Posso Combinar Várias Propriedades e Quanto aos Imóveis Fora do Plano ou Hipotecados?

Este é o raro ponto em que as superfícies federal e emiradense concordam, em suas próprias palavras e sem qualificação.

Nenhuma autoridade publica um limite para o número de imóveis que podem ser computados. Isso é uma ausência, e não uma permissão, mas é consistente em todas as fontes. O que a GDRFA exige é que o valor seja certificado por um certificado de situação do imóvel emitido pelo Dubai Land Department e que um gravame seja registrado sobre o imóvel durante toda a vigência da residência.

Tampouco qualquer autoridade publica uma restrição por tipo de imóvel na via golden. A GDRFA declara que o imóvel hipotecado é aceitável “e inclui todos os tipos de imóveis”. As afirmações de que imóveis comerciais, terrenos ou uma categoria específica estão excluídos da via golden não têm origem em nada do que foi publicado. Uma licença comercial não desempenha nenhum papel na via imobiliária, que exige da GDRFA um passaporte e a prova de propriedade. Ela aparece apenas nas vias de investidor em empresa, e o que é uma licença comercial no UAE é tratado separadamente.

Os imóveis precisam estar em nome do requerente. As duas formulações do Dubai Land Department acima dizem isso expressamente: propriedade integral do investidor, em nome do requerente. Os termos do serviço para investidores não mencionam imóvel mantido por meio de uma empresa. Uma empresa que queira operar onshore é um assunto distinto, tratado em licenciamento de uma entidade para operar onshore.

Aqui é onde as famílias mais frequentemente assumem uma regra que existe em um produto diferente. Três rotas, três tratamentos diferentes de uma titularidade compartilhada.

Na via golden, a GDRFA é explícita e é a mais rigorosa: “Se a propriedade assumir a forma de uma cota em um imóvel em copropriedade, o valor da cota não pode ser inferior a AED 2 milhões.” A própria cota precisa atingir o limite integral, de modo que o coproprietário de metade de um imóvel precisa que o imóvel inteiro valha pelo menos o dobro de AED 2 milhões. Sócios que são coproprietários são testados da mesma forma, qualquer que seja a decisão sobre onde a licença deve ser sediada, porque a via imobiliária da GDRFA examina a cota do imóvel e não a empresa.

Na rota para aposentados, o Dubai Land Department publica a acomodação oposta: “Um marido e uma esposa podem compartilhar uma propriedade (mediante apresentação de uma cópia certificada do contrato de casamento).”

Na rota do investidor de dois anos, o departamento estabelece uma barra muito mais baixa para um coproprietário: "Um coproprietário do imóvel é permitido solicitar a emissão de uma licença e vistos de residência para investidores imobiliários, desde que o valor de sua participação não seja inferior a AED 400.000."

Nenhuma autoridade publica qualquer regra que permita a dois cônjuges somar participações individualmente abaixo do limite para atingir AED 2 milhões na via golden, e a única regra explícita da via golden sobre cotas conjuntas aponta no sentido contrário. Como uma família chega, na prática, a um único processo é uma questão de estruturação, não uma regra que se possa consultar.

O guia do ICP exige a propriedade de propriedades “avaliadas em ≥ AED 2 milhões (sem empréstimos)”, e seu cartão de serviço reafirma isso como um termo: “A propriedade deve ser totalmente possuída pelo investidor.” Considerando isso, isso exclui propriedades hipotecadas de forma inequívoca.

Ambas as superfícies de Dubai dizem o oposto em termos. O serviço de investidor do Dubai Land Department afirma: “No caso de uma propriedade hipotecada, uma carta do banco indicando AED 2 milhões pagos deve ser apresentada como prova”, e entre seus termos de serviço, “A propriedade pode ser hipotecada, e uma carta de não objeção do banco deve ser apresentada indicando que o banco não se opõe à emissão de um visto de residência sobre a propriedade, indicando o valor pago e o saldo.” O GDRFA afirma simplesmente que “propriedades hipotecadas são aceitas”, e em sua página de proprietários de imóveis que “se pelo menos 2 milhões de dirhams do valor da propriedade forem pagos, o proprietário tem direito a obter residência dourada.”

O que as fontes operacionais testam, portanto, é um valor absoluto pago, comprovado por uma carta do banco, e não um título livre de ônus. Essas duas posições podem ser conciliadas lendo “sem empréstimos” como significando que os AED 2 milhões qualificáveis não podem ter sido, eles próprios, tomados por empréstimo, mas nenhuma autoridade publica essa leitura e não vamos afirmá-la como se alguma o tivesse feito.

Circulam dois números relacionados e nenhum é publicado. Não há em lugar nenhum dessas páginas um percentual mínimo de entrada: todo teste publicado é um valor absoluto em dirhams pago, nunca uma proporção. E nenhuma autoridade publica uma lista de bancos hipotecários aprovados ou específicos; a página da GDRFA para proprietários de imóveis se refere a “um empréstimo de um banco local no país” sem nomear nenhum.

A rota para aposentados mostra a mesma estrutura com um bloqueio adicional, que é bom saber porque os clientes ouvem isso e aplicam na rota errada: onde a propriedade está hipotecada, o Dubai Land Department exige uma carta do banco indicando que “o depósito não pode ser liberado dentro de 3 anos.”

Procuramos por isso especificamente, em todas as superfícies, e não está lá. O guia de residência dourada da ICP e seu cartão de serviço de imóveis não mencionam off-plan. O hub de visto dourado do portal do governo dos Emirados Árabes Unidos não o menciona. O visto de residência dourada para investidores da GDRFA não o menciona. O serviço de visto dourado para investidores do Departamento de Terras de Dubai não o menciona.

A página de perguntas frequentes do departamento de fato usa a expressão off-plan nove vezes, e todas elas dizem respeito a contas escrow de incorporadoras nos termos da Lei n.º 8 de 2007, ou ao registro inicial, isto é, “registrar contratos de compra e venda imobiliária e outros atos jurídicos na planta antes de transferi-los para o registro de imóveis”. Nenhuma diz respeito à residência.

A afirmação amplamente repetida de que compras off-plan de desenvolvedores aprovados contam para os AED 2 milhões remonta a uma página do portal do governo dos Emirados Árabes Unidos que não existe mais. Três URLs de portais legados ainda presentes nos resultados de busca retornaram 404 quando verificamos, e a página sobrevivente de visto de investidor é um esboço que não contém referência a AED 2 milhões, off-plan, hipotecas ou empréstimos. O portal atualmente publica nada sobre a rota imobiliária além de uma única linha de tabela resumida.

Assim, não se demonstrou que o imóvel na planta (off-plan) esteja excluído; nenhuma autoridade publicou uma via, e a citação que todos repassam aponta para uma página inexistente. Há um sinal adjacente publicado: os documentos de renovação da ICP para proprietários de imóveis pedem um certificado do município que confirme “a conclusão da construção, a propriedade plena e a adequação do imóvel para residência”. É uma via diferente, mas lembra que a conclusão aparece como condição onde as autoridades de fato abordam o tema.

Antes de pagar um sinal por uma unidade registrada provisoriamente, verifique o que o processo exigiria. O pedido do Dubai Land Department indica uma escritura de propriedade ou certificado eletrônico de título, testa um valor de compra de AED 2 milhões ou mais no momento da compra, e a GDRFA exige um certificado de situação do imóvel emitido pelo departamento atestando o valor. As páginas não dizem se uma unidade ainda em construção consegue apresentar qualquer um dos documentos.

A agregação sendo permitida não diz quais propriedades apresentar, em nome de quem devem estar ou como uma participação conjunta deve ser estruturada, dado que a regra dourada e a regra para aposentados apontam em direções opostas.

O fato de uma hipoteca ser aceitável para as fontes de Dubai não diz o que a carta de não objeção de um banco precisa informar além do valor pago e do saldo. Também não diz como a hipoteca convive com o ônus que a GDRFA exige durante a vigência da residência, nem o que significaria um refinanciamento para um cliente que queira fazê-lo. Esses pontos decidem um processo e são resolvidos com base nos fatos, com um consultor.