоговым правом, которого GDRFA требует на срок действия резиденции, и что означало бы рефинансирование для клиента, который хочет его провести. Именно эти вопросы решают судьбу заявки, и они выясняются на основании фактов вместе с консультантом.