Pot combina mai multe proprietăți? Ce se întâmplă cu off-plan și cele cu ipotecă?

Acesta este punctul rar pe care suprafețele federale și emirate sunt de acord, în propriile lor cuvinte și fără calificare.

Nicio autoritate nu publică o limită privind numărul de proprietăți care pot fi luate în calcul. Aceasta este o absență, nu o permisiune, dar este constantă pe toate suprafețele consultate. GDRFA cere, în schimb, ca valoarea să fie certificată printr-un certificat de situație a proprietății (property status statement certificate) emis de Dubai Land Department și ca pe durata rezidenței să fie instituit un privilegiu asupra proprietății.

Nici o restricție pe tip de proprietate pentru calea de aur nu este publicată de vreo autoritate. GDRFA afirmă că proprietatea ipotecată este acceptabilă „și include toate tipurile de proprietăți”. Afirmațiile că proprietatea comercială, terenul sau o anumită categorie sunt excluse din calea de aur nu se bazează pe nimic publicat. O licență comercială nu joacă niciun rol în calea imobiliară, care cere de la GDRFA un pașaport și dovada proprietății. Ea apare doar în căile pentru investitori în societăți, iar ce este o licență comercială din EAU este tratat separat.

Proprietățile trebuie să fie pe numele solicitantului. Ambele formulări ale Dubai Land Department de mai sus o spun explicit: deținute integral de investitor, pe numele solicitantului. Condițiile serviciului pentru investitori nu menționează proprietatea deținută printr-o societate. O societate care dorește să desfășoare activitate onshore este o chestiune separată, tratată la licențierea unei entități pentru activitate onshore.

Aici familiile presupun cel mai des o regulă care există pe un produs diferit. Trei rute, trei tratamente diferite ale unei dețineri comune.

Pe calea de aur, GDRFA este explicită și este cea strictă: „Dacă proprietatea ia forma unei cote dintr-o proprietate comună, valoarea cotei nu trebuie să fie mai mică de AED 2 milioane.” Cota în sine trebuie să atingă pragul integral, astfel încât coproprietarul unei jumătăți dintr-o proprietate are nevoie ca întreaga proprietate să valoreze cel puțin dublul a AED 2 milioane. Asociații care sunt coproprietari sunt testați la fel, indiferent ce decid cu privire la unde ar trebui să fie stabilită licența, deoarece calea imobiliară a GDRFA se uită la cota din proprietate și nu la societate.

Pe ruta pentru pensionari, Departamentul de Lands din Dubai publică o acomodare opusă: „Un soț și o soție pot deține o proprietate (furnizând o copie certificată a contractului de căsătorie).”

Pe ruta investitor pe doi ani, departamentul stabilește o bară mult mai scăzută pentru co-proprietar: "Un co-proprietar al proprietății are voie să depună o cerere pentru eliberarea unei licențe și vize de rezidență pentru investitorii imobiliari, cu condiția ca valoarea cotei lor să nu fie mai mică de 400.000 AED."

Nicio autoritate nu publică vreo regulă care să permită a doi soți să cumuleze dețineri aflate individual sub prag pentru a ajunge la AED 2 milioane pe calea de aur, iar singura regulă explicită a căii de aur privind cotele comune sugerează contrariul. Cum ajunge în practică o familie la un singur dosar este o chestiune de structurare, nu o regulă pe care o puteți căuta.

Ghidul ICP necesită deținerea de proprietăți „evaluate la ≥ 2 milioane AED (fără împrumuturi)”, iar cartea sa de servicii reiterează acest lucru ca un termen: „Proprietatea trebuie să fie complet deținută de investitor.” Luată literal, aceasta exclude proprietatea ipotecată.

Ambele suprafețe din Dubai spun opusul în termeni. Serviciul pentru investitori al Departamentului de Lands din Dubai afirmă: „În cazul unei proprietăți ipotecate, o scrisoare de la bancă care indică suma de 2 milioane AED plătită trebuie să fie furnizată”, iar printre termenii săi de serviciu, „Proprietatea poate fi ipotecată, iar o scrisoare de la bancă care indică că banca nu se opune emiterii unui permis de ședere pe proprietate, indicând suma plătită și soldul.” GDRFA afirmă simplu că „proprietatea ipotecată este acceptabilă”, iar pe pagina sa pentru proprietari spune că „dacă cel puțin 2 milioane dirhami din valoarea proprietății sunt plătiți, proprietarul are dreptul să obțină rezidența de aur.”

Ceea ce testează, așadar, sursele operaționale este o sumă absolută plătită, dovedită printr-o scrisoare de la bancă, nu un titlu liber de sarcini. Aceste două poziții pot fi conciliate citind „fără credite” în sensul că cei AED 2 milioane eligibili nu trebuie să fie ei înșiși împrumutați, dar nicio autoritate nu publică această lectură și nu o vom afirma ca și cum ar fi făcut-o vreuna.

Circulă două cifre conexe și niciuna nu este publicată. Nu există nicăieri pe aceste pagini un procent minim de avans: fiecare test publicat este o sumă absolută în dirhami plătită, niciodată o proporție. Și nicio autoritate nu publică o listă de bănci ipotecare aprobate sau anume desemnate; pagina GDRFA pentru proprietari se referă la „un credit de la o bancă locală din țară” fără a numi vreuna.

Ruta pentru pensionari arată aceeași structură cu un lock-up adăugat, ceea ce merită știut deoarece clienții aud asta și o aplică pe ruta greșită: acolo unde proprietatea este ipotecată, Departamentul de Lands din Dubai necesită o scrisoare de la bancă care să indice că „depunerea nu poate fi eliberată în termen de 3 ani”.

Am căutat acest lucru specific, pe toate suprafețele, și nu este acolo. Ghidul pentru rezidența de aur al ICP și cardul său de servicii imobiliare nu menționează planurile. Hubul vizei de aur al portalului guvernamental UAE nu o menționează. Permisul de rezidență de aur de la GDRFA pentru investitori nu o menționează. Serviciul de viză de aur pentru investitori al Departamentului de Teren din Dubai nu o menționează.

Pagina de întrebări frecvente a departamentului folosește într-adevăr expresia off-plan de nouă ori, iar fiecare utilizare privește conturile escrow ale dezvoltatorilor în temeiul Legii nr. 8 din 2007 sau înregistrarea inițială, adică „înregistrarea contractelor de vânzare imobiliară și a altor acte juridice pe plan înainte de transferul lor în registrul imobiliar”. Niciuna nu privește reședința.

Afirmația răspândită că achizițiile off-plan de la dezvoltatori aprobați contează pentru 2 milioane AED își are originile în pagina unui portal al guvernului UAE care acum nu mai există. Trei URL-uri ale portalului vechi încă prezente în rezultatele căutării au returnat 404 când le-am verificat, iar pagina supraviețuitoare vizei pentru investitori este un simplu rezumat care nu conține nicio referire la 2 milioane AED, achiziții off-plan, ipoteci sau împrumuturi. Portalul publică în prezent nimic despre ruta proprietății, în afară de un singur rând de tabel sumar.

Prin urmare, nu s-a demonstrat că off-plan este exclus; nicio autoritate nu a publicat o cale, iar trimiterea pe care o repetă toată lumea duce la o pagină inexistentă. Există un semnal adiacent publicat: documentele ICP privind reînnoirea pentru proprietari cer un certificat de la primărie (municipality) care să confirme „finalizarea construcției, proprietatea deplină și caracterul adecvat al proprietății pentru locuire”. Este o cale diferită, dar amintește că finalizarea apare ca o condiție acolo unde autoritățile abordează într-adevăr subiectul.

Înainte de a plăti un avans pentru o unitate înregistrată provizoriu, verificați de ce ar avea nevoie dosarul. Cererea Dubai Land Department enumeră un titlu de proprietate sau un certificat electronic de proprietate, testează o valoare de achiziție de AED 2 milioane sau mai mult la momentul achiziției, iar GDRFA cere un certificat privind situația proprietății de la departament care să ateste valoarea. Paginile nu spun dacă o unitate aflată încă în construcție poate produce vreunul dintre cele două documente.

Permițând agregarea nu îți spune ce proprietăți să propui, în ce nume ar trebui să fie, sau cum ar trebui să fie structurată o acțiune comună, având în vedere că regula aurie și regula pentru pensionari indică în direcții opuse.

Faptul că o ipotecă este acceptabilă pentru sursele din Dubai nu vă spune ce trebuie să cuprindă scrisoarea de non-obiecțiune a unei bănci în afara sumei plătite și a soldului. Nu vă spune nici cum se împacă ipoteca cu garanția reală pe care GDRFA o cere pe durata reședinței, nici ce ar însemna refinanțarea pentru un client care dorește să o facă. Aceste aspecte decid un dosar și se lămuresc pe baza faptelor, împreună cu un consilier.