Posso combinar várias propriedades, e e quanto a propriedades na planta ou com hipoteca?

Este é o raro ponto em que as superfícies federal e emiradense concordam, em suas próprias palavras e sem qualificação.

Nenhuma autoridade publica um limite sobre o número de propriedades que podem ser contadas. Isso é uma ausência e não uma permissão, mas é uma ausência consistente em todas as superfícies.

Nenhuma autoridade publica uma restrição por tipo de propriedade na rota dourada. O GDRFA afirma que a propriedade hipotecada é aceitável “e inclui todos os tipos de propriedades”. Afirmar que propriedades comerciais, ou terrenos, ou uma categoria específica estão excluídas da rota dourada não tem fonte em nada publicado.

As propriedades devem estar em nome do requerente. Ambas as formulações do Dubai Land Department (Departamento de Terras de Dubai) acima deixam isso claro — totalmente propriedade do investidor, em nome do requerente.

Aqui é onde as famílias mais frequentemente assumem uma regra que existe em um produto diferente. Três rotas, três tratamentos diferentes de uma titularidade compartilhada.

Na rota dourada, o GDRFA é explícito e é a mais rigorosa: “Se a propriedade estiver na forma de uma ação em uma propriedade conjunta, o valor da ação não pode ser inferior a AED 2 milhões.” A própria ação deve atingir o limite total.

Na rota para aposentados, o Dubai Land Department publica a acomodação oposta: “Um marido e uma esposa podem compartilhar uma propriedade (mediante apresentação de uma cópia certificada do contrato de casamento).”

Na rota de investidor de dois anos, o departamento estabelece uma exigência muito mais baixa para um co-proprietário: “Um co-proprietário da propriedade pode solicitar a emissão de uma licença e vista de residência, desde que o valor de sua parte não seja inferior a AED 400.000.”

A consequência merece ser explicitada, pois decepciona muitos casais. Nenhuma autoridade publica qualquer regra que permita que dois cônjuges combinem participações individuais abaixo do limite para alcançar AED 2 milhões na rota dourada, e a única regra expressa da rota dourada sobre ações conjuntas vai contra isso. Como uma família realmente entra em um único arquivo é uma questão de estruturação, não uma regra que você pode consultar.

O guia do ICP exige a propriedade de propriedades “avaliadas em ≥ AED 2 milhões (sem empréstimos)”, e seu cartão de serviço reafirma isso como um termo: “A propriedade deve ser totalmente possuída pelo investidor.” Considerando isso, isso exclui propriedades hipotecadas de forma inequívoca.

Ambas as superfícies de Dubai dizem o oposto em termos. O serviço de investidor do Dubai Land Department afirma: “No caso de uma propriedade hipotecada, uma carta do banco indicando AED 2 milhões pagos deve ser apresentada como prova”, e entre seus termos de serviço, “A propriedade pode ser hipotecada, e uma carta de não objeção do banco deve ser apresentada indicando que o banco não se opõe à emissão de um visto de residência sobre a propriedade, indicando o valor pago e o saldo.” O GDRFA afirma simplesmente que “propriedades hipotecadas são aceitas”, e em sua página de proprietários de imóveis que “se pelo menos 2 milhões de dirhams do valor da propriedade forem pagos, o proprietário tem direito a obter residência dourada.”

O que as superfícies operacionais testam, portanto, é um valor absoluto pago, comprovado por uma carta do banco — não título sem ônus. Essas duas posições podem ser reconciliadas lendo “sem empréstimos” como significando que os AED 2 milhões qualificadores não devem ser emprestados, mas nenhuma autoridade publica essa interpretação e não vamos afirmar isso como se uma o fizesse.

Duas figuras relacionadas circulam, e nenhuma delas é publicada. Não há percentagem mínima de entrada em qualquer lugar nessas páginas — todo teste publicado é um valor absoluto em dirhams pagos, nunca uma proporção. E nenhuma autoridade publica uma lista de bancos hipotecários aprovados ou específicos; a página do GDRFA para proprietários de imóveis refere-se a “um empréstimo de um banco local no país” sem nomear nenhum.

A rota para aposentados mostra a mesma estrutura com um bloqueio adicional, que é bom saber porque os clientes ouvem isso e aplicam na rota errada: onde a propriedade está hipotecada, o Dubai Land Department exige uma carta do banco indicando que “o depósito não pode ser liberado dentro de 3 anos.”

Procuramos por isso especificamente, em todas as superfícies, e não está lá. O guia de residência dourada da ICP e seu cartão de serviço de imóveis não mencionam off-plan. O hub de visto dourado do portal do governo dos Emirados Árabes Unidos não o menciona. O visto de residência dourada para investidores da GDRFA não o menciona. O serviço de visto dourado para investidores do Departamento de Terras de Dubai não o menciona.

A página de perguntas frequentes do departamento usa a frase off-plan nove vezes — e cada uma delas se refere a contas de custódia de desenvolvedores sob a Lei nº 8 de 2007, ou sobre registro inicial, significando “registrar contratos de venda imobiliária e outras ações legais fora do plano antes de transferi-los para o registro imobiliário”. Nenhuma delas trata de residência.

A afirmação amplamente repetida de que compras off-plan de desenvolvedores aprovados contam para os AED 2 milhões remonta a uma página do portal do governo dos Emirados Árabes Unidos que não existe mais. Três URLs de portais legados ainda presentes nos resultados de busca retornaram 404 quando verificamos, e a página sobrevivente de visto de investidor é um esboço que não contém referência a AED 2 milhões, off-plan, hipotecas ou empréstimos. O portal atualmente publica nada sobre a rota imobiliária além de uma única linha de tabela resumida.

Portanto, a posição não é que off-plan esteja excluído. É que nenhuma autoridade publicou um caminho, e que a citação que todos compartilham aponta para uma página inativa. Há um sinal adjacente publicado que vale a pena notar: os documentos de renovação do proprietário de imóveis do ICP pedem um certificado da municipalidade confirmando “a conclusão da construção, propriedade total e adequação da propriedade para residência” — que é uma rota diferente, mas é um lembrete de que a conclusão aparece como uma condição onde as autoridades a abordam.

Qualquer pessoa que possua ou considere uma unidade provisoriamente registrada precisa ter a situação estabelecida com base em seus fatos específicos antes de comprometer dinheiro a isso. Isso não é uma proteção; é a única coisa responsável a dizer sobre uma questão que as autoridades deixaram em branco.

A agregação sendo permitida não diz quais propriedades apresentar, em nome de quem devem estar ou como uma participação conjunta deve ser estruturada, dado que a regra dourada e a regra para aposentados apontam em direções opostas.

Uma hipoteca sendo aceitável para as superfícies de Dubai não diz o que a carta de não objeção do banco precisa dizer, como a hipoteca se situa com o ônus registrado para o prazo ou o que aceitar essa combinação significa para um cliente que pode querer refinanciar. Essas são as partes que decidem um arquivo, e são discutidas com base nos fatos com um consultor.