Een bedrijf voor het beheer van vakantiewoningen of kortdurende verhuur opzetten

De meeste gidsen over dit bedrijf beginnen met de handelslicentie. In de praktijk is de vennootschap het makkelijkste deel. Een geregistreerde vennootschap met een activiteit die naar verhuur klinkt, kan geen enkele nacht aanbieden zolang de goedkeuring van de exploitant en de registraties van de units er niet zijn, en een boekingsplatform wacht niet terwijl die worden verkregen.

Maak dus eerst een inventarisatie van de units. Noteer voor elk appartement wie de eigenaar is, of de eigenaar een machtiging zal ondertekenen, wat de regels van het gebouw en de vereniging van eigenaren toestaan en in welk emiraat het ligt. Het aantal units dat u bij de start rechtmatig kunt exploiteren, zegt meer over de onderneming dan de gekozen entiteit. Een oprichter met zes in aanmerking komende units en een oprichter met zestig hebben te maken met een verschillende kasbehoefte, een andere bezetting en andere gesprekken met de bank.

Elk emiraat hanteert een eigen regime. Dat van Dubai wordt beheerd door het DET en dat van Abu Dhabi door het DCT, dus een portefeuille die over beide is verdeeld betekent twee goedkeuringstrajecten. In Dubai stelt het reglement op het wetgevingsportaal drie stappen vast: eerst een initial approval, dan de exploitantlicentie, dan een vergunning voor elke eenheid. De licentie is standaard 1 jaar geldig (tot 4 jaar als de kosten voor de hele looptijd worden betaald) en elke vergunning 1 jaar, waarbij de verlenging vóór het verstrijken wordt aangevraagd. Controleer de actuele vereisten en kosten bij de betrokken autoriteit voordat u mandaten van eigenaren ondertekent, want het is aan de autoriteit om ze vast te stellen en te wijzigen.

De twee modellen lijken voor een gast sterk op elkaar, maar voor een toezichthouder, een eigenaar en een bank verschillen ze zeer.

Bij een beheerovereenkomst blijft de eigenaar verhuurder en ontvangt de onderneming een vergoeding of een deel van de omzet. Het is een dienstverlenend bedrijf. Het risico is reputatiegebonden en contractueel: een beschadigde unit, een te late uitbetaling, een verwijdering van het platform.

Bij een hoofdhuurovereenkomst huurt de onderneming het appartement en verhuurt zij het per nacht onder. Zij draagt de huur, of de nachten nu worden verkocht of niet. Dat is een bezettingsbedrijf, en de huurovereenkomst zelf is een geregistreerd stuk. Het Dubai Land Department publiceert de dienst voor huurregistratie (Ejari) voor het registreren en verlengen van huurcontracten in Dubai. Het Abu Dhabi Real Estate Centre (ADREC) vermeldt het registreren, verlengen, wijzigen en beëindigen van huur- en vastgoedbeheercontracten onder zijn diensten. Geen van beide pagina's beschrijft regels voor vakantiewoningen. Beschouw deze dus als de registers waarin het spoor van de contracten wordt bijgehouden, en vraag de toerismeautoriteit hoe zij wil dat de huurovereenkomst en de toestemming van de eigenaar worden aangetoond.

Groepen die beide modellen hanteren, brengen die vaak onder in afzonderlijke entiteiten. Kredietverstrekkers, eigenaren en de toerismeautoriteit beoordelen het risico verschillend, en een verlies op een hoofdhuurovereenkomst hoort niet naast het geld van de eigenaren te staan.

Door de onderneming vastgoed- en gemeenschapsbeheer te noemen, valt zij niet buiten het regime voor horeca en logies zodra gasten per nacht verblijven. Die handelslicentie is geschikt voor servicekosten en huurdersbeheer, niet voor gastheerschap.

Een bank beschouwt een exploitant van kortverblijf als een horecagerelateerde handelaar met geld van anderen erin. In één maand kan op dezelfde rekening het volgende binnenkomen en uitgaan: kaartontvangsten, chargebacks, terugbetaalbare waarborgsommen, uitbetalingen aan eigenaren, schoonmaakkosten en toeristische heffingen die namens een autoriteit zijn geïnd.

Bepaal vooraf wie de merchant of record is, want die entiteit krijgt de chargebacks te verwerken en onderhoudt de betalingsrelatie met het platform. Bepaal ook waar waarborgsommen en toeristische bedragen blijven staan totdat ze worden doorbetaald, en hoe een eigenarenafrekening aansluit op een boeking.

Het dossier dat helpt in de fase van gereedheid voor een zakelijke bankrekening is één herleidbare boeking: platformreservering, betaling door de gast, toeristisch bedrag, eigenarenafrekening. Als de contracten hetzelfde verhaal vertellen, verloopt de onboarding eenvoudiger. Het blijft de beslissing van de bank, en niets hiervan garandeert een rekening of een vermelding op een platform.

De onderneming die met gasten te maken heeft, moet de exploitantlicentie, de vergunningen voor de eenheden en de verzekering houden die het verblijf met zich meebrengt. In Dubai vraagt het reglement om een polis van een in het emiraat erkende verzekeraar, geldig voor de hele looptijd van de licentie en met dekking voor schade die gasten kunnen lijden. Een technologietak of een houdstervehikel voor eigenaren kan ernaast bestaan, maar alleen met een echte rol.

Iemand moet verantwoordelijk zijn voor de identificatie van gasten en de rapportage, iemand voor de normen van het huishoudelijk onderhoud en iemand voor de rapportage aan eigenaren. In een klein bedrijf zijn dat vaak dezelfde twee personen, en daarom moet de capaciteit voor visa en establishment card samen met het aantal units worden gepland, niet erna. Vraag de toerismeautoriteit na of zij voor de vergunning een benoemde manager of een lokale contactpersoon verlangt.

Oprichting op afstand maakt de exploitatie niet tot een activiteit op afstand. Units worden geïnspecteerd, beddengoed wordt verplaatst en sleutels wisselen persoonlijk van hand.

De dure fout is het exploiteren van een unit waarvan de vergunning, de toestemming of de positie ten aanzien van het gebouw niet is opgehelderd. De omzet is klein, de blootstelling niet.

De kosten hangen hier af van de route en vooral van het aantal units, aangezien vergunningen, inrichting, systemen en verlengingen met de portefeuille meegroeien. Tarieven worden door de toerismeautoriteit vastgesteld en veranderen, dus controleer ze vlak voor de indiening opnieuw. De eigen vergoeding van Velarozone wordt gespecificeerd in de opdrachtbevestiging, en hoe Velarozone werkt legt de volgorde uit. Vergelijk voor de entiteit zelf pas de routes via mainland en free zone nadat de inventarisatie van de units en het contractmodel vaststaan.