Pot combina mai multe proprietăți, iar ce se întâmplă cu cele off-plan sau ipotecate?

Acesta este punctul rar pe care suprafețele federale și emirate sunt de acord, în propriile lor cuvinte și fără calificare.

Nicio autoritate nu publică un plafon pe numărul de proprietăți care pot fi numărate. Aceasta este o absență mai degrabă decât o permisiune, dar este o absență constantă pe fiecare suprafață.

Nici o autoritate nu publică o restricție prin tipul de proprietate pe ruta de aur. GDRFA afirmă că proprietățile ipotecate sunt acceptabile „și includ toate tipurile de proprietăți”. Afirmatiile că proprietățile comerciale, sau terenurile, sau o anumită categorie sunt excluse de la ruta de aur nu sunt provenite din nimic publicat.

Proprietățile trebuie să fie în numele solicitantului. Ambele formulări ale Departamentului de Lands din Dubai spun asta în mod explicit — complet deținute de investitor, sub numele solicitantului.

Aici familiile presupun cel mai des o regulă care există pe un produs diferit. Trei rute, trei tratamente diferite ale unei dețineri comune.

Pe ruta aurie, GDRFA este explicită și este cea strictă: „Dacă deținerea este sub formă de acțiune într-o proprietate comună, valoarea acțiunii nu trebuie să fie mai mică de 2 milioane AED.” Acțiunea în sine trebuie să depășească pragul complet.

Pe ruta pentru pensionari, Departamentul de Lands din Dubai publică o acomodare opusă: „Un soț și o soție pot deține o proprietate (furnizând o copie certificată a contractului de căsătorie).”

Pe calea de doi ani pentru investitori, departamentul stabilește o bară mult mai mică pentru un co-proprietar: “Un co-proprietar al proprietății este autorizat să solicite emiterea unei licențe și a unei vize de rezidență, cu condiția ca valoarea părții sale să nu fie mai mică de 400.000 AED.”

Consecința merită enunțată clar, pentru că dezamăgește multe cupluri. Nicio autoritate nu publică vreo regulă care să permită celor doi soți să combine dețineri sub pragul individual pentru a ajunge la 2 milioane AED pe ruta aurie, iar singura regulă explicită a rutei aurii privind acțiunile comune contrazice acest lucru. Cum o familie ajunge efectiv pe un singur dosar este o întrebare de structurare, nu o regulă pe care o poți căuta.

Ghidul ICP necesită deținerea de proprietăți „evaluate la ≥ 2 milioane AED (fără împrumuturi)”, iar cartea sa de servicii reiterează acest lucru ca un termen: „Proprietatea trebuie să fie complet deținută de investitor.” Luată literal, aceasta exclude proprietatea ipotecată.

Ambele suprafețe din Dubai spun opusul în termeni. Serviciul pentru investitori al Departamentului de Lands din Dubai afirmă: „În cazul unei proprietăți ipotecate, o scrisoare de la bancă care indică suma de 2 milioane AED plătită trebuie să fie furnizată”, iar printre termenii săi de serviciu, „Proprietatea poate fi ipotecată, iar o scrisoare de la bancă care indică că banca nu se opune emiterii unui permis de ședere pe proprietate, indicând suma plătită și soldul.” GDRFA afirmă simplu că „proprietatea ipotecată este acceptabilă”, iar pe pagina sa pentru proprietari spune că „dacă cel puțin 2 milioane dirhami din valoarea proprietății sunt plătiți, proprietarul are dreptul să obțină rezidența de aur.”

Ce testează, așadar, suprafețele operaționale este o sumă absolută plătită, dovedită printr-o scrisoare bancară — nu un titlu neîncadrat. Cele două poziții pot fi reconciliate citind „fără împrumuturi” ca însemnând că cei 2 milioane AED calificați nu trebuie să fie ei înșiși împrumutați, dar nicio autoritate nu publică această interpretare și nu vom susține asta ca și cum una ar fi făcut-o.

Circulă două cifre legate și niciuna nu este publicată. Nu există un procent minim de avans pe aceste pagini — fiecare test publicat este o sumă absolută în dirhami plătită, niciodată o proporție. Și nicio autoritate nu publică o listă de bănci ipotecare aprobate sau specifice; pagina GDRFA pentru proprietari se referă la „un împrumut de la o bancă locală din țară” fără a numi vreo bancă.

Ruta pentru pensionari arată aceeași structură cu un lock-up adăugat, ceea ce merită știut deoarece clienții aud asta și o aplică pe ruta greșită: acolo unde proprietatea este ipotecată, Departamentul de Lands din Dubai necesită o scrisoare de la bancă care să indice că „depunerea nu poate fi eliberată în termen de 3 ani”.

Am căutat acest lucru specific, pe toate suprafețele, și nu este acolo. Ghidul pentru rezidența de aur al ICP și cardul său de servicii imobiliare nu menționează planurile. Hubul vizei de aur al portalului guvernamental UAE nu o menționează. Permisul de rezidență de aur de la GDRFA pentru investitori nu o menționează. Serviciul de viză de aur pentru investitori al Departamentului de Teren din Dubai nu o menționează.

Pagina FAQ a departamentului utilizează expresia off-plan de nouă ori — și fiecare dintre acestea se referă la conturile de escrow ale dezvoltatorului conform Legii nr. 8 din 2007, sau despre înregistrarea inițială, însemnând „înregistrarea contractelor de vânzare a proprietății și alte acțiuni legale off-plan înainte de transferarea lor în registrul imobiliar”. Niciuna dintre acestea nu se referă la rezidență.

Afirmația răspândită că achizițiile off-plan de la dezvoltatori aprobați contează pentru 2 milioane AED își are originile în pagina unui portal al guvernului UAE care acum nu mai există. Trei URL-uri ale portalului vechi încă prezente în rezultatele căutării au returnat 404 când le-am verificat, iar pagina supraviețuitoare vizei pentru investitori este un simplu rezumat care nu conține nicio referire la 2 milioane AED, achiziții off-plan, ipoteci sau împrumuturi. Portalul publică în prezent nimic despre ruta proprietății, în afară de un singur rând de tabel sumar.

Așadar, poziția nu este că off-plan este exclus. Este că nicio autoritate nu a publicat un parcurs, iar citatul pe care toată lumea îl circulă se referă la o pagină moartă. Există un semnal publicat adiacent care merită menționat: documentele de reînnoire pentru proprietari ale ICP cer un certificat de la municipalitate care confirmă „finalizarea construcției, proprietatea completă și adecvarea proprietății pentru rezidență” — ceea ce este o rută diferită, dar este un reminder că finalizarea apare ca o condiție acolo unde autoritățile o abordează.

Oricine deține sau ia în considerare o unitate înregistrată provizoriu are nevoie ca poziția să fie stabilită pe faptele lor specifice înainte de a angaja bani pentru aceasta. Asta nu este un risc; este singurul lucru responsabil de spus despre o întrebare pe care autoritățile au lăsat-o goală.

Permițând agregarea nu îți spune ce proprietăți să propui, în ce nume ar trebui să fie, sau cum ar trebui să fie structurată o acțiune comună, având în vedere că regula aurie și regula pentru pensionari indică în direcții opuse.

Acceptarea unei ipoteci de către suprafețele din Dubai nu îți spune ce trebuie să conțină scrisoarea de la bancă fără obiecții, cum se așază ipoteca cu dreptul de gaj înregistrat pentru termen, sau ce înseamnă acceptarea acelei combinații pentru un client care ar putea dori să refinanceze. Acestea sunt părțile care decid un dosar, și ele sunt lucrate pe baza faptelor cu un consultant.