Quanto a Propriedade Precisa Valer?

O guia de residência de ouro do ICP declara o documento exigido como “Uma carta do Departamento de Registro de Terras confirmando a posse de uma ou mais propriedades avaliadas em ≥ AED 2 milhões (sem empréstimos).” O cartão de serviço do ICP para o mesmo fluxo reafirma isso como uma “Carta do Departamento de Registro Imobiliário confirmando a posse de propriedade do investidor avaliada em pelo menos AED 2.000.000.”

O golden residence permit para investidores do GDRFA Dubai enuncia a condição como possuir “um imóvel ou um conjunto de imóveis com valor total não inferior a AED 2 milhões” e acrescenta um mecanismo que as páginas federais não trazem: “O valor do imóvel deve ser certificado por um certificado de declaração de situação do imóvel emitido pelo Dubai Land Department.” Quando a propriedade consiste em uma participação em imóvel em copropriedade, o GDRFA aplica o critério de AED 2 milhões ao valor dessa participação. A forma como o valor é apurado está explicada em como o limite de AED 2 milhões é medido.

Até aqui, há coerência. As três descrevem um valor. A palavra “avaliado”, a expressão “valor total” e a exigência de que o valor seja “certificado” apontam na mesma direção: para o que o ativo vale, avaliado por alguém, agora. A via empresarial, na mesma página do GDRFA, pede outras provas: uma licença comercial válida (veja pedido de licença comercial) e um relatório financeiro certificado por uma firma de auditoria credenciada.

O Dubai Land Department publica o serviço pelo qual passa, de fato, o requerente em Dubai. A redação não é a mesma: “Este serviço permite ao investidor imobiliário que possui um imóvel cujo valor de compra seja igual ou superior a 2 milhões de AED no momento da compra solicitar um residence permit renovável de 10 anos.” Numa leitura literal, o proprietário que pagou menos de AED 2 milhões não atende ao requisito, seja qual for o valor atual do imóvel. A questão mais ampla de elegibilidade está em golden visa por propriedade de imóvel.

Trata-se de uma medição histórica, afirmada duas vezes: valor de compra, no momento da compra. E a lista de documentos da mesma página não contém nenhum certificado de avaliação: “1- Passaporte / 2- Disponibilidade de um certificado eletrônico de propriedade (e-Certificate of Title) / escritura de propriedade / 3- Uma foto pessoal / 4- UAE ID (se houver) / 5- Cópia do residence permit atual (se houver).” Leve a escritura de propriedade ou o certificado eletrônico de propriedade (e-Certificate of Title) a uma primeira conversa com os consultores da Velarozone.

Há ainda outro elemento que torna mais difícil descartar essa leitura. O Dubai Land Department sabe claramente redigir uma alternativa de valor de mercado quando é isso que pretende, pois o faz na via do aposentado: “O valor do investimento (valor de compra ou valor de mercado) no imóvel é de 1 milhão de AED (pago integralmente, sem hipoteca) (um imóvel ou vários imóveis) em nome do requerente.” Esse parêntese, valor de compra ou valor de mercado, aparece na página do aposentado e em nenhuma outra. Os empréstimos são um segundo ponto de diferença: o ICP diz “sem empréstimos”, enquanto o GDRFA diz que o imóvel hipotecado é aceitável. Os detalhes estão em imóvel na planta e imóvel hipotecado.

A alegação amplamente difundida é de que o limite é avaliado pelo valor de mercado atual, e não pelo preço pago, de modo que um proprietário que comprou por menos de 2 milhões de AED e viu o mercado subir desde então poderia se qualificar com uma nova avaliação. Isso seria útil para muitas pessoas, mas o registro publicado não a comprova.

O que se pode dizer é que a alegação é sustentada pelo texto da ICP e da GDRFA e contrariada pela página do Dubai Land Department que descreve o serviço efetivo, e que nenhuma autoridade publica uma frase que concilie os dois. Apresentar o caminho da valorização como estabelecido significaria afirmar uma regra que nenhuma autoridade escreveu.

Um proprietário nessa situação deve ter o teste confirmado para o seu próprio imóvel antes de pagar por uma avaliação ou de comprar mais imóveis. Uma avaliação tem custo e, conforme a redação do Dubai Land Department, pode não ser o documento exigido pelo serviço.

O mecanismo da GDRFA é de dois níveis, e os verbos modais não são os mesmos. O certificado do Departamento de Terras de Dubai “deve” certificar o valor. O certificado de um avaliador privado é tratado como discricionário: “Um certificado de avaliação de propriedade pode ser aceito através de escritórios licenciados pelo Departamento de Terras de Dubai.” Deve e pode ser aceito não são equivalentes, e escolher o errado custa um ciclo.

O Dubai Land Department publica dois instrumentos de avaliação distintos e publica um serviço de verificação separado para cada um, o que é a prova mais clara de que são documentos diferentes, e não dois nomes para um só.

A GDRFA pede um “certificado de declaração de status da propriedade emitido pelo Departamento de Terras de Dubai”. Essa frase não corresponde ao nome publicado de qualquer serviço do Departamento de Terras de Dubai. Os instrumentos publicados mais próximos são um Certificado “Para Quem Possa Interessar”, que emite “um certificado de declaração de propriedade”; uma aplicação de declaração imobiliária detalhada, que emite uma “Declaração detalhada de imóvel e-aprovada” e é expressamente “para um único imóvel apenas”; e uma Consulta de Status da Propriedade, que é uma consulta por área e número de terreno, em vez de ser um certificado.

A qual deles a GDRFA se refere não é publicado em lugar algum, e não vamos presumir uma correspondência. Note-se de passagem que a limitação de “apenas um imóvel” da declaração detalhada se ajusta mal a um portfólio agregado, mais um motivo para resolver a questão do instrumento antes que alguém pague pelo documento errado.

É um serviço de avaliação de uso geral, e lê-lo é instrutivo justamente pelo que ele não diz. Os tipos de imóvel publicados vão de terrenos vagos a unidades residenciais e vilas, até edifícios de hotel e o terreno sob eles. O documento emitido é o Real Estate Evaluation e-Certificate. O prazo do serviço se divide: “Unidades residenciais e vilas geminadas: imediato / Outros tipos: 7 dias úteis”, e o passo a passo do Dubai REST do departamento confirma a mesma divisão: “No caso de terreno, sua solicitação é enviada para aprovação. No caso de unidade e vila, seu certificado estará disponível para download direto.”

Os documentos exigidos são um formulário de solicitação de avaliação de propriedade, uma carta do proprietário com uma cópia de um passaporte válido ou ID dos Emirados, um mapa de planejamento ou da municipalidade, e fotografias recentes da propriedade.

Em nenhum ponto essa página liga o serviço à residência ou ao golden visa. A palavra residência aparece nela, duas vezes, e ambas as ocorrências são o mesmo campo padrão de metadados do serviço, exibido como “Situação de residência: todos”. Isso é uma indicação de quem pode usar o serviço, não de para que serve o certificado. Nada na página descreve um uso migratório. Residência, vistos de residência e golden residence estão totalmente ausentes do próprio Dubai Real Estate Valuation Guide do departamento, primeira edição de 2025, cuja definição de valor de mercado é: “O valor estimado pelo qual um imóvel deveria ser negociado entre um vendedor disposto e um comprador disposto, em uma transação entre partes independentes, após comercialização adequada, e na qual ambas as partes tenham agido com conhecimento, prudência e sem coação.” O instrumento de avaliação e o seu uso migratório estão documentados em lugares inteiramente separados, por órgãos diferentes, sem nenhuma ponte publicada entre eles.

A ICP não publica taxa de golden visa por categoria, portanto nenhuma é citada aqui. A GDRFA Dubai publica uma para a sua autorização de investidor: uma taxa de autorização de residência de 1.100 AED, mais 10 AED de Knowledge Dirham, 10 AED de Innovation Dirham, uma taxa de 500 AED dentro do país e 20 AED de entrega. A nota da GDRFA diz que a taxa de emissão aumenta 100 AED por ano sempre que a residência for superior a dois anos. O Dubai Land Department publica as suas próprias tabelas nas páginas citadas abaixo, e o seu consultor fará o cálculo conforme o seu processo real.

Os pequenos valores publicados valem a pena saber porque são os que as pessoas confundem com o custo total. Registrar os detalhes de um certificado de avaliação privada através do aplicativo Dubai REST é um “Serviço Gratuito” que leva “5 Minutos”. Um certificado de Para Quem Puder Interessar e uma declaração imobiliária detalhada são cada um publicados por AED 50 por carta, mais uma taxa de conhecimento de AED 10 e uma taxa de inovação de AED 10 pelo aplicativo ou site, com a declaração detalhada publicada a AED 120 em um centro fiduciário. Esses são encargos administrativos de certificado, não o custo do percurso.

O registro publicado leva você a um número e para, não diz se sua posse particular é provável de ser avaliada nesse número, qual dos dois instrumentos de avaliação obter e em qual ordem, ou quando solicitar uma avaliação em relação ao resto do arquivo.

No ponto da valorização, errar a ordem significa pagar por uma avaliação que o texto de valor de compra do Dubai Land Department talvez nunca exija. A GDRFA também exige um ônus sobre o imóvel para garantir a continuidade da propriedade durante a validade da autorização, de modo que o proprietário deve confirmar que pode aceitá-lo antes de solicitar. São questões de processo, respondidas com base nos fatos de um único imóvel.