Cât trebuie să valoreze proprietatea?

Ghidul de reședință de aur ICP afirmă documentul necesar ca „O scrisoare de la Departamentul de înregistrare a terenurilor care confirmă deținerea unei sau mai multor proprietăți evaluate la ≥ 2 milioane AED (fără împrumuturi).” Cardul de serviciu ICP pentru același flux o reiterează ca o „Scrisoare de la Departamentul de Înregistrare a Imobiliarelor care confirmă deținerea proprietății de către investitor în valoare de cel puțin 2.000.000 AED.”

Permisul de rezidență de aur pentru investitori al GDRFA Dubai formulează condiția ca deținerea „unei proprietăți sau a unui grup de proprietăți cu o valoare totală de cel puțin 2 milioane AED” și adaugă un mecanism pe care paginile federale nu îl au: „Valoarea proprietății trebuie certificată printr-un certificat de situație a proprietății (property status statement certificate) emis de Dubai Land Department.” Acolo unde proprietatea este o cotă dintr-un bun comun, GDRFA aplică testul de 2 milioane AED valorii acelei cote. Modul în care se construiește cifra este explicat în cum se măsoară pragul de 2 milioane AED.

Până aici, totul este consecvent. Toate trei descriu o valoare. Cuvântul „evaluat”, sintagma „valoare totală” și cerința ca valoarea să fie „certificată” indică aceeași direcție: către cât valorează bunul, evaluat de cineva, acum. Calea pentru societăți de pe aceeași pagină GDRFA cere dovezi diferite: o licență comercială valabilă (vezi cerere de licență comercială) și un raport financiar certificat de la o firmă de audit acreditată.

Dubai Land Department publică serviciul prin care trece efectiv un solicitant în Dubai. Formularea nu este aceeași: „Acest serviciu permite investitorului imobiliar care deține o proprietate a cărei valoare de achiziție este egală sau mai mare de 2 milioane AED la momentul achiziției să solicite un permis de ședere reînnoibil pe 10 ani.” La o lectură literală, un proprietar care a plătit mai puțin de 2 milioane AED nu atinge pragul, indiferent cât valorează proprietatea acum. Întrebarea mai largă privind eligibilitatea se află în viza de aur prin deținerea unei proprietăți.

Aceasta este o măsurare istorică, enunțată de două ori: valoarea de achiziție, la momentul achiziției. Iar lista de documente de pe aceeași pagină nu conține niciun certificat de evaluare: „1- Un pașaport / 2- Disponibilitatea unui e-Certificate of Title / Titlu de proprietate / 3- O fotografie personală / 4- UAE ID (dacă există) / 5- O copie a permisului de ședere actual (dacă există).” Aduceți titlul de proprietate sau e-Certificate of Title la o primă discuție cu consilierii Velarozone.

Mai există o dovadă care face mai greu de ignorat acest lucru. Dubai Land Department știe în mod evident să formuleze o alternativă bazată pe valoarea de piață atunci când o vrea, deoarece o face pe calea pentru pensionari: „Valoarea investiției (valoarea de achiziție sau valoarea de piață) în proprietate este de 1 milion AED (plătită integral, fără ipotecă) (o proprietate sau mai multe proprietăți) pe numele solicitantului.” Această paranteză, valoarea de achiziție sau valoarea de piață, apare pe pagina pentru pensionari și pe nicio alta. Creditele sunt a doua diferență: ICP spune „fără credite”, în timp ce GDRFA spune că o proprietate ipotecată este acceptabilă. Detaliile se găsesc în proprietăți off-plan și ipotecate.

Afirmația larg răspândită este că pragul se evaluează pe valoarea actuală de piață, nu pe prețul plătit, astfel încât un proprietar care a cumpărat sub 2 milioane AED și a văzut între timp piața crescând se poate califica pe baza unei noi evaluări. Aceasta ar fi utilă pentru foarte mulți oameni, dar evidența publicată nu o stabilește.

Ceea ce se poate spune este că afirmația este susținută de formularea ICP și GDRFA și contrazisă de pagina Dubai Land Department care descrie serviciul efectiv și că nicio autoritate nu publică o frază care să le împace. Prezentarea căii aprecierii ca fiind stabilită ar însemna afirmarea unei reguli pe care nicio autoritate nu a scris-o.

Un proprietar aflat în această situație ar trebui să obțină confirmarea testului pentru propriul patrimoniu imobiliar înainte de a plăti o evaluare sau de a cumpăra mai multe proprietăți. O evaluare costă bani și, potrivit formulării Dubai Land Department, este posibil să nu fie documentul solicitat de serviciu.

Mecanismul GDRFA este pe două niveluri, iar verbele modale nu sunt aceleași. Certificatul Departamentului de terenuri din Dubai „trebuie” să certifice valoarea. Certificatul unui evaluator privat este tratat ca fiind discreționar: „Un certificat de evaluare a proprietății poate fi acceptat prin birouri licențiate de Departamentul de terenuri din Dubai.” „Trebuie” și „poate fi acceptat” nu sunt echivalente, iar alegerea celui greșit costă un ciclu.

Dubai Land Department publică două instrumente de evaluare distincte și publică un serviciu de verificare separat pentru fiecare, ceea ce este cea mai clară dovadă că sunt documente diferite, nu două denumiri pentru unul singur.

GDRFA solicită un „certificat de declarație a stării proprietății emis de Departamentul de terenuri din Dubai”. Acea frază nu se potrivește cu numele publicat al niciunui serviciu al Departamentului de terenuri din Dubai. Cele mai apropiate instrumente publicate sunt un certificat de tip To Whom It May Concern, care emite „un certificat de declarație a proprietății”; o cerere de declarație imobiliară detaliată, care emite o „Declarație e-aprobată detaliată a proprietății imobiliare” și este expres „pentru o singură proprietate numai”; și o solicitare de anchetă a stării proprietății, care este o căutare după zonă și număr de teren, mai degrabă decât un certificat în sine.

La care dintre ele se referă GDRFA nu este publicat nicăieri, iar noi nu vom ghici o corespondență. Să notăm în treacăt că limitarea declarației detaliate la „o singură proprietate” se potrivește prost cu un portofoliu agregat, un motiv în plus pentru care merită lămurită chestiunea instrumentului înainte ca cineva să plătească pentru documentul greșit.

Este un serviciu de evaluare de uz general, iar citirea lui este instructivă tocmai prin ceea ce nu spune. Tipurile de proprietăți publicate merg de la terenuri libere, prin unități rezidențiale și vile, până la clădiri de hotel și terenul de sub ele. Documentul emis este Real Estate Evaluation e-Certificate. Timpul de prestare se împarte: „Unități rezidențiale și vile alipite: instant / Alte tipuri: 7 zile lucrătoare”, iar ghidul Dubai REST al departamentului confirmă aceeași împărțire: „În cazul terenului, cererea dumneavoastră este trimisă spre aprobare. În cazul unei unități și al unei vile, certificatul dumneavoastră va fi disponibil pentru descărcare directă.”

Documentele necesare sunt un formular de solicitare a evaluării proprietății, o scrisoare din partea proprietarului cu o copie a unui pașaport valid sau a unui ID Emirates, o hartă a municipiului sau a planificării și fotografii recente ale proprietății.

Nicăieri pagina aceea nu leagă serviciul de rezidență sau de viza de aur. Cuvântul rezidență apare pe ea, de două ori, și ambele apariții sunt același câmp standard de metadate ale serviciului, afișat ca „Stare de rezidență: toate”. Aceasta este o afirmație despre cine poate folosi serviciul, nu despre scopul certificatului. Nimic de pe pagină nu descrie o utilizare în scopuri de imigrare. Rezidența, vizele de ședere și rezidența de aur lipsesc cu totul din propriul Dubai Real Estate Valuation Guide al departamentului, prima ediție 2025, a cărui definiție a valorii de piață este: „Suma estimată pentru care o proprietate ar trebui să fie schimbată între un vânzător dispus și un cumpărător dispus, într-o tranzacție între părți independente, după o comercializare adecvată și în care ambele părți au acționat în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.” Instrumentul de evaluare și utilizarea lui în scopuri de imigrare sunt documentate în locuri complet separate, de organisme diferite, fără nicio punte publicată între ele.

ICP nu publică nicio taxă de viză de aur pe categorii, astfel că aici nu este citată niciuna. GDRFA Dubai publică una pentru permisul său de investitor: o taxă de permis de ședere de 1.100 AED, plus 10 AED Knowledge Dirham, 10 AED Innovation Dirham, o taxă de 500 AED în interiorul țării și 20 AED pentru livrare. Nota GDRFA spune că taxa de emitere crește cu 100 AED anual ori de câte ori reședința depășește doi ani. Dubai Land Department publică propriile tarife pe paginile citate mai jos, iar consilierul dumneavoastră le va calcula în raport cu dosarul dumneavoastră real.

Sumele mici publicate merită cunoscute deoarece sunt cele pe care oamenii le confundă cu întreaga cost. Înregistrarea detaliilor unui certificat de evaluare privat prin aplicația Dubai REST este un „Serviciu gratuit” care durează „5 minute”. Un certificat „Cui îi poate fi de folos” și un raport detaliat imobiliar sunt fiecare publicat la 50 AED pe literă plus o taxă de 10 AED pentru cunoștințe și o taxă de 10 AED pentru inovație prin aplicație sau website, cu raportul detaliat publicat la 120 AED la un centru de încredere. Acestea sunt taxe administrative pentru certificate, nu costul rutei.

Înregistrarea publicată vă conduce la un număr și se oprește. Nu vă spune dacă deținerea dumneavoastră particulară va fi evaluată la acel număr, care dintre cele două instrumente de evaluare să obțineți și în ce ordine, sau când să comandați o evaluare în raport cu restul dosarului.

În ce privește aprecierea, greșeala de ordine înseamnă plata unei evaluări pe care formularea privind valoarea de achiziție a Dubai Land Department poate să nu o ceară niciodată. GDRFA cere, de asemenea, un gaj asupra proprietății pentru a asigura continuitatea dreptului de proprietate pe toată durata de valabilitate a permisului, așa că un proprietar ar trebui să confirme că îl poate accepta înainte de a depune cererea. Acestea sunt întrebări de dosar, la care se răspunde pe baza faptelor unei singure proprietăți.